某地产集团房地产开发全流程化管理.pptx

http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道 龙湖集团房地产开发全流程化管理龙湖集团房地产开发全流程化管理运营管理部：刘奇艺运营管理部：刘奇艺（20092009年年1 1月月2222日第日第1 1版）版）http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道 前言龙湖，创建于1994年，成长于重庆，发展于全国，是一家追求卓越、专注品质和细节的专业地产公司。龙湖集团总部设在北京，目前下辖重庆、成都、北京、上海、西安、无锡、沈阳等七个地区公司，业务领域涉及地产开发、商业运营和物业服务三大板块，现有员工4000多人。http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道 n经过十几年的潜心发展，龙湖形成了集投资规划、开发建经过十几年的潜心发展，龙湖形成了集投资规划、开发建设、商业管理和物业服务为一体的全过程运作能力和系统、设、商业管理和物业服务为一体的全过程运作能力和系统、高效的多业态综合开发能力，产品覆盖了普通住宅、写字高效的多业态综合开发能力，产品覆盖了普通住宅、写字楼、高层公寓、花园洋房、别墅、综合商业及大型城市综楼、高层公寓、花园洋房、别墅、综合商业及大型城市综合体等多种业态，每一种业态都拥有城市标杆性的代表作合体等多种业态，每一种业态都拥有城市标杆性的代表作品。品。http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道 从从20042004年起，通过在全国重点区域实施年起，通过在全国重点区域实施“区域聚焦区域聚焦”战略，战略，龙湖进入异地扩张的新发展阶段龙湖进入异地扩张的新发展阶段即由北向南、从沿海即由北向南、从沿海经济圈、中心城市辐射到周边城市，利用业态和区域的双经济圈、中心城市辐射到周边城市，利用业态和区域的双重平衡来实现可持续的发展。在每个城市，龙湖都坚持进重平衡来实现可持续的发展。在每个城市，龙湖都坚持进行多项目、多业态的开发思路，目标是争取在每一个进入行多项目、多业态的开发思路，目标是争取在每一个进入的城市都成为业内领先的企业。的城市都成为业内领先的企业。http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道 凭借凭借“志存高远、坚韧踏实志存高远、坚韧踏实”的独特气质，龙湖成立十几的独特气质，龙湖成立十几年来，稳健经营，精细运作，赢得了客户、合作伙伴、业年来，稳健经营，精细运作，赢得了客户、合作伙伴、业内同行、政府的信任、尊重和赞誉。内同行、政府的信任、尊重和赞誉。1998-20061998-2006年，龙湖年，龙湖开发的项目连续五届荣获重庆开发的项目连续五届荣获重庆1010佳住宅小区评比第一名。佳住宅小区评比第一名。20082008年，龙湖水晶郦城、北城天街在首届年，龙湖水晶郦城、北城天街在首届“广厦奖广厦奖”评选评选中双双获奖，龙湖成为唯一在住宅类和商业类产品评选中中双双获奖，龙湖成为唯一在住宅类和商业类产品评选中均获奖的企业。均获奖的企业。http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道 20062006年，龙湖被建设部和中国房地产业协会评为年，龙湖被建设部和中国房地产业协会评为“中国房地中国房地产百强开发企业产百强开发企业”。20032003、20052005和和20062006年度，龙湖三次荣获年度，龙湖三次荣获“全国住宅用户满意度综合测评全国住宅用户满意度综合测评”第一名。第一名。20072007年，龙湖入年，龙湖入选国家税务总局评选的选国家税务总局评选的“中国房地产行业纳税百强中国房地产行业纳税百强”。20082008年，年，“龙湖龙湖”被国家工商行政管理总局认定为被国家工商行政管理总局认定为“中国驰名商中国驰名商标标”。龙湖集团入选国家税务总局评选的。龙湖集团入选国家税务总局评选的“中国企业集团纳中国企业集团纳税五百强税五百强”，并被国务院发展研究中心等权威机构授予，并被国务院发展研究中心等权威机构授予“中中国房地产公司品牌价值国房地产公司品牌价值TOP10”TOP10”及及“中国优秀物业服务企业服中国优秀物业服务企业服务质量务质量TOP10”TOP10”称号。称号。