第四章投资性房地产12584.pdf

财经网络教育领导品牌 _ 高顿网校 All Rights Reserved 版权所有 复制必究 1 第四章 投资性房地产 本章考情分析 本章讲述投资性房地产确认、计量和记录等内容。近三年考试题型为单项选择题、多项选择题和判断题，2009 年试题分数为 3 分，2010 年试题分数为 2 分，2011 年试题分数为 2 分，本章内容不太重要。本章结构框架 第 1 节：投资性房地产的定义与特征 投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。投资性房地产具有以下特征：1.投资性房地产是一种经营性活动（关键点）；2.投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产。【解释】根据税法的规定，其取得的房地产租金收入或国有土地使用权转让收益应当缴纳营业税等。投资性房地产的出售和租金收入（日常活动）产生的营业税计入营业税金及附加而不计入其他业务成本或营业外支出。第 2 节：投资性房地产的范围 财经网络教育领导品牌 _ 高顿网校 All Rights Reserved 版权所有 复制必究 2 1.属于投资性房地产的项目 （1）已出租的土地使用权；（2）持有并准备增值后转让的土地使用权；（3）已出租的建筑物。2.不属于投资性房地产的项目 （1）自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产；（作为固定资产或无形资产进行核算）（2）作为存货的房地产。【提示】（1）投资性房地产中的出租是指已经出租，而不是计划用于出租（还没有做出最终决议），并且出租专指经营租赁方式。（2）某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。（3）按照国家规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权，不能作为投资性房地产核算。（4）拥有产权并以经营租赁方式出租的建筑物才属于投资性房地产；是否拥有产权是判断是否属于投资性房地产的重要标志。对于以经营租赁方式租入土地使用权再转租给其他单位的，不能确认为投资性房地产。（5）已出租的土地使用权是指该土地使用权必须是通过转让或通过出让方式获得的；而不是通过承租方式获得再出租。（6）企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，应当将其确认为投资性房地产，如果提供的服务重大，则不能确认为投资性房地产,相当于以提供的服务为主要赚钱的方式。【例题 1多选题】下列各项中，属于投资性房地产的有（）。（2009 年考题）A已出租的建筑物 B待出租的建筑物 C已出租的土地使用权 D以经营租赁方式租入后再转租的建筑物 【答案】AC 【解析】投资性房地产包括：（1）已出租的土地使用权；（2）持有并准备增值后转让的土地使用权；（3）已出租的建筑物。选项 B，待出租的建筑物不属于投资性房地产；选项 D，不属于企业持有的资产。第 3 节：投资性房地产的确认和初始计量（一）外购的投资性房地产的确认和初始计量（成本确定同固定资产和无形资产）1.对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租（自租赁期开始日起，下同）或用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。财经网络教育领导品牌 _ 高顿网校 All Rights Reserved 版权所有 复制必究 3 2.企业购入房地产，自用一段时间之后再改为出租或用于资本增值的，应当先将外购的房地产确认为固定资产、无形资产或存货，自租赁期开始日或用于资本增值之日开始，才能从固定资产、无形资产或存货转换为投资性房地产。3.外购成本的计量等同于购买固定资产或无形资产的初始计量。（购买价款+相关税费）借：投资性房地产 贷：银行存款 （二）自行建造的投资性房地产的确认和初始计量（成本确定同自行建造固定资产）1.企业自行建造（或开发，下同）的房地产，只有在自行建造或开发活动完成（即达到预定可使用状态）的同时开始对外出租或用于资本增值，才能将自行建造的房地产确认为投资性房地产。2.企业自行建造房地产达到预定可使用状态后一段时间才对外出租或用于资本增值的，应当先将自行建造的房地产确认为固定资产、无形资产（如果是房地产开 发企业则建造的属于商品房属于存货），自租赁期开始日或用于资本增值之日开始，从固定资产、无形资产或存货（房地产开发企业）转换为投资性房地产。3.自行建造成本的计量等同于自行建造固定资产；购入后自行开发的土地。借：投资性房地产 贷：在建工程 【例题 2判断题】企业将自行建造的房地产达到预定可使用状态时开始自用，之后改为对外出租，应当在该房地产达到预定可使用状态时确认为投资性房地产。（）（2010 年考题）【答案】【解析】企业自行建造房地产达到预定可使用状态后一段时间才对外出租或用于资本增值的，应得先将自行建造的房地产确认为固定资产等，对外出租后，再转为投资性房地产。企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，也可以采用公允价值模式对 投资性房地产进行后续计量。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，企业才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。【例题 3判断题】采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，应根据其预计使用寿命计提折旧或进行摊销。（）（2008 年考题）【答案】【解析】采用公允价值模式计量的投资性房地产不计提折旧或进行摊销。参与会计职称的考生可按照复习计划有效进行，另外高顿网校官网考试辅导高清课程已经开通，还可索取会计职称考试通关宝典，针对性地讲解、训练、答疑、模考，对学习过程进行全程跟踪、分析、指导，可以帮助考生全面提升备考效果。更多详情可登录高顿网校官网进行咨询。欢迎关注会计职称考试官方微信公众号：会计职称考试。随时掌握最新、最快、最准会计知识。