常州市物业管理办法(2023年).docx

常州市物业管理办法(2023) 常州市物业治理方法(2023)有关的物业治理文本，常州市政府关于颁发常州市物业治理方法的通知各辖市、区人民政府，市各委办局，市各公司、直属单位：现将常州市物业治理方法颁发给你们，望仔细贯彻执行。常州市. 常州市政府关于颁发常州市物业治理方法的通知 各辖市、区人民政府，市各委办局，市各公司、直属单位： 现将常州市物业治理方法颁发给你们，望仔细贯彻执行。 常州市人民政府 2023年7月15日 常州市物业治理方法 第一章 总则 第一条 为了标准物业治理活动，维护物业治理各方的合法权益，营造良好的居住和工作环境，促进和谐社区建立，依据中华人民共和国物权法、物业治理条例、江苏省物业治理条例等有关规定，结合本市实际状况，制定本方法。 其次条 本市行政区域内物业的使用、维护、效劳及其监视治理，适用本方法。 本方法所称物业治理，是指业主通过选聘物业效劳企业或者业主自行对物业治理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进展修理、养护、治理，维护环境卫生和相关秩序的活动。 第三条 市、辖市(区)人民政府应当将物业效劳纳入现代效劳业进展规划、社区建立和社区治理体系，制定、落实扶持政策，减轻物业效劳企业负担;建立和完善专业化、社会化、市场化的物业治理机制，鼓舞采纳新技术、新方法，提高物业治理和效劳水平。 物业治理工作实行属地负责制。各辖市(区)人民政府是所辖区域内物业治理工作的责任单位，应当加强对物业治理工作的组织领导，在街道办事处(镇人民政府)明确物业治理机构，落实工作人员和工作经费;建立物业应急治理机制和长效治理机制，建立物业治理联席会议制度，准时处理重大冲突和纠纷;牵头组织有关部门对物业治理区域内违法行为开展集中整治。 第四条 市住房保障和房产治理部门是全市物业治理工作的行政主管部门，负责物业效劳企业的资质治理、建立物业效劳企业信用档案;指导、监视前期物业治理招投标活动，指导、标准物业治理市场行为、重大物业治理纠纷与投诉的处理，依法查处违反物业治理法律、法规的行为;负责住宅专项修理资金的归集与治理、参加物业效劳用房变更和交付使用的监视治理，协作物价部门对物业效劳收费实施监管。 辖市(区)物业治理行政主管部门负责对所辖区域内物业治理活动进展指导、监管。详细负责拟定辖区内物业治理的政策措施，开展日常工作的指导、监视;负责辖区内新建住宅小区前期物业治理招投标工作以及物业效劳企业交接工作的指导与监视，做好物业承接查验的治理与监视;建立物业效劳工程负责人信用档案;负责协调辖区内老住宅小区整治及转入物业治理的指导、监视工作，协作做好业主大会、业主委员会筹建、换届及日常工作的指导与监视;依法开展物业治理创立工作;依法查处辖区内违反物业治理法律、法规的行为。 第五条 街道办事处(镇人民政府)详细负责本辖区内物业治理工作，协调物业治理与社区治理、社区效劳的关系，协调建立单位与前期物业效劳企业、业主与物业效劳企业的关系。建立物业治理冲突投诉调解、物业应急修理效劳等机制，设立并公开投诉电话、投诉点，承受并解决群众的投诉和纠纷，完善社区公共效劳体系，为业主供应根本效劳;指导社区居(村)民委员会、人民调解委员会等组织准时协调处理物业治理中的冲突和纠纷;负责辖区内物业效劳企业交接工作和业主大会、业主委员会的筹建、换届等相关工作，建立业主委员会信用档案;建立由社区居(村)民委员会、公安派出所、业主委员会、物业效劳企业等参与的联席会议制度，协调处理物业治理重大事宜，制定辖区内物业治理应急预案，落实物业应急治理和长效机制。 社区居(村)民委员会负责帮助和协作街道办事处(乡镇人民政府)，建立健全物业治理工作机制，参加指导和监视业主委员会的工作，准时协调、处理本社区内的物业治理冲突纠纷;参加住宅专项修理资金的使用监视，建立社区居(村)民委员会、业主和物业效劳企业沟通协商的“三合一”治理效劳模式。 