第2章 资产评估1.ppt
第第2 2章章 资产评估基础理论资产评估基础理论 2.1 2.1 资产评估目的资产评估目的 2.2 2.2 资产评估前提假设资产评估前提假设 2.3 2.3 资产评估价值类型资产评估价值类型 2.4 2.4 资产评估价值基础资产评估价值基础 2.52.5资产评估资产评估经济技术原则经济技术原则本章重点：资产评估的前提假设资产评估的价值类型2.1 2.1 资产评估目的资产评估目的2.1.12.1.1资产评估一般目的资产评估一般目的资资产产评评估估一一般般目目的的或或称称资资产产评评估估的的基基本本目目标标是是由由资资产产评评估估的的性性质质及及其其基基本本功功能能决决定定的。的。资资产产评评估估所所要要实实现现的的一一般般目目的的只只能能是是资资产产在在评估时点的公允价值评估时点的公允价值。例：杭州市房产的评估成本：成本：2009年全国城镇商品住房的平均成本，每平方年全国城镇商品住房的平均成本，每平方米约米约2500元。元。公允价值公允价值:在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或债务清偿的金额。行资产交换或债务清偿的金额。图：图：0708年杭州市房价走势图年杭州市房价走势图2.1.22.1.2资产评估特定目的资产评估特定目的通常把通常把资产业务对评估结果用途的具体要求，资产业务对评估结果用途的具体要求，及其价值形式的基本要求称为资产评估的特及其价值形式的基本要求称为资产评估的特定目的定目的。在我国资产评估实践中引起资产评。在我国资产评估实践中引起资产评估的主要资产业务有估的主要资产业务有:2.1.2 2.1.2 特定目的特定目的 具体用途具体用途 资产交资产交易易合资、合作、联营合资、合作、联营合资、合作、联营合资、合作、联营,企业兼并、分设企企业兼并、分设企企业兼并、分设企企业兼并、分设企业出售、债务重组业出售、债务重组业出售、债务重组业出售、债务重组,股份经营股份经营股份经营股份经营土地开发、成片出土地开发、成片出土地开发、成片出土地开发、成片出租、房地产买卖、租、房地产买卖、租、房地产买卖、租、房地产买卖、出租出租出租出租单项资产交易单项资产交易 产权变动产权变动房地产交易房地产交易抵押贷款抵押贷款 发行债券发行债券 融资租融资租赁赁融通资金融通资金2.1.2 2.1.2 特定目的特定目的 具体用途具体用途资产保全资产保全咨询服务咨询服务资产清算资产清算法令评估法令评估*财产保险财产保险*业绩考核业绩考核*财务报表财务报表*诉讼诉讼*资产保全会计处理资产保全会计处理*资产开发资产开发*税收开征税收开征*国家征用国家征用(补偿评估补偿评估)资产评估特定目的地位和作用地位和作用具体资产评估活动的具体资产评估活动的起点和终点起点和终点*界定评估对象、确定资产范围界定评估对象、确定资产范围的基础。的基础。对价值类型的选择有约束作用对价值类型的选择有约束作用例如：例如：2.2 2.2 资产评估前提假设资产评估前提假设评估师根据被估资产评估师根据被估资产的交易条件等模拟市的交易条件等模拟市场进行估价。场进行估价。最基本的前提最基本的前提假设假设*资产被置于交易之资产被置于交易之中中*可模拟市场估价可模拟市场估价2.2.1 2.2.1 交易假设交易假设充分发达、完善充分发达、完善的市场的市场在市场上可公开买卖在市场上可公开买卖*市场行情市场行情*公开市场公开市场*市场范围市场范围评估值由评估值由市场行情市场行情(而非个别而非个别交易交易)决定决定区域市场、全国市场、国际区域市场、全国市场、国际市场市场2.2.22.2.2 公开市场假设公开市场假设是否存在公开市场的影响是否存在公开市场的影响例：个人资产中的房产和衣物在转让时的例：个人资产中的房产和衣物在转让时的区别区别2.2.3 2.2.3 持续使用假设持续使用假设资产有剩余寿命资产有剩余寿命期；期；使用功能完好，使用功能完好，能满足使用者的能满足使用者的要求。