房屋拆迁补偿安置合同研究.docx

房屋拆迁补偿安置合同研究 定。若是产权调换，则根据拆迁房屋和调换房屋各自的房地产市场评估价格计算，结清产权调换的差价。值得留意的是，在大多数状况下，被拆迁人可以选择补偿方式，但是在以下两种状况下，不得选择补偿方式：拆迁非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由拆迁人赐予货币补偿；拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人对解除租赁合同达不成协议且被拆迁人不能对承租人进展安置的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换，产权调换的房屋由原房屋承租人承租。至于补偿的时间，一般应在拆迁前一次性补偿。 4、房屋估价。在实行货币补偿形式的状况下，需要对被拆迁房屋的市场价格进展评估，在实行房屋产权调换形式的状况下，需要同时对被拆迁房屋和所调换房屋的市场价格进展评估，以作为结清差价的依据。至于房屋的评估机构的选择，应由拆迁人和被拆迁人共同选定，如双方未能就选定评估机构达成合意，则由双方各提出一至两家评估机构，抽签打算。评估费用一般由拆迁人担当。有些地方性法规、规章规定，评估工作由当地拆迁治理部门下属的房地产评估机构担当，这种规定明显属于行政性垄断，被拆迁人对其评估价格的公信力也多持疑心态度，由于拆迁治理部门多为当地的房地产治理部门，房地产治理部门在进展房地产行政治理过程中与拆迁单位难免建立一些关系，而被拆迁人与房地产治理部门的联系很少，被拆迁人有理由疑心拆迁人利用与房地产治理部门的关系去干预和影响房屋评估的过程和结果。所以，笔者认为，利用地方性法规、规章规定市场主体之间民事行为中的房屋价格评估由拆迁治理部门下属的房地产评估机构担当并非妥适。固然，被拆迁房屋与调换房屋的价格也并非肯定要进展评估，若双方能就补偿的金额和差价结算的金额达成全都意见，就可以不评估，这样一方面可以尽快签订拆迁协议并付诸实施，节约时间，提高效率，另一方面可以省却一笔评估费，降低拆迁中的本钱。5、拆迁安置方法。安置是针对被拆迁房屋的承租人的。在被拆迁人不能与房屋承租人解除租赁关系且不能对承租人进展安置的状况下，拆迁人应当对承租人进展安置，可以支付临时安置补助费，也可以供应周转房。6、搬迁补助费、临时安置补助费、停业补偿费的支付。拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费，在过渡期限内，被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的，拆迁人应当支付临时安置补助费，因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁人应当赐予适当的停业补偿费。城市房屋拆迁治理条例第31条规定，搬迁补助费和临时安置补助费的标准，由省、自治区、直辖市人民政府规定。7、搬迁期限和过渡期限。搬迁期限是被拆迁人和房屋承租人自行搬迁的时间界限，这一期限是用来约束被拆迁人和房屋承租人的。过渡期限是指在实行产权调换补偿形式下，拆迁人供应相宜入住的调换房屋的时间界限，这一期限是用来约束拆迁人的。8、违约责任。对拆迁人来说，违约责任主要是不能按时支付补偿款和超过过渡期限供应产权调换房屋的责任，担当责任的方式一般是支付违约金。对被拆迁人和房屋承租人来说，违约责任主要是不按时搬迁和腾退周转房的责任，担当责任的方式是被强制搬迁。第三节拆迁补偿安置中的行政裁决和先行拆迁一、拆迁补偿安置中的行政裁决城市房屋拆迁治理条例第16条规定：拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁治理部门裁决。房屋拆迁治理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。裁决应当自收到申请之日起30日内作出。