小区管理、使用、维修公共契约7606.pdf

中国广东省中山市帝璟东方 管理、使用、维修公共契约 本公约由下述双方签订：中山市昌生花园房地产开发有限公司 地址：(以下简称“第一业主”)及 地址：(以下简称“第一购置者”)第一章：立约目的 1.1 本公约的制定，目的在于界定各业主对及其内的公共地方及公用设备、服务设施等的权利及义务，包括对该等公共地方、公用设备、服务设施等的使用、管理、保养、改善、保险及维修的责任，并清楚列明各业主对的管理及公共开支所须承担的适当比例。透过本公约的实施，以求达到对的统一、专业化管理，使的所有业主可以有效地使用其所购置之单元，并且透过制定本公约以配合将来对于整体管理的进行。1.2 本公约的订立，并不排除第一业主日后可以就各建筑物、设备、服务设施、仪器的个别独立管理、协调、保养、维修订立个别管理公约，以供 奕翠园内各业权拥有者共同遵守，第一业主特此声明保留是项订立个别管理公约的权利。1.3 本公约自立约双方签署后实时生效。的其它业主在购入其各自的单元时，将会签署一份承诺书承诺同意遵守此公约。据此，本公约内的所有条文，均对的所有业主具有法律约束力，各单元的业主，其租户、使用人均必须尊重本公约，共同严格遵守执行。第二章：定义 2.1 在本公约中，除文意另有所指外，下述用语应作如下定义及解释：(1)“该土地”指根据土地使用权证书中府国用(2002)字第 213246号内所指批准用地面积约 347,998.2 平方米的土地。(2)“该小区或 帝璟东方 指在该土地上已兴建、在兴建中及日后所兴建的多层式建筑物、独立洋房、商业城、公建配套、各类设备、设施及环境绿化等，包括但不限于发展工程或其部份。(3)“公共地方”指在该小区内或该土地内由第一业主根据本公约所指定作为各单元业主所共同占有、共同使用的公众地方。其中包括下列若设在该小区内的各出入口，行车道、通道、行人道、通廊、外墙、绿化区、休憩区、每幢建筑物的入口大堂、电梯井及楼梯间、管理者办事处、值班警卫室、电表房、后备发电机房、电掣房、电压房、变电室、泵房、洒水系统泵房、消防设备控制室、电话机房、电梯机房、消防泵房、化粪池、光井、水箱、空调机房、垃圾房、储水池、通风道与管道井，及为该土地及该小区的业主和住客及真正访客而设并供其共享之其它地方或范围，但不包括任何第一业主所保留予第一业主及其承让人的地方、建筑物、设备及/或第一业主拥有独自使用权的地方。(4)“公共设施”指为该小区的利益而安装的机器、设备、仪器、装置、管道、机房、电缆、电线、器材、系统、车辆、实物及附着物(包括但不限于消防入水掣、洒水系统入水掣、消防喉辘及龙头、食水、冲水、排污系统、消防及洒水系统的储水池、其它水箱、水泵、电梯、公共天线、避雷装置、沙井、电话、电讯及电掣房、明渠、水管、污水管、排水管、电线、电缆、电话及电视电缆、管道、烟囱、导管、水道、花卉、树木、康乐设施及照明系统)。但任何只供个别业主、租户使用的设施则不包括在内。(5)“外墙”指该小区的所有或部份外墙(包括但不限于该小区围墙、每幢建筑物外墙、独立洋房外墙、会所外墙、保安围墙)。(6)“装修规则”指管理者(如以下定义)就各业主在其所属单元(按以下定义)内所进行的装修、更改、改进、加建及拆卸等所作的规定。(7)“绿化区”指根据政府当局依照有关法令所要求在该土地上实施绿化的地区及第一业主按设计美观需要而划为绿化的地方。(8)“管理费用”指管理者因管理及保养该小区之公共地方及公共设施而引起的所有费用和开支。(9)“公共设施维修基金”指管理者根据本公约第七章第 7.1 条所收取并用于维修、更新、发展及改善该小区的款项。(10)“管理份额”指第一业主为使各业主分摊并交纳管理费用而界分给各单元的份额。有关第一期各单元的份额详列于本公约的附录一内，有关分配给日后各期各单元的份额、公共地方及其余获分配地方之份额将在由第一业主所另行制定之本公约补充契约、分契或其它文件中划定及分摊。(11)“管理者”指由第一业主所聘用负责管理该小区、该土地或其部份的管理公司及/或不时获聘为管理该小区、该土地或其部份的其它任何人或公司。(12)“业主”指对每个单元拥有或共同拥有房屋所有权的人仕，并包括其日后的合法继承人或受让人(不论是以买卖、赠与、交换或其它方式受让)。如果该单元已被合法抵押，则“业主”应包括该抵押人和受押人；但以上所述受押人只是在受押人占有该有关单元或收取该有关单元的租金及利益下才视为是业主。(13)“会所”指如第一业主在该小区内兴建的多用途建筑物及其内的所有设施。