广州市物业管理暂行办法(2023年).docx

广州市物业管理暂行办法(2023) 广州市物业治理暂行方法(2023)有关的物业治理文本，广州市人民政府令第100号广州市物业治理暂行方法已经2023年1月27日市政府第14届101次常务会议争论通过，现予以公布，自2023年5月1日起施行。市长陈建华2023年3月13. 广州市人民政府令第100号 广州市物业治理暂行方法已经2023年1月27日市政府第14届101次常务会议争论通过，现予以公布，自2023年5月1日起施行。 市长陈建华 2023年3月13日 广州市物业治理暂行方法 第一章总则 第一条为了标准本市物业治理活动，维护业主和物业效劳企业的合法权益，依据中华人民共和国物权法、国务院物业治理条例、广东省物业治理条例等法律、法规，结合本市实际，制定本方法。 其次条本市行政区域内的物业治理活动适用本方法。 本方法所称的物业治理，是指业主通过选聘物业效劳企业，由业主和物业效劳企业根据物业效劳合同商定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进展修理、养护、治理，维护物业治理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。 业主通过选聘其他治理人根据合同商定或者业主通过自行治理等方式,对物业治理区域内的房屋及配套的设施设备和相关场地进展修理、养护、治理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动,参照本方法执行。 第三条对配套设施不齐全、环境较差的旧住宅小区，区、县级市人民政府应当结合城市环境综合整治和更新改造工作，完善配套城乡根底设施和公共效劳设施，逐步改善旧住宅小区综合环境。旧住宅小区的范围由区、县级市人民政府确定。 未实施物业治理的旧住宅小区需要实施物业治理的，由物业所在地的街道办事处、镇人民政府征求相关业办法见后，合理确定物业治理区域，并指导和帮助业主成立业主大会，选举产生业主委员会，选聘物业效劳企业。 第四条市、区(县级市)人民政府应当将物业效劳纳入现代效劳业进展规划、社区建立和社区治理体系;建立和完善社会化、市场化的物业治理机制，鼓舞采纳新技术、新方法提高物业治理和效劳水平。 第五条市房地产行政主管部门组织实施本方法，负责全市物业治理活动的监视治理工作。市房地产行政主管部门各区分局(以下简称区分局)、县级市房地产行政主管部门负责本辖区物业治理活动的监视治理工作。 街道办事处、镇人民政府会同区分局、县级市房地产行政主管部门指导、帮助本辖区业主大会成立和业主委员会选举工作，监视业主大会、业主委员会和物业效劳企业日常活动，调解处理物业治理纠纷。 居民委员会、村民委员会建立业主、业主委员会和物业效劳企业协调机制，帮助街道办事处、镇人民政府指导和监视社区内物业治理活动。 第六条房地产行政主管部门和街道办事处、镇人民政府应当组织开展物业治理法律、法规、规章的宣传、教育工作，增加业主实施自我治理的力量和意识。 区分局、县级市房地产行政主管部门应当定期组织街道办事处、镇人民政府、居民委员会、村民委员会的相关工作人员以及业主委员会委员、业主监事会监事进展物业治理法律学问培训，所需经费列入同级人民政府财政预算。 第七条房地产行政主管部门和街道办事处、镇人民政府应当加强对社区物业效劳状况的监视检查，对物业效劳企业资质等级、房地产行政主管部门对物业效劳企业实施行政惩罚等状况，应当准时向社会公布。 房地产行政主管部门和街道办事处、镇人民政府应当对物业治理备案、物业效劳企业的信用、惩罚等物业治理信息进展共享。 第八条房地产、价格、公安、城市治理、交通、工商、环保、质量监视等行政治理部门和城市治理综合执法机关应当根据法定职责加强物业治理区域内房屋安全、物业收费、治安消防、公共秩序、环境卫生、房屋和设施设备使用等方面的监视治理，建立违法行为投诉登记制度，依法处理物业治理区域内的违法行为。 供水、排水、供电、供气、通讯、有线电视等专营效劳单位应当根据相关规定和合同商定，做好物业治理区域内的专项效劳。 