【建筑精品】房地产开发流程及专业术语研讨修改版.ppt

1 1房地产开发流程及根本术语研讨房地产开发流程及根本术语研讨卓卓 越越 光光 大大 人人房地产业的概念房地产业的概念房地产是土地、房屋财产的总称房地产是土地、房屋财产的总称房地产业是指进行房地产投资、开发、经营、管理、效劳的行业，属于第三产业，是具有先导性、根底性、房地产业是指进行房地产投资、开发、经营、管理、效劳的行业，属于第三产业，是具有先导性、根底性、带动性和风险性的产业。带动性和风险性的产业。房地产业的细分行业主要包括房地产开发、房地产中介效劳和物业管理。其中，房地产中介效劳又包括房房地产业的细分行业主要包括房地产开发、房地产中介效劳和物业管理。其中，房地产中介效劳又包括房地产咨询、房地产价格评估和房地产经纪。地产咨询、房地产价格评估和房地产经纪。房地产开发具有资金大、回报高、风险大、附加值高、产业关联性强等特点。房地产开发具有资金大、回报高、风险大、附加值高、产业关联性强等特点。房地产开发按业务侧重的不同可分为两类：房地产开发按业务侧重的不同可分为两类：第一类是从事城市房地产开发和交易的，即所谓房地产开发第一类是从事城市房地产开发和交易的，即所谓房地产开发.景湖时代等景湖时代等 第二类是从事开发经营成片土地的，即简称成片开发。松山湖第二类是从事开发经营成片土地的，即简称成片开发。松山湖按工程的运作方式的不同可分为三类：按工程的运作方式的不同可分为三类：第一类，也是通常的运作，即取得土地使用权，进行房屋的建设，而后出第一类，也是通常的运作，即取得土地使用权，进行房屋的建设，而后出 售新建房屋的售新建房屋的方式。方式。第二类，是把土地由生地变为建设熟地之后再转让的方式。第二类，是把土地由生地变为建设熟地之后再转让的方式。第三类，其他方式。如购置房屋后出租；购置房屋后出租一段时间再转让；或者购置房地产后等第三类，其他方式。如购置房屋后出租；购置房屋后出租一段时间再转让；或者购置房地产后等待一段时间再转让；或者接手在建工程后继续开发等。待一段时间再转让；或者接手在建工程后继续开发等。2 2房地产工程开发程序房地产工程开发程序1.1.房地产公司的设立房地产公司的设立2.2.工程开发前期调研工程开发前期调研3.3.工程立项工程立项4.4.土地使用权的取得土地使用权的取得5.5.征地拆迁征地拆迁6.6.工程规划工程规划7.7.工程建设工程建设8.8.房地产工程经营房地产工程经营9.9.物业管理物业管理3 34 4第一步第一步 房地产开发公司的设立房地产开发公司的设立房地产开发公司设立阶段的法律程序房地产开发公司设立阶段的法律程序一、内资房地产综合开发公司的设立一、内资房地产综合开发公司的设立1 1、公司设立准备、公司设立准备2 2、申请资质等级审批、申请资质等级审批3 3、申请办理企业名称预先核准、申请办理企业名称预先核准4 4、办理工商注册登记、办理工商注册登记5 5、办理税务登记、办理税务登记二、外资房地产开发公司的设立二、外资房地产开发公司的设立 1 1、申请批准工程建议书、申请批准工程建议书2 2、办理企业名称登记、办理企业名称登记3 3、送审合资或合作合同、章程、送审合资或合作合同、章程4 4、申领外商投资企业批准证书、申领外商投资企业批准证书5 5、办理企业登记、办理企业登记房地产开发公司设立阶段的相关税费房地产开发公司设立阶段的相关税费1 1、企业法人开业登记费、企业法人开业登记费2 2、企业法人变更登记费、企业法人变更登记费3 3、企业法人年度检验费、企业法人年度检验费4 4、补、换、领证照费、补、换、领证照费5 5第二步第二步 工程开发前期调研筹划工程开发前期调研筹划工程用地周边环境分析工程用地周边环境分析1 1、工程土地性质调查、工程土地性质调查2 2、工程用地周边环境调查、工程用地周边环境调查3 3、地块交通条件调查、地块交通条件调查4 4、周边市政配套设施调查、周边市政配套设施调查区域市场现状及其趋势判断区域市场现状及其趋势判断1 1、宏观经济运行状况、宏观经济运行状况2 2、工程所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规、工程所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规3.3.