第六条 公安部门负责物业治理区域内的治安治理，依法查处擅自刻制业主自治组织印章、干扰召开业主大会会议和选举业主委员会的行为;指导物业治理区域内汽车停放，协作做好物业治理区域内及周边道路停车泊位设置工作，参加物业治理区域规划红线以内的汽车停车冲突和纠纷的处理;负责物业治理保安效劳活动的监管;对物业效劳企业履行消防安全职责状况实施监视检查，催促落实消防安全责任，准时查处损坏(停用)消防设施和占用(堵塞)消防车通道、疏散通道、安全出口等违反消防法律、法规的行为;对物业治理区域内安防设施依法实施监视治理。 民政部门负责落实社区居(村)民委员会对业主委员会的指导、监视，参加物业治理相关工作。 人力资源社会保障部门负责对物业效劳企业劳动用工的指导，对物业效劳企业与招用人员依法签订劳动合同、缴纳社会保险等进展监视。 卫生部门负责对物业治理区域内二次供水的卫生进展监视治理。 建立部门负责房地产开发工程公建配套设施建立的监视治理工作，在土地出让前依据规划条件明确公建配套设施的建立要求，在工程建立过程中和交付使用前监视公建配套设施的落实状况;负责商品房交付使用监管工作，依法标准商品房交付使用行为;催促建立单位准时做好物业治理区域内交付后保修期内的房屋及设施设备的相关保修工作。 环保部门负责对物业治理区域及周边的建立工程依法进展环境影响评价文件审批和环境爱护设施竣工验收，对污染源依法实施监视治理;对制造超过规定标准排放的污水、废气等涉及环保的投诉和纠纷进展调查处理，对违反环保法律、法规的行为依法进展查处。 规划部门负责在土地出让前的规划条件和建立工程设计方案审查中，按规定标准落实物业治理区域内公建配套建立指标。 园林部门负责物业治理区域内绿化调整的监管，协调解决因绿化影响居民生活以及绿化养护引发的冲突。 城管部门(行政执法部门)负责查处未取得规划部门许可擅自搭建建筑物、构筑物、在非承重外墙上开门(窗)、破坏房屋外立面等违法行为;对制造超过规定标准的社会生活噪声和建筑施工噪声的行为进展查处;依法查处无照经营的流淌摊贩以及侵占绿地、毁坏绿化和绿化设施等违法违规行为;加强对未实行物业治理区域内环卫设施的治理;参加物业治理区域内前期规划论证。 民防部门负责物业治理区域内人防工程及设施维护治理的指导和监视。 物价部门负责物业效劳收费行为的监管，依法标准物业效劳企业的收费行为，准时查处物业治理中的收费及价格违法行为。 信访部门负责协调催促相关地区和部门根据各自职责准时处理物业治理中的信访冲突。 税务部门负责落实物业效劳企业税收优待政策，依法对物业效劳企业的纳税行为进展指导、监管。 工商部门负责对在物业治理活动中合同欺诈、虚假广告和无须取得许可(含批准文件)或已经取得相关许可而未依法领取营业执照等违法生产经营行为依法进展查处。 质监部门负责对物业治理区域内的电梯、机械式停车设备、锅炉、压力容器等特种设备进展安全监察;依法对特种设备使用登记、维护保养、定期检验、作业人员持证上岗等状况开展监视检查;调查处理物业治理区域内的特种设备事故，依法查处特种设备安装、改造、修理和使用中的违法行为。 第七条 市、辖市(区)人民政府负责设立住宅小区治理保障资金，专项用于扶持老住宅小区的根底治理及物业治理。市、辖市(区)物业治理行政主管部门应当加强对街道办事处(镇人民政府)物业治理工作人员和业主委员会成员的培训，提高物业治理水平，所需经费列入同级人民政府财政预算。 对在物业效劳中取得显著成绩或者获得市级以上物业治理荣誉称号的物业效劳企业及其从业人员，市、辖市(区)人民政府物业治理行政主管部门应当赐予表彰、嘉奖。 第八条 物业效劳行业协会应当加强行业自律治理，标准从业行为，促进诚信经营，加强物业效劳企业从业人员培训，提高物业效劳水平，维护物业效劳企业的合法权益。 其次章 物业治理区域 第九条 物业治理区域的划分以有利于实施物业治理为原则，综合考虑规划条件、建筑物规模、共用设施设备、业仆人数、自然界限、社区布局、社区建立等因素确定。 建立单位应当依据物业建立用地规划许可证确定的红线图范围，结合物业的共用设施设备、社区建立等因素划定物业治理区域。物业的配套设施设备共用的，应当划定为一个物业治理区域;配套设施设备能够分割、独立使用的，可以划定为不同的物业治理区域。 规划部门在审查住宅建立工程设计方案时，应当听取物业所在地的辖市(区)物业治理行政主管部门对物业治理区域划分的意见。 第十条 新建物业出售前，建立单位应当将划定的物业治理区域向物业所在地的辖市(区)物业治理行政主管部门备案，并将经备案的物业治理区域在商品房买卖合同中明示。 