房地产估价师理论与实务练习题.docx

房地产估价师理论与实务练习题 1.某房地产在2023年3月的价格为2023元/m2，现要调整为2023年9月的价格。已知该类房地产2023年3月至9月的价格指数分别为：99.4，94.8，966，105.1，109.3，112.7和118.3(均以上个月为基数100)，则该房地产2023年9月的价格为( )元/m2。 A.2700.8 B.2800.1 C.2800.8 D.2817.7 2.某宗房地产交易的成交价格为30万元人民币，其中首期支付30%，余款在一年后一次性付清。该房地产公摊面积为建筑面积的10%，套内建筑面积为100m2，假定折现率为6%，则该房地产根据建筑面积计算的实际单价为( )元/m2。 A.2593 B.2619 C.2727 D.2862 3.某宗房地产交易，买卖双方商定：买方付给卖方2385元/m2，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的3.9%。若买卖双方又重新商定买卖中涉及的税费改由卖方负担，并在原价格根底上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格约为( )元/m2。 A.2139 B.2146 C.2651 D.2659 4.在市场法中，对房地产状况进展间接比拟调整，其中可比实例的房地产状况优于标准房地产状况，得102分; 估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况，得97分，则房地产状况修正系数为( )。 A.0.95 B.0.99 C.1.01 D.1.05 5.以下各类房地产中，特殊适用于本钱法估价的是( )。 A.某标准厂房 B.某酒厂厂房 C.某待出让土地 D.某写字楼 6.某企业开发某土地，土地重新取得本钱为1000元/m2，正常开发本钱为1500元/m2，治理费用为前两项的5%，投资利息占直接本钱的5%，销售费用为1005元/m2，直接本钱利润率为6%，则开发后的地价为( )元/m2。 A.1840 B.2840 C.2966 D.3000 17.某宗房地产建筑物建成于1991年10月1日，经济寿命为60年。后于1996年10月1日补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为50年(从补办之日算起)。2023年10月1目对该房地产进展评估。经计算，该房地产的土地重新购建价格为2023万元，建筑物重新购建价格为3000万元，残值率为0。则在估价时点(2023年10月1日)该房地产的评估价值为( )万元。 A.4091 B.4182 C.4250 D.5000 8.某幢写字楼，建筑物重新购建价格为2023万元，经济寿命为50年，有效经过年数为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为10万元;装修的重置价格为200万元。平均寿命为5年，有效经过年数为4年;设备的重置价格为250万元，平均寿命为15年，有效经过年数为9年。假设残值率均为零，则该幢写字楼的物质折旧额为( )万元。 A.400 B.628 C.656 D.700 9.某企业拥有一办公楼，建成于1996年1月，1998年1月补办了土地出让使权手续，出让年限为50年(自补办之日算起)。在2023年1月时，建筑物剩余尚可使用经济寿命为45年，则在计算建筑物折旧时，经济寿命应取为( )年。 A.45 B.50 C.52 D.55 10.某在建工程，土地使用权年限为50年，自取得权证日起开工。估计该工程建成后的建筑面积为17500m2，年净收益为350万元。目前该工程己建立2年，估量至工程建成还需25年。已知市场同类房地产酬劳率为7%，则评估该工程续建完成时的总价值为( )万元。 A.375B.57 B.3942.03 C.3966.10 D.476985 答案：1.D.2.A.3.D.4.A.5.B.6.D.7.B.8.C.9.C.10.D 练习题二 1.城镇基准地价的内涵包括其对应的( )。 A.容积率 B.土地使用税 C.土地开发程度 D.土地使用期限 E.征地补偿费 2.某三层楼房，每层建筑面积相等，房地总价值为200万元，其中一层价值是二层价值的2倍，三层价值是二层价值的0.7倍。若建筑物总价值为20万元，以下关于土地份额分摊的表述中正确的有( )。 A.按建筑面积分摊二层占有土地的份额为33.33% B.按房地价值分摊二层占有土地的份额为17.57% C.按房地价值分摊二层占有土地的份额为27.03% D.按土地价值分摊二层占有土地的份额为17.57% E.按土地价值分摊二层占有土地的份额为27.03% 3.房地产估价程序的作用包括( )。 A.标准估价行为 B.节约估价工作 C.保障估价质量 D.提高估价效率 E.躲避估价监管 4.以下关于房地产估价师应遵守的职业道德的表述中，正确的有( )。 