对外项目物业接管标准作业程序.docx

对外项目物业接管标准作业程序 对外工程物业接收标准作业程序 一、目的 标准物业接收工作，确保接收工作完善、平稳、高效。 二、适用范围 适用于物业治理工作对外接收物业工作。 三、职责 1、公司总经理负责物业接收工作的组织、安排。 2、公司接收小组详细负责依据本程序实施物业的接收工作。 四、程序要点 1、物业接收工作流程 (略) 2、签订物业治理托付治理合同 (1)根据现行物业治理法规的规定，在房地产开发建立完毕后业主委员会尚未成立前，进展商可以自己选择物业治理公司来接收已建成通过竣工验收的物业。已成立业主委员会的小区/大厦工业区，由业主治理委员会依照法规选择托付物业治理公司接收物业。 (2)托付接收物业，进展商/业主治理委员应不同选择的情愿接收的物业治理公司签订物业治理托付合同书 (3)当物业治理公司同进展商/业主委员会达成全都时，公司总经理应当同托管方签订好正式的物业治理托付合同。 3、物业治理托付合同签订后，总经理应马上下令筹备接收工程物业治理处。物业治理处的筹备工作包括以下内容： (1)依照组织架构和岗位设施标准作业程序确定物业部的组织架构和岗位设置。 (2)依照人事定编标准作业程序结合接收物业的实际状况确定物业部的员工定编。 (3)依照转正/晋升/调薪/降级标准作业程序，任命物业部经理/副经理、物业部各处主管/副主管。 (4)依照员工聘请治理标准作业程序，向社会公开聘请一局部员工初步到达定编。 (5)依照培训治理标准作业程序全方位、高密度地进展员工培训。 (6)提前派各专业业务骨干进入接收物业跟踪工程的收尾竣工和设备安装调试工作，为接收验收和日后治理作好预备。 (7)依照所接收物业的特点和实际状况编制物业治理方案： 确定物业治理效劳费的收费标准和收费方案; 确定物业治理前期固定资产投入明细和流淌资金额度; 确定物业治理水、电、气、电话、光纤的收费方案(代收代缴方案); 确定安全员、消防的详细治理方案和本钱指标; 确定清洁治理方案和本钱指标; 确定园林绿化治理方案和本钱指标; 确定机电修理保养治理方案和本钱指标; 确定公共事务治理方案和本钱指标; 确定内部掌握治理方案和本钱指标; 同公司签订目标治理责任书。 4、在物业开发建立竣工验收完毕具备入住和接收条件时，公司总经理应适时组建物业接收小组对接收物业进展具体的验收(详见物业接收验收标准作业程序)。 5、对于接收验收消失问题的，公司总经理应当积极帮助接收验收小组同进展商/业主委员会协商快速解决。 6、在接收物业未发觉重大质量或其他方面的问题时，公司总经理应当同意进展商/业主委员会对物业开头进展移交。 7、钥匙移交 物业治理公司工程治理处将进展商供应的楼宇全套钥匙逐一检查登记在钥匙移交一览表中，然后由移交双方签字确认。 8、工程治理处将接收小组的验收清单和实物逐一登记接收后，公司总经理同进展商/业主委员会签收物业移交清单。 9、工程物业治理处同进展商移交治理用房。 10、工程物业治理处开头进入物业办公。 11、工程物业治理处按政府规定同进展商/业主委员会移交物业治理处自营的商业用房。 12、上述移交完毕后，总经理应当提请进展商按物业治理法规将公共设施修理基金(开发建立总投资的2%)一次性转入小区专用帐户。 13、进展商在移交物业的同时，应当向物业治理公司及业主供应住宅使用说明书和住宅质量保证书。 14、治理处进驻物业后，应马上同供电局、自来水公司、燃气公司、供暖公司、邮局进展联系协调，以确保小区的正常供电、供水、供气、供暖、通邮;同管辖派出所、街道办联系，解决小区的治安等问题;同银行联系，解决小区各种费用的银行代收代缴问题。 