房地产公司土地资产评估报告.docx

房地产公司土地资产评估报告 X X X土地整理工程 质 量 评 估 报 告 X X X工程治理有限公司 年 月 日 一、工程概况： 工程名称：XXX土地整理工程 设计单位：XXX设计院 建立单位：XXX 监理单位：XXX工程治理有限公司 施工单位：XXX建筑工程有限公司 工程规模：土地平坦XXX亩，工程造价XXX万元。 施工范围：土地平坦、农田水利工程、其它工程。 开工日期：XX年XX月XX日 竣工日期：XX年XX月XX日 监理依据： a)设计院设计的施工图纸; b)工程的施工合同、监理合同; c)建筑工程质量检验评定标准; d)施工验收标准及国家、地方现行标准; e)工程建立强制性标准; f)法律、法规和行政规章。 一、工程监理状况： 1、监理工作就是“四控两管一协调”，而质量掌握是监理工作的核心，质量掌握主要有： 事前掌握：熟识把握施工图纸和有关的技术标准和验评标准;审查施工单位资质、施工组织设计及施工方案;进场材料报验;施工现场检查验收及核查工程质量保证措施等。对重点工序质量掌握关键点进展技术交底。 事中掌握：对施工过程进展全面掌握，主要采纳巡察、旁站、公平检验等方法。严格执行隐藏工程验收和见证取样送检制度，强化验收，过程掌握。 事后掌握：对已未完成的分项、子分部、分部工程准时组织验收;审核材料抽验试验结果;准时跟踪工程内业资料整理。 二、工程实施状况： XXXX土地整理工程工程主要以下几个分部工程： 1)土地平坦：XXX亩 2)农田水利工程：农渠XXXm;农沟XXXm，包括土方开挖、土方夯填、垫层、砌石分项等。 3)道路工程：田间路：XXXm;生产路：XXX m。 4)其它工程：标志牌X座 5)增加工程：增加排水沟，挡土墙等XX座 三、质量平定状况： 四、单位工程观感质量状况：本工程施工质量、观感标准符合标准要求。 五、质量保证资料核查状况：依据施工单位供应的竣工资料及现场初验状况，总体该工程的施工质量到达设计要求，经核查，本工程工程质量保证、资料齐全。 六、最终评估意见：经核定，XXX土地整理工程工程各分项分部工程检查合格，资料齐全，该单位工程工程工程质量综合评定为合格。 监理单位：XXX工程治理有限公司 日 期：XXX年XX月XX日 土地资产评估报告：篇二 法定代表人：黄永权 注册资本：捌佰万元 公司类型：有限责任公司 经营范围：详见营业执照副本(复印件) 二、评估目的 本次资产评估的目的是为广州市花都华美实业开发有限公司拟进展价值询问供应参考意见。 三、评估范围和对象 本次评估对象为广州市花都华美实业开发有限公司拥有的位于广州市花都区新华路192号的一宗土地使用权，依据广州市花都华美实业开发有限公司和广州市国土资源和房屋治理局签订的广州市国有土地使用权出让合同变更协议，土地面积107047，用地性质为商品住宅用地，使用年限为70年，其附件所列土地使用条件：容积率2.50，总建筑面积190200平方米(其他详见协议复印件)。 详见委估资产土地使用权清查评估明细表。 四、评估基准日 本次资产评估的基准日是2023年8月4日。 五、评估原则 (一)本次资产评估遵循独立性、客观性、科学性的工作原则。 1、本公司独立进展资产评估操作，未受被评估资产各方当事人利益的影响，参加本工程的有关评估人员与被评资产各方当事人没有任何利害关系; 2、本公司评估人员在把握翔实牢靠资料的根底上，采纳符合实际的标准和方法，得出合理、可信、公正的评估结论; 3、本公司评估人员在评估过程中，依据评估目的，制定科学的评估方案，采纳科学的评估程序和方法，对涉及相关经济行为的资产价值进展评估。 (二)本次资产评估遵循资产持续使用原则、替代性原则和公开市场原则等操作性原则。 1、本公司资产评估以被评估资产按目前的用途和使用的方式、规模、频度、环境等状况连续使用为前提，确定被评估资产在评估基准日时点上的市场价值; 2、本次评估取价时，对于同一资产或同种资产在评估基准日存在多种价格或价格标准，选用最合理的一种。 