房产经纪人入职培训房地产基础知识.docx

房产经纪人入职培训:房地产基础知识_物业经理人 房产经纪人入职培训-房地产根底学问 一、房地产学问 （一）房地产开发 房地产开发公司类别及功能 1）内资(境内投资主体设立的)综合性开发公司可不断开发新的工程 工程公司只为了一个工程或为多个特定房地产开发工程为经营目的公司，不再具备再开发资源。 2）外资(境外投资主体设立的,包括中外合资企业,中外合作企业)综合性开发公司及工程公司 按注册资金区分等级 一级：注册资本不低于5000万元；经营5年以上且连续5年建筑工程质量合格率达100；近3年房屋建筑面积存计竣工30万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额等； 二级：注册资本不低于2023万元；经营3年以上连续3年建筑工程质量合格率达100；近3年房屋建筑面积存计竣工15万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额等； 三级：注册资本不低于800万元；经营2年以上连续2年建筑工程质量合格率达100；房屋建筑面积存计竣工5万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额； 四级：注册资本不低于100万元；经营1年以上；已竣工的建筑工程质量合格率达100等。 （二）土地 以往土地采纳批租、招标、协议、拍卖方式，但自2023年1月1日起全部土地都要进展拍卖。 土地的使用年限 使用类型 年限 居住 70年 工业 50年 教育、科技、文化、体育 50年 办公楼、综合楼 50年 旅游、消遣 40年 土地出让金构成因素： 地段等级、面积、土地开发本钱、土地效率、使用年限、建筑密度、建筑容积率、市场供求关系 （三）物业种类： 商品房：有合法产权，购置后，能领取国有土地使用证及房屋全部权证或房地产证的住宅，业主有自由依法转让、租赁权利。 二手房：非开发商出售的、由房屋产权人或购置人转让的房产。包括已取得权证需要转让和尚未取得产权证需要转让的房产。包括私房、单位自管房、上市房改房等。 经济适用房：是指依据国家经济适用住房建立规划安排建立的住宅。由国家统一下达规划，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定。 房改房：职工居民按房改政策规定的本钱价购置的公有住房；按市政府规定的有关优待政策购置的公有住房。 安居房：属于经济适用房一类。是党和国家安排贷款和地方自知自筹资金建立的面对广阔中低收家庭，特殊是对平方米以下特困户供应的销售价格低于本钱、由政府补贴的非盈利性住房。 直管房：是指由政府接收、国家经租、收购、新建、扩建的房产（房屋全部权已正式划拨单位的除外），大多数由政府房地产治理部门直接收理、出租、修理，少局部免租拨给单位使用。 自管房：是指国家划拨给全民全部制单位全部以及全民全部制单位自筹资金购建的房产。 二、 房地产专业名词 *预售契约：开发商领取预售许可证后，买家与进展商签定一份预售合同，并送房管局做备案，是期房期间唯一的产权证明。 *购房抵押合同：如买家以按揭形式买楼，须与银行以产权抵押形式签署购房抵押合同，并送交房管局做“他项权利登记“。 *产权证：物业业权的唯一凭证，当楼房建成验收后，进展商将有关文件送房管局出大证，再依据业主供应预售契约出小业主证。 *房屋全部权证：是国家依法爱护房屋全部权人的合法权益的法律凭证。是产权人行使其合法权益的必备条件。 *契证：是土地、房屋不动产全部权发生转移时的一种交税凭证。 *土地证：反映房屋全部者土地使用状况的权利凭证。 *宅基地、自留山、自留地：指农村集体经济组织拨给村民建筑住宅的用地。