工程所在地房地产市场总体供求现状工程所在地房地产市场总体供求现状4.4.工程所在地商品住宅市场板块的划分及其差异工程所在地商品住宅市场板块的划分及其差异5.5.工程所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现工程所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现6.6.商品住宅客户构成及购置实态分析商品住宅客户构成及购置实态分析土地土地SWOTSWOT深层次分析深层次分析1 1、工程地块的优势、工程地块的优势2 2、工程地块的劣势、工程地块的劣势3 3、工程地块的时机点、工程地块的时机点4 4、工程地块的威胁及困难点、工程地块的威胁及困难点6 6工程市场定位工程市场定位1 1、类比竞争楼盘调研、类比竞争楼盘调研2 2、工程定位、工程定位工程可实现价值分析工程可实现价值分析工程定价模拟工程定价模拟1.1.均价确实定均价确实定2.2.工程中具体单位的定价模拟工程中具体单位的定价模拟工程投入产出分析工程投入产出分析1.1.工程经济技术指标模拟工程经济技术指标模拟2.2.工程首期本钱模拟工程首期本钱模拟3.3.工程收益局部模拟工程收益局部模拟投资风险分析及其躲避方式投资风险分析及其躲避方式1.1.工程风险性评价工程风险性评价2.2.资金运作风险性资金运作风险性3.3.经济政策风险经济政策风险开发节奏建议开发节奏建议1.1.影响工程开发节奏的根本因素影响工程开发节奏的根本因素2.2.工程开发节奏及结果预测工程开发节奏及结果预测投资的结论投资的结论7 7第三步第三步 房地产开发工程的立项和可行性研究房地产开发工程的立项和可行性研究工程立项程序，就是上报工程建议书或工程可研报告，取得政府批复工程立项，使工程取得合法的开发建工程立项程序，就是上报工程建议书或工程可研报告，取得政府批复工程立项，使工程取得合法的开发建设资格。设资格。工程建议书工程建议书 房地产开发企业根据国民经济和社会开展的长远规划、行业规划、地区规划的要求，结合各项自房地产开发企业根据国民经济和社会开展的长远规划、行业规划、地区规划的要求，结合各项自然资源、市场预测与分析，后向国家、地区工程主管部门推荐的建设性材料然资源、市场预测与分析，后向国家、地区工程主管部门推荐的建设性材料.可行性研究报告可行性研究报告 指对工程工程建设投资决策前进行技术经济分析、论证的科学方法和合理的手段。它以保证工程指对工程工程建设投资决策前进行技术经济分析、论证的科学方法和合理的手段。它以保证工程建设以最小的投资消耗取得最正确的经济效果，是实现工程技术在技术上先进、经济上合理和建设上可行建设以最小的投资消耗取得最正确的经济效果，是实现工程技术在技术上先进、经济上合理和建设上可行的科学方法。的科学方法。8 8房地产开发工程的立项和可行性研究阶段的法律程序房地产开发工程的立项和可行性研究阶段的法律程序1 1、选定工程，签定合作意向书、选定工程，签定合作意向书2 2、初步确定开发方案、初步确定开发方案3 3、申报规划要点、申报规划要点4 4、申报、审批工程建议书、申报、审批工程建议书5 5、编制工程可行性研究报告、编制工程可行性研究报告6 6、申报、审批工程可行性研究报告、申报、审批工程可行性研究报告房地产开发工程立项和可行性研究阶段的相关税费房地产开发工程立项和可行性研究阶段的相关税费1 1、可行性研究费、可行性研究费2 2、建设工程规划许可证执照费、建设工程规划许可证执照费9 9第四步第四步 房地产开发工程土地使用权的取得房地产开发工程土地使用权的取得 土地使用权取得的程序，就是开发商在工程立项通过土地使用权取得的程序，就是开发商在工程立项通过(取得建议书批复，可行性研究批复取得建议书批复，可行性研究批复)，办理取得土，办理取得土地使用权手续的程序。地使用权手续的程序。一一.土地性质土地性质1.1.国有土地国有土地2.2.农民集体土地农民集体土地二二.获取土地使用权的方式获取土地使用权的方式1.1.土地使用权划拨土地使用权划拨2.2.