(14)“商业城”指如第一业主根据规划设计规定在该土地上兴建作为商业用途的建筑物及其内的所有设施。(15)“独 立 洋 房”或“独立洋房单元”指在该小区或该土地内根据建筑规划及蓝图规定作为别墅式独立洋房的单元，包括但不限于其建筑物、花园、车位及所座落由第一业主出售及指定划拨的地段。(16)“商铺单元”指在商业城内的任何单元。(17)“住宅单元”指多层式住宅内或独立洋房的任何单元。(18)“车位”指根据帝璟东方的建筑规划及蓝图或本公约规定用作停泊车辆的地方(包括车棚及车库)。(19)“单元”指在该土地上或该小区内的商铺单元、住宅单元、车位或其部份。(20)“发展工程”指第一业主拟在该土地上或该小区内所进行的各项发展，包括但不限于开发建设独立洋房、多层式住宅、商业城、会所、公共地方、公共设施、相关的配套及其它第一业主认为为完善该小区的开发建设而需要进行的各项工程、改造、拆卸及兴建。有关的发展工程将会分期进行，而“前期发展工程”指第一期工程及就适用时间而言，已完成发展的各期工程；而“后期发展工程”指后于前期所进行的工程，包括最后一期的发展工程。(21)“本公约”指立约双方所签署的本公约，并包括第一业主日后分别签署之补充契约、分契、相关的公约及一切有关管理该小区或该土地的文件。(22)“土地批文”指 中 山市 国 土 资 源 局 与第 一 业 主 于 二 零零 一 年 月 日所签订之国有土地使用权出让合同及有关的附件、文件及修订。(23)“交付使用通知书”指第一业主于该小区之任何单元可以交付给相关的业主使用时所发给该业主的通知书。(24)“业 主 委 员会”指各业主按照本公约在不同时候所召开的业主大会上委出或选出的业主委员会。(25)“业主大会”指按照本公约第九章举行的业主大会。2.2 在本公约中，如文义许可或要求，表示单数之字眼应包括众数，相反亦同；表示阳性之字眼应包括阳性和中性，相反亦同；表示人之字眼应包括自然人、公司、法人及其它组织。第三章：总则 3.1 公共地方及公共设施是为各业主之利益而设置，祇限于由业主及获其授权之租户、雇员、访客、其它获第一业主或管理者所批准的使用者使用。3.2 各业主此后一切时候均须遵守和履行本公约所载之保证，契诺、规定及限制，并受其约束。该等保证、契诺、规定及限制的保障和约束附带于该小区内的各单元及该土地的各个部份。3.3 各单元之业主对其单元有完全之处置及处理权，包括但不限于出售、转让、抵押、按揭、出租、批准享用或以其它方式处置或变卖，而无须其它业主或持有该小区或该土地任何权益的人仕同意。但该处置及处理权须明确受中华人民共和国之有关法例及本公约限制和保障。3.4 各单元之业主须就其租客或租户、雇员、访客及其授权使用者违反本公约的条款向其它业主及管理者负责。第四章：第一业主的权利 4.1 第一业主对该土地及该小区保留下列的每一项权利，此等权利不因第一业主转让及出售该小区内的任何单元而消减，并各业主确认第一业主有全权自行单独行使下述的每一项的权力及授权其它人仕行使，并有权出售或转让任何一项或多项权利：(1)第一业主有权在其认为合适的情况下更改该小区(包括但不限于独立洋房、多层式住宅、商业城、会所、公共地方、公共设施)的名称或其中任何部份的名称及编号。但如有关的更改，直接影响有关单元的，在进行上述更改前，第一业主须提前三个月以书面通知该有关的业主。第一业主无须就有关更改而引致的任何损失、费用或开支向任何业主或其它使用者赔偿。(2)第一业主有权保留及拥有该小区(包括但不限于独立洋房、多层式住宅、商业城、会所、公共地方、公共设施)或任何建筑物的天台及阳台(各单元内的阳台除外)的专有使用权，并有权于上述任何部份安装、架设、维修、更换或拆除招牌、广告及其它对象。(3)第一业主保留及拥有该小区内的公共车位的专有使用权。(4)第一业主保留权利在该小区及该土地未出售的部份设置会所，并有全权就会所的数目、规模、性质、用途、管理方面作出规定，惟该等规定不得影响或妨碍任何业主使用其所拥有的单元。(5)第一业主和管理者及其各自的承建商、代理人及其它经许可的人仕为行使本公约内的权利或为检查、维修该小区或该土地的任何一部份(包括但不限于公共地方、公共设施)，或为该小区或该土地之利益而安装设施，或为履行管理者对该小区或该土地的管理责任，有权携带一切必须的设备、机器及材料进入该小区或该土地任何一部份。如有必要，可进入任何单元的内部，但除紧急情形外，应事先通知有关的业主或使用人。