第九条物业治理行业协会应当加强物业效劳企业从业人员培训，帮助政府有关部门调解处理物业治理纠纷，建立物业效劳企业及其从业人员诚信档案，对违反法律、法规和行业标准的行为赐予公开批判，加强行业自律治理，促进展业安康进展。 第十条建立单位、物业效劳企业、业主大会及其筹备组、业主委员会、业主监事会或者街道办事处、镇人民政府根据有关规定应当向全体业主公告、公布、通告或者公示的事项，可以通过书面通知、在物业治理区域内显著位置公告、业主决策电子投票系统公布或者治理规约、议事规章商定的其他方式告知全体业主;公布人应中选择一种或者几种便于业主查阅的告知方式。 其次章物业治理区域 第十一条建立单位、物业效劳企业以及街道办事处、镇人民政府应当依据广东省物业治理条例第七条的规定划定或者确定物业治理区域，并根据本方法第十二条至第十五条的规定向物业所在地的区分局、县级市房地产行政主管部门申请办理物业治理区域备案手续。报送资料齐全、符合法定要求的，区分局、县级市房地产行政主管部门应当当场出具加盖印章的书面回执。 建立单位、物业效劳企业以及街道办事处、镇人民政府划定或者确定物业治理区域不合理的，区分局、县级市房地产行政主管部门应当自收到备案资料之日起5个工作日内提出意见。 第十二条建立单位在开头前期物业治理招标工作之前，应当提交以下资料办理物业治理区域备案手续： (一)物业治理区域备案申报表; (二)建立单位营业执照; (三)建立用地规划许可证及附图; (四)建立工程修建性具体规划或者建立工程设计方案总平面图; (五)物业治理区域内配置的物业治理用房猜测绘或者实测绘报告; (六)地名批复文件。 第十三条已经实施物业治理但未办理物业治理区域备案手续的建成居住区，物业效劳企业应当提交以下资料办理： (一)物业治理区域备案申报表; (二)物业效劳合同; (三)物业效劳企业资质证书; (四)建立用地规划许可证及附图; (五)建立工程修建性具体规划或者建立工程设计方案总平面图; (六)物业治理用房坐落位置、建筑面积; (七)地名批复文件。 物业效劳企业因客观缘由无法供应前款第(四)项至第(七)项资料的，物业效劳企业应当书面报告已实施物业治理的区域四至范围、物业的共用设施设备、社区建立等状况。 第十四条没有实施物业治理的建成居住区需要实施物业治理的，街道办事处、镇人民政府在确定物业治理区域后，应当提交以下资料办理物业治理区域备案手续： (一)物业治理区域备案申报表; (二)物业治理区域四至范围说明及附图; (三)确定物业治理区域的理由和依据。 前款第(三)项规定确实定物业治理区域的理由和依据应当包括物业治理区域内物业的共用设施设备、社区建立状况等。 第十五条已备案且已实施物业治理的一个物业治理区域需要划分为若干物业治理区域的，应当对原物业治理区域内的共有道路、绿地和物业效劳用房等共用部位和共用设施设备的使用、维护等形成分割方案，且分割方案应当经拟分割的各物业治理区域内专有局部占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 依照前款规定分割后的若干物业治理区域，由物业效劳企业提交以下资料办理物业治理区域备案手续： (一)物业治理区域备案申报表; (二)分割后各物业治理区域四至范围说明及附图; (三)分割方案; (四)已分割各物业治理区域内专有局部占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意分割方案的证明材料。 第十六条新建物业出售时，建立单位应当将经备案的物业治理区域在商品房买卖合同中明示。 物业效劳企业或者街道办事处、镇人民政府应当将经备案的物业治理区域公告全体业主。 前两款所规定明示或者公告的内容包括： (一)物业治理区域的四至范围说明及附图; (二)公共场所、公共绿地的面积和位置; (三)公共车位数量和位置; (四)地下室、底层架空层、天台的面积及其权属; (五)物业效劳用房和业主委员会用房的面积和位置; (六)共用设施设备名称及权属; (七)其他需要明示的场所和设施设备。 