已划定物业治理区域并实施物业治理但尚未向物业治理行政主管部门备案的，由物业效劳企业向物业所在地的辖市(区)物业治理行政主管部门备案。 已投入使用但尚未划分物业治理区域的，由辖市(区)物业治理行政主管部门会同街道办事处(镇人民政府)征求相关业办法见后确定物业治理区域。 第十一条 辖市(区)物业治理行政主管部门应当建立物业治理区域档案。 物业治理区域档案应当载明物业治理区域的地理位置、四至界限、建筑物总面积、专有局部数量、业主共有局部主要状况、建立单位以及其他需要载明的事项。 第三章 业主、业主大会与业主委员会 第十二条 房屋的全部权人为业主。 业主应当依照法律、法规和治理规约行使权利，自觉履行法定和商定的义务。 第十三条 一个物业治理区域成立一个业主大会。 业主大会由物业治理区域内全体业主组成。物业治理区域内业仆人数较少且经全体业主全都同意，打算不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。 第十四条 业主户数超过三百户的，可以按幢、单元、楼层为单位，推选业主代表成立业主代表大会，履行业主大会的职责。 第十五条 符合以下条件之一的，应当召开首次业主大会或者业主代表大会(以下统称业主大会)： (一)物业治理区域内房屋出售并交付使用的建筑面积到达百分之五十以上的; (二)物业治理区域内业主已入住户数的比例到达百分之五十以上的。 第十六条 具备成立首次业主大会条件的，建立单位应当向物业所在地的街道办事处(镇人民政府)报送以下筹备首次业主大会会议所需的文件资料： (一)物业治理区域证明; (二)房屋及建筑物面积清册; (三)业主名册; (四)建筑规划总平面图; (五)交付使用共用设施设备的证明; (六)物业效劳用房配置证明; (七)已筹集的专项修理资金清册; (八)其他有关的文件资料。 第十七条 符合成立业主大会条件的，街道办事处(镇人民政府)应当在收到建立单位或者十人以上的业主公开联名提出筹备业主大会书面申请后六十日内，组织成立首次业主大会筹备组。 筹备召开首次业主大会会议所需费用由建立单位担当，建立单位应当在物业承接查验前计提费用，交由物业所在地街道办事处(镇人民政府)代管。 第十八条 首次业主大会筹备组由业主、建立单位、街道办事处(镇人民政府)、社区居(村)民委员会等派员组成。筹备组中的业主成员由街道办事处(镇人民政府)或社区居(村)民委员会组织业主推举产生。 筹备组人数应当为五至十一人的单数，其中业主成员应当不少于筹备组人数的百分之六十。筹备组组长由街道办事处(乡镇人民政府)派员担当。 筹备组应当自成立之日起七日内，将成员名单在物业治理区域内显著位置进展公示。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处(乡镇人民政府)协调解决。 第十九条 首次业主大会筹备组履行以下职责： (一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点和内容; (二)拟订治理规约、业主大会议事规章、业主委员会工作规章草案; (三)确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数; (四)提出首届业主委员会委员候选人条件、名单和选举方法; (五)依法确定首次业主大会会议表决规章; (六)召开首次业主大会会议的其他预备工作。 对前款规定的内容，筹备组应当在首次业主大会会议召开十五日前，在物业治理区域内显著位置公告，并书面通知全体业主。业主对业主身份和投票权数等提出异议的，筹备组应当予以复核并告知异议人复核结果。 筹备组应当自成立之日起九十日内组织召开首次业主大会会议。 其次十条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。 业主大会定期会议应当根据业主大会议事规章的规定由业主委员会组织召开。 有以下情形之一的，业主委员会应当准时组织召开业主大会临时会议： (一)经专有局部占建筑物总面积百分之二十以上且占总户数百分之二十以上业主提议的; (二)经有百分之三十以上业主代表提议的; (三)发生重大事故或者紧急大事需要准时处理的; (四)业主大会议事规章或者治理规约规定的其他情形。 