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【稽查案例】分析企业财务报表发现开发商涉税风险 2015-11-09【稽查案例】分析企业财务报表发现开发商涉税风险 深圳市地税局第五稽查局组织重点税源企业开展纳税自查工作，通过分析企业财务报表，发现了某房地产公司存在的涉税风险点，辅导企业补缴税款及滞纳金 1728 万元 该房地产公司开发了某楼盘项目，于 2014 年 5 月开盘预售 稽查人员在自查辅导时，根据房地产行业的经营活动特点，着重分析了该公司的财务报表 一是分析现金流量表中经营活动产生的现金流入情况，发现 2013 年、2014 年两个年度经营活动现金流入量达 338 亿元；二是分析资产负债表中的往来款特别是“预收账款”科目，发现 2014年预收账款增加了 183 亿元；三是分析利润表中的收入情况，营业收入为零 将上述情况与企业自行申报的营业税计税依据 15 亿元比较，稽查人员初步判定该房地产公司存在收到预收款未及时足额缴纳税款的嫌疑 经与国土网站查询显示的该公司开发项目销售金额 351 亿元印证后，稽查人员随即对该房产地企业开展税务约谈，宣讲相关税收政策，有针对性地辅导企业自查 最终，该公司承认了收到的部分客户订金或预收款项未及时申报缴纳营业税及附加、签订销售合同未足额预缴土地增值税的事实，并主动到税务部门补缴了少缴的营业税及附加、土地增值税及滞纳金合计1728 万元 税官说法 根据中华人民共和国营业税暂行条例（国务院令第 540 号）第十二条第一款规定，营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天 根据中华人民共和国营业税暂行条例实施细则（财政部国家税务总局第 52 号令）第二十五条第一款规定，“纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天”根据中华人民共和国土地增值税暂行条例（国务院令第 138 号）第十条规定，纳税人应当自转让房地产合同签订之日起七日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税 按照上述规定，房产地开发企业开发的商品房在预售阶段，取得的预收款应及时足额申报缴纳营业税及附加，签订房地产销售合同应按规定申报预缴土地增值税 在此，提醒广大纳税人，要提高诚信纳税意识，及时足额申报缴纳税款，避免违法而带来违规成本 .