惟第一业主、管理者或行使此项权利的人仕于行使用此项权利时不得不必要地或不合理地妨碍有关业主或使用人使用其所拥有的单元。(6)第一业主拥有该小区内其未转让及未被第一业主指定或划拨为公共设施(包括但不限于水表)的所有设施及设备。第一业主并有权将该小区或该土地上第一业主并未转让或拥有专有使用权的任何地方或设施指定或重新指定为公共地方或公共设施，而无须其它业主或其它拥有该小区或该土地权益的人仕同意。(7)第一业主有权取消或更改根据本章第 4.1 条第(6)分条所规定由第一业主指定的公共地方或公共设施，而无须其它业主或其它拥有该小区或该土地权益的人仕同意。(8)第一业主有权更改、修订、增订或改动该小区或该土地的建筑规划及蓝图或任何一部份(已出售的单元及其所在的该幢楼宇除外)而无须经任何业主或其它拥有该小区(包括但不限于独立洋房、多层式住宅、商业城、会所)或该土地的权益的人仕同意，但上述更改、修订、增订或改动须事先获得有关政府当局的批准。任何业主、单元使用者及有关人仕无权就此等更改、修订、增订或改动向第一业主或行使此项权利的人仕提出诉讼或索偿。(9)第一业主有权在该小区或该土地内其拥有专有使用权或并未出售的部份、公共地方及公共设施及其部份安装、架设、更改、保养及拆去烟囱、招牌、广告、展示牌、天线、桅杆、避雷针及照明及其它各种固定设备设施、机器、仪器或结构(不论是临时或永久性的)，并在事先给予各有关业主书面通知后(紧急情况除外)于一切合理时间内带同或不带同工人及设备进入该小区或该土地的任何部份(包括但不限于其它业主所拥有的单元)，以便进行上述有关工程，及按第一业主认为适当的情况下准许或批准或授权其它人仕进行上述工程。(10)第一业主有权更换或改变该小区或该土地上任何建筑物(包括但不限于独立洋房、多层式住宅、商业城、会所)的外墙和公共地方的颜色，及有权在该小区任何建筑物(包括但不限于独立洋房、多层式住宅、商业城、会所)或该土地的外墙和公共地方展示、安装或附加任何招牌及其它广告牌或展示牌或结构，并可拆去、修葺、维修或更换该等广告牌或展示牌或结构。(11)第一业主有权将其在该小区或该土地内拥有专有使用权或未出售的部份或设施，在其认为适当的时间内划拨作额外的公共地方或公共设施，并立约声明。在声明指定的时间内，该等额外地方或设施构成公共地方或公共设施的一部份，各业主需按其管理份额的比例或每单元平均方式(由管理者决定)负责该等额外公共地方及公共设施的保养、维修及运作，各业主同意并接纳第一业主行使该划拨额外公共地方或公共设施的权利，及授权第一业主就此目的向中山市房地产登记处或有关政府部门办理相应手续及签署一切文件，各业主均予以承认。(12)第一业主有权将该小区或该土地的任何部份(已转让或出售的部份除外)转让或赠予给国家或同意由国家收回或交由有关政府部门使用及/或管理，而无须其它业主或其它拥有该小区或该土地的权益的人仕同意。(13)第一业主有权在其认为合适的情况下，其中包括但不限于当该小区内各项发展工程全部或任何一部份完成以后，以第一业主的名义签署任何文件，将管理份额重新分配或作出更改或重新安排，而无须其它业主或其它拥有该小区或该土地的权益的人仕同意。(14)第一业主有权随时订定及修改或授权管理者订定及修改有关管理该小区 或该土地的规则，其中包括但不限于该小区或该土地管理规则、住宅单元管理规则、商铺单元管理规则、会所单元管理规则、停车场管理规则及装修规则，而无须其它业主或其它拥有该小区或该土地的权益的人仕同意。(15)第一业主有权以第一业主的名义签署任何文件，向政府有关部门申请对土地批文作出第一业主认为适当的修订、补充或修改，并就此事与政府及有关部门磋商，达成协议及签署任何文件、契约，而无须其它业主或其它拥有该小区或该土地的权益的人仕同意或签署有关文件、契约。(16)第一业主有权调整及重新划定该小区或土地的界线，并与政府磋商及达成协议及签署任何文件、契约，而无须其它业主或其它拥有该小区或该土地的权益的人仕同意或签署有关文件、契约。(17)在受本公约的限制和保障下，第一业主有权转让、抵押、出租、批准、占用、或以其它任何方式处置该小区或该土地的任何部份(已出售或转让的部份除外)，并有权将任何经营性用房划拨给管理者作经营之用，而无须其它业主或其它拥有该小区或该土地的权益的人仕同意。(18)第一业主有权根据该小区的建筑规划及蓝图在该土地上进行发展及兴建任何建筑物、附着物、设施(不论是临时或是永久性的)，并有权将各期的建筑物、通道及有关的设备及设施(包括但不限于公共地方、公共设施)接驳相连。