其次十一条 召开业主大会会议，应当于会议召开十五日前通知全体业主。召开住宅小区的业主大会会议，应当同时告知社区居(村)民委员会。业主委员会应当做好业主大会会议记录，并妥当保存。业主可以查阅业主大会会议记录。 其次十二条 业主可以托付他人参与业主大会会议。业主托付家庭成员以外的人参与业主大会会议的，应当出具书面托付书，载明托付事项、托付权限及期限。 其次十三条 业主委员会由业主大会会议选举产生。业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有肯定组织力量的业主担当。业主有损坏房屋承重构造、违法搭建、破坏房屋外貌、擅自转变物业使用性质、无故欠交物业效劳费、电梯使用费或者专项修理资金、违法出租房屋等违反法律、法规和治理规约的情形且未改正的，不得担当业主大会筹备组成员、业主代表和业主委员会委员;担当业主大会筹备组成员、业主代表和业主委员会委员后消失上述情形的，应当根据规定予以罢免。 业主委员会由五至十一人的单数委员组成，每届任期三至五年，委员可以连选连任，详细人数、任期由业主大会议事规章确定，业主代表任期与业委会委员任期一样。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。 业主委员会是否实行差额选举以及实行差额选举的差额比例由业主大会议事规章确定。 业主委员会实行差额选举的，未中选业主委员会委员且得票数到达法定票数的候选人，可以根据得票挨次中选业主委员会候补委员，并在业主委员会委员出缺时依次递补。候补委员人数由业主大会议事规章确定，但最多不得超过业主委员会委员总数的百分之五十。候补委员可以列席业主委员会会议，不具有表决权。 其次十四条 划分为一个物业治理区域的分期开发的建立工程，先期开发局部符合条件的，可以成立业主大会，选举产生业主委员会。首次业主大会会议应当依据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规章中明确增补业主委员会委员的方法。 其次十五条 有以下状况之一的，业主委员会委员资格自行终止： (一)以书面方式提出辞职恳求的; (二)因物业转让、灭失等缘由不再是业主的; (三)丢失民事行为力量的; (四)依法被限制人身自由的; (五)法律、法规以及治理规约规定的其他情形。 其次十六条业主委员会委员、筹备组成员、业主代表有以下情形之一的，应按业主大会议事规章等规定予以罢免： (一)不履行职责的; (二)利用委员、成员、代表资格谋取私利的; (三)拒不履行业主义务的; (四)侵害他人合法权益的; (五)因其他缘由不宜担当业主委员会委员、筹备组成员、业主代表的。 其次十七条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持以下材料向物业所在地的街道办事处(镇人民政府)和辖市(区)物业治理行政主管部门备案： (一)业主委员会备案申请书; (二)业主委员会委员和业主代表名单; (三)业主大会议事规章和治理规约; (四)业主大会会议记录; (五)其他应当供应的材料。 其次十八条 依法成立的业主委员会，以其选举产生之日为成立日期。 业主大会议事规章和治理规约自业主大会审议通过之日起生效。 其次十九条 业主委员会任期届满前三个月，应当组织召开业主大会会议，进展换届选举，并报告物业所在地的辖市(区)物业治理行政主管部门和街道办事处(镇人民政府)。 业主委员会在规定时间内不组织换届选举的，街道办事处(镇人民政府)应当责令其限期组织换届选举;逾期仍不组织的，可以由物业所在地的社区居(村)民委员会在街道办事处(镇人民政府)的指导和监视下，组织换届选举工作。 业主委员会应当自任期届满之日起十日内，将其保管的有关财务凭证、业主清册、档案资料、印章及其他属于业主大会全部的财物移交新一届业主委员会。 第三十条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业治理无关的打算，不得从事与物业治理无关的活动。 业主大会、业主委员会作出的打算违反法律、法规的，辖市(区)物业治理行政主管部门应当责令其限期改正或者撤销其打算，并通告全体业主。 