房屋买卖合同案件.docx

房屋买卖合同案件 一、如何理解最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见(以下简称“意见”)第五十六条的规定意见第五十六条规定：“买卖双方自愿、并立有契约，买方已交付了房款，并实际使用和治理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完备的，应认为买卖关系有效，但应着其补办房屋买卖手续”。关于该条的适用，最高人民法院在1987年关于曹根田与张仁吉房屋买卖纠纷案件如何适用政策、法律的请示报告中已作出批复：意见第五十六条的精神只适用于解决城市私有房屋治理条例实施前的历史遗留问题。条例实施后，人民法院审理这类案件，即应严格根据条例的规定办理。我国城市私有房屋治理条例已于1983年12月17日实施，故在此前有关房屋买卖纠纷的解决，适用意见第五十六条的规定，此后的有关纠纷应严格根据条例的规定办理。 二、房屋买卖合同应实行何种形式合同法第十条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采纳书面形式的，应当采纳书面形式。当事人商定实行书面形式的，应当实行书面形式”。对房屋买卖合同应采纳何种形式才有效，目前意见不一。有人认为书面形式的合同才有效，但也有人认为在合同其他要件满意的条件下，只是口头形式的合同也有效。要弄清晰这个问题，首先要熟悉到在我国房屋买卖合同是法律许可唯一以不动产为标的物的特别买卖合同。所谓“特别”，是由于房屋买卖合同除了具有买卖合同的一般特征外，还具有以下特性：1、房屋买卖合同的标的物是特指作为商品进入市场流通的房屋;2、房屋买卖合同是转移房屋全部权和宅基地使用权的协议;3、房屋买卖是就房屋不动产所进展的交易，其法律调整不仅适用合同法，而且适用有关不动产的法律、行政法规。其次，我国城市房地产治理法第四十条规定：“房地产转让，应当签订书面转让合同”。城市私有房屋治理条例第七条规定：“办理城市私有房屋全部权登记或转移、变更登记手续时，须按以下要求提交证件：(二)购置的房屋，须提交原房屋全部权证、买卖合同和契证”。据此，可以看出，我国对城市私有房屋的买卖其合同形式的规定是应当采纳书面形式，而不是口头形式。那么，对农村房屋买卖合同又是如何规定的呢?目前，有关法律、法规没有明确的规定，这不能不说是立法上的一个漏洞。但对毕竟应实行何种形式，并非不能找到依据。最高人民法院于1992年7月9日对关于范怀诉郭明华房屋买卖纠纷一案的请示报告的批复中指出：“房屋买卖系要式法律行为，农村的房屋买卖也应具备双方订立书面契约、中人证明，按约交付房款以及治理房屋的要件;要求办理契税或过户手续的地方，还应依法办理该项手续后，方能认定买卖有效”。从以上法律、法规及司法解释的规定可以看出，房屋买卖合同是要式合同，必需采纳书面形式才能成立。但对此也不能肯定化，依据我国合同法第三十六条规定：“法律、行政法规规定或者当事人商定采纳书面形式，当事人未采纳书面形式但一方已经履行主要义务，对方承受的，该合同成立”。故在此种情形下，合同也能成立。 三、如何理解合同法第四十四条的规定合同法第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”。城市房地产治理法和城市私有房屋治理条例的有关规定指出，买卖房屋必需在办理过户登记手续后，其全部权的变更方生效。此处的“登记”与合同法第四十四条规定的“登记”是否一个意思，笔者认为，此“登记”并非彼“登记”。合同法第四十四条中的“登记”指对合同本身进展登记，相当于登记备案的意思。某些法律、行政法规规定合同的生效要经过特殊程序后才产生法律效力，如我国的中外合资经营法、中外合作经营法规定，中外合资经营合同、中外合作经营合同必需经过有关部门的审批后，才具有法律效力。最高人民法院关于合同法的解释第九条规定，法律、行政法律规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记手续的，人民法院应当认定该合同未生效。从这一规定也可看出，合同法第四十四条中所规定的“登记”，是对合同本身的登记，未履行登记手续，则该合同属于效力待定合同。 四、如何理解房屋过户登记对房屋买卖合同效力的影响对买卖双方签订书面房屋买卖合同，按商定交付房款及治理房屋，但未办理过户登记，该房屋买卖合同是否有效。有人认为，应在办理过户登记后合同才生效，其理由一是合同法第四十四条其次款的规定;二是未办理过户登记则全部权尚未发生转移。从上文的分析可以看出，以第一种理由来否认合同的效力是站不住脚的。但毕竟如何理解过户登记与合同效力的关系?我国土地治理法第十二条及其实施条例第六条规定，土地使用权的变更，自变更登记之日起生效。房地产治理法第三十五条、城市私有房屋治理条例第六条规定，房地产转让，当事人应当办理权属变更登记。从这些规定可以看出，依法律行为而使不动产物权发生变动的，以肯定办理登记为必要，如不进展登记，即使有物权变动的事实，但在法律上也肯定不产生物权变动的效力。合同法第一百三十三条规定：“标的物的全部权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有商定的除外”。同时该法第一百三十五条规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物单证，并转移标的物全部权的义务”。从这两条的规定可以看出，房屋买卖合同的出卖人负有向买受人交付房屋并转移全部权的义务，合同是否有效与全部权是否转移即办理过户登记手续无必定联系。法律法规规定或合同商定的单方责任未履行成不得成为合同无效的理由。由于这些责任的实际负担人不是仅向合同对方当事人承诺履行，更主要的是应向有关行政主管部门履行。而这些责任与合同亲密相关，履行这些责任既是合同一方当事人应当履行的合同义务，又是对方开头履行合同的根底保障。因此，这些是合同有效状况下当事人应当履行的合同义务，而不是合同是否有效的构成要素，并不能因该义务的履行与否而打算合同的效力。最高人民法院在不久前实施的关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第六条规定：“当事人以商品房预售合同未根据法律、行政法规办理登记备案手续为由恳求合同无效的，不予支持”。此规定指出，对商品房买卖合同的登记备案问题，应当属于行政治理部门的一种合同治理措施，不是确认合同效力的必要条件。解释对此予以明确，避开了司法审判权与行政治理权之间的冲突。从这一解释的精神也可以看出，房屋买卖合同中房屋过户登记与否对合同本身的效力并无影响，故前面所说的其次种理由也不正确。 五、非农村集体经济组织的成员能否购置该组织成员的房屋在城镇周边地区，具有城镇户口的人购置周边地区农村住房的现象较为普遍。法律对能否买卖并未明确制止，但因涉及到宅基地使用权的变更，故该买卖合同又具有特别性，我国土地治理法规定，宅基地属于农夫集体全部，农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。农村房屋买卖涉及到土地使用权的转移和变更，故审查买卖是否有效要看其房屋宅其地使用权的转移是否经过合法批准。农村房屋全部权及土地使用权的转移，一般应以合同的实际履行为标志，必需经当地土地全部者村、组同意才发生法律效力。新晨：