第一业主对各业主所引致的不便、障碍或影响(其中包括但不限于因发展工程所造成的噪音、环境污染及对有关单位的采光、空气流通及其照明、窗户、景观、公共地方、公共设施和通道可能产生的障碍、不便及其它影响，不论是临时性或永久性的)无须承担任何责任。惟上述工程进行时，第一业主须尽量促使其承建商、代理人、工人等在可能范围内减低对各业主所产生的不便、障碍或影响。第一业主除上述权利外，并同时拥有(包括但不限于)下列有关及附带的专有权利：(i)第一业主有权制订、更改、修订或改动发展工程及/或该小区或该土地的建筑规划及蓝图，而无须其它业主或使用者同意或批准。任何业主、使用者或其它人仕无权就任何的制订、更改、修订或改动对第一业主提出诉讼或索偿，惟所有的制订、更改、修订或改动需按有关法规进行。(ii)第一业主有权于必要时在一切合理时间内带同或不带同工具和工人等进入前期发展工程、该小区或该土地，以便建筑、发展、修改或监督后期发展工程。(iii)第一业主有权为发展后期发展工程、该小区或该土地而使有关之食水、污水、气体、电力、电讯消息及其它排出物经由或穿过前期发展工程、该小区或该土地或之上或之下的有关设施(包括但不限于公 共设备明渠、水管、燃料管道、能源管道、污水渠、排水管、排污系统、电线、电缆、烟囱及任何管道)流进及流出前期发展工程、该小区或该土地，并有权利用前期发展工程、该小区或该土地之其它有关设施。第一业主并有权进入前期发展工程、该小区或该土地安装及接驳该等设施(包括但不限于明渠、水管、污水渠、排水管、排污系统、电线、电缆、烟囱及任何管道)。惟第一业主或行使此项权利人仕须支付一切有关的费用，并须修复因此而对前期发展工程、该小区或该土地造成的一切破坏。(iv)第一业主有权于必要时在一切合理时间内带同或不带同工具和工人等进入前期发展工程、该小区或该土地，以便清理、更改、翻新、拆卸或安装供前期发展工程、后期发展工程、该小区或该土地所使用的设施(包括但不限于明渠、水管、污水渠、排水管、排污系统、电线、电缆、烟囱及任何管道)。惟第一业主或行使此项权利的人仕须尽量减低因此而带来的不便及避免不必要地或不合理地阻塞前期发展工程、该小区或该土地的通道。(v)第一业主有权使用及接驳前期发展工程、该小区或该土地的公共设施，其中包括但不限于消防入水掣、洒水系统入水掣、消防喉辘及龙头、食水、冲厕水、排污系统、消防及洒水系统的储水池、其它水箱、水泵、升降机房、公共天线、避雷装置、沙井、电话、电讯及电掣房；并为上述目的而带同或不带同工具和工人等进入前期发展工程、该小区或该土地。惟第一业主或行使此项权利的人仕须修复因此而造成的一切破坏。(vi)第一业主有权按其认为适当的方法运用前期发展工程、该小区或该土地任何未利用的建筑密度及土地发展比例。(vii)按第一业主认为适当的条款代表前期发展工程的其它业主与后期发展工程的业主或其授权代表订立互授权利的契约，以授予：(甲)使煤气、水、电、污水或其它排出物经由或穿过后期发展工程、该小区或该土地或其上面或下面的有关设施(包括但不限于明渠、水管、污水管、排水管、排污系统、电线、电缆、电话及电视电缆、管道、烟囱、导管及水道等)流进及流出前期发展工程、该小区或该土地的权利；(乙)带同或不带同工具和工人等进入后期发展工程，以便修理、保养或翻新供前期发展工程及后期发展工程使用的有关设施(包括但不限于明渠、水管、污水渠、排水管、排污系统、电线、电缆、导管、管道、烟囱及水道等)的权利；及 (丙)使用及接驳在后期发展工程的公共设施的权利。(19)第一业主有全权就该土地及该小区的管理，选聘管理者及与管理者签订中山帝璟东方小区委托物业管理合同，并决定管理费及管理者酬金的支付方式及数额，但第一业主委托管理的期限，不能超越本公约的第 6.1条的规定。(20)如于该小区任何单元在进行转让时，有关购买者或承让人并未有根据本公约第五章第 5.2 条的规定，于买卖合同或其它转让文件签署之日以书面通知管理者有关使用变化情况，及按该规定将指定之承诺书交与管理者及中山市房地产登记处或有关政府部门，在此情况下，第一业主或管理者有权向中山市房地产登记处或有关政府部门或有管辖权之人民法院申请禁制、取消、修订或更改该单元转让之有关房产所有权登记或变更登记或禁制该单元之转让、抵押、按揭或出租等，直至有关购买者或承让人就使用变化情况以书面通知管理者，并将指定之承诺书交与管理者及中山市房地产登记处或有关政府部门，有关购买者或承让人不得异议。