土地使用权的出让土地使用权的出让1 1协议出让协议出让2 2招标招标3 3拍卖，又称竞投拍卖，又称竞投4 4挂牌挂牌3.3.国有土地使用权出让合同国有土地使用权出让合同1010取得房地产开发工程土地使用权的法律程序取得房地产开发工程土地使用权的法律程序一、国有土地使用权的出让一、国有土地使用权的出让1 1、办理建设用地规划许可证、办理建设用地规划许可证2 2、办理建设用地委托钉桩、办理建设用地委托钉桩3 3、办理国有土地使用权出让申请、办理国有土地使用权出让申请4 4、主管部门实地勘察、主管部门实地勘察5 5、土地估价报告的预审、土地估价报告的预审6 6、委托地价评估、委托地价评估7 7、办理核定地价手续、办理核定地价手续8 8、办理土地出让审批、办理土地出让审批9 9、签订国有土地使用权出让合同、签订国有土地使用权出让合同1010、领取临时国有土地使用证、领取临时国有土地使用证1111、领取正式国有土地使用证、领取正式国有土地使用证1212、国有土地使用权出让金的返还、国有土地使用权出让金的返还1111二、国有土地使用权的划拨二、国有土地使用权的划拨1 1、国有土地使用权划拨用地申请、国有土地使用权划拨用地申请2 2、主管部门现场勘察、主管部门现场勘察3 3、划拨用地申请的审核、报批、划拨用地申请的审核、报批4 4、取得划拨用地批准、取得划拨用地批准1212三、集体土地的征用三、集体土地的征用1 1、征用集体土地用地申请、征用集体土地用地申请2 2、到拟征地所在区县房地局立案、到拟征地所在区县房地局立案3 3、签订征地协议、签订征地协议4 4、签订补偿安置协议、签订补偿安置协议5 5、确定劳动力安置方案、确定劳动力安置方案6 6、区县房地局审核各项协议、区县房地局审核各项协议7 7、市政府下文征地、市政府下文征地8 8、交纳菜田基金、耕地占用税等税费、交纳菜田基金、耕地占用税等税费9 9、办理批地文件、批地图、办理批地文件、批地图1010、办理冻结户口、办理冻结户口1111、调查户口核实劳动力、调查户口核实劳动力1212、办理农转工工作、办理农转工工作1313、办理农转居工作、办理农转居工作1414、办理超转人员安置工作、办理超转人员安置工作1515、地上物作价补偿工作、地上物作价补偿工作1616、征地结案、征地结案1313取得房地产开发工程土地使用权的相关税费取得房地产开发工程土地使用权的相关税费1 1、地价款土地出让金、地价款土地出让金2 2、资金占用费、资金占用费3 3、滞纳金、滞纳金4 4、土地使用费、土地使用费5 5、外商投资企业土地使用费、外商投资企业土地使用费6 6、防洪工程建设维护管理费、防洪工程建设维护管理费7 7、土地闲置费、土地闲置费8 8、土地权属调查、地籍测绘费、土地权属调查、地籍测绘费9 9、城镇土地使用税、城镇土地使用税1010、地价评估费、地价评估费1111、出让土地预订金、出让土地预订金1212、征地管理费、征地管理费1313、土地补偿费、土地补偿费1414、青苗及树木补偿费、青苗及树木补偿费1515、地上物补偿费、地上物补偿费1616、劳动力安置费、劳动力安置费1717、超转人员安置费、超转人员安置费1818、新菜田开发建设基金、新菜田开发建设基金1919、耕地占用税、耕地占用税1414第五步第五步 房地产开发工程的征地拆迁安置房地产开发工程的征地拆迁安置征地是指工程选址用地为集体土地时，要按照法定的程序和依据报请有批准权限的政府审批以后，对集体征地是指工程选址用地为集体土地时，要按照法定的程序和依据报请有批准权限的政府审批以后，对集体土地及地上物等依法补偿，补助后，将集体土地转为国有土地的一种行为。土地及地上物等依法补偿，补助后，将集体土地转为国有土地的一种行为。拆迁是指工程选址在城市规划区国有土地上，为到达施工要求的场地条件，撤除建设用地上原有房屋及其拆迁是指工程选址在城市规划区国有土地上，为到达施工要求的场地条件，撤除建设用地上原有房屋及其附属物，并对原用地者进行补偿、安置的行为。附属物，并对原用地者进行补偿、安置的行为。