开元国际物业管理有限公司企业标准品质检查制度和标准.docx

开元国际物业管理有限公司企业标准-品质检查制度和标准 一、品质治理部的效劳功能逐步表达，在制定岗位职责，设计工作流程时与治理处进展有效的沟通，增加对基层的效劳功能。 二、品质治理部的创新功能有所加强。通过引进新的治理方式和内容。对切实可行的方案在召开主任论坛时提交会议争论、定稿。三、品质治理部的检查功能趋于合理。在制定新的检查标准时充分考虑公正性和可操作性及效率。四、科技公司负责公司的设备治理和电梯治理的工作。治理处协作以上工作的开展。在职责功能描述后，现提出以下问题供大家争论：名称：建议确定为月检和物业评估检查两类。频次：每月一次还是每两月进展一次月检，物业状况的评估为半年一次还是一年一次。人员：事前不通知治理处，将邀请一名与被查治理处无直接关系的主任参与，作为改良楼检方式的促进因素。人员由品质部安排。形式：检查中要坚持检查和访问相结合，访问对象是业主、住用户和进展商。标准：检查标准分为两种，一是物业状态评估表，一是治理状态评估表。物业状态评估表是在根据相关规定每次月检前由品质部人员对物业本体状况进展一次综合的检查，确定物业状态。作为以后检查的基点。评估的内容是建筑、设备、环境和人员配备方面。治理状态评估表是月检标准的统称，重点检查是日常运作和人员状况方面，抽检局部物业状态。日常运作包括清洁、安全、消防、设备运作是否在正常状态。人员状况包括仪容仪表、应知应会、职责履行、规划实施、流程运作及记录表格。客户访问包括被访人员对工程的治理工作的评价，在相应表格上记录。效劳内容的检查的内容尽可能量化，转化为可测量标准。检查人员依据检查标准填写缺陷消项记录，治理处依据消项记录进展整改，下次待查。统计：品质部汇总检查结果，以月检通报的形式在主任论坛上进展宣布。品质治理部 篇2：开元物业供暖系统运行保养工作规程 开元物业供暖系统运行保养工作规程 1目的标准供暖系统运行保养的治理工作，确保效劳区域供暖系统的正常使用和正常运行。2适用范围适用于效劳区域供暖系统的治理。3职责3.1设施部主管负责供暖系统运行保养的治理。3.2暖通修理工负责供暖系统运行保养治理工作的实施。3.3其他部门协作做供暖系统运行保养的治理工作。4工作要求4.1运行操作4.1.1供暖设施首次开启及故障修理后等状况的开启运作要求：检查系统内阀门是否在正确的位置；检查配电柜内接线是否正确，有无松动及接触不良现象；掌握系统各项设定参数是否正确，如有错误应进展修正；检查系统内压力表及温度计指示是否正常，是否在校验期内；检查系统内有无跑、冒、滴、漏现象，如有发觉要准时修理；检查系统补水箱是否有水；清理回水除污器；应记录开机前的水、电表读数。4.1.2系统冲洗、冲水及定压工作：冲洗供暖系统内的污垢，清洗各滤网；启动补水泵向系统充水，直到系统全部布满，检查各楼排气阀，保证系统完全排气；系统压力值应设定为在保证最高建筑系统水满的状况下增加0.05MPA个压力。4.1.3开启供热系统的步骤：合上掌握柜（箱）电源开关，将转换开关置于“手动”位置；补水压力泵开启前应将泵内空气排净后在开泵，开泵后观看回水压力是否在设定压力范围内，假如低于设定压力，请准时检查室外管网是否跑水，系统内补水系统是否跑水；循环水泵开启前，应将泵内空气排净再开泵，手动开泵后观看供回压是否特别，循环泵电流是否特别，如有特别应准时发觉问题；将交换器及蒸汽阀门同步翻开，逐步升温，检查有无渗漏现象，如有准时停气处理，如无特别，逐步将供水温度升至设定温度，并随时观看回水温度和压力；启动胜利后，让其运转5分钟。