3、本次评估选取的作价依据和评估结论，都可以在公开市场存在或成立。 六、评估假设与限制条件 (一)一般性假设 1、假设评估对象及其所涉及资产是在公开市场上进展交易的，在该市场上，买者与卖者的地位公平，彼此都有猎取足够市场信息的时机和时间，买卖双方的交易行为都是在自愿的、理智的、非强制条件下进展的; 2、假设在评估目的经济行为实现后，评估对象及其所涉及的资产将按其评估基准日的用途与使用方式持续使用。 (二)评估限制条件 1、本评估报告中所依据的由托付方供应的产权证等评估相关资料，我们未向有关部门核实，其真实性由托付方负责，我们亦不担当与评估对象及其所涉及资产产权有关的任何法律事宜。 2、本评估报告未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有不行抗力等不行预见因素对资产价值的影响。 本评估结果仅在满意上述评估假设及限制条件的状况下成立。 七、评估依据 (一)行为依据 1、资产评估业务托付协议; (二)法规依据 2、资产评估准则根本准则; 3、关于印发资产评估报告根本内容与格式的暂行规定的通知(财评字199991号); 4、关于公布资产评估操作标准意见(试行)的通知(中评协199603号); 5、有关部门制定的法律、法规、标准; (三)产权依据 6、广州市国有土地使用权出让合同变更协议、建立用地规划许可证; (四)取价依据 7、注册资产评估师市场信息调查结果和评估的实务操作阅历。 八、价值类型 依据本次评估的目的及评估对象的实际状况，本次评估的价值类型为市场价值。 市场价值是指委估资产在评估基准日公开市场上最正确使用状态下最有可能实现的交换价值的估量值。 九、评估方法 依据委估资产的实际状况和本次评估的价值类型，本次评估对委估资产采纳假设开发法进展。 假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的评估，它是以预期的开发完成后的房地产价值扣除开发本钱、治理费、投资利息、销售税费及开发利润后得到评估对象在评估基准日的市场价值的一种评估方法。 计算公式： 地价=工程净收入折现值-工程开发本钱折现值-综合费用-投资利息-销售税费-开发 商利润-买方购地税费 十、评估过程 (一)承受托付 在签署评估托付协议前，本公司派出工程经理与托付方进展接触，了解托付方的根本状况，向托付方介绍本公司的根本状况、评估程序以及对本工程的相关建议等，并与托付方明确了评估目的、评估对象、评估工作范围、评估基准日、价值类型、资产评估限制条件和重要假设、评估收费等资产评估业务根本事项，并就托付方应供应的资料、如何帮助工作等事项进展协商; (二)签订资产评估业务商定书 本评估机构在就上述事项与托付方达成共识以后，双方于2023年8月2日签订了资产评估业务商定书; (三)编制资产评估量划 在以上事项确定后，本公司工程经理拟定资产评估量划，据以指导资产评估工作全过程。 (四)资产勘察及现场调查 本公司派出的评估人员依据托付方供应的委估资产范围和对象，对委估的机械土地使用权进展了现场勘察。 (五)收集资产评估资料 (六)评定估算 本评估机构人员依据评估资料的收集状况，以及评估目的、委估资产的实际状况和特点，制定适宜的评估方法，对评估对象进展评估测算，确定评估值。 (七)编制和提交资产评估报告书 经过现场工作和评定估算后，采纳逐级汇总，得出评估结论，由工程经理召集各评估小组负责人争论分析评估结论，并征求托付方的意见。由工程经理撰写评估报告，经三级审核后向托付方提交资产评估报告。 十一、评估结论 本次评估采纳假设开发法进展，通过清查及评估测算，在评估基准日2023年8月4日，广州市花都华美实业开发有限公司委估土地使用权的评估结果为人民币伍亿零壹佰捌拾贰 万伍仟元整(RMB501,825,000.00元)。 十二、评估报告特殊事项说明 (一)在我们本次评估工作完毕之前，在评估基准日至本报告出具期间，国家宏观经济政策及市场根本状况未发生任何重大变化。