征地报批程序征地报批程序一发布征地预告一发布征地预告二组织征地听证二组织征地听证三现状调查确认三现状调查确认四办理征地报批四办理征地报批征地批后实施程序征地批后实施程序一公示征地批准事项一公示征地批准事项二签订征地协议二签订征地协议三审核征地补偿费用三审核征地补偿费用四支付征地补偿费交付土地四支付征地补偿费交付土地拆迁工作程序拆迁工作程序1.1.拆迁现场摄像拍照拆迁现场摄像拍照 2.2.公示房屋拆迁政策及有关资料公示房屋拆迁政策及有关资料 3.3.开展房屋拆迁宣传发动开展房屋拆迁宣传发动 4.4.配合抽签确定评估机配合抽签确定评估机构构 5.5.公布评估结果公布评估结果 6.6.实地丈量、调查核实权属情况实地丈量、调查核实权属情况 7.7.抽取商谈流水号，平等协商抽取商谈流水号，平等协商 8.8.签订协议、公布签订协议、公布安置情况安置情况 9.9.组织被拆迁人搬迁组织被拆迁人搬迁10.10.资料建档、上报验收资料建档、上报验收1515房地产开发工程拆迁安置阶段的法律程序房地产开发工程拆迁安置阶段的法律程序1 1、委托进行拆迁工作、委托进行拆迁工作2 2、办理拆迁申请、办理拆迁申请3 3、审批、领取拆迁许可证、审批、领取拆迁许可证4 4、签订房屋拆迁责任书、签订房屋拆迁责任书5 5、办理拆迁公告与通知、办理拆迁公告与通知6 6、办理户口冻结、办理户口冻结7 7、暂停办理相关事项、暂停办理相关事项8 8、确定拆迁安置方案、确定拆迁安置方案9 9、签订拆迁补偿书面协议、签订拆迁补偿书面协议1010、召开拆迁发动会，进行拆迁安置、召开拆迁发动会，进行拆迁安置1111、发放运作拆迁补偿款、发放运作拆迁补偿款1212、拆迁施工现场防尘污染管理、拆迁施工现场防尘污染管理1313、移交拆迁档案资料、移交拆迁档案资料1414、房屋拆迁纠纷的裁决、房屋拆迁纠纷的裁决1515、强制拆迁、强制拆迁 1616房地产开发工程拆迁安置阶段的相关税费房地产开发工程拆迁安置阶段的相关税费1 1、房屋拆迁补偿费、房屋拆迁补偿费2 2、搬家补助费、搬家补助费3 3、提前搬家奖励费、提前搬家奖励费4 4、临时安置补助费周转费、临时安置补助费周转费5 5、清理费、清理费6 6、停产停业综合补助费、停产停业综合补助费7 7、对从城区位置较好的地区迁往位置较差的地区或远郊区县的居民的补助费、对从城区位置较好的地区迁往位置较差的地区或远郊区县的居民的补助费8 8、一次性异地安置补助费、一次性异地安置补助费9 9、房屋拆迁管理费、房屋拆迁管理费1010、房屋拆迁效劳费、房屋拆迁效劳费 1717第六步第六步 房地产开发工程的规划设计和市政配套房地产开发工程的规划设计和市政配套工程规划程序，就是开发商取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证的途径。工程规划程序，就是开发商取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证的途径。在取得建设工程选址意见书、建设用地规划许在取得建设工程选址意见书、建设用地规划许 可证、建设工程规划许可证前方可开工建设。可证、建设工程规划许可证前方可开工建设。按设计阶段划分按设计阶段划分区域战略规划珠三角、北部湾区域战略规划珠三角、北部湾城市总体规划设计城市总体规划设计控制性详细规划设计控制性详细规划设计修建性详细规划设计修建性详细规划设计城市设计城市设计小区规划设计方案小区规划设计方案小区建筑规划设计方案小区建筑规划设计方案初步设计初步设计施工图设计施工图设计景观设计景观设计室内设计室内设计灯光设计灯光设计1818房地产开发工程规划设计和市政配套阶段的法律程序房地产开发工程规划设计和市政配套阶段的法律程序一、房地产开发工程的规划设计一、房地产开发工程的规划设计1 1、申报选址定点、申报选址定点2 2、申报规划设计条件、申报规划设计条件3 3、委托作出规划设计方案、委托作出规划设计方案4 4、办理人防审核、办理人防审核5 5、办理消防审核、办理消防审核6 6、审定规划设计方案、审定规划设计方案7 7、住宅设计方案的专家组审查、住宅设计方案的专家组审查8 8、落实环保、落实环保“三废治理方案三废治理方案9 