【清算】自行清算土地增值税,你做对了吗？14220.pdf

【清算】自行清算土地增值税，你做对了吗？本文通过案例分析了土地增值税自行清算工作存在的涉税问题，并给予了合理的建议，帮助企业避免税收风险。“自行清算、税务审核”是土地增值税征管的一条基本原则。土地增值税自行清算工作对绝大多数房地产开发企业来说并不陌生，但实际却没有执行到位，没能把握好土地增值税自行清算机会，使本应能够发现补充和完善的涉税事项得不到及时有效地弥补，因此给企业造成了不必要的涉税风险。案例 1.某房地产开发企业开发一商品住宅，2012 年底验收合格并交付购房者，该年度已售面积达总可售面积 85%以上。2014 年 6 月，税务机关通知该企业进行清算，同年 10 月，该企业向税务机关报送了清算报告和相关资料。税务机关在清算审核工作中，重点对该企业建筑合同、结（决）算及所取得的发票进行审核，发现该企业的发票中有3000 多万元的建安发票属跨地区开具的发票。对此，税务机关作出了该事项不得在成本中扣除并补缴土地增值税的处理意见。2.某房地产开发企业开发一商品住宅，2012 年底经验收合格并交付购房者，该年度已售面积达总可售面积 90%，剩余未售产品属于可售车位。企业在年度所得税汇算中，其计税收入、计税成本均已按规定进行了核算并据实进行了结转。2013 年 6 月税务机关通知企业进行清算，同年 10 月，企业向税务机关报送了清算报告和相关资料。经税务机关审核后，应补缴土地增值税 3000 多万元。由于后期无开发项目，该企业要求将应补缴的税款分配到前期结算收入的年度进行处理，补缴土地增值税，退回由此多缴的企业所得税。税务机关则根据相关规定，对该企业提出的税款分摊及补退税意见不予采纳。分析 1.无论是“应清算”还是“可清算”项目的清算，税务机关都依法给予了 90 日内的自行清算时间。2.纵观土地增值税各项规定，在扣除项目的认定上，“实际发生”与“合法凭证”是土地增值税扣除项目认定的底线。也就是说，企业实际发生但未取得合法凭证或取得不符合规定的凭证也不得作为扣除项目扣除。3.由于土地增值税清算时点与企业所得税年度汇算时间差异而造成多缴企业所得税问题，国家税务总局关于房地产开发企业注销前有关企业所得税处理问题的公告（国家税务总局 2010 年第 29