但本公司不能估计评估报告出具后的政策与市场变化对评估结果的”影响。 (二)托付方应对其所供应评估的资产及其评估申报资料的真实性和合法性负责，对此托付方已作出书面承诺。 (三)本公司仅对委估资产在评估基准日的公允价值发表意见，不对其法律权属供应保证，由于评估对象产权关系引起的一切纠纷与本公司无关。 (四)由于委估宗地未取得建立工程规划许可证，本次评估是依据广州市花都华美实业开发有限公司和广州市国土资源和房屋治理局签订的广州市国有土地使用权出让合同变更协议其附件所列总建筑面积最大面积进展计算，如与办证后总建筑面积有差异，应以办证后的总建筑面积为准，评估价值应作相应调整。 (五)本评估结果未考虑产权方是否有为该评估对象而形成的任何负债，评估结果中亦未考虑将来若发生处置或转让资产时可能需缴纳的税费。 (六)对于评估中可能存在的影响评估结果的其他事项，资产占用方在托付评估时未作特殊说明，在评估人员依据专业阅历一般不能得悉的状况下，评估机构及评估人员不担当相关责任。 对于以上状况，我们提请报告使用方留意。 十三、评估基准日后的调整事项 1、在评估基准日后、有效期以内，假如资产数量发生变化，应依据本报告所述的评估原则、标准、方法对评估结果进展相应调整。 2、在评估报告出具日期后及本评估报告有效期内，如发生影响评估对象价值的重大期后事项，包括国家、地方及行业的法律法规、经济政策的变化，资产市场价值的巨大变化等，不能直接使用本报告评估结论。 十四、评估报告法律效力及评估报告使用有关事项 (一)评估报告成立的前提条件和假设条件 1、本次评估的根本前提是国家宏观经济政策未发生重大变化; 2、本次评估没有考虑特别的交易方式可能追加付出的本钱费用等对其评估值的影响，也未考虑遇有自然力和其他不行抗力对评估值的影响; 3、本报告中托付方供应的资料我公司人员未进展函证，其真实性、合法性由托付方负责。 4、未考虑将来可能担当的抵押、担保等事宜需履行的经济责任对评估值的影响。 本评估结果仅在满意上述有关根本前提及假设条件的状况下成立。 (二)法律效力 1、本评估结果依照法律法规的有关规定，针对本次评估目的状况下有效; 2、 本公司不对托付方运用本报告于本次评估目的以外经济行为所产生的后果负责; 3、 本评估报告的有关附件为本报告的重要组成局部，与本报告的正文具有同等法律效力。 (三)评估结论的有效使用期限 本评估报告依照法律法规的规定发生法律效力，其评估结论有效使用期限自评估基准日起一年，即在2023年8月4日至2023年8月3日内有效。 (四)评估报告的使用范围 本评估报告仅供托付方及本报告所述评估目的的经济行为相关当事人为本评估目的使用，或依据法律法规及行业协会规定送交有关政府机关、司法机关及资产评估行业协会审查使用。除依据有关法律法规需公开之外，本报告全部或局部内容不得发表于任何公开媒体。由于评估报告使用不当所致的后果与签字注册资产评估师及其所在评估机构无关。 (五)遵守相关法律法规和遵循公认资产评估方法，对评估基准日特定目的下评估对象的价值进展分析、估算并发表专业意见是注册资产评估师的责任;供应必要的资料并保证所供应资料真实性、合法性、完整性、恰当使用资产评估报告是托付方和相关当事方的责任。 (六)本评估签字注册资产评估师已对评估对象的法律权属赐予了合理关注，本报告中对评估对象法律权属的陈述不代表评估师以评估师对评估对象的法律权属供应保证或鉴证意见。 十五、 附件 1、评估明细表; 2、广州市花都华美实业开发有限公司身份证(复印件); 3、托付方承诺函(复印件); 4、广州市国有土地使用权出让合同变更协议、建立用地规划许可证(复印件); 5、签字注册评估师资质证书; 6、广州市安正达会计师事务全部限公司营业执照复印件; 7、广州市安正达会计师事务全部限公司资产评估资格证书复印件; 8、评估物照片。 广州市安正达会计师事务全部限公司 法定代表人： 评估工程负责人： 评估工程复核人： 报告日期：20xx年8月5日