业主委员会任期内，委员消失空缺时，应当准时补足。业主委员会委员候补方法由业主大会打算或者在业主大会议事规章中规定。业主委员会委员人数缺乏总数的二分之一时，应当召开业主大会临时会议，重新选举业主委员会。 第三十一条业主委员会未按业主大会议事规章的规定组织召开业主大会定期会议，或者发生应当召开业主大会临时会议的状况，业主委员会不履行组织召开会议职责的，街道办事处(镇人民政府)责令业主委员会限期召开;逾期仍不召开的，可以由物业所在地的社区居(村)民委员会在街道办事处(镇人民政府)的指导和监视下组织召开。 第三十二条 业主大会和业主委员会日常工作经费由全体业主担当，可以从物业共有局部、共用设施设备经营收益中列支，也可以由全体业主分摊。 经费的筹集、治理和使用以及业主委员会委员的工作补贴由业主大会议事规章详细规定。业主委员会应当每半年在物业治理区域内显著位置公告经费收支状况，承受业主的监视。 第三十三条 业主大会、业主委员会应当积极协作有关主管部门，与社区居(村)民委员会相互协作，共同做好物业治理区域内与物业治理有关的社会治理工作。 在物业治理区域内，业主大会、业主委员会应当积极协作社区居(村)民委员会依法履行自治治理职责，支持社区居(村)民委员会开展工作，并承受其指导和监视。社区居(村)民委员会应当支持业主大会、业主委员会开展工作。 业主大会、业主委员会作出的打算应当以书面形式在物业治理区域内准时公告，并告知社区居(村)民委员会。 第三十四条召开业主大会会议，物业所在地的辖市(区)物业治理行政主管部门和街道办事处(镇人民政府)应当赐予指导和帮助。 第三十五条 不具备成立业主大会条件，或者具备成立条件但未成立业主大会的住宅小区，经物业所在地的辖市(区)物业治理行政主管部门或者街道办事处(镇人民政府)指导后仍不能成立的，由街道办事处(镇人民政府)组建所在物业治理区域内的物业治理委员会，代行业主大会和业主委员会职责。 物业治理委员会由街道办事处(镇人民政府)、社区居(村)民委员会、社区效劳机构、建立单位、业主代表等五至十一人的单数委员组成，其人员组成应当在所在物业治理区域内显著位置公示。 第三十六条 同一物业治理区域内有两幢以上房屋的，可以以幢、单元及楼层为单位成立业主小组。业主小组由该幢、单元及楼层的全体业主组成。 业主小组应当履行以下职责： (一)推选业主代表出席业主大会会议; (二)打算本幢、单元及楼层范围内住宅共用局部、共用设施设备的修理、养护、更新和改造; (三)打算本小组范围内的其他事项。 业主小组议事由该业主小组产生的业主代表主持。业主小组履行职责时不得违反业主大会或者业主大会授权的业主委员会作出的打算。业主小组履行职责的程序，参照本物业治理区域业主大会议事规章执行。 第四章 前期物业治理 第三十七条 新建住宅物业实行前期物业治理。 在业主、业主大会选聘物业效劳企业之前，前期物业治理由建立单位负责。建立单位应当与选聘的物业效劳企业签订书面的前期物业效劳合同。 前期物业效劳合同可以商定期限;期限未满，业主委员会与物业效劳企业签订的物业效劳合同生效的，前期物业效劳合同终止。 第三十八条 住宅物业的建立单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业效劳企业。 投标人少于三个或者住宅规模建筑面积小于三万平方米的，经物业所在地的辖市(区)物业治理行政主管部门批准，可以采纳协议方式选聘具有相应资质的物业效劳企业。 第三十九条 建立单位应当供应前期物业治理开办费，用于购置物业办公设备等固定资产，并在前期物业效劳合同中商定。所购资产归全体业主全部，由物业效劳企业使用。 第四十条 建立单位根据以下规定时限完成前期物业治理招投标工作： (一)新建预售商品房物业应当在取得商品房预售许可证之前完成; (二)更换物业效劳企业，应当在原前期物业效劳合同终止前三十日内完成。 建立单位应当与中标的物业效劳企业签订书面前期物业效劳合同，并报辖市(区)物业治理行政主管部门备案。 建立单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业效劳合同商定的内容，或者同时签订前期物业效劳托付协议，对前期物业效劳的内容予以商定。 