有关购买者或承让人并须向第一业主、管理者或行使此项权利之人仕缴付因彼等行使此项权利而引致的任何损失或一切费用及支出。(21)第一业主可委派代理人行使任何本公约保留予第一业主之权利。(22)第一业主可按其认为适当的条件将本公约保留予第一业主的所有或任何权利转让予第一业主认为适当的人仕。(23)第一业主可就该小区或该土地任部份(包括但不限于独立洋房、多层式住宅、会所、公共地方及公共设施)另行订立分契、补充契约、修订契约及其它有关管理该小区或该土地的契约。(24)为改善该小区、该土地或发展有关后期发展工程，第一业主有权在公共设施、公共地方或其它土地(包括该土地以外之土地)上设置、加建、安装、扩展、扩建、增添或发展公共地方及公共设施(包括但不限于关于通讯、电力、食水、燃料、能源、排污系统及弃置物处理)，并按其认为适当的条款代表业主订立、签盖、交付有关契约、合约、租赁合同、通告、信件及其它文件，而无须其它业主或使用者同意。(25)本公约所载第一业主的其它权利。第一业主按本条文行使之权力及所作之行为均对各业主具法律约束力。4.2 为确使第一业主可有效地行使本公约给予第一业主的所有权利及特权起见，各业主于此共同及各自任命及委托(此项任命及委托为不可撤销的)第一业主作为其代理人，授于第一业主完全之权利、能力及职权代表各业主采取一切行动及代表各 业主签订一切所需的文件与契约。第五章：业主的权益及责任 5.1 在不抵触本公约的条款下，各单元之业主享有如下之权益：(1)独自拥有、使用其所拥有的单元及该单元所产生的全部租金或收益；(2)全权处分其所拥有的单元及权益，包括但不限于将该单元出售、赠与、遗赠、抵押、出租或以其它方式处分，而无须其它业主的同意；(3)与其它业主按本公约规定共同使用该小区的公共地方和公共设施，以及该小区所有的保安、卫生设施；(4)参加相关的业主大会及享有投票权、享有相关业主委员会的选举权及被选举权；(5)根据本公约维护自身的合法权益；(6)根据本公约条款监察管理者及管理人员的工作。5.2 各单元的业主需承担下述的责任及义务：(1)根据国家有关的法律、法规及本公约正确使用和维护其所拥有的单元，并该土地及该小区的每一部份。(2)各业主在出租或出售其单元时，应将本公约作为租赁合同或转让合同的附件，并且需就使用变化情况以书面通知管理者。在签署买卖合同的同时，原业主需要求购买人签署由管理者指定的承诺书(标准式样载于本公约附录二)一式二份，原业主在完成买卖后，应将其中的一份承诺书连同一份转让合同副本交与管理者，另外一份承诺书即应连同房屋转让合同交与中山市房地产登记处或有关政府部门以作房产所有权登记或变更登记及存查之用。原业主在管理者接得所述文件及通知前，仍需承担该单元的管理费用及其它有关费用及责任，原业主另须负责支付至转让日的管理费用及其它有关费用。原业主如未能清付其应付的管理费用及其它有关费用，管理者有权向原业主及/或新业主追讨。(3)各业主及其租客、受许可人、代理人、雇员、访客及其它使用者在任何时候均须遵守和履行由管理者按照管理需要而制定的各相关管理规则、修订或补充。(4)各业主须实时清付因其拥有专有使用权的单元而产生的现有及将来之各种费用、税收、摊派费用和支出。(5)各业主须如期将其单元应缴之管理及其它费用付给管理者。(6)各业主不得变更或改动其单元的结构或对其单元的内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、屋面等进行违章凿、柝、搭、占等。(7)各业主在其单元进行任何装修工程前，必须取得管理者的书面同意，并须按本公约第七章第 7.1 条规定向管理者支付一笔保证金，所有装修均须严格遵守装修规则条款。(8)各业主不得改变该小区的外貌。为保持所有独立洋房的外墙（不论专有使用权之权属）外貌观瞻统一(包括但不限于高度、颜色、设计、材料等)，所有独立洋房之业主、租户或占用人不得改变独立洋房之外观。(9)在未得管理者书面同意前，各业主不得在该小区的外墙(包括其所拥有的单元的外墙)上安装任何户外遮光帘、遮篷、花架、旗杆、招牌或其它任何外展物或结构，亦不得堵塞任何窗户。如任何业主需要在其窗户或外墙安装任何空调机体、防盗网或其它固定设施，应取得管理者书面同意及交由管理者统一安排。(10)各业主不能在其单元以外地方加建任何建筑物、架设装置、增加物、附属物、对象，或在外墙(包括其所拥有单元的外墙)悬挂广告、招牌或其它对象等。(11)各业主须保持其单元清洁、卫生及整齐。