当事人对裁决不服的，可以自裁决书送达之日起3个月内向人民法院起诉。这一规定明确了解决房屋拆迁补偿、安置的法律救济手段和程序，有三层含义：第一，行政裁决是解决纠纷的前置手段和程序，即拆迁双方当事人因房屋拆迁补偿、安置等问题发生争议经协商达不成协议时，应先由房屋拆迁行政主管部门（或同级人民政府）裁决，对行政裁决不服的才能恳求司法救济。城市房屋拆迁治理条例以行政法规形式将房屋拆迁补偿、安置纠纷纳入行政治理范畴，并授予房屋拆迁主管部门（或同级人民政府）对这类纠纷的”先决权。司法救济只是作为行政裁决的司法监视程序而存在。两种法律救济手段或程序并非可以选择适用，行政裁决是必经程序，非经行政裁决法院不得受理。条例将行政裁决作为前置程序，并给予裁决强制执行效力的目的，一是缘于拆迁建立具有严格的规划性，拆迁规划中断或拖延必定产生连锁反响，影响城市规划并会造成很大的经济损失；二是缘于处理拆迁案件与社会公益具有亲密的关联，不能由于少数人的权益纠纷拖延拆迁期限，不能损害社会公共利益。其次，裁决结果可以作为强制执行的依据。在裁决规定的期限内，被拆迁人无正值理由拒绝拆迁的，无论是否提起诉讼，也无论一审期间或二审期间，县级以上人民政府均可责令强制拆迁，或者由房屋治理部门依法申请人民法院强制拆迁。第三，裁决的强制执行力并不排解当事人的诉权，当事人对于房屋拆迁补偿安置的行政裁决不服的，可以向人民法院提起诉讼。对于当事人不服拆迁补偿安置的行政裁决向人民法院起诉的，人民法院毕竟是应作为行政案件受理还是应作为民事案件受理，条例未作规定。实践中各地的作法大相径庭。有的地方法院对未经裁决的房屋补偿、安置纠纷直接作为民事案件受理，对不服房屋拆迁行政裁决的作为行政案件受理；有的地方则先由房屋拆迁行政主管部门对这类纠纷进展裁决，当事人对裁决不服起诉的作为行政案件受理，对未经裁决的人民法院一律不予受理。笔者认为，当事人对房屋拆迁补偿安置的行政裁决不服而向人民法院起诉的，人民法院应作为民事案件对待，要求当事人以原纠纷向人民法院提起民事诉讼。理由如下：1、裁决拆迁协议是行政主管部门对当事人之间的民事纠纷居中公断，不同于行政机关在治理事务中对相对人的行政处理。2、行政诉讼不适用调解原则及司法变更权有限原则使得行政审判对于解决房屋拆迁补偿、安置纠纷存在严峻的局限性和不彻底性，行政诉讼不利于当事人之间的房屋拆迁补偿、安置纠纷顺当、彻底地解决。行政诉讼不适用调解原则，是指人民法院审理行政案件，除了行政赔偿案件外，不得适用调解作为审理程序和结案方式。假如对当事人不服拆迁补偿安置的行政裁决的诉讼作为行政案件，则人民法院对行政裁决的司法审查不适用调解，只能机械地对行政裁决进展合法性审查，然后简洁地作出维持或撤销的判决，未能使当事人心服口服，真正解决纠纷，不仅化解不了社会冲突，有时甚至还会缴化冲突，增加社会的不稳定因素。行政诉讼中司法变更权有限原则，是指在通常状况下人民法院不得变更原行政打算，只有在行政惩罚显失公正的情形下才能变更。行政诉讼的这一原则打算了人民法院对房屋拆迁补偿安置纠纷裁决行政诉讼案的审理不能行使司法变更权。也就是说，在案件的审理过程中只审查房屋拆迁行政裁决的合法性，对于合法的行政裁决予以维持，而对于不合法的则只能予以撤销。拆迁行政裁决一般是对房屋拆迁的补偿形式、补偿金额、安置用房面积、安置地点、拆迁期限等问题作出全面处理，法院审查行政裁决只有一小局部违法，而其他大局部内容都正确、合法时，由于人民法院对该行政裁决不能行使司法变更权，因此未能直接判决变更以息讼，却只能 判决撤销，使房屋拆迁补偿安置纠纷又处于未决状态，一切又得从头开头。3、拆迁人与被拆迁人、房屋承租人之间的纠纷完全属于公平主体之间的民事权益纠纷，诉讼到法院时应作民事案件处理。 二、拆迁补偿安置中的先行拆迁由于拆迁关涉到城市规划的执行，在肯定程度上关系到社会公共利益，而在实践中确有一些被拆迁人以种种借口有意拖延搬迁，损害拆迁人的利益和社会公共利益。对此，只要符合城市房屋拆迁治理条例和民事诉讼法规定的先予执行的条件，经当事人申请，人民法院可以裁定先行拆迁。