第三章业主大会与业主委员会 第一节一般规定 第十七条业主可以成立业主大会，选举业主委员会。 业主大会依据物业治理区域的划分成立，一个物业治理区域成立一个业主大会。 一个物业治理区域内业仆人数较少且经全体业主全都同意，打算不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。 第十八条业主大会由物业治理区域内的全体业主组成，代表和维护全体业主在物业治理活动中的合法权利，依法履行职责。 业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会给予的职责，执行业主大会打算的事项，承受业主的监视。 业主大会可以设立业主监事会，履行业主大会给予的职责，代表全体业主监视业主委员会的工作。 业主大会、业主委员会、业主监事会的工作经费以及业主委员会委员、业主监事会监事的工作补贴经业主大会打算后由全体业主担当。 第十九条本市建立业主决策电子投票系统，法律、法规、规章和标准性文件规定以及治理规约商定需要业主共同打算的事项，提倡业主通过电子投票系统进展决策。 市房地产行政主管部门负责业主决策电子投票系统的统筹建立和维护，制定电子投票详细操作细则，为业主参加物业治理区域内的公共事务供应便利、快捷的决策方式。 业主决策电子投票系统建立、维护经费由相关部门分年度列入部门预算。 其次节业主大会筹备组 其次十条物业治理区域内，符合以下情形之一的，业主可以联名向街道办事处、镇人民政府提出成立业主大会的书面要求： (一)占已交付使用物业业主总人数20%以上业主联名的; (二)已交付使用的物业建筑面积到达物业治理区域或者先期开发局部建筑面积50%以上的。 符合前款规定的，街道办事处、镇人民政府应当在收到书面申请后7日内会同联名业主将组建首次业主大会筹备组(以下简称筹备组)的事项公告全体业主，公告时间不少于15日，公告内容应当包括筹备组的组成、业主代表的条件、产生方式以及业主提交资料的方式和期限等。 其次十一条筹备组由业主代表5人至13人的单数、物业所在地街道办事处或者镇人民政府代表1人以及建立单位代表1人组成。 筹备组业主代表由业主联名推举产生，依据联名推举人数多少的挨次确定;联名推举人数一样的，可以抽签确定排名挨次。 街道办事处、镇人民政府应当书面通知建立单位委派1名代表参与筹备组工作，建立单位不参与筹备组工作的，视为弃权。 其次十二条筹备组成员应当符合以下条件： (一)具有完全民事行为力量; (二)本人及其近亲属未在为本物业治理区域供应物业效劳的企业及其关联企业任职; (三)不存在索取、非法收受建立单位、物业效劳企业的利益或者酬劳的行为; (四)不存在泄露业主资料或者将业主资料用于与物业治理无关活动的行为。 除前款规定条件外，筹备组成员中的业主代表还应当是物业治理区域内的业主,街道办事处、镇人民政府代表还应当经过房地产行政主管部门组织的物业治理法律学问培训。 筹备组业主代表不符合本条第一、二款规定的，经1/2以上筹备组成员签字确认，由筹备组取消其业主代表资格并公告全体业主。 街道办事处、镇人民政府代表不符合本条第一、二款规定条件，以及因工作变动等缘由不能履行职责的，街道办事处、镇人民政府应当更换。 其次十三条街道办事处、镇人民政府应当将拟定的筹备组成员名单、根本状况、联名推举人数等状况向全体业主公示，公示时间不少于15日。 拟定的筹备组成员名单公示期满，业主无异议或者异议不成立的，街道办事处、镇人民政府应当向全体业主公布筹备组成立的公告并附具筹备组成员名单。 其次十四条拟定的筹备组成员名单公示期间，业主对拟定人选有异议的，应当以书面形式向街道办事处、镇人民政府提出。街道办事处、镇人民政府应当自收到书面意见之日起7日内进展核查，被核查人员应当回避核查工作。 经核实，拟定的街道办事处、镇人民政府代表不符合本方法其次十二条第一款、其次款规定的，街道办事处、镇人民政府应当予以更换;拟定的业主代表不符合本方法其次十二条第一款、其次款规定的，街道办事处、镇人民政府应当取消其业主代表资格并公告全体业主。 更换筹备组成员的，应当根据本方法其次十三条第一款的规定重新公示。 