http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道 多年来，龙湖坚持以优秀企业公民的角色自觉承担社会责多年来，龙湖坚持以优秀企业公民的角色自觉承担社会责任，积极参与社会各项公益事业和城市改造开发，累计向任，积极参与社会各项公益事业和城市改造开发，累计向社会捐赠社会捐赠3 3亿余元人民币。另外，通过与政府合作、提供亿余元人民币。另外，通过与政府合作、提供职业培训以及商业基金，龙湖迄今已累计帮助职业培训以及商业基金，龙湖迄今已累计帮助3 3万余人解万余人解决了就业问题。决了就业问题。http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道 n 配合公司的快速成长，龙湖通过提供具有行业竞争力配合公司的快速成长，龙湖通过提供具有行业竞争力的薪酬和完善的个人发展计划吸引来自各行业的优秀高级的薪酬和完善的个人发展计划吸引来自各行业的优秀高级人才，充实管理团队。从人才，充实管理团队。从20042004年起，龙湖在全国范围内启年起，龙湖在全国范围内启动了动了“仕官生仕官生”招聘及发展计划，从国内最优秀的高校挑招聘及发展计划，从国内最优秀的高校挑选和储备未来发展需要的中高层管理人才。选和储备未来发展需要的中高层管理人才。n龙湖致力于成为最值得尊重和信赖的专业地产公司，龙湖致力于成为最值得尊重和信赖的专业地产公司，致力于为客户提供优质的产品和服务并影响他们的行为，致力于为客户提供优质的产品和服务并影响他们的行为，在此过程中，成为卓越的企业并创造机会。在此过程中，成为卓越的企业并创造机会。http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道 1 1、项目立项申请报告书（原件一份）、项目立项申请报告书（原件一份）2 2、项目建议书或项目可行性研究报告（一份）、项目建议书或项目可行性研究报告（一份）3 3、建设用地的权属文件或建设项目用地预审意见书（一份）、建设用地的权属文件或建设项目用地预审意见书（一份）4 4、项目建设投资概算（一份）、项目建设投资概算（一份）5 5、银信部门出示的资金证明（原件一份）、银信部门出示的资金证明（原件一份）6 6、企业法人营业执照副本（复印件一份）；（房地产项目需、企业法人营业执照副本（复印件一份）；（房地产项目需提供资质证明一份）提供资质证明一份）7 7、项目地形图（一份）、项目地形图（一份）8 8、有关职能部门的意见。、有关职能部门的意见。一、立项审批一、立项审批http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道 二、规划设计二、规划设计1 1、由市规划局根据城市总体规划和立项文件核发勘、由市规划局根据城市总体规划和立项文件核发勘察设计红线，提供规划设计条件。察设计红线，提供规划设计条件。2 2、建筑设计分为三个阶段，即方案设计、初步设计、建筑设计分为三个阶段，即方案设计、初步设计和施工设计。和施工设计。3 3、市城建局负责联系市有关部门对初步设计进行会、市城建局负责联系市有关部门对初步设计进行会审批复。审批复。http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道 三、建设工程报建三、建设工程报建（一）建设工程报建，首先要提供如下资料到建委办理登记手续。（一）建设工程报建，首先要提供如下资料到建委办理登记手续。1 1、计划部门核发的固定资产投资许可证或主管部门批准的计划任务书；、计划部门核发的固定资产投资许可证或主管部门批准的计划任务书；2 2、规划部门核发的建设用地规划许可证和建设工程规划许可证；、规划部门核发的建设用地规划许可证和建设工程规划许可证；3 3、国土部门核发的国有土地使用证；、国土部门核发的国有土地使用证；4 4、符合项目设计资格设计单位设计的施工图纸和施工图设计文件审查批准书；、符合项目设计资格设计单位设计的施工图纸和施工图设计文件审查批准书；5 5、人防办核发的人民防空工程建设许可证；、人防办核发的人民防空工程建设许可证；6 6、消防部门核发的建筑工程消防设计审核意见书；、消防部门核发的建筑工程消防设计审核意见书；7 7、防雷设施检测所核发的防雷设施设计审核书；、防雷设施检测所核发的防雷设施设计审核书；8 8、地震办公室核发的抗震设防审核意见书；、地震办公室核发的抗震设防审核意见书；9 9、建设资金证明；、建设资金证明；1010、工程预算书和造价部门核发的建设工程类别核定书；、工程预算书和造价部门核发的建设工程类别核定书；1111、法律、法规规定的其他资料。、法律、法规规定的其他资料。