胜利社区关于辖区住宅小区物业管理情况的调研报告(1)23978.pdf

胜利社区关于辖区住宅小区物业管理情况的调研报告 摘要：本次调查的小区是位于辽宁省沈阳市苏家屯胜利小区,这是一座是 2005年开盘的小区,距今已经有十三年的时间了,本次主要调查此小区的道路交通系统和绿化景观布局和建筑。仅以个人的观点评价其优缺点。此小区的主要优点有:小区布局比较美观,中心突出。小区内的地下车库人行入口设置比较好,方便小区住户进出地下车库。外环路的设计很好的对人车进行分流,使小区内部环境相对比较安静。在绿化方面,小区内配植了多种植物,尤其是一些在沈阳地区不太常见的植物也是小区一大亮点,不过好像是热带植物，所以冬天没有什么景观效果。但是有一个缺点就是是我个人认为紫荆种在十分显眼的位置,在冬天看起来给人一种十分萧条,败落的感觉,不是很好,影响了整个小区冬季景色的效果。关键词：环境 发展 交通 物业管理工作的基本情况 住宅小区基本情况。小区建筑面积 72374 平方米，其中住宅建筑面积约 71280 平方米，共计 25 栋 792 户，始建与 2001 年，全部为多层住宅楼，每户面具约 90 平方米。入住率达 87%左右，居住覆盖率呈上升趋势，小区绿化面积是建筑面积的 35%以上，该小区物业服务公司拥有管理服务人员 18 人，小区只有一个主出入口，属于全封闭小区。设有地上停车位 153 个，配置了一处儿童娱乐园，有独立的物业管理用房，小区主要道路以及单元口都配备了监控系统。小区物业作用不小 物业管理是房地产经济市场化的客观需要和必然产物，它既是房地产经营管理的重要组成部分，又是现代化城市管理的重要一环，事关千家万户，直接影响着社会、经济、环境等各方面的效益。一是能促进经济增长。”买房一阵子，物业服务一辈子。”作为商品房的售后服务，物业管理推动了房地产业运行体系的确立与完善，不仅本身对扩大消费、拉动经济增长有重要作用，还有利于刺激居民购房积极性，推动房地产业的持续发展，带动县域经济的持续增长。对开发商来说，良好的物业管理能塑造开发商在公众中的良好形象，增强投资者的信心，提升其产品价格，促进销售，从而形成公司经营的良性循环。对住户来说，他们用几乎一生的积蓄来购买一套房子，房子是其个人资产最重要的组成部分，好的物业管理可以使其个人资产处于完好的状态，延长使用寿命，提高其市场价值，即能确保物尽其用，值其所值。实践证明，物业较好的厦安、誉天下等楼盘销量较好，而且容易转让，保值率高。二是能提高生活质量。居民小区的物业管理，无论是供水、供电、供气、路灯，还是绿化、休闲设施，都与群众生活息息相关。它直接关系着所有住户的和谐安居、清洁卫生、维护服务和治安管理等。加强物业建设管理，对改善居住环境，提高市民安全感、满意度、生活品位、幸福指数有着重大的基础性作用。好的物业管理可以让人心情舒畅，促使人们安居乐业，改进人们的精神面貌，促进人际关系融洽、生活品质提升。三是能增加群众就业。物业管理就业容量大，对扩大就业具有重要作用。目前，我县物业管理从业人员 1500 余人，从业人员大部分来自企事业单位下岗分流人员、农村剩余劳动力及部队复转军人等，有效吸纳了多余劳动力，缓解了社会就业压力，为居民收入增加起到积极的推动作用。四是能维护社会稳定。物业管理贴近群众，直接服务居民，是加强和创新社会管理，推动和谐社会建设的重要环节之一。辖区内小区物业的管理现状及存在的困难 由于房开前期建设不完善以及部分承诺未兑现等方面的原因,导致小区业主与物业公司之间矛盾凸显,涉及到的各类投诉、举报越来越多,小区居民不满意,物业公司有意见,物业管理工作越来越难,存在的困难主要表现在以下几个方面:一、业主将前期物业与房开混淆。属于房开承诺的相关规划未实现导致业主意见较大,影响后期物业管理。二、物业费用收取困难。物业收费难成为制约物业企业发展的头号难题,大海社区在调查辖区内 4 家物业公司时,物业公司有关负责人普遍反映,小区居民自动缴费意识不强,且以前期房开未建设好相应的停车场、未办理房产证、未完善基础设施为由拒绝缴纳物业费。辖区内 4 家物业服务企业,仅 2 家企业达到收支平衡或略有盈余。