第四十一条 建立单位应当制定临时治理规约，对有关物业的使用、维护、治理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时治理规约应当担当的责任等事项依法作出商定，但临时治理规约不得侵害物业买受人的合法权益。 建立单位应当在物业销售前将临时治理规约向物业买受人明示，并予以说明。 物业买受人在与建立单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时治理规约予以书面承诺。 第四十二条前期物业治理期间，建立单位与前期物业效劳企业解除合同的，建立单位应当在物业治理区域内显著位置进展公示，并在效劳内容、效劳标准和物业效劳费收取标准等方面征求已销售房屋总面积过半数的业主且占总户数过半数的业主同意，方可与前期物业效劳企业解除合同，并应通过招投标方式另聘物业效劳企业。 第四十三条 前期物业效劳费用由物业买受人根据房屋买卖合同商定的标准担当，房屋买卖合同未商定的，由建立单位担当。 已竣工但尚未售出或者尚未交付物业买受人的物业，物业效劳费用由建立单位全额担当。 第四十四条 新建住宅物业治理区域内，建立单位应当根据不低于地上地下总建筑面积千分之七的比例配置物业效劳用房，低于一百平方米的根据一百平方米配置，并无偿移交。其中用于业主委员会议事活动用房的，应当根据配置物业效劳用房的比例合理确定，一般根据建筑面积二十至四十平方米配置。 鼓舞建立单位配置物业效劳经营性用房，其建筑面积折抵相应的物业效劳用房建筑面积。其中，集中建立的保障性住房，建立单位应当根据不低于总建筑面积千分之三的比例配置物业效劳经营性用房。物业效劳经营性用房的全部权属于全体业主，其收益可用于弥补物业效劳费缺乏。 第四十五条 物业效劳用房应当是地面以上的房屋，具备独立、正常使用功能，相对集中安排在住宅小区中心区域或者住宅小区出入口四周，一般应当在三楼以下。物业效劳用房设置在住宅楼内的，应当具有独立的通道。 物业效劳用房由建立单位在承接查验前装修到位;装修前应事先征求物业效劳企业的意见，并对房屋的功能性合理布置;本着安全有用的原则，依据工程的规模配备物业办公室、业主委员会议事活动用房、消防掌握室、安防掌握室、门卫室、资料档案室、卫生间等相应库室，详细装修标准由市物业治理行政主管部门另行制定。 不得将电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、车棚、车库、民防工程、室内层高缺乏2.2米的房屋计入物业效劳用房面积。 物业效劳用房不计入分摊公用建筑面积，其全部权属于全体业主。建立单位在申请办理房屋全部权初始登记时，应当注明物业效劳用房并申请登记。 第四十六条 物业效劳用房主要用于物业治理办公和业主委员会活动、门卫值班等用途。未经业主大会的同意且符合相关规定，任何单位和个人不得占用物业效劳用房或者将其改作他用。物业效劳用房不得买卖和抵押。实行物业治理的，由物业效劳企业依据合同商定负责维护;未实行物业治理的，由业主委员会依据业主大会的打算负责维护。 第四十七条 新建住宅物业治理区域内的供水、供电、供气、供热等终端用户的分户计量表或者终端用户入户端口以外的专业经营设施设备，应当符合国家技术标准和专业技术标准。 建立单位在组织竣工验收时，应当通知供水、供电、供气、供热等专业经营单位参与;在竣工验收合格后，应当将住宅物业治理区域内专业经营设施设备移交给专业经营单位负责治理。专业经营单位应当接收并担当修理、养护和更新的责任，有关费用由专业经营单位担当，但二次供水设施的费用担当，根据江苏省城乡供水治理条例有关规定执行。 2023年5月1日前建立的住宅小区内的专业经营设施设备，业主大会打算移交给专业经营单位治理的，专业经营单位应当接收。详细实施方法由市人民政府制定。 专业经营设施设备包括变(配)电、二次供水、燃气调压、供热等设施设备及相关管线。 第四十八条 前期物业效劳企业应当向业主供应物业效劳手册，并可以承受建立单位的托付，帮助建立单位办理住宅物业交付的有关详细事宜。 第四十九条 建立单位应当根据国家有关规定和房屋买卖合同的商定，交付权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业。 