城市房屋拆迁治理条例第17条规定，被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁治理部门依法申请人民法院强制拆迁。这里规定了两种先行强制拆迁，一种是房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门（一般是行政部门）实施的行政强制拆迁。另一种是人民法院实施的司法强制拆迁。笔者认为，这一规定颇值商榷。强制拆迁是一种强制执行措施，民事诉讼法规定我国的强制执行权统一由人民法院行使，其他任何单位和个人都不得行使执行权。上述条例是国务院公布的行政法规，比民诉法的阶位低，条例中规定行政强制拆迁将执行权授予行政机关，明显与民事诉讼法的规定相冲突。再者，房屋拆迁治理部门不是拆迁补偿安置中的当事人，不行能为强制拆迁供应担保，条例规定由其申请人民法院强制拆迁也有不妥，所以应以拆迁人申请人民法院强制拆迁为宜。先行拆迁必需符合以下条件：1、当事人之间的权利义务关系明确，不先行拆迁将严峻影响拆迁人的生产经营的。拆迁人提出先行拆迁申请，必需是因被拆迁人拒不搬迁将要或已经严峻影响施工工期，给拆迁人造成直接经济损失。2、被拆迁人或房屋承租人有搬迁或过渡的条件，即提出申请的拆迁人已给被拆迁人赐予货币补偿或供应安置房或过渡期周转房，在进展拆迁后，使被拆迁人有房可搬，有屋可住。3、申请人必需供应担保。据民事诉讼法第98条规定，拆迁人在提出先予执行申请时，必需供应担保。申请人没有供应担保或拒绝供应担保的，人民法院应驳回申请。在先行拆迁后如申请人败诉的，其应当赔偿被申请人因先予执行患病的经济损失。依据房屋拆迁的特点，笔者认为，担保的方式可分为房屋担保和资金担保两种。所谓房屋担保，是指申请人供应与被拆迁房屋市场价值相当的产权清楚的房屋，房屋的产权可以是申请人的，也可以是其他担保人的。该担保房屋，未经人民法院允许，申请人和其他担保人不得擅自处分。所谓资金担保，即申请人供应与被拆迁房屋市场价值相当的资金，交由人民法院掌握。对产权不明确且在动迁期限内无法裁判确定的房屋如何实行拆迁？条例第29条规定由拆迁人提出补偿安置方案经房屋拆迁治理部门审核同意后办理证据保全，然后进展强制拆迁。笔者认为，此规定不利于爱护被拆迁人的合法权益。如只要求拆迁人提出补偿安置方案而不供应任何实际财产担保的状况下先行撤除房屋，拆迁人便会占据主动优势，拖延补偿，而被拆迁人则完全处于被动地位。所以，笔者认为，对拆迁范围内产权不明确或正在涉讼的房屋，拆迁人申请强制拆迁时也应向人民法院供应房屋担保或资金担保。第四节拆迁补偿安置中的几种特别状况一、共有房屋的拆迁补偿安置对全体共有人要求对共有房屋实行产权调换的，应予准许，产权调换的房屋和被拆迁房屋之间的差价，应由全体共有人享有和担当。对不行分割的共有房屋，局部共有人要求产权调换，部份共有人要求货币补偿的，应赐予货币补偿。如属可分割的共有房屋，局部共有人要求产权调换，局部共有人要求货币补偿的，应由共有人对共有房屋按共有的份额进展分割，然后依据共有人各自的要求进展产权调换或货币补偿。对于不在共有房屋内居住的共有人，不予支付搬迁补助费和临时安置补助费。二、产权不明确的房屋的拆迁补偿产权不明确的房屋是指房屋的产权归属有争议或不能确定产权人的房屋。由于产权人不明确，拆迁人无法与之订立拆迁补偿安置合同，所以拆迁打算公布后，产权纠纷的当事人应就产权问题尽快协商全都，由确权之后的产权人与拆迁人签订拆迁补偿安置合同。在确权过程中，遇有落实私房政策的状况应一并处理。拆迁条例第29条对拆迁产权不明确房屋作了规定。前节中谈到这一规定对潜在的产权人即被拆迁人来说有失公正。笔者认为，假如在房屋拆迁主管部门公布的规定期限内纠纷尚不能解决的，拆迁人可以依据被撤除房屋的实际状况提出补偿安置方案，并供应房屋或资金担保，申请人民法院强制先行拆迁。申请前，拆迁人应当就被撤除房屋的有关事项向公证机关申请办理证据保全。