观看运转电流，听有无特别声响，检查漏水是否严峻；将转换开关置于“自动”位置，水泵自动启动并运行。4.1.4停顿供暖系统运行的步骤：当采暖期已过，停顿机组时，应先将掌握柜运行转换开关置于“停顿”位置，机组停顿工作;当水温降到45左右时，按下水泵“停顿”按钮，水泵停顿供水，准时拉下水泵掌握箱电源开关;检查有无不正常状况，如有则准时处理。4.2运行检查4.2.1检查内容检查系统补水箱水位高度、自动注水装置工作状况；检查各阀门管路有无漏水现象及压力表读数；检查水泵有无振动及特别响声，水泵电动机运行正常无杂音；检查电机、电气柜有无特别气味及变频器的工作状况（指示灯应与实际状况相符）；检查电压电流正常，各个压力表压力正常；检查出口温度回水温度。4.2.2暖通修理工应每天对供暖系统运行状况进展检查，并依据供暖设施设备日常的运行状况完整、标准地填写供暖设施机组值班表。4.3运行保养4.3.1日常保养4.3.1.1供暖系统设施设备的日常（月度）保养工作要求在日常巡检过程同时开展。4.3.1.2做好供暖系统设施设备外表的卫生清洁，要求设施设备外表无积尘、无油渍、无锈蚀、无污物，油漆完好、干净光亮。4.3.1.3日常保养工作记录填写供暖设施机组值班表。4.3.2年度保养4.3.2.1水泵机组修理养护时应对水泵轴承加注润滑油，磨损比拟严峻的应更换。检查水泵压盘根处是否漏水成线，如是则应重新加压盘根。检查联轴器是否坚固牢靠，旋转水泵轴，若有卡住、碰撞现象则需更换叶轮。4.3.2.2电气掌握系统检查电控箱里的各元件是否动作牢靠，接线头有无松动，号码管是否清楚脱落。对于附属闸阀，水箱、闸阀是否漏水，开关是否敏捷。4.3.2.3室内外供热管网的修理养护外供热管网每半年修理保养一次(每次维保尽可能安排在采暖期到来之前与采暖期完毕之后)。应认真检查保温层是否有脱落，是否有漏水现象，地沟，室内通风、照明设施是否完善正常，管道上阀门开启是否敏捷，伸缩器是否动作牢靠，地沟盖板是否断裂，消失问题准时修补。4.3.2.4维保完成需标准填写维护实施记录单。4.4特别状况的处理4.4.1机房发生水浸时的处置 篇3：开元物业热水系统治理规程 开元物业热水系统治理规程 1目的标准供应热水系统运行保养工作，确保效劳区域供应热水系统的正常使用和安全运行。2适用范围适用于效劳区域供应热水系统的治理。3职责3.1设施部主管负责供应热水系统运行保养的治理。3.2给排水修理工负责供应热水系统运行保养治理工作的实施。3.3其他部门协作做供应热水系统运行保养的治理工作。4工作要求4.1运行操作4.1.1水泵开启前应留意：水泵开启前进、出水阀门须先拧开；检查系统内分水器阀门是否翻开;检查变频柜内接线是否正确，有无松动及接触不良现象;检查系统内压力表及温度计指示是否正常，是否在校验期内;检查变频柜外部按钮、转换开关及指示灯、电压表指示是否正确。4.1.2开启水泵的步骤:合上水泵掌握柜（箱）电源开关，将转换开关置于“手动”位置；按下启动按钮，启动水泵，留意观看启动电流及运转电流；假如一次不能启动胜利，可以再试启动两次，每次间隔应不少于3分钟。假如3 次未启动胜利，则应停下来查找缘由，排解故障后才能再启动；启动胜利后，让其运转5分钟。