各独立洋房单元之业主须保持其独立洋房单元内之花园部份处于良好、美观、整齐、卫生、清洁及安全的状态，定期维修及绿化其独立洋房单元内之花园部份，修葺花园部份内之植物、消灭昆虫、清理垃圾及腐物、防止无人管理之动物进入或停留所述花园部份。(12)各业主不得在该小区或该土地任何部份存放任何武器、弹药、烟花、放射品、污染物品、易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品，或存放触犯或可能触犯当时的任何法规或对其他业主及使用者构成损害或滋扰的物品，但可存放当时国家法规容许的合理份量燃料或相类物品作煮食及一般加热用途。(13)各业主不得涂污、占污或损毁公共地方或公共设施。在未得管理者书面同意前，各业主不得张贴、悬挂或展示任何招贴、通告、招牌、广告或其它对象于该小区或该土地(包括但不限于公共地方或公共设施)，惟安装于业主所拥有的单元大门范围内显示业主或使用者姓名的小名牌除外。(14)除第一业主行使其权利外，各业主不得在天台或阳台架设或安装独立天线或容许独立天线伸出或悬挂于该小区或该土地上任何部份。(15)各业主不得妨碍、阻塞或堵塞任何公共地方或放置或弃置任何垃圾、弃置 物或对象于公共地方或公共设施。(16)各业主不得在其单元饲养任何禽畜、昆虫或动物。(17)各业主不得做出任何行为或不作为引致设置于该小区或该土地之冲洗或排水系统堵塞故障，或影响或妨碍该等设施的有效工作程序受损。(18)各业主不得进行任何与本公约相违背、或引致该小区(包括但不限于各单元、公共地方及设施)的保险无效或令该等保险保金提高的行为。如有前述事情发生，则违约之业主需要对因此而产生的所有损失、损害、费用、诉讼、索偿及要求，或因此引起的额外或增加的保金向管理者及其它业主承付一切责任及作出赔偿。如因该业主违约之行为引致该小区(包括但不限于各单元，公共地方及设施)被损毁或侵害，则违约之业主须承担全部重建或修复受损毁的部份的一切费用及立即将有关费用支付给管理者。(19)各业主若因本身的疏忽引致水、气、烟、火或其它物体或物质外溢，损害他人或第三人的财产而产生诉讼、索赔和要求，则该业主须对该等诉讼、索赔和要求全部负责。(20)各业主不得在该土地或该小区内排放有毒、有害等污染环境的物质；亦不得发出超出规定标准的噪音或以其它方式扰乱其它业主及使用人的安宁或造成滋扰。(21)各车位的业主或其使用者只可将车位用作停泊本公约准许的车辆的用途，不得用于放置货物、杂物、家具、或其它对象，并须遵守停车场管理规则。(22)各业主不得在公共地方或其所拥有的单元窗外、天台和阳台或其它地方悬挂任何衣物或洗濯物或其它任何对象。(23)各业主不得利用该小区内的通廊、桃廊、檐廊、巷道、楼梯间、花园、间隙地或其它公共地方晒晾衣物或悬挂或放置任何垃圾桶、家俬或其它物品。(24)各业主不得破坏该小区或该土地的绿化、损毁树木花草、园林小品、污染鱼池、水塘、或损毁、破坏、移动、改变、涂鸦其它公共地方及/或公共设施。(25)任何业主的单元及附属设施如影响市容、该小区或该土地的观瞻，或危及毗邻房屋的安全或公共安全，该业主有责任及时修缮，拒不修缮的，管理者可以进行修缮，其费用由该业主负责。(26)各业主不得在该小区或其单元内举行任何宗教活动、聚会、集结及仪式(包括但不限于打斋、诵经)。(27)各业主不可对任何设施或装置作出影响水、电、气体、煤气、其它燃料等供应的改动，亦不可切割、改动或破坏该小区内任何单元或部份的主墙、横梁或地板。(28)各业主须对其租客、受许可人、代理人、雇员、访客及其它使用者的行为、不作为、疏忽和错误向管理者及其它业主负责。因上述人仕的行为、不作为、疏忽或错误而发生侵害、损失，该业主须立即支付所有因此而产生的费用或赔偿。在前述情况下，如侵害或损失是由管理者负责修复、补偿的，则有关费用或赔偿由管理者收取；非由管理者负责修复、补偿的，则有关费用或赔偿由受害者收取。(29)各业主不得作出或容许他人作出妨碍或影响该土地、该小区或任何部份的正常运作、维修和保养的任何行为或不作为，或对其他业主构成损害的行为(包括但不限于不作为)，并须负责修复或弥补因此而引致的任何损失或一切费用及支出。(30)独立洋房(但不包括当中花园及车位部份)及多层式单元只可用作住宅用途，不可利用作任何商业活动或办公用途；会所单元只可用作商业、饮食服务、娱乐、休憩及会所用途；商铺单元祇可用作商业用途。(31)各业主无权要求管理者提供本公约未有明确规定或与该小区或该土地管理无关的服务。