三、小区物业难管理。由于物业费用收缴不足,物业公司只能降低服务标准,减少服务人员,更加引起小区业主的对立抵触情绪,从而形成恶性循环。2015 年 7 月,辖区 B 小区原物业管理公司因大部分居民拒绝缴纳物管费撤离。在大海社区的积极引导下,于 2015 年 8 月成立业主委员会实 施自管,代履行物业职责,2017 年 8 月引进新的物业管理公司。物管费仅为 0.4 元/,全部收齐物业费总收入约 22 万,除去水电费、11名工作人员工资所剩无几(含 1 名电工,4 名安保人员,6 名保洁人员),目前小区服务项目只能维持楼道打扫和小区治安等简单的内容,小区绿化缺乏管护、公共设施年久失修。根据社区前期网格员入户调查统计,50%的居民认为小区服务质量一般,30%的认为较差,20%的认为无所谓。此外,辖区 C 区从建设年代来说为新建设小区,但由于房开未能为居民办理产权证等前期遗留问题,导致大部分业主拒绝缴纳物业费,目前陷入恶性循环状态,物业费难收取,居民满意度较低。该小区物业服务项目只能维持楼道打扫和小区治安等简单的内容。四、回迁房及老小区环境脏乱。总体来说新建小区物业管理较好,老小区及回迁房环境差距明显。由于生活习惯未转变等原因,我辖区 D小区主要为原村民安置区,村民生活习俗未得以转变,刚入住时乱拉乱挂、乱停乱靠、小区占道经营违章建设等行为屡见不鲜,在居住区办酒席现象时有发生,物业管理困难,在社区多次宣传引导后才有所好转,购买商品房入住的居民意见较大。五、物业经营不透明导致业主猜疑。大部分物业公司除物业费用外,还有门面出租、广告经营等其他收入,但这些收入和公共支出情况不公开、不透明,小区居民无法进行有 效地监督和查询。有约 8%的被调查对象认为物业公司存在乱收费现象。六、物业服务人员服务意识淡薄。部分物业服务企业由于用工成本等方面的原因,招聘的安保人员及保洁人员缺乏服务意识,缺乏与业主理性沟通的能力,导致业主对物业公司不满,甚至对立,影响小区物业管理。当前物业管理难的主要原因分析 一、前期物业缺乏公开途径引入。业主将对房开的不满代入到物业公司,导致收费困难、管理困难等一系列问题。二、物业公司缺乏有效监管与审核。由于房地产业发展迅速,住宅小区数量越来越多,分布范围越来越广,行业主管部门难以对面广量大的物业公司进行有效的监督和管理。属地社区以及其他有关职能部门的物业管理监管职责还不明确,绝大部分小区没有成立业主委员会,多层次的物业管理监管体系严重缺失。对于服务不到位的物业企业,社区难于约束及督促,部分物业服务企业对社区的约谈等手段置之不理,不能有效进行监管及督促。三、房开企业乱承诺不兑现及不负责任现象长期存在。由于房屋漏水、渗水等房屋质量问题开发商一直未能与业主达成协商,房屋产权办理、承诺与业主的配套设施未完善等最后导致许多业主以拒交物业费的方式来表示不满。辖区 A 小区、B 小区、C 小区均或多或少涉及由房开遗留的上述问 题。四、小区业主生活观念需要逐步转变。随着城市化进程不断加快,越来越多的村民转为居民,尤其在安置区域,村民办酒席等生活习俗需要逐步转变。小区内破绿毁绿、违法搭建、乱停乱放的行为屡禁不止,给小区物业管理制造了难题。对策和建议 一、加强宣传，广泛发动。物业管理是一项新兴发展行业，为确保小区物业管理工作的顺利开展，物业管理企业必须以多渠道、多形式、多角度地展开宣传活动，公开物业收费标准和物业日常项目开支的情况，让业主明确交的物业费用在哪些方面，让市场经济观念深入人心，增强业主物业管理消费意识，花钱买服务的意识，让业主心中明白传统的房屋管理和新型的物业管理的优劣，使得业主认可、理解并支持物业管理。同时要深入基层，调查研究，摸清社情民意，广泛听取业主意见，科学定制物业管理方案，为小区物业管理的顺利实施提供保障。二、理顺关系，明确职责。物业管理是一个社会性工程，涉及面广，情况复杂，为确保工作的正常开展，必须协调各个部门，明确职责，理顺关系，一是要协调与企业之间的关系，要求企业落实小区部分房屋漏水及单元进户门损坏的问题，解决历史遗留问题。