http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道（二）公开招标的建设工程，要补充如下资料到招标办办理（二）公开招标的建设工程，要补充如下资料到招标办办理手续。手续。1 1、建设单位法定代表人证明或法定代表人委托证明；、建设单位法定代表人证明或法定代表人委托证明；2 2、建设工程施工公开招标申请表；、建设工程施工公开招标申请表；3 3、建设工程监理公开招标申请表。、建设工程监理公开招标申请表。http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道（三）邀请招标的建设工程，要补充如下资料到招标办办理（三）邀请招标的建设工程，要补充如下资料到招标办办理手续。手续。1 1、建设单位法定代表人证明或法定代表人委托证明；、建设单位法定代表人证明或法定代表人委托证明；2 2、建设工程施工邀请招标审批表；、建设工程施工邀请招标审批表；3 3、建设工程监理邀请招标审批表；、建设工程监理邀请招标审批表；4 4、工商部门签发的私营企业证明；、工商部门签发的私营企业证明；5 5、法人营业执照；、法人营业执照；6 6、其他申请邀请招标理由证明。、其他申请邀请招标理由证明。http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道（四）直接发包的建设工程，要补充如下资料到招标办办理（四）直接发包的建设工程，要补充如下资料到招标办办理手续。手续。1 1、建设单位法定代表人证明或法定代表人委托证明；、建设单位法定代表人证明或法定代表人委托证明；2 2、建设单位申请安排建设工程施工单位报告；、建设单位申请安排建设工程施工单位报告；3 3、建设单位申请安排建设工程监理单位报告；、建设单位申请安排建设工程监理单位报告；4 4、工商部门签发的私营企业证明；、工商部门签发的私营企业证明；5 5、法人营业执照；、法人营业执照；6 6、建设工程直接发包审批表。、建设工程直接发包审批表。http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道（五）办理建设工程质量监督，要提供如下资料到质监站办（五）办理建设工程质量监督，要提供如下资料到质监站办理手续。理手续。1 1、规划许可证；、规划许可证；2 2、工程施工中标通知书或工程施工发包审批表；、工程施工中标通知书或工程施工发包审批表；3 3、工程监理中标通知书或工程监理发包审批表；、工程监理中标通知书或工程监理发包审批表；4 4、施工合同及其单位资质证书复印件；、施工合同及其单位资质证书复印件；5 5、监理合同及其单位资质证书复印件；、监理合同及其单位资质证书复印件；6 6、施工图设计文件审查批准书；、施工图设计文件审查批准书；7 7、建设工程质量监督申请表；、建设工程质量监督申请表；8 8、法律、法规规定的其他资料。、法律、法规规定的其他资料。http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道（六）办理建设工程施工安全监督，要提供如下资料到安监站（六）办理建设工程施工安全监督，要提供如下资料到安监站办理手续。办理手续。1 1、建设单位提供的资料：、建设单位提供的资料：（）工程施工安全监督报告；（）工程施工安全监督报告；（）工程施工中标通知书或工程施工发包审批表；（）工程施工中标通知书或工程施工发包审批表；（）工程监理中标通知书或工程监理发包审批表；（）工程监理中标通知书或工程监理发包审批表；（）工程项目地质勘察报告（结论部分）；（）工程项目地质勘察报告（结论部分）；（）施工图纸（含地下室平、立、剖）；（）施工图纸（含地下室平、立、剖）；（）工程预算书（总建筑面积、层数、总高度、造价）；（）工程预算书（总建筑面积、层数、总高度、造价）；http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道 2 2、施工单位提供的资料：、施工单位提供的资料：（）安全生产、文明施工责任制；（）安全生产、文明施工责任制；（）安全生产、文明施工管理目标；（）安全生产、文明施工管理目标；（）施工组织设计方案和专项技术方案；（）施工组织设计方案和专项技术方案；（）安全生产、文明施工检查制度；（）安全生产、文明施工检查制度；（）安全生产、文明施工教育制度；（）安全生产、文明施工教育制度；（）项目经理资质证书复印件，安全员、特种作业人员上岗证原件和（）项目经理资质证书复印件，安全员、特种作业人员上岗证原件和复印件；复印件；（）现场设施、安全标志等总平面布置图；（）现场设施、安全标志等总平面布置图；（）购买安全网的合格证、准用证发票原件和复印件；（）购买安全网的合格证、准用证发票原件和复印件；（）建设工程施工安全生产责任书；（）建设工程施工安全生产责任书；（1010）建设工程施工安全受监申请表；）建设工程施工安全受监申请表；（1111）法律、法规规定的其他资料。）