城市规划对房地产市场的调控探究.docx

城市规划对房地产市场的调控探究 没有人会否认目前的房地产行业遇到了难题。准确地说，尤其是政府官员，对于这个难题有更剧烈的体会。更准确地说，尤其是中心政府官员，对于这个问题的体会是最最剧烈的。从最早的“国六条”到后来的“国十条”，乃至第三拨、第四拨和第五拨调控，还有始终被提及，但始终没有落地的房地产税。但是就连温总理也成认，至少到现在为止，房地产调控仍旧特别困难。大米白菜或者猪肉的价格是简单掌握的，但是房屋和土地的价格始终与调控的意愿背道而驰。但我以为，以往的调控之所以限于被动，是由于调控仅仅运用了两只手，那就是：宏观政策和行政干预，但是却无视了一个极其重要的问题：房价或者地价是一个地方经济问题，我们却始终仅仅用宏观经济手段去调控，很少甚至没有使用地方性的经济手段。在这些地方性的经济手段中，城市规划便是其中最为重要的一个环节。本文试图引出的就是这样一个对于多种调控手段的补充方式的思索。 首先，从已经使用过的“两只手”说起。第一只手，宏观政策，也就是说亚当·斯密的“看不见的手”，这些政策是始终都在使用，而且明显始终会被连续使用下去的，由于房地产价格首先是个与宏观经济和宏观政治都相关的重要问题。但是，假如我们关注一下媒体的报道和市场的反响就会发觉，在调控的对象和目标之间，有着长期的落差。 有两个现象可能是政策制定者始料未及的：一是老百姓对于不动产的购置需求竟然如此剧烈，以至于中心政府的全力背书也不能让他们等待更多的时间；二是“史上最严峻”的金融门槛也拦不住老百姓从兜里掏出更多的钱，凑出更多的首付和月供。 这两种现象归纳起来，就是说，无论从意愿还是力量上看，房屋需求的整体刚性远远超出我们的想象。百姓想，且能够买房，无论政府说什么。 而这种所谓的刚性又由于“空置率高企”的一系列报道而显得更加不行捉摸。大量的媒体报告说，中国房地产市场的空置率极高，数字从数千万平米到数十亿平米不等。网民们自发形成的“晒空楼”行为更从消费者层面将空置率指标具象化。我们不能理解：既然刚性需求高，那么大家买房子都是要住的；既然在住，房子为什么又是空着的呢？但我想，恰恰正是这一对冲突的现象，提醒了中国房地产行业与其他任何一种行业，与其他任何一个国家的房地产行业的巨大区分。由于房屋有市场价值和使用价值两个属性。电表不转，只能说它们没有实现它们的使用价值，不代表它们没有实现它们的市场价值；我们口口声声说“空置率”，其实并不是“未出售率”。老百姓辛辛苦苦买了房子，其实并不是主要为了住的。 那么，他们用来干什么呢？他们用来存储财宝。换句话说，我们看到了中国几千年以来经济的核心特色在几十年寂静后又一次显现：不动产(以前是地现在是房)不是一般商品，它成了一种一般等价物，而这种一般等价物的存在目的不是用来流通，而是用来储存。这是只有中国才会消失的，对于许多西方经济学家来说却是匪夷所思的现象。房产，替代了银行储蓄，成了中国民间财宝储藏的终极方式。 面对这种既属于宏观经济范畴内，却又在世界上任何一本经济学教科书中都找不到解决方案的经济现象，我们的调控仍旧采纳了一系列常规的经济手段，所以，很明显难于见效。不妨回忆一下最近几次调控的根底思路：空置率高意味着市场有水分；挤掉水分的方式是削减市场需求从而降低售价；削减市场需求的方法是：增加二手房交易本钱(上一次调控方法)；提高购置本钱(包括贷款比例和利率，是上次和这次调控都用了的方法)；提高供应(这是最近几乎每次调控都会提到方法，即增加保障性住房供应)；增加持有本钱(这是始终在争论的物业税)。 但是，对于一个将房屋作为一般等价物的经济来说，由于它对于房屋变现的需求被降至最低，“拥有”本身即是目的，因而无论怎样提高各个后续环节的本钱，都无法从本质上降低人们对于房屋的渴望。 经济政策有困难，那么其次只手，行政干预怎样呢？我们同样发觉，这些政策同样步履维艰。从前几年闻名的“南京掌握房价方案”可以发觉，市场解决不了的问题，行政手段解决起来甚至更加困难。南京物价局当时的处理手段是，开发商的房价一旦报备，就不许上涨。但是这样的结果甚至是在根本上拒绝市场机制，由于物价上涨的本质缘由并不是销售商的提价，而是市场需求的增加。就算政府可以明文掌握销售商的提价，但是由于需求仍旧存在，那么掌握价格的结果就只能导致短缺。开发商由于不能赚到期望的利润而惜售，客户则快速买光市场上的存货，结果短缺又导致供需关系进一步紧急，价格“悬湖”进一步膨胀，结果政府原来想平抑房价，最终却导致房价内在的供需关系进一步绷紧，只要政府一个不留神，房价便犹如脱缰的野马一路狂奔。从2023年以来的每一次房价调控，其中所包括的行政指令越多，越会看到这样一种为难的局面：每次政策一出台，交易量便冷清下来，价格却坚硬不动；一旦监管放松，房价和地价又会报复性地上涨。这种“一管就死，一放就疯”的现象几乎成了行政指令干预市场的根本特征。 最近我们又看到了一项新的政策，那就是：土地市场监管。固然，这是好事，但是，从预期的目标来看，仍旧会特别困难。