(32)各业主无权直接惩罚或处分管理者属下的职工或雇员，该业主如对任何职员有所投诉，须向管理者提出，由管理者采取其认为合适的行动。(33)各业主不得将其单元用作违反法规、行政指令、社会公德、土地批文、政府许可用途、或与交付使用通知书或本公约条款相抵触的用途，亦不得作出或容许任何滋扰或损害其它业主、使用者、管理者或该小区相邻人仕的事情发生。(34)各业主不得破坏或以任何方式阻碍公共地方及妨碍公共设施之操作。(35)各业主须遵守该土地之土地批文、规划蓝图及有关法规，执行本公约、相关的业主大会和业主委员会的决议。第六章：管理者及其权责 6.1 一般事项：(1)该小区及该土地由管理者根据本公约进行管理，另外有关独立洋房单元、多层式住宅单元及会所单元之管理，管理者有权另行制订分契、补充/修订契约及规则并按其管理。(2)管理者的任期为两年，由该小区全部发展工程完成并经中山市政府有关主管部门综合检验合格及出具工程质量竣工综合核验证书后起计算。每次期满后自动再续期两年，至管理者在任何一期期满前不少于六个月收到不再续期通知止。在全部发展工程完成综合验收前，管理者负责管理该小区内已经中山市政府有关主管部门检验合格及出具工程质量竣工核验证书之部份。(3)管理者的责任在于管理和维修该小区及该土地的每一部份，管理者受本公约的约束，并须遵守和履行本公约中其须遵守及履行之责任及义务。(4)管理者将被视为全部业主之受托人及集体代理人，而非个别业主之代理。各个业主将被视为已不可撤销地任命管理者为执行本公约规定的代理人。6.2 在不抵触第一业主在本公约(包括但不限于第四章内)的权利及其权利承让人的权利之情况下，管理者有各业主之完全授权办理所有为有效管理和维修该小区及该土地所必须的事项，并为此负责，其中包括但不限于下列事项：(1)检查、视察该小区各部份，必要时包括但不限于所有单元的内部。(2)从事任何必要的工作，以保持该小区及该土地及其每一个部份(单元内部除外)处于良好、整齐、卫生、清洁、安全的状态(发展工程进行期内所产生的缺陷除外，但管理者仍有责任在可能的条件下尽量保持该小区及该土地及其每一部份的合理状态)。(3)保养、维修、修葺及更换公共地方中破损的玻璃、门、窗或设备及破损的公共设施。(4)保持所有公共地方良好照明。(5)将所有垃圾收集、清理及排出该小区及该土地以外，保持垃圾及弃置物收集设施运作良好。(6)防止堵塞公共地方，并在发生堵塞时清除障碍物。(7)保持该小区或该土地所有公共地下水道、水管或其它管道清洁、畅通及操 作正常。(8)保持各公共设施运作良好。(9)保持所有公共地方内的机房、机械及设备运作良好，按有关法律、法规执行监督及安排定期检查及维修。(10)防止任何垃圾或弃置物淤积、侵蚀或倾倒于任何公共道路或第三者的地块上；如有前述情况发生，则负责清除垃圾，并向应负责的业主或人仕要求并收取所有相关费用。(11)清除任何不符合本公约规定的建筑物、附属物或安装物，并有权向应负责的业主或人仕要求并收取清除费用及因此引致的损害。(12)安排保养该小区或该土地之消防设施，并确使其符合政府有关法律、法规之要求。(13)为该小区或该土地及其中部份提供并保持一支保安力量、看更、看守人员进行安全监控、巡视、门岗执勤等，并在管理者认为合适的情况下，安装、运用并维护保安设施。(14)控制该小区或该土地内所有车辆停放、车辆及行人交通，拖离或扣留违反该小区或该土地管理规则、停车场管理规则、本公约、或未经管理者准许停泊于停车场、该小区或该土地内的车辆，并向该等车辆之车主或使用者收取拖离及扣留费用(包括但不限于本公约第七章第 7.2条规定的滞纳金和手续费)。(15)维修并改善公共设施及其服务质量与效率，确使该小区及该土地之各业主及使用者可更有效使用该小区或该土地。(16)在所有有关该小区(包括但不限于发展工程)及该土地之法律诉讼中作为全体或部份业主的代表或受托人。(17)防止任何外人未经管理者书面同意或未按本公约的规定而占用或使用公共地方及公共设施。(18)采取一切必要措施以遵守政府对于该小区或该土地的要求及措施。(19)防止任何人不按本公约而对该小区、该土地、公共地方及公共设施进行变更或损害。(20)按本公约规定，向各业主收取应付之款项，支付所有因该小区及该土地管理及维修而产生的应付款项。(21)为该小区及该土地(包括但不限于公共地方及公共设施)(包括但不限于第一业主已出售或转让的部份)投买保险，其金额、年期及险种由管理者根据同类住宅小区惯常准则及其管理经验而作出决定。