法律、法规规定的其他资料。http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道（七）领取施工许可证，除第（一）条规定提供的资料外，（七）领取施工许可证，除第（一）条规定提供的资料外，要补充如下资料到建委办理手续。要补充如下资料到建委办理手续。1 1、工程施工中标通知书或工程施工发包审批表；、工程施工中标通知书或工程施工发包审批表；2 2、工程监理中标通知书和工程监理合同；、工程监理中标通知书和工程监理合同；3 3、施工单位项目经理资质证书（桩基础工程要提供建设行政主、施工单位项目经理资质证书（桩基础工程要提供建设行政主管部门核发的桩机管理手册）；管部门核发的桩机管理手册）；4 4、使用商品混凝土购销合同或经建设行政主管部门批准现、使用商品混凝土购销合同或经建设行政主管部门批准现场搅拌的批文；场搅拌的批文；5 5、质量监督申请安排表；、质量监督申请安排表；6 6、安全监督申请安排表；、安全监督申请安排表；7 7、建设工程质量监督书；、建设工程质量监督书；8 8、建设工程施工安全受监证；、建设工程施工安全受监证；9 9、施工许可申请表；、施工许可申请表；http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道 四、建设工程竣工验收四、建设工程竣工验收n（一）建设工程竣工验收，要提供如下资料到质监站审核，质监站在（一）建设工程竣工验收，要提供如下资料到质监站审核，质监站在7 7个工作日内个工作日内审核完毕；建设单位组织有关单位验收时，质监站派员现场监督。审核完毕；建设单位组织有关单位验收时，质监站派员现场监督。n1 1、已完成工程设计和合同约定的各项内容；、已完成工程设计和合同约定的各项内容；n2 2、工程竣工验收申请表；、工程竣工验收申请表；n3 3、工程质量评估报告；、工程质量评估报告；n4 4、勘察、设计文件质量检查报告；、勘察、设计文件质量检查报告；n5 5、完整的技术档案和施工管理资料（包括设备资料）；、完整的技术档案和施工管理资料（包括设备资料）；n6 6、工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；、工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；n7 7、地基与基础、主体砼结构及重要部位检验报告；、地基与基础、主体砼结构及重要部位检验报告；n8 8、建设单位已按合同约定支付工程款；、建设单位已按合同约定支付工程款；n9 9、施工单位签署的工程质量保修书；、施工单位签署的工程质量保修书；n1010、市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料；、市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料；n1111、规划部门出具的规划验收合格证；、规划部门出具的规划验收合格证；n1212、公安、消防、环保、防雷、电梯等部门出具的验收意见书或验收合格证；、公安、消防、环保、防雷、电梯等部门出具的验收意见书或验收合格证；n1313、质监站责令整改的问题已全部整改好；、质监站责令整改的问题已全部整改好；n1414、造价站出具的工程竣工结算书。、造价站出具的工程竣工结算书。http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道 n（二）建设工程竣工验收前，施工单位要向建委提供安监站出具的工程（二）建设工程竣工验收前，施工单位要向建委提供安监站出具的工程施工安全评价书。施工安全评价书。n（三）建设工程竣工验收备案，自工程竣工验收之日起（三）建设工程竣工验收备案，自工程竣工验收之日起1515个工作日内，个工作日内，要提供如下资料到质监站办理手续。要提供如下资料到质监站办理手续。n1 1、工程竣工验收报告；、工程竣工验收报告；n2 2、施工许可证；、施工许可证；n3 3、竣工验收备案表；、竣工验收备案表；n4 4、工程质量监督报告；、工程质量监督报告；n5 5、工程竣工验收申请表；、工程竣工验收申请表；n6 6、工程质量评估报告；、工程质量评估报告；n7 7、工程施工安全评价书；、工程施工安全评价书；n8 8、工程质量保修书；、工程质量保修书；n9 9、工程竣工结算书；、工程竣工结算书；n1010、商品住宅要提供住宅质量保证书和住宅使用说明书；、商品住宅要提供住宅质量保证书和住宅使用说明书；n1111、法律、法规规定的其他资料。