小区设施设备管理方案.docx

小区设施设备管理方案_物业经理人 一、目的 保证设施设备及场所处于良好的状态,以提高优质效劳的需要。 二、验收治理 1、组织工程修理部技术人员和操作人员参加验收,做好接收工作。 2、验收的主要内容 (1)建筑工程资料图表、竣工验收和相关资料;设备的随机技术资料和安装施工中形成的资料; (2)设施设备及场所的质量检查,设备空载运转试验、负荷试验。 3、验收合格后,资料全部归档,交付使用治理部门。 三、设备设施分类 依据各类设备设施的功能、用途、重要性等因素对其实行分类治理,分A、B、C三类: A类:监视系统设备,配电房各屏柜,生活、消防水泵,消防报警系统,电梯。 B类:排风设备,水箱(池),灭火器材,排污泵。 C类:房屋本体照明设施、室内外插座、各式灯具、水龙头、排水设施、室内空调架、道路。 四、设备的运行治理 1、对A类设备,配备专职运行操作员,依据业主委员会要求,专人 定岗值班或巡回方式对设备进展治理。 2、设备运行操作人员经过培训,熟识所治理的性能、特点和操作规程,考核合格后上岗操作。 3、设备运行操作人员按岗位职责及运行操作规程,对设备进展操作和检查,作好运行记录和值班记录,仔细做好交接班。 4、各设备主观人员依据运行治理有关制度,每月检查监视设备运行操作人员岗位职责旅行状况,检查设备运行状态,留意设备运行安全性、合理性、经济性,检查运行就、维护保养记录、交接班记录,检查后在有关记录上签字,发觉问题准时订正,对发觉的设备问题应具体填表报告,工程修理部主管监视整改状况。 五、设备设施的修理保养 1、工程修理部负责所管辖设备设施的修理保养,各班长负责组织本班修理保养工作。 2、设备设施保养分日常修理保养和定期维护保养及年检维护保养3个层次。 (1)日常维护保养主要是巡察检查和清洁方面的工作;定期维护保养主要工作就是性能状态检查和规划性能修理的内容;年检维护保养主要是对设备进展全面的调整。 (2)日常维护保养通常由设备运行操作,值班人员负责,定期维护保养由修理人员负责操作,值班人员进展协作,有些设备外聘专业公司进展。 (3)维护保养工作的工程由各类设备详细规定,各设备主观依据规程并结合设备详细技术状况,做出年度、月维护保养规划,经部门主管领导批准后实施。 (4)设备年检维护保养,由托付年检单位实施。维护保养完毕后以书面形式报告部门主管。 六、设备设施修理 1、设备设施的修理分规划修理和故障修理两类 (1)规划修理是拘束设备设施没有发生问题之前,对其劣化和缺陷部件进展预先维护和修理; (2)故障修理是对设备设施受损设备故障后其失效、损坏部件进展针对性修理。 2、设备设施修理采纳托付修理和派工修理两种形式 (1)托付修理主要用语故障修理。治理处设总中心值班调度室,实行24小时值班,配置专线电话,随时承受住户、巡察员、操作员的修理申报和故障报告,接报后,快速同志有关修理人员在规定时间内修复。 (2)派工修理主要用语规划修理、零星及小型的设备新装、改装专案处理。工程、修理部部长依据设备定期保养规划,当前对设备定期保养规划,当前设备运行状况的分析调查结果,以及住户的要求填写派工单,派专人完成的特定工作。派工单的处理与跟进流程按托付修理规定进展。 七、设备故障及事故 1、凡由于归规程、操作使用不当或设备发生非正常损坏而被迫停顿运转。到达肯定时间或造成损失的,称为设备事故。 2、损失及影响不及事故严峻程度的其它状况称之为故障。 3、无论发生何种设备 故障和事故,设备主管班必需马上组织力气快速处理。较重大时间,必需准时报告部门主管甚至治理处主任协调处理。 4、无论发生何种设备故障和事故,设备主管班、运行值班人员、修理人员必需具体记录,不得疏漏和隐瞒。 八、设备的大修、更新 1、治理处依据实际状况对设备进展大修、更新和技术改造,使之更加安全、有效、经济、可行。 2、设备及物业本体局部的大修、更新和技术改造费用,从修理资金中支出。每年度的费用预算,经业主委员会审核,业主大会批准,其后决算还须修理资金治理中心审计。 3、大修改造的工程由各设备主管工程师会同各班长提出申请,经治理处争论形成年度修理规划申请报告,报经业主委员会批准前方可实施,工程实施根据:谁主管,谁负责“的原则,在工程主管指导下进展。 九、设备的报废 1、设备有以下状况下考虑报废: (1)已经超过使用年限,主要构造及部件磨损破坏,设备效能达不到要求且不能修复。 (2)设备技术陈旧落后,无形磨损严峻,经济效果差,经济上分析结论更新胜于大修。 (3)因以外灾难或事故使设备损坏严峻而无法修复使用,建筑物改建不能拆装的。 (4)严峻影响安全,连续使用将会引起危急事故的。 (5)设备耗能大、污染环境严峻,国家治理部门规定应予淘汰的产品。 2、设备报废由设备使用治理部门提出申请,并填写设备报废申请单,综合事务部组织有关人员进展鉴定后报治理处主任和物业公司经理批准,其中产权属于业主的设备报废还须报请业主委员会批准。 3、设备报废后,由设备四用部门进展利用和处理,残值回收凭据报财务部注销设备资产,同时注销台账和卡片。 十、房屋外观和围墙护栏 1、空调统一安装在预留位置上,空调架每年油漆一次,费用由受益业主承担或从修理资金中支出。 2、房屋外墙不得安装任何使用或观瞻饰物。 3、严格装修申请审核和装修期间的巡察检查工作,加强日查个治理,治安巡逻人员每天将房屋外墙和围栏列入检查工程。 4、对住户擅自作主进展的任何为归安装,治理处派人准时进展劝阻;对已经造成的事实,治理处派人上门与住户协商,劝其整改,住户整改有困难的,治理处免费供应整改效劳。 十一、记录 1、工程验收记录; 2、设备台账; 3、设备标识卡; 4、运行记录; 5、设备日常巡察保养工程及记录; 6、设备定期维护保养工程及记录; 7、事故故障报告单; 8、设备报废申请表; 9、设备大修改造申报表; 10、设备大修汇总表。 十二、公共设备设施修理、保养程序: (1)治理处修理工程组每天安排人员对区域内的设备设施进展巡查,不管设备设施运行状况如何都要作出具体的记录; (2)假如在检查中发觉有故障或损坏的,应向工程组提出修理申请,填写修理申请表; (3)经治理处领导认定后,将工作交给工程修理组,让其完成人员的安排和修复工作; (4)工程组人员根据工种,指定专人到现场进展修理; (5)假如这种损坏我们治理处的人员根本无法进展修理的,依据修理材料和人工费用等仔细核算大致修理费用,报治理处领导审核安排; (6)等全部修理工作完毕后,进展试运行合格后,作好修理记录并存档。