所谓证据保全，是指对可能灭失或者以后难取得的、证明有关行为或大事的证据和材料进展收集、固定和保管，以保存其真实性和证明力的措施。办理证据保全的目的，在于避开因房屋原状被毁而在补偿问题上产生新的纠纷。三、租赁房屋的拆迁补偿安置为爱护承租人的合法承租权，使其正常的生产生活不因拆迁而受到影响，维护房屋租赁秩序的稳定，拆迁条例第27条规定，拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进展安置的，拆迁人对被拆迁人赐予补偿。被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。四、设有抵押权的房屋的拆迁补偿房屋抵押是指房屋产权人以房屋作为履行债务的担保，当债务人不履行债务时，债权人有权从该房屋的价值中优先受偿。房屋产权人为抵押人，债权人为抵押权人。担保法第58条规定，抵押权因抵押物灭失而毁灭。因灭失所得的赔偿金，应当作为抵押财产。最高人民法院关于适用担保法若干问题的解释第80条规定，在抵押物灭失、毁损或者被征用的状况下，抵押权人可以就该抵押物的保险金、赔偿金或者补偿金优先受偿。抵押物灭失，毁损或者被征用的状况下，抵押权所担保的债权未届清偿期的，抵押权人可以恳求人民法院对保险金、赔偿金或补偿金等实行保全措施。房屋拆迁实质上是国家运用国家的强制力对房屋进展征收，房屋拆迁后，原来作为抵押物的房屋即行灭失，其上设定的抵押权也因抵押物的灭失而毁灭。虽然抵押权毁灭，但抵押权人仍旧可以就该抵押物的补偿金或补偿物获得优先受偿，这种优先受偿权是抵押权的延长。所以在实行产权调换补偿情形下，由于调换房屋是特定物，抵押权人与抵押人不需就调换的房屋另签抵押合同，也不需再办理登记，照样可以优先受偿。而在实行货币补偿情形下，由于货币是种类物，抵押权人为爱护自己的合法权益应申请法院实行适当保全措施。五、临时建筑和违章建筑的拆迁补偿临时建筑是由规划部门批准建立短期内临时使用，但不核发房屋产权证书的建筑。临时建筑有严格的批准使用期限，撤除超过批准使用期限的临时建筑，不予补偿；撤除未超过批准使用期限的临时建筑，应当赐予适当 补偿。补偿的标准，笔者认为可以参照临时建筑剩余使用年限内的租金计算补偿金额。 违章建筑是指没有经过规划部门批准领取建立许可证而擅自建立或擅自转变规划批复方案、用途而建立的建筑物。撤除违章建筑一律不予补偿。六、产权调换中对被拆迁人的特殊爱护最高人民法院新近公布的关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第七条第一款规定：“拆迁人与被拆迁人根据全部权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确商定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，假如拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人恳求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”由于被拆迁人的房屋在拆迁前已存在，被拆迁人对被撤除房屋本拥有物权，其权利价值因拆迁而转移。被拆迁人为听从国家和社会公共利益而同意拆迁，利益上作出了肯定的牺牲，法律上有必要对被拆迁人利益的爱护作出一些特殊标准，而最高法院的这一司法解释对爱护被拆迁人的利益殊为有利，其标准功能颇值赞同。笔者认为，司法解释的这一规定实质上给予了实行产权调换补偿形式中的被拆迁人要求拆迁人交付调换房屋的权利以物权的性质，这里的出卖给第三人，不仅指与第三人签订买卖合同，还包括履行买卖合同而办理的物权变动登记手续，也就是说，即使房屋已登记于第三人名下，被拆迁人也可以恳求优先取得该房屋。而且，司法解释的这一规定应类推适用于拆迁人将补偿安置房屋另行抵押给第三人的情形，即若拆迁人将已明确商定用于补偿安置的房屋另行抵押给第三人的，抵押权人的抵押权不能对抗被拆迁人取得该补偿安置房屋的权利。