其次十五条筹备组成立后，街道办事处、镇人民政府应当通知建立单位和物业效劳企业在物业治理区域内为筹备组和业主大会的活动供应相应的人力、场地支持，并在规定期限内向街道办事处、镇人民政府提交以下资料： (一)物业治理区域备案回执; (二)房屋及建筑物面积清册; (三)业主清册; (四)修建性具体规划或者建立工程设计方案总平面图; (五)物业治理区域内配置的物业治理用房测绘报告; (六)已筹集的物业专项修理资金清册。 建立单位和物业效劳企业未在规定期限内供应业主清册等相关文件资料，经房地产行政主管部门责令限期供应，逾期仍拒不供应的，街道办事处、镇人民政府应当向房屋登记机构查询业主姓名和房屋面积，房屋登记机构应当供应并不得收取费用。 其次十六条筹备组应当自成立之日起3日内由成员中的街道办事处、镇人民政府代表召集、主持首次会议推选筹备组组长，集体学习筹备成立业主大会和选举业主委员会的相关规章。 筹备组组长由街道办事处、镇人民政府在筹备组成员中提名，经过半数筹备组成员同意后产生。 筹备组组长不履行或者不适当履行职责的，按前款规定程序重新确定。 其次十七条筹备组会议由筹备组组长召集和主持，也可以由筹备组组长托付筹备组其他成员召集和主持。筹备组组长不召集筹备组会议的，经1/3以上筹备组成员同意，可以由会议发起人组织召开筹备组会议。 筹备组成员不能托付代理人参与会议，但法人或者其他组织除外。筹备组会议应当有过半数筹备组成员出席，作出的打算必需经全体筹备组成员半数以上同意。 筹备组会议应当制作书面记录并存档。筹备组会议作出的打算，参会成员应当签字确认，并自作出打算之日起3日内向全体业主公告。 其次十八条筹备组可以持街道办事处、镇人民政府出具的证明向公安机关申请刻制筹备组印章，印章由筹备组组长或者筹备组组长指定的筹备组成员保管。筹备组印章应当依据筹备组会议的打算，用于筹备组公示、公告等筹备文书的公布。 筹备组解散后，其印章由保管人交回街道办事处、镇人民政府废止。 其次十九条筹备组应当做好以下筹备工作： (一)确认并公示业仆人数以及所拥有的专有局部面积; (二)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容; (三)拟定治理规约草案和业主大会议事规章草案; (四)确定首次业主大会会议表决规章; (五)确定业主委员会委员候选人(以下简称候选人)人数、名额安排及产生方法，确定候选人名单; (六)制定首届业主委员会选举规章; (七)完成召开首次业主大会会议的其他预备工作。 前款内容应当在首次业主大会会议召开20日前公示，公示时间不少于10日。 首届业主委员会委员候选人产生规章和首届业主委员会选举规章不得与拟提交表决的业主大会治理规约和议事规章抵触和冲突。 第三十条业主对公示的治理规约、业主大会议事规章草案有异议的，应当在公示期间以书面署名形式向筹备组提出书面意见。筹备组应当自收到书面意见之日起7日内集体争论打算是否接受并书面答复。 需要修改治理规约、业主大会议事规章草案的，应当准时修改，修改后的草案应当根据本方法其次十九条其次款的规定公示。 第三十一条候选人由业主自荐或者业主联名推举等方式向筹备组提出。筹备组应当根据广东省物业治理条例其次十五条的规定核查候选人的资格，并保证物业治理区域内的各类型物业至少有1名候选人。 第三十二条筹备组应当将拟定的候选人名单向全体业主公示，公示时间不少于7日。 公示期间，业主认为候选人不符合广东省物业治理条例其次十五条规定条件的，应当以书面署名形式向筹备组提出;经筹备组核查确认的，不再列入候选人名单，并告知全体业主。 第三十三条筹备组应当自成立之日起6个月内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。 筹备组自成立之日起6个月内，组织召开首次业主大会会议但未形成决议的，其工作期限延长6个月;逾期仍未召开业主大会表决通过治理规约和业主大会议事规章、选举产生首届业主委员会的，由物业所在地的居民委员会、村民委员会在街道办事处、镇人民政府的指导和监视下组织召开业主大会表决通过治理规约和业主大会议事规章并选举产生首届业主委员会。 