我国物业服务发展思路初探.docx

我国物业服务发展思路初探_物业经理人 我国物业效劳进展思路初探 我国物业效劳企业是随着社会经济的进展，人们对生活、工作环境的要求不断提高，派生出的新兴的效劳性行业。其产生之初仅仅是房地产开发的后续效劳机构；相对房地产开发商而言，它是一个终端效劳单位，但对业主和物业效劳企业本身而言，它永久都是始端效劳部门。 作为一个新兴行业，物业效劳诞生伊始，便显示出了强大的生命力。广阔业主将之作为提高自身整体生活水平的依据而对其报以厚望，开发商以此作为自已楼盘的销售亮点，政府主管部门又将之作为标准社区治理，提升城市形象的重要手段加以引导。这使在我国诞生刚刚20年的物业效劳行业几乎成了关乎国计民生的一个重要领域而被社会各界加以重视，成为了新世纪引入注目的聚焦点。 进入21世纪，我国物业效劳行业经过了20年的阅历和理论积存之后，正从稚嫩走向成熟，并象全部其它企业一样向着现代企业制度方向前进。实践证明，在这一前进过程中，物业效劳企业必定向着规模化、区域化、专业化的方向进展。 一、新世纪物业效劳将向规模化方向进展 (一)规模化经营的必定性 物业效劳的规模化经营早就是业内人士谈论的热点问题。我认为新世纪的规模化经营，就是物业效劳企业充分利用自身资源，最大限度地扩大治理面积和治理领域(固然这个最大限度不是无克制，而是依据自身的实际状况)，科学地确立自身的治理本钱和经营目标，在一个适度界定的市场竞争中，最大化的占有市场份额。经济学理论告知我们无论是企业竞争的肯定业绩，还是企业竞争的相对地位来说，市场份额都是商家的必争之地。市场份额理论还告知我们，企业仅仅到达经营规模还不行，它还必需在市场份额总量上居于首位，才能优于别人。 固然，物业效劳企业的规模化经营并不是指简洁的扩大再生产，从企业的追求效益最大化的经营行为来说，规模化经营还充分考虑其投入产出比率，也就是随着投入的增加，规模的扩大，其单位增量所产出的效益应逐量增高，这才是我们所追求的真正意义上的规模经济效益。 由此可见，规模化经营能为治理企业降低本钱，充分利用有限资源，猎取更多的经济效益。 (二)规模化经营的途径 扩大市场份额占有率，实现规模化经营是现代物业效劳企业不变的主题，但在市场份额总量有限的状况下，物业效劳企业如何实现规模化经营呢? 1、兼并重组，充分利用小企业资源。 目前，无资质等级、小而全的物业效劳企业较多，很多房地产开发商为了肥水不流外人田，自已成立物业效劳公司治理共开发的楼盘，但由于面积较小，造成大量重复投资及资源铺张。明显，这种状况对物业效劳行业整体进步不利，由于这局部公司效劳的不标准，也使本应享受正常效劳的业主(住户)的利益受到损害，使业主投诉增多，这极大地损害了行业的整体形象。从长远来看为促进展业安康进展这些小物业效劳企业宜通过兼并重组，实现生产要素的优化组合，共享企业资源如资金、技术、材料、劳动力等。通过企业整合，建立产业规模促进展业安康进展。规模化经营也可推动这些要素的流淌和优化组合，促进展业的共同进展。 2、抓住时机，适时介入内地物管市场，扩大物业效劳面积。 新世纪民伊始，物业效劳市场的竞争便呈现出白热化趋势。内地物业效劳市场的巨大潜力，吸引了众多实力公司的目光，有品牌物业效劳企业把走向内地抢占市场作为进展目标。一段时间以来，物业效劳市场呈现出“四海伐鼓雪海涌、三军大呼阴山动”的局面。但我们应当意识到，任何一家物业效劳企业要到异地进展都具有肯定的难度。在占据内地市场的初期阶段，对当地的政策法规的熟识了解需要一个过程，在这一过程中，企业会消失水土不服以及由于治理链拉长而导致治理本钱增加，治理效率下降的现象。同时，内地物业效劳消费意识不够，收费标准较低，造成治理过程中冲突多、风险大，稍不留神便会消失投资亏损、损害企业品牌形象等一系列问题。