小区房屋设施养护维修管理规程.docx

小区房屋设施养护维修管理规程_物业经理人 小区房屋设施养护修理治理规程 1、工作目标 定期对房屋进展养护和修缮，保持或恢复其使用功能。 2、工作职责 3、工作指引 3.1一般性的修缮 3.1.1更换水表 a）关上水表前第一个阀门，排空管内的剩余水后拆下水表。检查水表的接头胶圈，如已经断裂或变形时应选同一型号、规格的具有合格证的水表安装上去； b）安装时留意水表的水流方向与供水方向保持全都； c）修理完毕后，翻开阀门检查有无渗漏，表针转动是否正常； d）修理人员会同大厦事务部做好用户新启用水表底数记录。 3.1.2更换电表 a）断开电源拆下电表，确认电表已经失灵时，可选用具有检验合格证的同一型号电表进展安装，安装时留意进出线接法正确； b）安装完毕后合闸试电，保证用户用电设备使用正常，电表转动正常； c）修理人员会同大厦事务部做好用户新启用电表底数记录。 3.1.3修理开关 a）分析造成低压开关跳闸或烧坏的缘由； b）假如是短路故障，首先将空气开关置于“OFF“位置，用万用表（兆欧表）检查线路，查出故障点后赐予排解。 c）经试电后如确认需要更换空气开关或熔断器时，必需采纳同一技术规格的合格配件进展调换安装。 d）假如是由于线路过载造成的开关跳闸或烧坏，在更换损坏元件后应将该线路负荷削减。 3.1.4灯管、白炽灯的修理 a）切断电源、取出白炽灯，假如灯丝已经烧坏断，可更换同一型号的卡口或螺旋头灯泡安装上去，试电查看是否正常； b）灯管不亮可先检查启辉器，如损坏可更换新的；试电检查如不亮时，取出灯管并更换同规格、同型号的灯管，再次试电检查，如仍不亮时可检查接线和镇流器，查出故障马上排解，恢复正常照明； c）其他状况造成的灯不亮状况，可参见3.1.3、3.1.5进展处理。 3.1.5 线路检测 a）线路停电检修应准时通知用户； b）用户开关烧坏的处理依据3.1.3修理开关进展处理； c）电表损坏的修理依据3.1.2更换电表进展处理； d）进户接线端子接触不良可先切断电源，将接头紧固； e）线路短路时可用万用表对线路逐一检查，找出故障缘由并准时处理； f）当确认故障排解前方可送电。 3.1.6门铃修理 a）无电状况时可更换新电池； b）电极板腐蚀或接触不良可进展除锈、紧固处理； c）因线路短路问题造成的故障，用万用表（兆欧表）检查线路找出故障点并准时处理。 3.1.7插座无电 a）由于市政停电或线路修理造成的停电应通知用户； b）插座接线端子松动，可拆开插座板紧固接线头后重新安装，检查试电状况； c）线路短路造成的停电依据3.1.6e）进展处理。 3.1.8水龙头漏水 a）关闭户内水阀门，拆卸下水龙头并检查出故障点； b）依据用户需要，更换破损的胶圈部件或更换新水龙头；如因水龙头有砂眼漏水的，必需更换新的水龙头； c）翻开水阀门检查水龙头是否有渗漏，使用时切勿过度拧紧。 3.1.9马桶不通 检查堵塞的缘由，用马桶抽子或疏通机进展疏通，使其排水畅通。 3.1.10洗脸（菜）盆堵塞、漏水 a）检查存水弯管，取出杂物。如仍不通畅，可用竹篾，铁丝或疏通机对下水管道进展疏通，排解故障后试验排水状况，使其排水畅通； b）检查盆体与下水管接口，查出漏水处用玻璃胶封闭漏水处，待胶干后试水检查，保证无漏水现象。 3.1.11浴缸堵塞、漏水 a）如管道堵塞依据3.1.10a）进展处理； b）浴缸缸体漏水应建议用户更换，如检查是接口漏水应征得用户同意翻开修理，待修理部位枯燥后试水，检查有无再漏现象。 3.1.12局部楼层停水 a）查明停水的楼层后先关总阀，拆开支阀，并将滤网清洗后重新装上； b）市政或其他修理造成的停水应通知用户，并作解释。 3.1.13疏通地漏 同3.1.9处理方法。 3.1.14修门窗 a）检查门窗附件有无损坏、不全，进展更新或补装； b）去除门角和窗轨道的杂物，对门合页和窗轨道注油； c）更换破损玻璃时留意防止玻璃碎片跌下伤人。 3.1.15换锁 拆下坏锁后先检查是何处坏，如能修理准时修理，无法修理好的可通知用户更换新锁。 3.2非一般性的修理 托付专业修理公司进展。 3.3时间要求 a）接到修理单后马上安排人员进展处理，无特别状况时不超过25分钟，一般性修理不超过7小时，较困难简单的修理要求72小时完成（工艺技术要求特别的除外）；同时应向用户解释缘由； b）能性修理，以恢复其原有功能为准，外观性修理要求与原有部位相比拟外表应无色差，凹凸不平现象； c）修理时应尽量满意用户的合理要求。 3.3修理工作的检查 a）机电主管每周将修理单整理一次，以检查效劳的准时性和用户的反映，对效劳过程中发觉的不合格和发觉的隐患应马上查找缘由，并实行订正措施。 b)大厦事务部依据修理单对用户进展回访，收集用户对修理人员效劳态度及修理工作的反应信息，治理处经理对修理工作进展相应检查。 4、质量记录 4.1回访工作规程 4.2房屋（设施）养护 规划QR/GR-057 4.3房屋（设施）养护记录表QR/GR-057 4.4不合格/订正预防措施报告QR/GR-101-1 4.5修理单QR/GR-064 5、参阅文件、资料</P