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房地产市场调查程序_物业经理人 房地产市场调查的程序 一般而言，市场调查的主要程序、步骤可以分为如下几个方面： 1、初步调查 2、打算收集资料的方法 3、设计调查表 4、选样 5、资料整理与分析 6、报告的预备与提出 下面就此程序的每一步骤进展争论。 房地产市场的调查与讨论(二) 1、初步调查 初步调查是确定问题及讨论的范围，并经过讨论，拟定出一套规划。可以分为三个步骤： （1）状况分析。在拟定正式调查规划之前，市场调查人员必需对公司的历史、产品、竞争者、安排渠道与方法、消费者购置习惯、广告、销售和促销方法等状况相加了解。 （2）预备调查。是对于目前调查范围有关的资料进展分析，分析同业与政府的资料、专家的意见等，分析调查本身的问题及进展出来的假设，作为正式调查的根底。 （3）打算讨论范围。经过状况分析与非正式调查后，可以使假设削减到几个、甚至一个，从而确定出讨论的规划与范围。同时对全部的假设进展认真且又系统的分析，假如在讨论规划的初期就能够确定和解决索要讨论的问题，可以节约进一步的人力、物力和财力。 2、打算收集资料的方法 资料可以分为两类。初级资料（或原始资料）。指专为某项规划而收集或试验而得的资料；次级资料（或二手资料），指原始资料经过整理后所形成的可为他人利用的资料。如有适当的二手资料并加以利用，可以节约大量人力、财力。 （1）次级资料的来源 政府机关、金融机构所统计、公布的资料。如各级政府公报，银行结汇统计等； 同业公会、商会几个种职业团体所公布的资料，如建工集团、房管机构等； 市场讨论机构、自信机构或公民营企业所公布的资料。如各经济讨论所、规划讨论院等； 广告代理商及各种广告媒体所公布的资料； 国内外大学的出版物； 各种基金会所实行的讨论规划及报告； 国内外公共图书馆所公布的资料； 公司本身有的各种资料。 （2）原始资料的收集方法 能拿到适当而充分的次级资料固然是最抱负而珍贵的。不过，有时次级资料常常不完整或不能协作需要，此时，应当设法搜集原始资料。原始资料的搜集一般最常用的方法如下： 调查法 a人员调查法。此方法是目前房地产业用的最多而且被认为最必要与最有效的调查方法。访问对象主要是现场售楼处的售楼先生或小姐，他们在销售房屋的过程中扮演了直接而重要的角色，最能了解购房者的需要和反响，同时也清晰地了解销售率变动的过程。对于有阅历的市场调查人员，常能在闲聊和谈笑风生中了解个案的销售状况和有关资料，给公司供应珍贵的参考。在详细操作过程中，销售率时每一个公司的最机密资料，要取得真实的情报比拟困难。 b电话调查法。电话调查在时间上最为经济，但大多只能作为调查人员访问调查后的帮助方法。电话调查可以用来核实销售率的虚实，假借客户购屋的名义询问，可以得到不少有价值的资料。 c通讯调查。给已经积存的客户发调查信函，对某一项大事进展调查，此种方法时效性较差，没有相当必要的理由较少用到。 观看法 在销售现场，敏锐的市场调查人员通过对现场布置，人潮来往，现场销售气氛、销售技巧的运用等方面的观看后，通常可以从一些现象中推断出该工程的胜利与失败，进而得到一般调查难以得出的有意义的资料。 3、设计调查表 在调查中，将调查表设计的周密抱负是极为重要的一环。任何一条问题，只要在措辞或语气上稍有不妥，所得到的结果往往会与事实相去甚远。先将设计调查表的程序和应留意的问题列举如下： （1）打算调查方式 调查人员运用访问调查、电话调查或通讯调查时，对于调查表内容的设计不一样。目前，业内的市场调查，大局部都忽视了市场调查表，造成调查结果不抱负。在调查时前，针对不同的调查内容，采纳不同的调查方式，设计不同的调查表，设计有针对性的调查问题，其结果会有很大的使用价值。 （2）打算采纳哪一种类型的问题 调查问题的设计有许多种，不同的目的有不同的问题设计方式，常采纳的问题有以下几种类型：多项选择问题，自由做答问题和双面问题。 （3）设计调查表问题时应留意的事项 问题要力求简洁清楚，使被调查人一看就能明白问题的内容。 问题本身不用模棱两可的话语，运用简洁通俗的文字。一个问题不能由两个以上的主题或内容。 问题的文字间不要使用有引导性的问句，不要含有示意。 避开提出涉及私人的问题，避开提出不合理问题。 留意问题的排列挨次。前几个问题设计的要简洁好玩，以引起被调查人的兴趣和合作。问题的连接要合理而自然，避开因主题的转变造成被调查人理解上的混淆。 4、选样 由于消费者的数目浩大，想要调查全部消费者是不现实、不经济的。因此要在全部消费者中，选择一局部具有代表性的进展调查，即选样或抽样调查。抽样调查方法许多，比拟常用的有： （1）随机抽样法 随机抽样是指在整个群体中随机抽取若干个体作为样本，抽样者对于个体不做任何有目的的选择，全体中全部个体均有被抽取的时机。常用的抽样法有等距抽样、任意抽样、利用随机号码表。 （2）规划抽样法 规划抽样法是根据某种标准，从全体对象中选取若干数目作为样本。所谓标准，多数状况是指中等外形，中等程度，中等品质或中等数量而言。例如地况调查表选取中等价格不太高也不太低的土地为调查对象。 （3）分层抽样法 分层抽样法是将全体根据某种分类标准（如性别、职业、收入、家庭状况等级）分为若干组，每一组称为一层。然后从每一组中选取一局部个体作为样本。 5、资料整理与分析 从被调查者处收集来的资料千差万别，在编制调查报告自前，必需先进性资料的整理，这样做也有利于资料的保存。主要有以下过程： （1）编辑。编辑的目的在于发觉并剔除调查资料中的错误局部，如调查人员的主观偏见，答复者有意敷衍或不准确答复，有冲突的答复等。 （2）编号。用数字符号代表资料，使资料易于编入适当的类别，更有利于录入计算机进展处理。 （3）制表。将已分类的资料有系统的制成各种统计表以便分析和归纳。 （4）分析与解释。由于绝大多数资料的收集均取自样本，故样本的牢靠性必需测定。所谓牢靠性是指样本的平均数与总体群的平均数可能有多大的差异。通常样本的平均数的标准误差越小，则样本平均数与总体群平均数的差异就越小，样本平均数的牢靠性就越大。 6、报告的预备与提出 市场调查之后，必需制作调查报告，供决策参考与应用。因此，报告的预备必需详尽，扼要而属实。报告书内容的组织要目标明确、有条不紊、重点清楚，使读者在短时间内就能够得到一个总体的印象。 关于报告内容的纲要，美国营销协会曾经拟定了一份市场报告的标准大纲，可以作为我们的参考： 一、导言 1、标题、扉页 2、前言 （1）报告依据 （2）调查的目的与范围 （3）使用的方法 （4）致谢 3、名目表 二、报告主体 1、具体目的 2、具体的解释方法 3、调查结果的描述与解释 4、调查结果与结论的