业主大会自首次业主大会会议表决通过治理规约、业主大会议事规章，并选举产生首届业主委员会之日起成立。业主大会成立之日起，筹备组自行解散。 筹备组自成立之日起6个月内，未能组织召开首次业主大会会议的，筹备组自行解散。业主可以根据本方法其次十条的规定，重新向街道办事处、镇人民政府提出成立业主大会的书面要求，再次成立筹备组。 第三节业主大会 第三十四条业主共同打算以下事项： (一)制定和修改业主大会议事规章; (二)制定和修改治理规约; (三)选举业主委员会或者更换业主委员会委员; (四)打算是否设立业主监事会; (五)制定物业效劳内容、标准以及物业效劳收费方案; (六)选聘和解聘物业效劳企业; (七)筹集和使用物业专项修理资金，制定物业专项修理资金治理制度; (八)改建、重建建筑物及其附属设施; (九)转变共用部位、共用设施设备的用途; (十)打算或者授权业主委员会打算共用部位、共用设施设备的经营方式，治理、使用经营收益; (十一)听取和审查业主委员会的工作报告和收支预算结算报告、业主监事会的工作报告; (十二)转变或者撤销本物业治理区域内局部业主、业主委员会作出的与业主大会打算相抵触的决议; (十三)法律、法规或者治理规约确定应由业主共同打算的事项。 打算前款第(七)项和第(八)项，应当经专有局部占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;打算前款其他事项，应当经专有局部占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 第三十五条治理规约应当对以下主要事项作出商定： (一)物业的使用、维护、治理; (二)物业专项修理资金的筹集、治理和使用; (三)物业共用部位、共用设施设备的经营与收益安排; (四)业主共同利益的维护; (五)业主共同治理权的行使; (六)业主应当履行的义务; (七)违反治理规约应当担当的责任。 第三十六条业主大会议事规章应当对以下主要事项作出商定： (一)业主大会名称; (二)业主委员会的职责; (三)业主委员会议事规章; (四)业主大会会议召开的形式、时间和议事方式; (五)业主投票权数确实定方法; (六)业主代表的产生方式; (七)业主大会会议的表决程序; (八)业主委员会委员、候补委员的资格、人数、任期和职务终止等; (九)业主委员会换届程序、业主委员会委员补选规章等; (十)业主委员会终止但未产生新一届业主委员会时，代为履行业主委员会职责的机构、人员及其职责范围和期限，但不得违反广东省物业治理条例第三十四条第三款的规定; (十一)业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和治理; (十二)业主大会、业主委员会印章的使用和治理。 业主大会设立业主监事会的，业主大会议事规章还应当对业主监事会职责、议事规章和工作经费，监事的选举规章、监事的资格、人数、任期等事项进展商定。 第三十七条业主大会会议分为定期会议和临时会议。 业主大会定期会议根据业主大会议事规章的规定由业主委员会组织召开，每年至少召开1次。 业主大会定期会议召开前，业主委员会应当向业主公告以下内容： (一)上一年度物业治理状况报告; (二)上一年度业主委员会工作状况报告; (三)上一年度业主大会收支状况报告; (四)物业治理的其他有关事项。 有以下情形之一的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议，并于10日内公布召开临时会议的公告： (一)经已交付使用物业业主总人数20%以上业主提议; (二)经业主委员会打算; (三)经业主监事会提议; (四)发生重大事故或者紧急大事需要准时处理; (五)治理规约或者业主大会议事规章商定的其他情形。 第三十八条业主委员会未根据本方法第三十七条的规定组织召开业主大会定期会议、临时会议的，由物业所在地的街道办事处、镇人民政府责令业主委员会限期召开，并公告全体业主;逾期仍不召开的，由业主监事会组织召开;未设立业主监事会的，由物业所在地的居民委员会、村民委员会在街道办事处、镇人民政府的指导和监视下组织召开。 