观看运转电流，听有无特别声响，留意水泵出口，供、回水分水器压力表及温度计读数是否正常，检查分水器阀门是否有渗水现象，如有应准时排解；确认一切正常后，按下水泵 “停顿”按钮，水泵停顿；将转换开关置于“自动”位置，水泵自动启动并运行。4.1.3停顿水泵运行的步骤:将转换开关置于停顿位置，水泵停顿运行；拉下水泵掌握柜（箱）电源开关（如有需要）；检查有无不正常状况，如有则准时处理。4.1.4水泵开启后，尽可能让其处在自动状态。4.2运行检查4.2.1值班人员应每天巡查供应热水机组:检查各阀门的开关位置；检查各阀门管路有无漏水现象及压力表读数；检查阀门、法兰连接处是否漏水及水泵轴封漏水状况（漏水应不超过20滴/分，且不得成线状流到地面）；检查电机、电气柜有无特别气味及变频器的工作状况（指示灯应与实际状况相符）；检查变频器散热通道（应顺畅）。4.2.1给排水修理工应每天对给供应热水系统运行状况进展检查，并依据给排水设施设备日常的运行状况完整、标准地填写供应热水设施设备检查记录表。4.3运行保养4.3.1日常保养4.3.1.1水泵房检查电气柜接触器，紧固接线头线柱螺钉；整理电气柜内电线标识；做好柜内外清洁，（柜内用吸尘器或毛刷清尘，柜外用干抹布擦拭）；检查阀门确保阀门开启敏捷，关闭严密，无漏水；转动平常不用的阀门，试开启备用泵；外部清洁,并紧固全部螺栓、螺母。4.3.1.2检查主供水管道的阀门和伸缩接，有问题准时解决。4.3.1.3做好供应热水系统设施设备外表的卫生清洁，要求设施设备外表无积尘、无油渍、无锈蚀、无污物，油漆完好、干净光亮。4.3.1.4保养记录应准时写供应热水设施设备检查记录表。4.3.2年度保养4.4.2.1每年对供应热水系统开展一次全面的系统检查，年度检查工作可结合年度维护保养规划开展工作:检查给供应热水主管道掩蔽处各类阀门及连接件状况；检查给供应热水各个分支管道是否开启敏捷；每半年检查一次水泵绝缘状况；4.4.2.2年度检查时需标准填写维护实施记录单。4.5特别状况的处理4.5.1水泵运行中消失故障时，应立刻组织修理故障泵:变频柜消失故障，联系当班强电修理工或修理领班准时进展修理；因堵塞造成泵不正常工作，应马上疏通；泵体故障需委外修理，需要时更换泵体。4.5.3主供水管爆裂的处理4.5.3.1马上切断水源关闭分水器相连的主供水管上的阀门；利用供水管上的出水口将管道中的水排空；关闭了主供水管上相关联的阀门后仍不能掌握住大量的泄水，则应关停水泵。4.5.3.2马上汇报设施部主管、领班等相关人员。4.5.3.3通知客服部准时向顾客做好停水的紧急通知。4.5.3.4设施主管组织相关人员准时进展抢修。4.5.3.5发觉修复管道无漏水状况后, 确定故障已排解，通知客服部准确的供水时间，由客服部通知业主供水时间并提示业主关闭阀门做好预备后，设施部在商定的时间准时供水。4.5.4供应热水设备故障一般不超过8小时，若在8小时内无法解决的重要部位故障，应将故障缘由、解决方案、解决时间书面上报效劳处限期解决。4.6对影响到顾客正常生活或损失大于较大的突发性故障解决后须填写企业重大大事特殊报告书上报公司人资部与品质治理部。4.7交接班给排水修理工在下班前向值班人员做好交接班工作，仔细填写工作交接记录。5相关/支持性文件5.1公共设施设备修理保养工作规程6相关记录6.1供应热水设施设备检查记录表6.2企业重大大事特殊报告书6.3工作交接记录6.4维护实施记录单