新建住宅小区应当具备以下条件： (一)建立工程竣工验收合格，取得规划、公安、消防、环保、民防等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建立部门备案; (二)供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备根据规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立的经检定合格的计量表具; (三)教育、邮政、医疗卫生、文化、体育、环境卫生、社区效劳以及人民防空等公共效劳设施已根据规划设计要求建成; (四)道路、绿地和物业效劳用房等公共配套设施根据规划设计要求建成，并满意使用功能要求; (五)电梯、二次供水、高压供电、消防设施、锅炉、压力容器、机械式停车设备、安防等共用设施设备依法取得使用合格证书或行政许可意见书; (六)物业使用、维护和治理的相关资料完整齐全; (七)法律、法规规定的其他条件。 第五十条 物业效劳企业承接物业时，应当对物业共用局部、共用设施设备进展查验。物业承接查验应当遵循诚恳信用、客观公正、权责清楚以及爱护业主共同财产的原则。承接查验时物业效劳企业应当提前通知辖市(区)物业治理行政主管部门和街道办事处(镇人民政府)派员到场监视。 现场查验物业二十日前，建立单位应当向物业效劳企业移交以下资料： (一)竣工总平面图，单体建筑、构造、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料; (二)设施设备出厂随机资料安装、验收、使用和维护保养等技术资料; (三)物业质量保修文件和物业使用说明文件; (四)物业治理所必需的其他资料。 未能全部移交前款所列资料的，建立单位应当列出未移交资料的具体清单并书面承诺补交的详细时限，并报送街道办事处(镇人民政府)备案。 第五十一条 物业效劳企业应当自物业交接后三十日内，持以下文件向物业所在地的辖市(区)物业治理行政主管部门办理备案手续： (一)前期物业效劳合同; (二)临时治理规约; (三)物业承接查验协议; (四)建立单位移交资料清单; (五)查验记录; (六)交接记录; (七)其他与承接查验有关的文件。 物业效劳企业应当在备案后将物业承接查验状况，在物业治理区域内显著位置公告。 第五十二条 物业效劳企业应当将承接查验有关的文件、资料和记录建立档案，并妥当保管。 物业承接查验档案属于全体业主全部，业主可以进展查阅和复制。前期物业效劳合同终止，业主大会选聘新的物业效劳企业的，被解聘的物业效劳企业应当在前期物业效劳合同终止之日起十日内，在业主委员会的监视确认下，向被选聘的物业效劳企业移交物业承接查验档案，或者向业主委员会移交。移交时，业主委员会应当提前通知所在地街道办事处(镇人民政府)、社区居(村)民委员会派员到场监视。 第五章 物业效劳 第五十三条 从事物业效劳的企业应当具有独立的法人资格，依法取得物业效劳企业资质，物业效劳企业应当积极协作市、辖市(区)两级物业治理行政主管部门监管工作。从事物业效劳的专业治理人员应当根据国家有关规定取得职业资格证书。 鼓舞物业效劳企业招用就业困难人员，对招用就业困难人员，与其签订一年以上劳动合同并为其缴纳根本养老、医疗、失业、工伤、生育保险的物业效劳企业，按规定赐予社会保险补贴，补贴期限不超过三年;对物业效劳企业新招用符合条件的人员，与企业签订六个月以上劳动合同、在劳动合同签订后参与政府组织的培训，经培训考核合格、取得高级工以上国家职业资格证书的，根据“谁出资培育谁享受补贴”的原则，赐予政府补贴。 第五十四条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业效劳企业签订物业效劳合同。 物业效劳企业应当自物业效劳合同签订之日起三十日内，将物业效劳合同报物业所在地的辖市(区)物业治理行政主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)备案，并在物业治理区域显著位置进展公示。 第五十五条 物业效劳企业可以将物业治理区域内的专项效劳业务托付给专业性效劳企业，但不得将该区域内的全部物业效劳托付给他人。 