A.应做到诚恳正直、公正执业 B.为了提高业务水平，可以承受超过自己专业力量的估价工程 C.未经托付人的书面许可，不得将托付人的文件资料擅自公开 D.应执行政府规定的收费标准，只能适当收取额外的费用 E.不得以估价者的身份在非自己估价的估价报告上签字、盖章 5.某餐厅的资产可分为土地、建筑物、装饰装修、动产、特许经营权。当该餐厅不相宜在现位置连续经营下去而转让时，为确定转让价格供应参考的估价对象范围一般包括( )。 A.土地 B.建筑物 C.装饰装修 D.动产 E.特许经营权 6.采纳假设开发法评估某待开发房地产的价值，适用的估价前提是“被迫转让前提”。该估价是因( )的需要。 A.房地产作价入股 B.法院强制拍卖 C.房地产税收 D.房地产征收补偿 7.某出租写字楼的完全产权价值为2023万元，出租人权益价值为1600万元，则承租人权益价值为( )万元。 A.-400 B.400 C.1800 D.3600 8.某地区各项根底设施开发的正常使用费用分摊到每平米土地上，分别为道路20元、燃气18元、供水14元、排水16元、热力12元、供电25元、通信8元、场地平坦15元，则该地区“五通一平”的正常费用为( )元/. A.98 B.102 C.108 D.116 9.在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是( )。 A.过去形成的房地产价格变动趋势在将来仍旧存在 B.市场上能找到充分的房地产历史价格资料 C.房地产市场在过去无明显的季节变动 D.政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格 10.房地产既与机器设备等动产不同，又与商标等无形资产不同，是( )的结合体。 A.实体、权益、区位 B.实物、权益、区位 C.实物、权利、位置 D.实体、权益、位置 参考答案：1.ACD 2.AC 3.ACD 4.ACE 5.ABC 6.B 7.B 8.A 9.A 10.B 练习题三 1.某估价机构于2023年8月10日至20日为某房地产抵债进展了评估，估价时点为2023年8月16日。因估价结果有争议，2023年12月15日进展复估，则复估的估价时点为( )。 A.2023年8月16日 B.2023年12月15日 C.估价作业期间的任意一天 D.估价人员与托付人商定的某天 答案：A 解析：可参考教材162页，最终一个自然段的内容。由于是复估，即要对估价对象重新估价，并与原估价比照，为保持可比性，估价时点应不变。 2.一般认为，交易实例的成交日期与估价时点相隔( )以上的不易采纳。 A.1年 B.0.5年 C.2年 D.3年 答案：A 解析：教材177页，倒数第3自然段，“一般认为”一句话内容。 3.一幢旧厂房改造的超级市场，在该旧厂房建成6年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权年限为40年，建筑物经济寿命为50年。则这种状况下，计算建筑物折旧的经济寿命应为( )年。 A.50 B.40 C.46 D.不确定 答案：C 4.砖木构造二等的残值率为( )。 A.2% B.4% C.3% D.5% 答案：B 5.某宗房地产的收益期限为30年，通过调查判定其将来每年的净收益根本不变，通过猜测得知其将来4年的净收益分别为23万元，24万元，23万元，25万元，酬劳率为10%，则该宗房地产每年的固定净收益价格为( )万元。 A.23.75 B.24 C.23 D.23.69 答案：D 6.收益法中的运营费用包括( )。 A.所得税 B.房地产改扩建费用 C.电梯、空调等的折旧费 D.建筑物的折旧费 答案：C 解析：教材285页，运营费局部内容。 7.商业经营的房地产，其净收益为( )。 A.商品销售收入-商品销售本钱-经营费用-商品销售税金及附加-治理费用-财务费用-商业利润 B.商品销售收入-商品销售本钱-经营费用-商品销售税金及附加-治理费用-财务费用-商业利润-投资利息 C.商品销售收入-商品销售本钱-经营费用-商品销售税金及附加-治理费用-财务费用-投资利息 D.商品销售收入-商品销售本钱-经营费用-商品销售税金及附加-治理费用-商业利润-投资利息 答案：A 解析：教材288页，商业经营的房地产局部内容。 8.路线价法的关键和难点是( )。 A.划分路线价区段 B.设定标准深度 C.调查评估路线价 D.制定深度百分率 答案：D 解析：教材没有明确，但从路线价法中可以体会出制定深度百分率是关键和难点 9.在运用假设开发法时，对于最正确开发利用方式的推断，最主要的标准是( )。 A.用途 B.档次 C.规模 D.建筑构造 答案：A 解析：教材324页，正数第5自然段，第3句话内容。 10.运用假设开发法，肯定要搞清晰城市规划设计条件，这主要是为( )效劳。 A.估算开发本钱 B.选择最正确用途 C.确定最正确开发利用方式 D.估算房地产开发完成后的价值 答案：C