、法律、法规规定的其他资料。http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道 四四 建设工程竣工结算审核，要提供如下资料到造价站办理手续。建设工程竣工结算审核，要提供如下资料到造价站办理手续。n1 1、工程按实际结算的，要提供如下资料：、工程按实际结算的，要提供如下资料：n（1 1）建设单位和施工单位的委托书；）建设单位和施工单位的委托书；n（2 2）工程类别核定书；）工程类别核定书；n（3 3）工程施工中标通知书或工程施工发包审批表；）工程施工中标通知书或工程施工发包审批表；n（4 4）工程施工承发包合同；）工程施工承发包合同；n（5 5）施工组织设计方案；）施工组织设计方案；n（6 6）图纸会审记录；）图纸会审记录；n（7 7）工程施工开工报告；）工程施工开工报告；n（8 8）隐蔽工程验收记录；）隐蔽工程验收记录；n（9 9）工程施工进度表；）工程施工进度表；n（1010）工程子目换算和抽料（筋）表；）工程子目换算和抽料（筋）表；n（1111）工程设计变更资料；）工程设计变更资料；n（1212）施工现场签证资料；）施工现场签证资料；n（1313）竣工图。）竣工图。http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道 n2 2、工程按甲乙双方约定的固定价格（或总造价）结算的，要提供、工程按甲乙双方约定的固定价格（或总造价）结算的，要提供如下资料：如下资料：n（1 1）建设单位和施工单位的委托书；）建设单位和施工单位的委托书；n（2 2）工程承包合同原件；）工程承包合同原件；n（3 3）竣工图。）竣工图。http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道 五、办理预售许可证五、办理预售许可证nl l、预售人已取得房地产开发证书、营业执照。、预售人已取得房地产开发证书、营业执照。n2 2、已取得土地管理部门出具的用地批文及土地使用证。、已取得土地管理部门出具的用地批文及土地使用证。n3 3、持有建设工程规划许可证及建设工程施工许可证。、持有建设工程规划许可证及建设工程施工许可证。n4 4、计划部门签发的项目投资许可证。、计划部门签发的项目投资许可证。n5 5、如向境外销售，需提供境外销售商品房批文。、如向境外销售，需提供境外销售商品房批文。n6 6、已签房屋施工合同。、已签房屋施工合同。n7 7、三层以下的商品房项目已完成基础和结构工程；四层以上的商品房项目，有地下室、三层以下的商品房项目已完成基础和结构工程；四层以上的商品房项目，有地下室工程的，已完成基础和首层结构工程，无地下室工程的，已完成基础和四层结构工程。工程的，已完成基础和首层结构工程，无地下室工程的，已完成基础和四层结构工程。n8 8、建设银行审核开发建设资金要达到工程总投资、建设银行审核开发建设资金要达到工程总投资2525以上资金的验资证明。以上资金的验资证明。n9 9、已在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用帐户。、已在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用帐户。n1010、预售商品房项目及其土地使用权未设定他项权。、预售商品房项目及其土地使用权未设定他项权。n1111、具有预售说明书、具有预售说明书(内容包括：商品房的位置、地点、装修标准、售价表、销售计划；内容包括：商品房的位置、地点、装修标准、售价表、销售计划；公共建筑的分摊、项目工程施工进度、开工及竣工交付使用时间等公共建筑的分摊、项目工程施工进度、开工及竣工交付使用时间等)。n1212、项目规划平面图、项目规划平面图(由核发预售许可证部门在平面图中注明预售商品房项目的座落位由核发预售许可证部门在平面图中注明预售商品房项目的座落位置和楼号置和楼号)。n1313、物业管理方案已经落实。、物业管理方案已经落实。http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道 n 感谢聆听感谢聆听http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道