20%以上业主或者业主监事会提议召开业主大会临时会议的，业主委员会应当在5日内作出召开业主大会临时会议的打算;业主委员会逾期未作出打算的，业主可以向物业所在地的街道办事处、镇人民政府书面申诉，街道办事处、镇人民政府应当在15日内核查。经核查符合召开业主大会临时会议条件的，由街道办事处、镇人民政府根据前款规定予以处理。 第三十九条召开业主大会会议，应当于会议召开20日前将会议时间、地点、议题、议程形式及表决规章向全体业主公示，公示时间不少于10日，并同时告知物业所在地的居民委员会、村民委员会，但因发生重大事故或者紧急大事打算召开业主大会临时会议的除外。 公示期间，业主可以对业主大会会议拟表决事项提出建议和意见。组织召开业主大会会议的机构对业主提出的建议和意见应当受理并予以说明，并可以对拟表决事项的详细内容进展修改。拟表决事项经修改后应当重新公示，公示时间不少于10日。 第四十条业主大会会议可以采纳集体争论、书面征求意见和电子投票等形式，但应当有物业治理区域内专有局部占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参与。 采纳书面征求意见形式的，应当将征求意见书送达每一位业主;无法送达的，应当公告，公告时间不少于7日。需要投票表决的，表决意见应当由业主本人或者业主书面托付的代理人签名。 采纳电子投票形式的，应当通过业主决策电子投票系统表决。 第四十一条业主大会会议投票期限应当依据详细状况打算。因故需要延长投票期限的，应当根据业主大会会议召开方案或者业主大会议事规章的商定公告全体业主，延长期限最长不得超过15日。 第四十二条采纳书面征求意见形式的，业主大会会议投票期限届满，应当根据公正、公开、透亮的原则，统计和查验业主的表决意见，并准时公布表决结果。采纳集体争论形式的，应当当场公布表决结果，可以邀请业主对计票全过程进展监视。 表决结果应当向全体业主公示。采纳书面征求意见形式产生的表决结果应当公示30日以上，采纳集体争论形式产生的表决结果应当公示7日以上。公示内容应当包括房号和专有局部面积，业主对表决事项赞同、反对、弃权的意见，全体业主对表决事项赞同、反对、弃权意见的汇总结果等。 业主大会会议的选票、表决票和书面托付书由业主委员会妥当保管，保管期限不少于5年。 未根据本条其次款的规定公示业主大会会议表决结果的，物业所在地的街道办事处、镇人民政府可以责令限期公示并通告全体业主。 第四十三条业主大会会议表决结果公示期间，业主对表决结果有异议的，组织召开业主大会会议的机构应当记录并准时答复。公示期满，业主对表决结果没有异议或者异议不成立的，应当公告业主大会打算。 采纳书面征求意见形式，业主对表决结果有异议的，可以查验本人表决意见，组织召开业主大会会议的机构应当准时供应业主本人表决意见以供查验。查验的业主表决意见与公示的表决结果不全都的，应当重新统计、公示表决结果。 业主查验本人意见，应当供应本人有效身份证明和有效房产证明;业主托付他人查验表决意见，还应当出具书面托付书，载明托付事项、托付权限及期限。 第四十四条业主可以幢、单元、楼层为单位，共同打算本单位范围内的物业修理资金使用等物业治理事务，但不得违反法律、法规、规章、标准性文件及业主大会议事规章、治理规约，不得与业主大会的打算相抵触。 第四十五条业主大会确定业主投票权数，根据以下方法认定专有局部面积和建筑物总面积： (一)专有局部面积根据不动产登记簿记载的面积计算;尚未登记的，暂按测绘机构的实测面积计算;尚未实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算。 (二)建筑物总面积，根据前项的统计总和计算。 第四十六条业主大会确定业主投票权数，根据以下方法认定业仆人数和总人数： (一)业仆人数根据专有局部的数量计算，1个专有局部按1人计算。但建立单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的局部，以及同一买受人拥有1个以上专有局部的，按1人计算。 (二)总人数，根据前项的统计总和计算。 第四十七条1个专有局部有2个以上全部权人的，其全部权人应当推选1人行使表决权，但共有人所代表的业仆人数为1人。 业主为无民事行为力量人或者限制民事行为力量人的，由其法定监护人行使表决权。 业主为法人的，由其法定代表人或者法定代表人托付的代理人行使表决权。 业主托付代理人参与业主大会会议的，其代理人应当出具载明托付事项、托付权限及期限的书面托付书。 第四十八条业主可以根据广东省物业治理条例其次十条的规定，以幢、单元或者楼层为单位，推选业主代表参与业主大会会议。 业主大会议事规章应当商定未参加表决业主的投票权数是否可以计入已表决的多数票。业主大会议事规章未商定的，未参加表决业主的投票权数不得计入表决的多数票。 第四十九条业主大会设立业主监事会的，业主监事会的监事人数为不少于3人的单数，每届任期不超过5年，可以连选连任。业主委员会委员及其利害关系人不得担当业主监事会监事。 业主监事会每年度至少召开1次会议，应当有过半数监事出席，作出的打算应当经全体监事半数以上同意并签字确认。 第五十条业主监事会主要履行以下职责： (一)审核业主委员会的工作状况报告及年度工作规划、业主大会收支状况报告及收支预算; (二)查阅业主委员会财务账薄及其他会计资料，检查业主委员会财务状况和财务活动状况，包括筹集、治理、使用物业专项修理资金状况，物业共用部位、共用设施设备经营所得收益状况，业主大会、业主委员会工作经费的收支状况等; (三)监视业主委员会执行业主大会打算和决议的状况。对违反物业治理法规和规章、治理规约和业主大会议事规章、业主大会打算和决议的业主委员会委员向业主大会提出罢免建议; (四)对业主委员会委员侵害全体业主共同利益的行为，要求业主委员会委员予以订正; (五)要求业主委员会准时召开业主大会临时会议; (六)就业主监事会或者监事职权范围内的事项可以向业主大会会议提出提案; (七)可以列席业主委员会会议，并对业主委员会决议的事项提出质询或者建议; (八)发觉业主委员会财务活动状况特别，可以进展调查;必要时，可以聘请会计师事务所、审计师事务所、律师事务所等专业机构帮助其工作; (九)定期向业主大会报告业主监事会行使职权的状况并通告全体业主。 第四节业主委员会 第五十一条划分为一个物业治理区域的分期开发的建立工程，先期开发局部符合成立业主大会条件的，首次业主大会会议应当依据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规章中明确增补业主委员会委员的方法。 第五十二条业主委员会一般由5人至15人的单数委员组成，每届任期不超过5年，可以连选连任，详细人数、任期由业主大会议事规章商定。 业主大会会议选举的业主委员会委员人数未到达业主大会议事规章商定人数的，应当通过多轮投票补选。经补选后，多轮选举产生的业主委员会委员总人数仍未到达议事规章商定人数，但已超过5人(含5人)的，业主委员会产生。业主委员会应当根据议事规章组织召开业主大会，补选业主委员会委员。 业主委员会实行差额选举的，未中选业主委员会委员且得票数到达法定票数的候选人，可以根据得票挨次中选业主委员会候补委员。候补委员人数由业主大会议事规章商定。候补委员可以列席业主委员会会议，但不具有表决权。 业主委员会应当自选举产生之日起7日内召开首次会议，在业主委员会委员中推选产生业主委员会主任和副主任。 第五十三条业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持以下资料向物业所在地的街道办事处、镇人民政府办理备案手续： (一)治理规约、业主大会议事规章; (二)业主大会的会议记录和会议打算; (三)业主委员会委员(候补委员)名单及其根本状况。 报送资料齐全、符合法定条件的，街道办事处、镇人民政府应当当场出具书面回执并在报送的治理规约和业主大会议事规章文本加盖备案印章，同时将备案回执和备案资料抄送区分局、县级市房地产行政主管部门。 