投买保险应根据各自业主的投保权益，以管理者的名义代表管理者本身及业主投保，并由管理者统一支付保费，以确保该等保险有效。(22)维护、保养绿化区，使之处于良好状态。(23)向业主报告所有因该小区或该土地的管理、维修而与政府、第三者及有关个人的往来事宜。(24)防止任何人在该小区及该土地内贩卖，有权驱逐贩卖者出该小区或该土地，及采取一切管理者认为合适之措施。(25)节日或特殊日子可装饰该小区及该土地的公共地方、公共设施及外墙(第一业主已出售或转让的部份除外)，包括但不限于灯光及其它饰物，并举行组织该小区或该土地内的文娱活动。(26)监察各业主遵守及履行本公约的条款，在不影响第一业主及管理者其它权利之情况下，管理者有权(但无责任)行使管理者认为合适的措施及方法，其中包括但不限于：(i)在该小区及该土地内显著地方公布违约业主及使用者的姓名连同其违约细节；(ii)书面通知及要求违约业主纠正错误，并在通知十四天期满后而该业主仍未纠正错误之情况下，带同或不带同工具和工人等进入该违约业主之单元并采取相应行动，纠正错误。如属紧急情况，管理者可以未出具书面通知而采取相应行动，包括但不限于在独立洋房单元业主违反本公约第 5.2 条之情况下，管理者有权带同或不带同工具和工人等进入该违约业主的独立洋房单元之花园部份(但不包括独立洋房内部)斫伐、搬移植物及花园部份内之设备，进行修葺、整理、维修、清洁及一切管理者认为合适之措施，以确使有关花园部份处于良好、整齐、卫生、清洁及安全的状态；如有前述情况发生，则违约业主须立即赔偿一切因此产生的费用、损失及行政费用予管理者；(iii)通过诉讼向每名违约业主追讨该业主按本公约需缴付的任何款项及赔偿，或要求纠正违反本公约之行为(包括但不限于不作为)；(iv)向各业主摧收本公约规定其应缴之款项，按本公约加收滞纳金及采取其它摧缴方式；(v)于有关业主违反本公约第 4.1 条之情况下，及经第一业主同意后，行使本公约第 4.1 条赋予第一业主之任何权力。(27)修葺该小区或该土地的主要结构、公共设施及公共地方等，确保其状态良好。(28)各业主、租客、使用者将任何货物、对象放置于其所属单元以外范围，管理者有权将货物、对象扣留、存仓或没收(但在非紧急或必须的情况下，管理者应尽可能先向有关单元的业主、使用者发 24 小时之警告或通知)。管理者行使是项权力，并不须要赔偿业主、租客、使用者因此而造成的任何损失。(29)采取一切措施(包括但不限于提出及进行诉讼)制止任何业主违反、不遵守或不履行本公约、会所管理规则、独立洋房管理规则、多层式住宅管理规则、商铺管理规则、车位管理规则、该小区或该土地管理规则或装修规则。(30)为使管理者得以履行其职责，聘用、处分或解雇职员；为该等职员提供办公地方、制服、工作服、工具、器具、清洁或其它材料及所有必要的设备。(31)聘请及撤换分判商或负责处理指定管理工作的公司、单位或个人(包括但不限于园林绿化、灭鼠灭虫、清洁、保安、水电维修、装修等)，聘请及撤换其它专业顾问(如律师、会计师等)、承建商、工人、代理人及其它工作人员。(32)就一切的管理支出预备妥善的帐目记录。(33)为该小区的住户和使用人提供各项利民服务，并有权就该等服务的提供收取合理的费用。(34)经营第一业主所划拨的经营性用房(如有)，所得收入应纳作公共设施维修基金。(35)在不抵触本公约的规定下，采取其它适当行动以使该小区及该土地具妥善管理和维修。6.3 在不抵触第一业主在本公约内的权利和其权利承让人权利之情况下，管理者有权制定、补充、修改及替代该小区及该土地管理规则、会所管理规则、独立洋房管理规则、多层式住宅管理规则、商铺管理规则、停车场管理规则及/或装修规则。该等规则及任何变更应张贴于受影响小区及土地内之告示栏，并在告示指定期内生效。6.4 管理者根据本公约所作之行为及决定在各方面对所有业主均具法律约束力。6.5 管理者及其雇员在下列情况下无需对业主及其使用者负责：(1)为履行本公约所作的一切行为或不作为，但涉及刑事责任、不诚实、严重过失及故意违约的不包括在内。(2)因下列任何一个或多个原因造成的服务中断：(i)因任何设施、装置之更换、保养及维修；(ii)台风、水灾、火灾、地震、自然灾害、战争、暴乱或其它不可抗力原因引致的损害、毁灭；(iii)燃料、能源、材料、水、电、煤气、空调、暖气、电话、通讯或劳力短缺(如因管理者疏忽或严重过失引致者不包括在内)；(iv)因部份业主拒绝交纳其等按本公约应承担的费