要求。*在用续用在用续用*转用续用转用续用*移地续用移地续用 转用续用案例：转用续用案例：明斯克航母落户深圳明斯克航母落户深圳“明斯克明斯克”号号19781978年服役后，作为基辅级年服役后，作为基辅级2 2号舰，号舰，于于19791979年年6 6月驶抵海参崴，编入前苏联太平洋舰队。月驶抵海参崴，编入前苏联太平洋舰队。作为冷战时期苏联太平洋舰队的象征，它的一举作为冷战时期苏联太平洋舰队的象征，它的一举一动都颇引人注目。一动都颇引人注目。19941994年正式退役后留在苏维年正式退役后留在苏维埃港。埃港。19951995年年1010月月2020日，它作为解体舰卖给韩国，日，它作为解体舰卖给韩国，并由拖船拖航，于同年并由拖船拖航，于同年1111月月1 1日抵达解体地韩国南日抵达解体地韩国南部的丽水港。中国某企业以部的丽水港。中国某企业以10001000多万美元买下了多万美元买下了以废旧钢铁名义进口的这艘航母的，建成主题公以废旧钢铁名义进口的这艘航母的，建成主题公园园明斯克航母世界广场明斯克航母世界广场 。2.2.4 2.2.4 清算假设清算假设清算假设是对资产拟进入的市场条件清算假设是对资产拟进入的市场条件的一种假定说明或限定。具体而言的一种假定说明或限定。具体而言,是对资是对资产在非公开市场条件下被迫出售或快速变产在非公开市场条件下被迫出售或快速变现条件的假定说明。现条件的假定说明。例：例：江苏铁本钢铁有限公司江苏铁本钢铁有限公司,投资投资2626亿元，亿元，20092009年破产清算评估仅年破产清算评估仅2.72.7亿亿元。元。2.3 2.3 资产评估价值类型资产评估价值类型2.3.1 2.3.1 资产评估资产评估价值类型划分价值类型划分 价值形成理论价值形成理论 生产费用价值论生产费用价值论效用价值论效用价值论均衡价值论均衡价值论认为资产的价值是由其认为资产的价值是由其认为资产的价值是由其认为资产的价值是由其生产成本决定的（供给生产成本决定的（供给生产成本决定的（供给生产成本决定的（供给决定论）。决定论）。决定论）。决定论）。“成本法成本法成本法成本法”的理论基础。的理论基础。的理论基础。的理论基础。认为资产的价值是由其效用认为资产的价值是由其效用认为资产的价值是由其效用认为资产的价值是由其效用决定的（需求决定论）。决定的（需求决定论）。决定的（需求决定论）。决定的（需求决定论）。“收益法收益法收益法收益法”的理论基础。的理论基础。的理论基础。的理论基础。认为商品的价值由供求双方的认为商品的价值由供求双方的认为商品的价值由供求双方的认为商品的价值由供求双方的力量所形成的均衡价格决定。力量所形成的均衡价格决定。力量所形成的均衡价格决定。力量所形成的均衡价格决定。“市场法市场法市场法市场法”的理论基础。的理论基础。的理论基础。的理论基础。