9、委托环境影响评价并报批、委托环境影响评价并报批1010、建设工程勘察招、投标、建设工程勘察招、投标1111、委托地质勘探、委托地质勘探1212、委托初步设计、委托初步设计1313、申报、审定初步设计、申报、审定初步设计1919二、房地产开发工程的市政配套二、房地产开发工程的市政配套1 1、征求主管部门审查意见、征求主管部门审查意见2 2、落实市政公用设施配套方案、落实市政公用设施配套方案3 3、报审市政配套方案、报审市政配套方案4 4、市政各管理部门提出市政配套意见、市政各管理部门提出市政配套意见1818、市政管线综合、市政管线综合房地产开发工程规划设计和市政配套阶段的相关税费房地产开发工程规划设计和市政配套阶段的相关税费1 1、工程勘察测量费、工程勘察测量费2 2、工程设计费、工程设计费3 3、建设工程规划许可证执照费、建设工程规划许可证执照费4 4、竣工档案保证金、竣工档案保证金5 5、临时用地费、临时用地费6 6、临时建设工程费、临时建设工程费7 7、建设工程勘察招标管理费、建设工程勘察招标管理费8 8、勘察设计监督管理费、勘察设计监督管理费9 9、古建园林工程设计费、古建园林工程设计费 2020第七步第七步 房地产开发工程的开工、建设、竣工阶段房地产开发工程的开工、建设、竣工阶段工程建设阶段，是指房地产开发工程从列入年度施工方案起，到工程施工全部完成，通过工程竣工综合验收，工程建设阶段，是指房地产开发工程从列入年度施工方案起，到工程施工全部完成，通过工程竣工综合验收，到达业主使用条件的过程。到达业主使用条件的过程。在工程完成规划程序并且具备开工条件后，向市建委提出开工申请，取得报建证在工程完成规划程序并且具备开工条件后，向市建委提出开工申请，取得报建证;与市政相关部门自来水、热力公司、管道煤气公司、供电部门、城管局洽谈签订协议，支付有关费用；与市政相关部门自来水、热力公司、管道煤气公司、供电部门、城管局洽谈签订协议，支付有关费用；办理招标批准手续；办理招标批准手续；选择施工、监理单位选择施工、监理单位;办理工程建设质量监督手续办理工程建设质量监督手续;缴纳各种费用；缴纳各种费用；开工建设；开工建设；工程竣工后，由主管部门市质检站、市开发办进行综合验收，交付使用。工程竣工后，由主管部门市质检站、市开发办进行综合验收，交付使用。2121房地产开发工程开工、建设、竣工阶段的法律程序房地产开发工程开工、建设、竣工阶段的法律程序一、房地产开发工程开工前准备工作一、房地产开发工程开工前准备工作1 1、领取房地产开发工程手册、领取房地产开发工程手册2 2、工程转入正式方案、工程转入正式方案3 3、交纳煤气天然气厂建设费、交纳煤气天然气厂建设费4 4、交纳自来水厂建设费、交纳自来水厂建设费5 5、交纳污水处理厂建设费、交纳污水处理厂建设费6 6、交纳供热厂建设费、交纳供热厂建设费7 7、交纳供电贴费及电源建设集资费、交纳供电贴费及电源建设集资费8 8、土地有偿出让工程办理、土地有偿出让工程办理“四源接用手续四源接用手续9 9、设计单位出报批图、设计单位出报批图1010、出施工图、出施工图1111、编制、报送工程档案资料，交纳档案保证金、编制、报送工程档案资料，交纳档案保证金1212、办理消防审核意见表、办理消防审核意见表1313、审批人防工程、办理人防许可证、审批人防工程、办理人防许可证1414、核发建设工程规划许可证、核发建设工程规划许可证1515、领取开工审批表，办理开工登记、领取开工审批表，办理开工登记2222二、房地产开发工程的工程建设招投标二、房地产开发工程的工程建设招投标1 1、办理招标登记、招标申请、办理招标登记、招标申请2 2、招标准备、招标准备3 3、招标通告、招标通告4 4、编制招标文件并核准、编制招标文件并核准5 5、编制招标工程标底、编制招标工程标底6 6、标底送审合同预算审查处确认、标底送审合同预算审查处确认7 7、标底送市招标办核准，正式申请招标、标底送市招标办核准，正式申请招标8 8、投标单位资格审批、投标单位资格审批9 9、编制投标书并送达、编制投标书并送达1010、召开招标会，勘察现场、召开招标会，勘察现场1111、召开开标会议，进行开标、召开开标会议，进行开标1212、评标、决标、评标、决标1313、发中标通知书、发中标通知书1414、签订工程承包合同、签订工程承包合同1515、工程承包合同的审查、工程承包合同的审查2323三、房地产开发工程开工手续的办理三、房地产开发工程开工手续的办理1 