15、公司总经理在上述工作进展完毕后，同进展商签订物业移交书，同时指令治理处作好业主的入伙预备工作，向业主发出入伙通知书。 五、记录 1、钥匙移交一览表 2、物业移交清单 六、相关支持文件 1、物业接收验收标准作业程序 2、公司行政、人事相关标准作业程序 七、附录 物业移交书(样本) 篇2：新接物业接收验收标准作业程序 新接物业接收验收标准作业程序 一、目的 标准新物业的接收验收工作，确保接收物业的质量合格。 二、适用范围 适用于物业部对新接物业的接收验收工作。 三、职责 1、公司总经理负责组建物业接收验收小组并同进展商详细办理物业的接收工作。 2、接收验收小组组长负责接收验收的工作质量。 3、接收验收小组详细负责依据本程序进展物业的接收验收工作。 四、程序要点 1、接收验收的预备工作 (1)新建物业竣工验收后、业主入住前，物业部应准时组建接收验收小组，对所接收的物业进展综合性的接收验收，以确保所接收物业根本合格，满意业主的质量要求。 (2)成立物业接收小组 在接到总经理的接收验收指令后，公司各相关部门应马上根据总经理的要求抽调业务骨干组成物业接收小组; 接收验收小组应当由公司以下部门人员组成： 公司行政人事部抽调档案治理文员负责接收物业的产权、工程、设备资料的验收移交工作; 物业部效劳处抽调业务骨干负责业主资料的验收移交以及帮助楼宇的验收移交工作; 物业部机电处抽调业务骨干详细负责房屋本体、公共设施和机电设备的验收移交工作。 (3)接收验收前的预备： 接收验收开头之前接收验收小组应做好以下预备工作： 与开发商联系好交接事项、交接日期、进度、验收标准等; 派出先头技术人员前住工地现场摸底，制定好接收验收规划; 提前参加进展商申请的竣工验收和机电设备最终安装、调试工作，做到心里有数; 预备好接收验收记录表格： 房屋本体接收验收表; 公共配套设施接收验收表; 机电设备接收验收表; 接收验收问题整改表。 2、接收验收的工作程序 (略) 3、资料的接收验收。进展商托付物业治理时须向物业部移交相关资料。 (1)物业产权资料： 工程开发批准报告; 规划许可证; 投资许可证; 土地使用合同; 建筑开工许可证; 用地红线图。 (2)综合竣工验收资料： 竣工图(包括总平面布置图、建筑、构造、水、暖、电、气、设备、附属工程各个专业竣工图及地下管线布置竣工图); 建立工程竣工验收证书; 建立消防验收合格证; 公共配套设施综合验收合格书; 供水合同; 供电协议书、许可证; 供气协议书、许可证; 光纤合格证; 通信设施合格证; 电梯准用证。 (3)施工设计资料： 地质报告书; 全套设计图纸; 图纸会审记录; 设计变更通知单; 工程预决算报告书; 重要的施工会议纪要; 隐藏工程验收记录; 沉降观测记录; 其他可能会影响将来治理的原始记录。 (4)机电设备资料： 机电设备出厂合格证; 机电设备使用说明书(要求中文); 机电设备安装、调试报告; 设备保修卡、保修协议。 (5)业主资料： 已购房业主姓名、位置、面积、联系电话等; 已购房业主的付款状况或付款方式。 4、物业硬件设施接收验收和竣工的区分 (1)接收验收主要是观感验收和使用验收，它侧重观感是否合格、设施设备的使用是否符合业主要求;而竣工验收则是全方位的内外质量验收。 (2)接收验收是物业部接收物业为防止消失物业质量有严峻问题、将被业主广泛投诉而实行的一种替业主提前效劳式的验收，而非具有法律效力的政府评价行为。 5、接收验收标准和验收方法 (1)验收标准为建立部房屋接收验收标准及业主生活的合理要求。 (2)验收方法为观感验收法和使用验收法。 6、楼宇本体硬件设施的详细验收标准 (1)主体构造： 外墙不得渗水; 屋面排水畅通、无积水、不渗漏;出水口、檐沟、落水管安装坚固、接口严密、不渗漏。 (2)楼地面面层与基层粘结坚固，不空鼓。整风光层平坦，无裂缝，无脱皮，起砂;块料面层外表平正，接缝匀称顺直，无缺棱掉角，粘贴坚固，色泽匀称全都，无明显色差。 (3)内墙面： 抹灰面平坦，面层涂料匀称，无漏刷。无面层剥落，无明显裂缝，无污渍; 块料(如瓷砖)面层：粘贴坚固，无缺棱掉角;面层无裂纹、损伤，色泽全都;对缝沙浆饱满，线条顺直。 (4)顶棚抹灰面平坦，面层涂料匀称，无漏刷，无脱皮，无裂纹，无霉点，无渗水痕迹，无污渍。 (5)卫生间、阳台地面应低于相邻地面2厘米左右，不应有积水、倒泛水和渗漏。 (6)木地板平坦坚固、接缝密合、色泽匀称、油漆完好光亮。 (7)门、窗 门开启自如，无晃动和裂缝，零配件齐全，位置精确，无翘曲变形; 门锁、窗销连接坚固，开启敏捷; 玻璃安装坚固，胶封密实，无明显刮花痕迹，无损伤; 油漆匀称，色泽光亮新奇、完整; 电子防盗门通话清楚，完好，无锈迹; 不锈钢房门外表光亮，无刮花、变形; 高档装饰门装饰完整。 (8)楼梯、扶手： 钢木楼梯安装坚固，无锈蚀、弯曲，油漆完好，色泽匀称，外表平滑; 砼楼梯无裂缝，无表皮剥落。 (9)木装修工程外表光滑，线条顺直，对缝严密、坚固。 (10)饰面砖外表平坦，无空鼓、裂缝、起泡和缺角，对缝平直。 (11)油漆、刷浆色泽全都，无脱皮、渗漏现象。 (12)电器插座安装坚固，符合“左零右火”规定，电源已接通正常。 (13)光纤已开通，收视良好。 (14)开关安装坚固，开关敏捷，接触良好。 (15)灯具安装坚固，完好无损，反响灵敏，发光正常。 (16)水表、电表、气表安装坚固，读数正常，无损伤。 (17)卫生洁具安装坚固，配件齐全，无污渍和刮花，接口密实，无渗漏现象、无堵塞，排水通畅。 (18)给水设施安装坚固，接口密实，无渗漏、锈迹，流水通畅，有足够压力。 (19)地漏、排水管道安装坚固，配件齐全，接口密实，无渗漏现象，无堵塞，排水通畅，完好无损。 (20)门铃、对讲电话安装坚固，操作敏捷，效果良好。 (21)防盗网、晾衣架安装坚固，焊接密实，面漆完好匀称，无脱皮、 (22)其他配备设施要求齐全、完好，型号与设计相符，工作正常。 7、公共配套设施接收验收标准 (1)天台： 天沟、落水口畅通完好; 隔热层、防水层完好。 (2)散水坡无下陷、断裂、去墙体分别，坡度相宜、平坦。 (3)屋面避雷设施连接坚固。 (4)路灯、装饰灯安装坚固，完好无损，工作正常;灯柱安装坚固，油漆完好。 (5)绿化符合设计要求，不缺株少苗，无死株，无大面积杂草;绿化水观布局合理，阀门开关敏捷，安装稳固。 (6)道路： 路面平坦，无水泥块，无起砂、断裂; 路牙石砌筑整齐，灰缝饱满，无缺角损伤; 块料面层拼砌整齐，平坦坚固，无明显裂缝、缺棱掉角; 交通标识线、路牌清晰完好。 (7)室外消防栓： 消防箱标识清晰，玻璃完好; 消防设施配件齐全; 消防管安装坚固，标识明显，阀门完好，无渗漏水，水压充分。 (8)楼宇门牌、楼栋号牌安装坚固，标识清晰。 (9)垃圾中转站密封完好，外表装饰完整，油漆完好，使用便利。 (10)安全员岗亭安装坚固，配件齐全，标识清楚，完好无损。 (11)安全员道闸安装坚固，开启敏捷，标识清晰，完好无损。 (12)停车场地面平坦，照明充分，标识清晰，安全设施良好，排水设施良好。 (13)自行车、摩托车棚安装坚固，照明充分，标识清晰，安全防护和排水设施良好。 (14)明沟、暗沟排水畅通，不积水，无断裂，沟盖板安装坚固、平稳。 (15)沙井、检查井、化粪池排水畅通，池壁无裂缝，池内无杂物。 (16)护坡、挡土墙泄水通畅，砌筑坚固。 (17)台阶、踏步砌筑平实、坚固，无裂缝。 (18)水池、水箱卫生清洁，无渗漏。 (19)信报箱安装坚固，完好无损，标识清晰，外表平坦光滑。 (20)雕塑、小品坚固，完好，安全。 (21)招牌、广告牌安装坚固，安全，外表平坦光滑。 8、机电设备的接收验收 (1)电梯设备型号、数量与移交清单相符，运行平稳，安装符合标准;有电梯运行准运证;机房设置合理，配件安全，标识清晰，外表光滑平坦、光明。 (2)变配电设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好，安全防护装置齐全，标识清晰、机房配置齐全，通风、采光良好，设备外表油漆完好，无损伤。 (3)中心空调设备型号、数量与移交清单相符，工作性能到达设计指标，配置齐全，标识清晰，机房通风、采光、降温良好，设备外表油漆完好，无损伤。 (4)发电机型号与移交清单相符，工作状态良好，反响灵敏，标识清晰，外表油漆完好无损伤，设备安装坚固，机房隔音、防护设置完好，通风、采光良好。 (5)消防监控设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好，标识清晰，设备外表完好无损，设备安装坚固，机房枯燥、通风、采光良好。 (6)给排水设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好，标识清晰，设备外表油漆完好无损，安装坚固，无渗漏现象，机房配置完整。 (7)安全监控设备：同消防监控设备。 9、接收验收遗留问题的处理 (1)遗留问题的登记确认： 对资料验收中发觉的资料不全、不真实、不合格等问题，接收验收小组应当将问题逐项记录在接收验收资料遗留问题登记表中并交进展商相关人员签字确认; 对物业硬件设施接收验收中发觉的不合格等问题，接收验收小组应当将问题逐项记录在接收验收设施设备问题登记表中并请进展商相关人员签字确认。 (2)对资料遗留的问题，接收验收小组应当积极同进展商联系补齐，必要时公司总经理应当帮助进展。 (3)对物业硬件设施、设备遗留问题，一般问题接收验收小组应当要求进展商在两周内解决;重大问题接收验收小组应当要求进展商在一个月内解决。必要时公司总经理应当帮助进展。 (4)对于长期解决不了、势必会影响物业治理的问题，物业部应当以备忘录的形式将问题登记后交给进展商进展备录。 10、接收验收遗留问题登记表和备忘录交公司行政部归档长期保存。 五、记录 1、接收验收资料遗留问题登记表 2、接收验收设施、设备遗留问题登记表 六、相关支持文件 物业接收标准作业程序 篇3：大厦物业接收验收标准及方法参考 大厦物业接收验收标准及方法参考 【概念讲解】 物业治理公司从开发商处接收物业后应对物业进展接收验收。此项工作应在开发商工程竣工前进展，这相当于工程监理飞制定物业接收验收标准及方法是为确保此接收的物业的质量合格，以免带来不必要的补救。 【范例参考】 广州大厦物业接收验收标准及检验方法标准及检验方法 一、梁柱、板主体 1.按图纸设计逐间检查无变形、弓凸、剥落、开裂、倾斜、移位和非收缩性裂缝; 2.无钢筋外露。 二、顶棚 1.抹灰面平坦，面层涂料匀称、无漏刷、无脱皮; 2.无裂纹、无霉点、无渗水痕迹、无污渍。 三、墙面 1.