自留山和自留地是农村集体经济组织长期使用的土地，主要用作农、林、牧、渔业等生产。 *住宅：主要作为居住用途的物业，每单位设有独立厅、房、厨、厕等房间，并设有独立水、电、煤气表及电话、电视线路。 *写字楼：主要作为办公用途的物业，一般设有中心空调，智能通讯设备（光纤网络、越洋视像会议等），每单位可供应多条电话线络及每层采纳公共卫生间及茶水间。 *厂房：主要作为生产用途的物业，大厦构造与住宅及写字楼存在肯定差异，如承重负荷量、电力供给量及交通运输等方面。 *临街铺：作为营商用途的物业，并设有独立厨窗及门户直接连接街道，一般同时拥有阁楼及独立卫生间。 *高层：安装有电梯，配套完善，带有会所、保安严密的楼（楼高不超过18层）。 *一般高层：一般指9至14层高住宅，该楼宇附有一部电梯供使用，通常为一梯三户或一梯四户间格。 *多层：指7-9层以下的住宅，该类楼宇不带电梯。 *别墅：小区内独立或半独立住宅的一幢二层以上的住宅。 *复式：上下两层相连的单位，其中包括中空复式及封密复式等。 *单身公寓：也称酒店式公寓，厅房合一，但有独立厨房及洗手间的单位，面积一般在30个平方米以下。 *效劳式公寓：以供应酒店式治理效劳的住宅，如送餐、洗烫衣服、中心空调及设有商务中心等酒店功能设施。 *现楼：已经交付使用的商品房，客户交付局部或全部房款后即可入住，称之为现楼。 *准现楼：已经平顶，正在搞装修，马上交付使用的楼。 *期房：处于施工阶段，离交楼期甚远的 楼。 *建筑面积：即有用面积加分摊面积，房间内垄面积与公共建筑分摊面积、共同墙分摊面积、阳台面积之和（全封闭阳台计全部，不封闭阳台计一半） *有用面积：根本指单位内所占面积，但这是从外墙开头计算，若墙壁连着其他单位，则从这幅墙中间开头计算。 *使用面积：除砖墙外，实际室内可以使用到的面积。 *分摊面积：公共场所（如楼梯、大堂、电梯等）及公共设施（如供电房）所占面积，是按肯定的比例安排给每户住户的。 *裙楼：从地面始终到标准层或平台花园的建筑层，一般由首层至四层或以上不等，多用作商场、会所或其他配套设施。 *架空层：指由地面至标准层或裙楼顶至标准层间，以柱梁承托标准层建筑物的空间，一般用作绿化或会所用途。 *框架构造：由钢筋混凝土柱子，梁及楼板构成的房子。因未砌墙时象个框架，所以叫框架构造。这种房屋的墙壁只起围护或间隔作用，可以拆改，但不能在楼板中随便加一幅砖间墙，因会减弱抗震力量。 *剪力墙：因高层建筑物高，故着重设防的是刮强风或地震产生的横向推力。横向推力会产生剪力，反抗剪力的墙称剪力墙。剪力墙是钢筋混凝土捣制成的，内含双层钢筋网，而剪力墙上的门窗洞是设计时按力学要求定好的，洞口四周均设钢筋加固，故剪力墙建成后是不能撤除的。(一般在20层以上) *混合构造：指砖墙及钢筋混凝土楼板构成的房屋，墙壁是承重构成，故不行任凭拆移，否则有垮下来的危急。 *楼板：多层一般为8-10厘米，高层在10厘米以上。 *毛坯房：交楼时单位内没有任何装修，只留有线路及排水位的房屋（其中局部有墙板间隔，如区分厅及睡房用途；另外亦全无间隔） *装修标准：由进展商向买家承诺交楼时附送的室内（外）装修内容。一般分为豪华装修、一级一类、一级二类。 *智能化设备：指由建筑物或小区内是以计算机操作及治理。其运作模式是在大厦施工时预先铺砌综合布线系统全面操作。包括安全防盗系统、节能系统、设备自控系统及物业治理系统等。如采纳电子水表、电子电表、电子煤气表，有小区物业治理中心智能物业治理系统定期对住户进展自动抄表、打印，将三表数据通过综合布线系统收集，传送到自来水公司、供电局、煤气公司等，并通过智能物业治理系统内的银行结算系统完成收费缴纳，免却住户交付各种繁杂费用麻烦。</P