1、办理质量监督注册登记手续、办理质量监督注册登记手续2 2、建设工程监理、建设工程监理3 3、办理开工统计登记、办理开工统计登记4 4、交纳实心黏土砖限制使用费、交纳实心黏土砖限制使用费5 5、办理开工前审计、办理开工前审计6 6、交纳投资方向调节税、交纳投资方向调节税7 7、领取固定资产投资许可证、领取固定资产投资许可证8 8、报装施工用水、电、路、报装施工用水、电、路9 9、协调街道环卫部门、协调街道环卫部门1010、协调交通管理部门、协调交通管理部门1111、交纳绿化建设费，签订绿化协议、交纳绿化建设费，签订绿化协议1212、领取建设工程开工证、领取建设工程开工证2424四、房地产开发工程的工程施工四、房地产开发工程的工程施工1 1、施工场地的、施工场地的“三通一平三通一平2 2、施工单位进场和施工暂设、施工单位进场和施工暂设3 3、工程的根底、结构施工与设备安装、工程的根底、结构施工与设备安装4 4、施工过程中的工程质量监督、施工过程中的工程质量监督五、房地产开发工程的竣工验收五、房地产开发工程的竣工验收1 1、办理单项工程验收手续、办理单项工程验收手续2 2、办理开发工程的综合验收，领取、办理开发工程的综合验收，领取?工程质量竣工核验证书工程质量竣工核验证书?3 3、商品住宅性能认定、商品住宅性能认定4 4、竣工统计登记、竣工统计登记5 5、办理竣工房屋测绘、办理竣工房屋测绘6 6、办理产权登记、办理产权登记 2525房地产开发工程开工、建设、竣工阶段的相关税费房地产开发工程开工、建设、竣工阶段的相关税费1 1、三通一平费、三通一平费2 2、自来水厂建设费、自来水厂建设费3 3、污水处理厂建设费、污水处理厂建设费4 4、供热厂建设费、供热厂建设费5 5、煤气厂建设费、煤气厂建设费6 6、地下水资源养蓄基金、地下水资源养蓄基金7 7、地下热水资源费、地下热水资源费8 8、市政、公用设施建设费大市政费、市政、公用设施建设费大市政费9 9、开发管理费、开发管理费1010、城建综合开发工程管理费、城建综合开发工程管理费1111、建筑行业管理费、建筑行业管理费1212、绿化建设费、绿化建设费1313、公园建设费、公园建设费1414、绿化补偿费、绿化补偿费1515、路灯维护费、路灯维护费26261616、环卫设施费、环卫设施费1717、生活效劳设施配套建设费小区配套费、生活效劳设施配套建设费小区配套费1818、电源建设集资费用电权费、电源建设集资费用电权费1919、外部供电工程贴费电贴费、外部供电工程贴费电贴费2020、建安工程费、建安工程费2121、建设工程招投标管理费、建设工程招投标管理费2222、合同预算审查工本费、合同预算审查工本费2323、质量管理监督费、质量管理监督费2424、竣工图费、竣工图费2525、建材开展补充基金、建材开展补充基金2626、实心黏土砖限制使用费、实心黏土砖限制使用费2727、工程监理费、工程监理费2828、工程标底编制管理费、工程标底编制管理费2929、机电设备委托招标效劳费、机电设备委托招标效劳费3030、超方案用水加价、超方案用水加价3131、夜间施工噪声扰民补偿费、夜间施工噪声扰民补偿费3232、占道费、占道费3333、固定资产投资方向调节税、固定资产投资方向调节税2727第八步第八步 房地产开发工程的经营阶段房地产开发工程的经营阶段房地产经营，是开发商通过对所开发房地产的销售、出租，实现自己预期投资收益的行为。该项工作从取房地产经营，是开发商通过对所开发房地产的销售、出租，实现自己预期投资收益的行为。该项工作从取得土地使用权起，一直延续到房地产交付使用。得土地使用权起，一直延续到房地产交付使用。