抹灰面平坦，面层涂料匀称、元漏刷、元面层剥落、无明显裂缝、无污渍; 2.块料(如瓷砖)面层: (1)粘贴坚固，元缺棱掉角; (2)面层元裂纹、损伤、色泽全都; (3)对缝砂浆、饱满、线条须直; (4)外墙面无裂纹、起砂、麻面等缺陷，元渗水现象。 四、地(楼)面 1.毛地面:平坦、元裂纹。2.块料(如瓷砖)面层。 A.粘贴坚固，无缺棱掉角; B.面层元裂纹、损伤、色泽全都，对缝线条须直; C.对缝砂浆饱满，线条须直; 3.水泥砂浆面层:抹灰平坦，压光匀称元空鼓、无裂纹、无起泡等缺陷。 4.卫生间、厨房和前后阳台地面。 A.用小桶塑料胶管向地面冲倒水，观看水流向精确到地漏，不应有积水，倒泛水。 B.其次天到楼下检查楼面无渗漏。 五、门窗 1.开启自如，手轻摇摆门窗与墙面接触坚固，元晃动和裂缝消失;目视零配件装配齐全，位置精确，元翘曲变形。 2.从室内轻摇摆门锁与门连接坚固，开启敏捷。 3.木门油漆匀称，观看门缝线条匀称，不掉角，无变形。 4.单指轻击玻璃安装坚固，元稍微晃动现象，玻璃胶缝密实，玻璃面层元裂缝，元损伤和刮花痕迹。 5.电子对讲门： A.开启敏捷，通话器完好无损，通话清晰; B.不锈钢门元刮花痕迹。 6.防盗铁门元锈迹和刮花痕迹。 7.窗台泛水正常，无向室内倒流缺陷。 六、楼梯、扶手 1.险构造的楼梯:元裂缝，面层元剥落，钢筋无外露。 2.钢木构造的楼梯: A.用力轻摇元晃动，无弯曲。B.钢筋元锈蚀，无弯曲。 C.木块外表无龟裂，油漆元脱落，色泽全都，.外表平滑，不扎手。 七、插座 1.电器插座，单指轻击检查盖板安装坚固，无晃动并紧贴墙面;盖板无损坏，符合安全要求。试电笔检查，每个插座电源接通是否正常。 2.天线插座，单指轻击盖板安装坚固，盖板无损坏(收视效果由业主入住后检查)。 3.电话插座，只进展外观验收，单指轻击盖板安装坚固，盖板无损坏。 八、接线盒 1.单指轻击盖板安装坚固，目视盖板元损坏; 2.用试电笔检查每处预留线头的电源接通是否正常，并用电胶布安全缠包线头。 九、开关 1.安装坚固，目视盖板元损坏; 2.全检开关敏捷，开启接触效果良好。 十、照明灯具 1、用木或硬竹片等碰灯具无稍微摇摆，与楼面紧贴，零配件齐全，灯罩完好无损。 2、翻开全部灯具，检查电源接通是否正常.灯具发光是否正常。 3.产品合格，使用寿命到达要求，室内公共照明灯全部接通。连续工作3天，统计有多少自然损坏的。 十一、供水系统 1.安装坚固元摇摆，翻开每栋的供水总阀门(留意关闭室内的水阀)，管道完好无损，元渗漏水、无锈迹; 2.管道接头无渗水; 3.水龙头(花洒和水阀):翻开水阀，流水畅通，接头无漏水。 十二、排污管道(含塑料管) 1.安装坚固，外观完好元损，配件齐全; 2.从楼上的各排水口注水，楼下目视管道接口密实无渗水，楼上排水畅通无阻。 十三、地漏 地滤铁网安放稳固.管道密实.无渗漏水、无堵塞.排水畅通。 十四、卫生洁具 1.安装坚固，配件齐全，完好元损，面层元污迹和刮花痕迹; 2.灌水后排水口接口密实，无渗水，接水软管无锈迹; 3.便器:水箱冲水正常，不堵塞，冲水畅通。 十五、室内配电箱 1.安装坚固.配件齐全口试操作一次空气开关等掌握是否正常。 2.开关符合型号规定。 3.导线与设计相符，布线标准。 4.目视箱盖无损坏，操作一次开关敏捷。 十六、其他 1.晾衣钩，室内吊扇挂钩。 用软线等套住挂钩用力拉时，安装坚固，无摇摆，目视钢筋挂钩外表元裂纹，弯处无裂缝。 2.水表、电表和石油气表。 安装坚固，无摇摆，翻开室内水阀看表内读数运转是否正常，目视外观完好元损，镜面玻璃无损伤。