目前土地市场监管的方法是，圈定100多个重点城市，从土地交易上硬性制止所谓“地王”，也就是高地价的土地交易的产生。但是，实际上就连国土资源部2023年的讨论也指出，地价不能说是房价过高的缘由，至少在很大程度上是这样。对于许多城市来说，地价在房价构成中所占的比例远缺乏一半。所以，就算我们能够平抑地价，对于许多城市的房价而言也不会有实质性的影响。从另一个角度来说，即便有些城市的房价中地价所占幅度较大，但从土地交易和房屋交易的本质来看，降低了土地本钱并不能解决房价过高的问题，由于，与许多根底消费品不同，房屋作为一种买房市场的高价格商品，它的实际交易价格主要打算不是通过本钱，而是通过供需关系。换言之，哪怕市场上房子的本钱都只有1000块一平米，但是只要市场的需求足够剧烈，房价照样能够上三万，或者上五万。我们甚至可以把自己想象成一个二手房的交易者，假如我们由于各种特别缘由（比方，单位分房）而买到了极端廉价的房子，而房子的市价是我们买入价的10倍，那么当我们出售这套房屋的时候，莫非我们会不根据市价去出售，而是根据我们自己购置本钱加上一个合理利润率（比方30%）出售吗？由于掌握“地王”完全不能够增加市场有效供应，所以这件事在本质上是把原来应当由地方政府获得的土地利润转移到了开发商手里，但是对于最终购房人来说，市场情形没有发生任何变化。 最终，当发觉上述“两只手”都不太简单有效实施的时候，可以考虑“第三只手”，那就是：地方政策（比方城市规划）作为一个可考虑的实施方向。固然，本文不行能真正深入探讨城市规划的全部经济意义，但是我们可以从一些明显的方面加以例证。 为什么城市规划会有用？那是由于房地产市场的一个根本特点是：地方性。对于一个全国性市场而言，越是宏观政策，对它的直接影响力就越大，比方，由于铝材或焦糖是全国性的流淌商品，其价格变动也是全国性的，因而主要依靠这些原材料的全国性饮料，比方可口可乐（其治理几乎是全球性的），自然也很简单成为一个宏观经济手段简单影响的商品。肯德基之类的快餐虽然看似地方性很强，但其原料大局部由其自身的统一饲养场供应，非自行供应的也大多采纳全国乃至全球统一选购的方式，房租在其产品中的成分很低，因而这类快餐行业对于宏观经济形势的变化也是反响最为快速的。今年的通货膨胀中，最早做出反响调整全国统一售价的就包括数家快餐饮食集团。但是房地产产品由于其地方性极强，流通商品价格因素对于它的影响程度就特别有限。例如，我们会发觉2023年和2023年钢材的大幅度变化实际上与房价并未产生出明显相关性，尽管钢材是房屋建筑中的不行或缺的原材料。 我们甚至可以这样说，中心调控政策的通用性（或者说全国性）与房地产行业的地方性之间的冲突，是迄今为止房价调控不胜利的本质缘由之一。由于通用政策永久是处理粗的原则性问题，它只能在一个统一的原则框架下生效，而房地产行业的核心原材料：土地，则是每一块都不同，完全无法用统一标准加以描述和治理，所以几乎全部的硬性调控政策，只能极其有限地影响房价，却无法触及房价的核心，那就是：当地的人和当地的要素。 而这些要素，却是可以通过城市规划手段加以约束或调整的。在这些要素中，规划手段对于两类要素尤其擅长调整，那就是：自然要素和技术要素。 自然要素是房价的重要打算性要素。我们不能通过通行政策或手段，转变一条河，一座山的位置，一条铁道，一条高速大路，或者一种心理现象。从经济意义上，由于其变更难度太大，实际上具有某些与自然要素类似的特质。所以，我们也不能转变北京人对于南城长期以来所形成的认知，至少在短期内不能。而这些要素，比起建筑本钱或者交易本钱或者保有本钱而言，对于房价的打算性作用更大。举例来说，假如我们习惯于将一个城市的优质空间（具有良好的自然环境或类自然环境要素）规划为某种高收入人群所能享用的居住空间，这里在城市中便会消失一个房价峰值，而这种现象不会被某处的房价跌落所抵消。此外，这种空间价值安排的不均衡性不仅影响了房屋均价，还影响到整个城市房价分布的安康。高档房屋与低档房屋之间的区分过大，会带来社会鸿沟增加等一系列负面社会效果，这将进一步放大房价过高所产生的社会不和谐因素。 另一个要素，城市规划能够加以约束的是技术要素。关于这一点，我认为北京市是一个极好的例子。常在北京和上海两地跑的人往往有个印象：北京市的楼不如上海市高。上海的高楼许多，大约有4000多座。但是北京的楼往往从整体上比上海的矮一节。这里的技术要素便是我们每一次规划都会遇到的问题：容积率。很明显，北京的局部峰值容积率开发不如上海。而对于国际化大都市而言，峰值容积率肯定会特别高，由于在寸土寸金的地方，提高容积率几乎是提高土地价值的唯一手段。而且这种手段是没有土地本钱的：只需要规划系统形成一个关于提高容积率的共识即可。假如能通过提高容积率为城市供应更多的建筑面积，也就能够从最有效的手段入手去解决房屋供应缺乏的问题。而这个要素，宏观经济政策同样无法调整，只能通过地方性手段，尤其是城市规划。 最终，我想强调，这里的争论仅仅是一个引子。土地市场和房地产市场的治理和调控是一个长期过程，而城市规划的介入，将让它具备更多的手段和执行力。