这些问题始终困扰着进军内地的物业效劳企业，使其在进军内地之初，很难因规模的扩大而取得较好的经济效益。对此，任何一家进军内地的物业效劳企业都必需要有足够的熟悉和思想预备，摒弃急功近利的念头，潜下心来为真正在内地市场站稳脚跟做预备。 我们还可以看到，物业效劳企业进军内地市场的初期阶段，正是其与本化磨合的关键时期，也是传播自已品牌，并使之具有“外乡化”的必由之路。这一时期使我们能够充分了解当地的物业市场状态，适应当地风土人情，积存本地物业效劳阅历。内地物业效劳市场起步较晚，对沿海等地先进的物业效劳阅历非常重视，他们需要有一个相互熟悉、相互了解、相互学习、共同提高的契机。我们进入内地市场，恰恰为其供应了一个学习、沟通的时机。因此，只要我们坚持“效劳第一”的指导思想，把自身积存的阅历和沉淀的理论充分运用于物业效劳的实际工作之中，我们就完全能够得到当地市场的认可。例如，福田物业便是在1999年进入苏州市场之初，我们便始终坚持“塑造品牌、专心效劳”的指导思想。经过一年多时间的艰难努力，“福田物业”这一品牌已经得到了当地政府主管部门的充分认可，广阔业主也将“福田物业”作为他们享受舒适生活的依据之一倍加信任，当地开发商已将“福田物业”的治理介入作为其楼盘的促销手段之一。在这种状况下，我们的前期付出得到了丰厚的回报。一年来，福田物业已在苏州接收了五个楼盘一百多万平方米的物业效劳面积。以苏州为依据地，“福田物业”的美誉度还传播到四周城市，如昆山市高新技术开发区房地产公司便主动上门要求我们治理其建筑面积近20万平方米的“世纪佳园”。使福田物业成了苏州乃至周边城市及地区的物业效劳金字品牌，为实现规模化经营积存了丰富阅历。 二、新世纪物业效劳将向区域化方向进展 所谓区域化物业效劳就是利用城市治理理论、系统论及可持续进展理论，对辖区物业实行综合治理。它是以市政社区规划为根底，以城市规模的生产、生活为规模，条块结合，组合成若干适度区域，使之成为能全面推行物业效劳的小区。例如深圳的华侨城片区、新洲片区、东门商业区、华强北商业区等。 随着社会的不断进步，城市功能划分越来越细，小政府、大社会的进展趋势越来越快。政府为简化办事程序，从详细事务中抽身出来制订宏观政策，必将部份效劳职能让社区和企业来担当，由此，区域化物业效劳初见端倪。 区域化物业效劳同单一的物业效劳有着很多不同的地方。我们知道，任何单一物业都与其周边环境、公共市政、公用事业、配套设施有着必定的联系；从这个意义上说，单一物业效劳是区域综合型物业效劳的组成局部。前是是单一专业型，后者则是综合网络型，后者更贴近城市治理的核心，并具有社会职能和企业职能的双重性。如区域型物业效劳企业必定会担当相当的社会责任，直接介入和参加政府组织的相关活动。区域化物业效劳最大的特点是辖区集中成片，具有肯定的规模，效劳的内容和对象比拟广泛，配套齐全，软件建立思路明晰。有利于个业提倡以人为本，便于合理处置城区建立与可持续进展的关系，有机、有效、合理地配置资源，并不断回报社会，从而促进物来治理在可持续发燕尾服理论指导下安康、稳步进展。 区域化物业效劳的企业会依据区域(片区)物业效劳的需要，科学、合理地对区域内帮助配套设施进展规划，最大限度地避开日后修理所造成的不必要的铺张，为后续治理打好根底。同时，区域化物业效劳要求把区域内分散的物业集中起来进展集约化治理。但这并不等同于一个公司要搞区域垄断经营和治理，而是要实现整个区域的资源共享，优势互补，共同进展。现代化生产的重要特征之一是集约化，即资源的优化组合与专业化治理和规模化经营相集合，这在21世纪物业效劳中将表现的更为突出。 由此可见，区域化物业效劳具有比分物业效劳更多的优势。首先，区域化物业效劳有利于社区的综合治理，人们的日常生活和工作，可以通过区域化物业管量单位供应的全方位的效劳来实现；其次，区域化物业效劳还有利于社区的治