工程营销推广筹划工程营销推广筹划区域市场动态分析区域市场动态分析工程主卖点荟萃及物业强势、弱势分析与对策工程主卖点荟萃及物业强势、弱势分析与对策目标客户群定位分析目标客户群定位分析价格定位及策略价格定位及策略入市时机规划入市时机规划广告策略广告策略媒介策略媒介策略推广费用方案推广费用方案公关活动筹划和现场包装公关活动筹划和现场包装工程销售工程销售销售周期划分及控制销售周期划分及控制各销售阶段营销筹划推广执行方案实施各销售阶段营销筹划推广执行方案实施各销售阶段广告创意设计及发布实施各销售阶段广告创意设计及发布实施销售前资料准备销售前资料准备工作协调配合工作协调配合销售培训销售培训销售组织与日常管理销售组织与日常管理2828房地产开发工程经营阶段的法律程序房地产开发工程经营阶段的法律程序一、外销商品房的销售一、外销商品房的销售1 1、办理、办理?外销商品房预销售许可证外销商品房预销售许可证?2 2、选定中介代理机构和律师事务所、选定中介代理机构和律师事务所3 3、与购房者签订认购书、与购房者签订认购书4 4、签订正式买卖契约、签订正式买卖契约5 5、办理签约公证、办理签约公证6 6、办理外销商品房预售契约公证、办理外销商品房预售契约公证7 7、办理外销商品房的预售登记、办理外销商品房的预售登记8 8、外销商品房转让登记、外销商品房转让登记9 9、外销商品房抵押登记、外销商品房抵押登记1010、楼宇交付入住手续、楼宇交付入住手续1111、办理产权过户手续、办理产权过户手续2929二、内销商品房的销售二、内销商品房的销售1 1、提交完成建设工程投资证明、提交完成建设工程投资证明2 2、签署预售内销商品房预售款监管协议、签署预售内销商品房预售款监管协议3 3、办理、办理?内销商品房预销售许可证内销商品房预销售许可证?4 4、销售工程备案、销售工程备案5 5、委托中介代理机构进行销售、委托中介代理机构进行销售6 6、与购房者签订认购书、与购房者签订认购书7 7、与购房者签订买卖契约、与购房者签订买卖契约8 8、办理预售登记、办理预售登记9 9、办理转让登记、办理转让登记1010、办理房地产抵押登记手续、办理房地产抵押登记手续1111、楼宇交付入住、楼宇交付入住1212、质量保证书和使用说明书、质量保证书和使用说明书1313、办理产权立契过户手续、办理产权立契过户手续3030房地产开发工程经营阶段的相关税费房地产开发工程经营阶段的相关税费1 1、营业税、营业税2 2、城市维护建设税、城市维护建设税3 3、教育费附加、教育费附加4 4、印花税、印花税5 5、契税、契税6 6、土地增值税、土地增值税7 7、企业所得税、企业所得税8 8、个人所得税、个人所得税9 9、房产税、房产税1010、城市房地产税、城市房地产税1111、房屋产权登记费、房屋产权登记费1212、房屋所有权证工本费、房屋所有权证工本费31311313、房产共有权执照费、房产共有权执照费1414、房屋他项权利执照费、房屋他项权利执照费1515、房屋买卖登记费、房屋买卖登记费1616、房屋买卖手续费、房屋买卖手续费1717、房屋租赁审核备案手续费、房屋租赁审核备案手续费1818、外来人员租赁房屋审核备案手续费、外来人员租赁房屋审核备案手续费1919、外来人员租赁私房合同登记备案手续费、外来人员租赁私房合同登记备案手续费2020、房屋租赁登记费、房屋租赁登记费2121、房屋估价手续费、房屋估价手续费2222、房屋公证估价手续费、房屋公证估价手续费2323、房地产价格评估费、房地产价格评估费2424、房地产中介效劳费、房地产中介效劳费3232第九步第九步 房地产开发工程的物业管理阶段房地产开发工程的物业管理阶段房地产物业管理不仅是工程品质和销售的有力保证，它更是品牌工程的重要支持。房地产物业管理不仅是工程品质和销售的有力保证，它更是品牌工程的重要支持。一一 工程销售过程所需物业管理资料工程销售过程所需物业管理资料 1 1、楼宇质量保证书、楼宇质量保证书2 2、楼宇使用说明书、楼宇使用说明书3 3、业主公约、业主公约4 4、用户手册、用户手册5 5、楼宇交收流程、楼宇交收流程6 6、入伙通知书、入伙通知书7 7、入伙手续书、入伙手续书8 8、收楼书、收楼书9 9、承诺书、承诺书1010、业主、业主/用户联系表用户联系表1111、遗漏工程使用钥匙授权书、遗漏工程使用钥匙授权书1212、遗漏工程和水、电、汽表底数记录表、遗漏工程和水、电、汽表底数记录表1313、装修手册和装修申请表、装修手册和装修申请表3333二二 物业管理内容物业管理内容1 1、工程、设计、管理的提前介入、工程、设计、管理的提前介入2 