资产评估价值类型划分资产评估价值类型划分为以下四种为以下四种以资产评估以资产评估的估价标准的估价标准形式表述形式表述重置成本重置成本现行市价现行市价(或变现价值或变现价值)清算价格清算价格从资产评估从资产评估假设假设角度表角度表述的述的继续使用价值继续使用价值公开市场价值公开市场价值清算价值清算价值从资产业从资产业务的性质务的性质划分划分的的抵押价值、保险价值、抵押价值、保险价值、课税价值、投资价值、课税价值、投资价值、清算价值、转让价值、清算价值、转让价值、保全价值、交易价值、保全价值、交易价值、兼并价值、拍卖价值、兼并价值、拍卖价值、租赁价值、补偿价值租赁价值、补偿价值以评估结果以评估结果适用范围适用范围分分市场价值市场价值和非市场价值和非市场价值 2.3.2 2.3.2 资产评估中的资产评估中的市场价值与非市场价值市场价值与非市场价值 市场价值市场价值 含含义义 适用适用性性公允价值公允价值公允价值公允价值的的的的基本表现形基本表现形基本表现形基本表现形式式式式资产在评估基准日公开市场上最资产在评估基准日公开市场上最资产在评估基准日公开市场上最资产在评估基准日公开市场上最佳使用状态下最有可能实现的交佳使用状态下最有可能实现的交佳使用状态下最有可能实现的交佳使用状态下最有可能实现的交换价值的估计值。换价值的估计值。换价值的估计值。换价值的估计值。买卖双方地位平等，自愿成交。买卖双方地位平等，自愿成交。买卖双方地位平等，自愿成交。买卖双方地位平等，自愿成交。适用于产权变动类资产业务适用于产权变动类资产业务适用于产权变动类资产业务适用于产权变动类资产业务公允价值，是指根据相公允价值，是指根据相关当事人地位、被估资关当事人地位、被估资产自身条件及其面临的产自身条件及其面临的市场条件，对被估资产市场条件，对被估资产客观交换价值的相对合客观交换价值的相对合理的估计值。理的估计值。非市场价值非市场价值*含义含义公允价值的特殊表现形式一系列不符合资产市场价值定义条件的价值形式的总称或组合。既适用于产权变动，也适用于非产权变动类资产业务。*适用性适用性*包括包括有限市场有限市场特定评估特定评估如非经营性资产、非竞争性经济资源、处于特定地理位置不可替代资产、不可确指的无形资产、专用资产，等等。*在用价值在用价值*投资价值投资价值*持续经营持续经营 价值价值*保险价值保险价值*清算价值清算价值*课税价值课税价值资产评估价值类型资产评估价值类型分类的意义分类的意义123Company Logo有利于评估人员有利于评估人员注意资产评估价注意资产评估价值基础值基础,任何评估任何评估结果及其价值类结果及其价值类型都是在一定的型都是在一定的条件和基础之上条件和基础之上进行的进行的,资产评估资产评估价值类型是资产价值类型是资产评估条件不同排评估条件不同排列组合的结果列组合的结果。有利于评估人员对有利于评估人员对其评估结果性质的其评估结果性质的认识认识,便于评估人便于评估人员在撰写评估报告员在撰写评估报告时更清楚明了地说时更清楚明了地说明其评估结果的确明其评估结果的确切涵义。切涵义。便于评估人员便于评估人员划定其评估结划定其评估结果的果的适用范围适用范围和使用范围和使用范围。2 2.4 4资产评估经济技术原则资产评估经济技术原则资资产产评评估估的的经经济济技技术术原原则则是是指指在在资资产产评评估估执执业业过过程程中中的的一一些些经经济济思思想想、技技术术规规范范和和业业务务准则。准则。主要包括：主要包括：(1)(1)预期收益原则预期收益原则(2)(2)供求原则供求原则(3)(3)贡献原则贡献原则(4)(4)替代原则替代原则(5)(5)评估时点评估时点原则原则必须充分考虑资产的未来收益必须充分考虑资产的未来收益市场供求关系会影响资产的价值市场供求关系会影响资产的价值单项资产的价值取决于其对整体的贡献单项资产的价值取决于其对整体的贡献资产的评估价值不应高于其替代品的价格资产的评估价值不应高于其替代品的价格评估时必须假定市场条件固定于某一时点评估时必须假定市场条件固定于某一时点