提供物业管理必备的房屋设计、图纸资料和档案资料，更好的明确小区死角，加强对死角的监控力度；二是理顺物业管理公司与房产局物业办、辖区派出所、社区居委会、环卫、绿化等部门的关系，分清规划相互间的一些具体环节的权、责，营造有利于物业管理的外部环境，这是搞好小区物业管理的重要环节。三、提高认识，明确责任。目前，小区的业主自治自律意识比较差，政府要硬性规定实施业主委员会制度，使物业公司在业主委员会选聘后也能够由业主委员会协调，促使物业管理工作正常有序开展。让业主委员会制度真正起到作用。相关部门要指导业主选出真正能够代表业主利益，热心公益事业，有一定知识水平的人员主持、参与业主委员会工作，能够在物业管理企业和业主之间起到桥梁作用，建立业主和物业管理企业之间的信任。业主委员会与物业公司签订物业管理委托服务合同，仔细斟酌条款，确定服务项目和服务费用价格，并定期召开业主大会，监督经费使用情况，受理业主投诉。对于热难点问题，物业管理企业在进驻小区时要与业主签订公约，对于违章搭建、垃圾处理、噪音油烟扰民、放养宠物和乱停车等问题约法三章，共同维护小区稳定。四、完善配套设施。要进一步完善封闭式管理配套治安岗亭、围墙等设施，尽量聘请专业的保安队伍，为物业管理工作顺利开展提供基础的保证，解决部分车辆乱停乱放现象，对小区内破损较为严重的基础设施进行改造。五、细化物业管理办法,加强物业行业监督管理。加强对房开商的监管,严把建筑质量与规划监管、前期物业管理交接关。规划、建设等行业主管部门应加强对开发商公共配套设施建设的督促与检查,确保严格按规划执行,各项配套齐全。严厉打击虚假宣传及不时承诺,对停车场等基础设施的建设标准、验收标准做好监管。做好前期开发商与物业的交接监督关,防止因交接不清而出现开发商与物业公司互相推诿、侵害业主合法权益的情况发生。打破“谁开发谁管理”的垄断经营模式,让业主与物业公司在市场中进行双向选择,把物业管理提前介入作为核发商品房预售许可证的前置条件,切实把好对前期开发商选聘物业公司的入门关,加强对前期物业服务协议和物业服务合同的审核,让业主在购买物业时就 了解物业管理的具体事项,包括服务内容、服务质量、收费标准及业主入住公约等有关规定,以维护业主的合法权益。六、建议将物业公司的初审权下放至属地社区 由于建设部门难于全面掌握区域内物业公司的服务水平、履职状况,难于真正起到有效的监管。建议将初审权下放至社区或居委会,由社区或居委会每年对辖区内的物业服务企业进行考评督促。对不履职的物业服务企业提出相关意见报职能部门核实,属实的按规定处罚或资质降级等方面的处理,便于督促物业公司做好服务工作。七、创新手段 破解物业费的收缴难题。物业收费难、业主不交物业费，直接导致物业服务质量的下降。要强化宣传教育，使业主明白自己的权利和义务，树立”花钱买服务”的物业消费意识，明白不缴、少缴和欠缴物业管理费不仅损害了物业企业的利益，同时也损害了业主自身的利益。要创新物业服务收费方式，推行业主自行到银行缴纳或与其他市政公用事业收费一并收取。要采取得力措施，对无正当理由拒缴物业费的业主，要在小区宣传栏、报纸、电视台等媒体进行曝光；对公职人员要由单位负责督促，无正当理由拒缴的，扣发其工资，情节严重的，要诫勉谈话，直至进行组织处理；银行、工商等部门在办理贷款、营业执照等环节要严格把关，作为社会不良信誉予以限制；法院要简化程序，可以到小区内现场开庭，快速审结、执行清理拖欠物业费行为；物业所有权发生转移时，业主要与物业服务企业结清物业服务费，否则，有关部门在办理房屋过户手续时，要对欠缴物业费的业主进行限制。要增强物业服务经营透明度，建设物业费征缴信息平台，推进物业费收支公开。八、以城市“三变”精神探索物业管理新模式 对于部分老住宅小区,可以尝试实行“业主自营式”物业管理,由社区居委会负责引导业主自治管理,成立业主委员会或院落楼栋自管会,可以聘请专职门卫,从小区内退休下岗失业人员及低收入群体中优先招聘少量负责保洁、维修的临时工,其工资、物业费用先从小区范围内收取的管理费中列支。物管费节余的可用于回馈小区困难群体、购买物资慰问老人,真正实现“取之于业主,用之于业主”的管理模式。居民共商、共建、共治、共管。