2、保洁效劳、保洁效劳3 3、绿化养护、绿化养护4 4、平安及交通管理、平安及交通管理5 5、三车及场地管理、三车及场地管理6 6、设备养护、设备养护7 7、房屋及公用设备设施养护、房屋及公用设备设施养护8 8、房屋事务管理、房屋事务管理9 9、档案及数据的管理、档案及数据的管理1010、智能化的效劳、智能化的效劳1111、家政效劳、家政效劳1212、多种经营和效劳的开通、多种经营和效劳的开通1313、与业主的日常沟通、与业主的日常沟通1414、社区文化效劳、社区文化效劳3434房地产开发工程物业管理阶段的法律程序房地产开发工程物业管理阶段的法律程序1 1、物业管理单位经营资质审批、物业管理单位经营资质审批2 2、签署物业管理委托合同、签署物业管理委托合同3 3、居住小区的物业接管综合验收、居住小区的物业接管综合验收4 4、物业使用、管理、维修公约的核准、物业使用、管理、维修公约的核准5 5、安排签订管理公约、安排签订管理公约6 6、制定、提供质量保证书和使用说明书、制定、提供质量保证书和使用说明书7 7、物业管理效劳根本要求、物业管理效劳根本要求8 8、物业管理委员会的设立、物业管理委员会的设立3535房地产开发工程物业管理阶段的相关税费房地产开发工程物业管理阶段的相关税费1 1、居住小区物业管理启动经费、居住小区物业管理启动经费2 2、共用部位共用设施设备维修基金、共用部位共用设施设备维修基金3 3、普通居住小区物业管理费、普通居住小区物业管理费4 4、高档住宅物业管理费、高档住宅物业管理费5 5、经济适用住房小区物业管理费、经济适用住房小区物业管理费6 6、供暖费、供暖费公司核心价公司核心价值值活活动动活活动动内容内容对应对应的的职职能能对应对应的部的部门门和机构和机构基基本本活活动动投投资资策划策划包括市场、土地、产品、消费者分析及论证、投资决策、建筑策划等；1.投资论证2.项目策划1.老板2.房管中心设计设计规规划划方案规划、施工图设计、市政图设计等；设计管理房管中心建筑建筑施工施工根据工程进度、成本和品质进行施工和管理等工程管理建安集团市市场场销销售售包括项目前期营销宣传、项目后期营销宣传、产品策划及销售等1.营销策划2.产品销售房管中心物物业业管理管理物业接管、工程维修、客户服务等物业管理物业公司招商招商运运营营招商、商业物业管理等招商管理商业中心支支持持活活动动采采购购管理管理采购策略、选择供应商、实际采购、采购质量控制、供应商评价、产品质量反馈采购管理采购中心人力人力资资源源管理管理人力资源计划、人才、招聘、录用和培训、薪酬、绩效考核；各种保险、劳保管理人事管理人力资源部各种保险管理、劳保管理人力资源部基基础础设设施施总体管理、计划管理、财务管理、法律、公共关系（危机管理、新闻发布等）、日常管理等总体管理、计划管理？财务管理财务中心公共关系、公司宣传、日常管理、后勤管理、法律咨询1.行政中心2.？表表1 1：光大公司核心价值活动和根本职能、职能部门的对应关系：光大公司核心价值活动和根本职能、职能部门的对应关系3737利利 润润辅辅助助活活动动动动企企业业基基础设础设施施人力人力资资源源人力人力资资源源计计划划人人员员招聘招聘培培训训薪酬薪酬考核考核采采购购采采购计购计划划采采购购招招标标 选择选择供供应应商商实际实际采采购购、采采购质购质量控量控制制供供应应商商评评价价产产品品质质量反量反馈馈基基本本活活动动投投资资策划策划设计规设计规划划建筑施工建筑施工市市场销场销售售物物业业管理管理招商运招商运营营投投资资策划：策划：包括市包括市场场、土地、土地、产产品、品、消消费费者分析者分析及及论证论证、投、投资资决策、前决策、前期策划等期策划等方案方案规规划、划、施工施工图设图设计计、市政、市政图设计图设计等等根据工程根据工程进进度、成本和度、成本和品品质进质进行施行施工与管理等工与管理等包括包括项项目前目前期宣期宣传传策划、策划、项项目后期宣目后期宣传传策划、策划、产产品策划及品策划及销销售等售等物物业业接管、接管、工程工程维维修修等等招商管招商管理，商理，商业业物物业业管理等管理等3838The end The end Thanks!Thanks!