电梯、消防、机械式停车设备、锅炉、安防等涉及人身、财产安全以及其他有特定要求的设施设备，物业效劳企业应当托付专业机构进展修理和养护。 物业效劳企业应当对治理区域内的疏散通道、安全出口、建筑消防设施和消防车通道进展维护治理，供应消防安全防范效劳。 物业效劳企业应当为邮政投递工作供应便利。 第五十六条 物业效劳企业应当根据物业效劳合同指派工程负责人。更换工程负责人的，应当准时告知业主并在物业治理区域内显著位置进展公示。业主委员会经征求业主同意，可以要求物业效劳企业更换工程负责人;要求更换工程负责人的，物业效劳企业应当准时更换，并在物业治理区域内显著位置进展公示。 更换工程负责人的，物业效劳企业应同时告知街道办事处(镇人民政府)、社区居(村)民委员会。 第五十七条 物业效劳企业应当根据物业效劳合同中关于安全防范的商定，落实安全防范措施，做好物业治理区域内的安全防范工作。物业效劳企业未履行物业效劳合同义务或者履行合同义务不符合商定，导致业仆人身、财产受到损害的，应当依法担当相应的法律责任。 物业治理区域内发生安全事故等突发大事时，物业效劳企业应当实行应急措施，准时向有关主管部门报告，并帮助做好救助工作。 业主、物业使用人对人身、财产安全有特别爱护要求的，由业主、物业使用人与物业效劳企业另行商定。 第五十八条 业主应当依据物业效劳合同的商定交纳物业效劳费用。业主与物业使用人商定由物业使用人交纳物业效劳费用的，从其商定，业主负连带交纳责任。 物业全部权发生转移时，业主应当与物业效劳企业结清物业效劳费用。 第五十九条 物业效劳收费应当区分不同物业的性质和特点，遵循合理、公开、效劳质量和价格相符的原则确定，实行政府指导价和市场调整价。一般住宅的前期物业效劳收费实行政府指导价，业主大会成立后，物业效劳收费是否实行政府指导价由业主大会打算;非一般住宅和非住宅、满意局部业主需要或者承受业主托付开展的特约效劳等其他物业效劳收费，实行市场调整价。详细物业效劳收费标准，由当事人在物业效劳合同中商定。一般住宅的物业效劳收费标准由物业效劳企业报所在地价格行政主管部门备案。 实行政府指导价的，价格行政主管部门应当会同物业治理行政主管部门，综合考虑物业效劳平均本钱、最低工资标准、社会保险最低缴费基数以及居民消费价格指数变动状况，制定物业效劳等级标准以及相应的基准价与浮动幅度，并向社会公布。价格行政主管部门应当每三年内对物业效劳等级标准以及相应的基准价与浮动幅度进展评估，并依据评估结果适时调整。 物业效劳企业为业主或者物业使用人供应物业效劳合同商定以外的专项效劳的，其收费标准可以由双方另行商定。 第六十条 物业效劳收费可以实行包干制或者酬金制等方式，详细收费方式由物业效劳合同商定。 包干制是指由业主向物业效劳企业支付固定物业效劳费用，盈亏均由物业效劳企业担当的物业效劳计费方式。 酬金制是指在预收的物业效劳资金中，按商定比例或者预定数额提取酬金支付给物业效劳企业，其余全部用于物业效劳合同商定的支出，结余或者缺乏均由业主享有或者担当的物业效劳计费方式。 实行酬金制收费方式的，物业效劳企业应当根据规定对物业效劳各项资金的收支建立台账，并承受业主委员会的核查。 第六十一条 物业效劳收费应当明码标价，物业效劳企业应当在物业治理区域内显著位置，将效劳内容、效劳标准、收费工程、收费标准及收费方法等有关状况照实公示。 物业效劳企业应当根据物业效劳合同的商定定期将物业效劳费用和经营设施收益收支状况、公共水电费分摊状况照实公示，承受业主委员会、业主、价格行政主管部门、物业治理行政主管部门的监视。 物业效劳企业可以依据物业效劳合同预收物业效劳费用，但是预收物业效劳费用的期限最长不得超过一年。 第六十二条 物业效劳企业应当定期公布共用场地、共用设施设备产生的供水、供电、供气、供热的用量、单价、金额，并根据实际费用和物业效劳合同商定的方式由全体业主分摊。没有商定或者商定不明确的，根据业主专有局部占建筑物总面积的比例分摊。 业主或者业主委员会对公布的共用场地、共用设施设备产生的供水、供电、供气、供热费用的分摊状况提出异议的，物业效劳企业应当答复。 第六十三条 物业治理区域内，供水、供电、供气、供热等专业经营单位应当根据最终用户