业主委员会收到备案回执后，应当将备案状况告知物业效劳企业，并向全体业主公告备案回执、加盖备案印章的治理规约和业主大会议事规章，同时可以持备案回执向公安机关申请刻制业主大会、业主委员会印章。 备案的有关事项发生变更的，任期内的业主委员会应当自变更之日起15日内向原备案机关办理备案变更手续。 第五十四条业主委员会履行以下职责： (一)执行业主大会的打算和决议; (二)召集业主大会会议，定期向业主大会报告业主委员会行使职权的状况并向全体业主公布，承受业主质询; (三)代表业主与业主大会打算选聘或者续聘的物业效劳企业签订物业效劳合同; (四)准时了解业主、物业使用人的意见和建议，监视和帮助物业效劳企业履行物业效劳合同，协调处理物业治理活动中的相关问题; (五)催促业主、物业使用人遵守治理规约，交纳物业效劳费及其他相关费用，调解因物业使用、维护和治理产生的纠纷; (六)组织和监视物业专项修理资金的筹集和使用; (七)依据业主大会的授权，打算共用部位、共用设施设备的经营方式，治理、使用经营收益; (八)协作街道办事处、镇人民政府、公安机关、居民委员会、村民委员会做好物业治理区域的社区建立、社会治安等工作; (九)法律、法规规定或者业主大会给予的其他职责。 第五十五条业主委员会应当向全体业主公布以下状况和资料，承受业主监视： (一)治理规约、业主大会议事规章; (二)业主大会和业主委员会的打算; (三)物业效劳合同; (四)占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车车位的状况; (五)物业专项修理资金的筹集、使用、治理状况; (六)物业共用部位、共用设施设备的使用和收益状况; (七)业主大会和业主委员会工作经费的收支状况; (八)业主委员会委员、业主监事会监事的姓名、职务、联系方式等信息; (九)其他应当向业主公开的状况和资料。 业主委员会对本条第一款第(五)项至第(七)项的内容应当每季度公布，其他状况和资料应当准时更新。 业主委员会未根据本条其次款的规定公布、更新相关状况和资料的，物业所在地的街道办事处、镇人民政府应当责令业主委员会限期公布，并通告全体业主。 第五十六条业主委员会会议由主任召集和主持;主任因故不能履行职责的，由副主任召集和主持。 业主委员会会议应当有过半数的委员出席，委员具有同等表决权，作出的打算必需经全体委员半数以上同意。业主委员会委员不能托付代理人参与会议。 业主委员会会议应当制作书面记录并存档，业主委员会会议作出的打算，应当有参会委员的签字确认，并自作出打算之日起3日内公告全体业主。 业主委员会召开会议争论重大事项时，可以邀请物业所在地街道办事处、镇人民政府的代表和居民委员会、村民委员会的代表参与。业主委员会应当将会议打算事项准时报街道办事处、镇人民政府备案。 第五十七条业主委员会应当根据业主大会议事规章的商定及业主大会的打算召开会议。经1/3以上业主委员会委员提议，应当在7日内召开业主委员会会议。 依照前款规定应当召开业主委员会会议，业主委员会主任、副主任不召集的，由经1/3以上业主委员会委员推举产生的召集人主持召开。 第五十八条业主委员会应当建立标准的财务治理制度，物业专项修理资金、物业共用部位和共用设施设备经营收益、业主大会和业主委员会工作经费应当根据会计要求建账并准时入账。业主委员会对收支原始凭证及形成的会计资料应当妥当保管。 第五十九条业主大会设立业主监事会的，业主监事会应当每年不少于一次对物业专项修理资金、物业共用部位和共用设施设备经营所得收益、业主大会和业主委员会工作经费的收支状况进展检查并将检查状况通报全体业主。 业主对物业专项修理资金、物业共用部位和共用设施设备经营所得收益、业主大会和业主委员会工作经费的收支状况有异议的，经已交付使用物业业主总人数20%以上的业主提议，业主大会或者业主监事会应当托付会计师事务所进展审计并将审计报告通报全体业主;审计期间业主委员会或者物业效劳企业不得转移、隐匿、篡改、毁弃会计凭证、会计账簿、财务会计报告以及其他与财务收支有关的资料。 对任期和离任的业主委员会委员是否进展经济责任审计，全体业主应当