房地产行业税收政策解析报告_中汇_34p_2012年_调查研究分析.ppt

房地产行业税收政策解析房地产行业税收政策解析中汇会计师事务所 中汇税务师事务所 汪轶民 -1、房地产企业收入确认条件 -2、收入的税务处理 -3、本钱、费用的税务处理 -4、计税本钱的税务处理 -5、特定事项的税务处理 主要内容：主要内容：1 1、税法对收入确实认时点、税法对收入确实认时点 国税函国税函202131202131号第六条号第六条 企业通过正式签订企业通过正式签订?房地产销售合同房地产销售合同?或或?房地房地产预售合同产预售合同?所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：确认：1 1采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据权利之日，确认收入的实现。索取价款凭据权利之日，确认收入的实现。2 2采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。的实现。3 3采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。揭贷款办理转账之日确认收入的实现。4 4采取委托方式销售开发产品的，应按以下原那么确认收入的实现采取委托方式销售开发产品的，应按以下原那么确认收入的实现 手手续费、买断、保底分成、包销。续费、买断、保底分成、包销。从以上可以看到，税法从国家税款尽快入库的角度考虑，对收入确实认从以上可以看到，税法从国家税款尽快入库的角度考虑，对收入确实认的标准自然也就不同。会计处理上：万科、滨江集团、泛海建设为房的标准自然也就不同。会计处理上：万科、滨江集团、泛海建设为房产主体完工并验收合格，招商地产为办理了移交手续，金地集团为买方产主体完工并验收合格，招商地产为办理了移交手续，金地集团为买方取得入伙资格。取得入伙资格。房地产企业收入确认条件：房地产企业收入确认条件：2 2、完工条件确实认、完工条件确实认 企业销售未完工开发产品取得的收入企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季应先按预计计税毛利率分季(或月或月)计算出预计毛利额计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及计算出预计毛利额计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税本钱并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛时结算其计税本钱并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本工程与其他利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本工程与其他工程合并计算的应纳税所得额。工程合并计算的应纳税所得额。国税发国税发202120213131号规定：号规定：“企业房地产开发经营业务包括土地的开发，企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合以下条件之一的，应视为已产品。除土地开发之外，其他开发产品符合以下条件之一的，应视为已经完工：经完工：(1)(1)开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。(2)(2)开开发产品已开始投入使用。发产品已开始投入使用。(3)(3)开发产品已取得了初始产权证明。开发产品已取得了初始产权证明。国税函国税函20212012021201号规定：号规定：“房地产开发企业建造、开发的开发产品，房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工竣工备案手续以无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工竣工备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续包括入住手续、及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续包括入住手续、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税本钱，并计已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税本钱，并计算企业当年度应纳税所得额。算企业当年度应纳税所得额。房地产企业收入确认条件：房地产企业收入确认条件：1 1、代收款项、代收款项 “开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。2 2、定金、订金、违约金、定金、订金、违约金 企业通过正式签订企业通过正式签订?房地产销售合同房地产销售合同?或或?房地产预售合同房地产预售合同?所取得的收入，所取得的收入，应确认为销售收入的实现，包括一次性收款、分期收款、按揭方式销售、应确认为销售收入的实现，包括一次性收款、分期收款、按揭方式销售、委托方式销售等形式。委托方式销售等形式。所谓所谓“定金，其法律定义是指合同当事人为保证合同履行，由一方当定金，其法律定义是指合同当事人为保证合同履行，由一方当事人预先向对方交纳一定数额的钱款，即有合同为前提，没有合同即不事人预先向对方交纳一定数额的钱款，即有合同为前提，没有合同即不可定义为可定义为“定金。依据定金。依据?合同法合同法?相关规定，一方违约时，双方有约定相关规定，一方违约时，双方有约定的按照约定执行；如果无约定，销售者违约时，的按照约定执行；如果无约定，销售者违约时，“定金双倍返还；消定金双倍返还；消费者违约时，费者违约时，“定金不返还。定金不返还。收入的税务处理：收入的税务处理：订金保证金、诚意金、订金保证金、诚意金、VIPVIP卡并不是一个标准的概念，在法律上仅卡并不是一个标准的概念，在法律上仅作为预付款的性质，是预付款的一局部，是当事人的一种支付手段，不作为预付款的性质，是预付款的一局部，是当事人的一种支付手段，不具有担保性质，如果合同履行可抵充房款，不履行也不能适用具有担保性质，如果合同履行可抵充房款，不履行也不能适用“定金定金双倍返还罚那么。双倍返还罚那么。也就是说，房地产开发企业取得的企业所得税应税收入，应该以签订也就是说，房地产开发企业取得的企业所得税应税收入，应该以签订?预售合同预售合同?或或?销售合同销售合同?为前提。如果房地产开发企业与购房业主签订了为前提。如果房地产开发企业与购房业主签订了?预售合同预售合同?或或?销售合同销售合同?，房地产开发企业收取了业主的款项，房地产开发企业收取了业主的款项(如定金、如定金、预付款等预付款等)，均应该按照规定预缴企业所得税，均应该按照规定预缴企业所得税;反之，房地产公司没有与反之，房地产公司没有与购房者签订相关合同，所收取的款项购房者签订相关合同，所收取的款项(如：订金、诚意金等如：订金、诚意金等)，是不需要，是不需要缴纳企业所得税的。缴纳企业所得税的。收入的税务处理：收入的税务处理：违约金，这里指向客户收取的因延期付款、解除合同等款项，财政部国违约金，这里指向客户收取的因延期付款、解除合同等款项，财政部国家税务总局家税务总局?关于营业税假设干政策问题的通知关于营业税假设干政策问题的通知?财税财税200316200316号文号文件的规定，单位和个人提供给税劳务、转让无形资产和销售不动产时，件的规定，单位和个人提供给税劳务、转让无形资产和销售不动产时，因受让方违约而从受让方取得的赔偿金收入，应并入营业额中征收营业因受让方违约而从受让方取得的赔偿金收入，应并入营业额中征收营业税。税。我们认为在实务中应区分两种情况处理：一种系客户虽由于违反了合同我们认为在实务中应区分两种情况处理：一种系客户虽由于违反了合同局部条款，支付了违约金，但仍然继续履行了合同，此时的违约金，对局部条款，支付了违约金，但仍然继续履行了合同，此时的违约金，对收取的企业来说应当缴纳营业税、土地增值税、企业所得税，实际上属收取的企业来说应当缴纳营业税、土地增值税、企业所得税，实际上属于价外费用的概念；另一种情况系客户由于违反了合同局部或全部条款，于价外费用的概念；另一种情况系客户由于违反了合同局部或全部条款，支付了违约金，同时终止了合同，该种情况下，对收取违约金的企业收支付了违约金，同时终止了合同，该种情况下，对收取违约金的企业收取的违约金不应当征收营业税、土地增值税，应当征收企业所得税，属取的违约金不应当征收营业税、土地增值税，应当征收企业所得税，属于与销售收入没有联系的违约金收入。于与销售收入没有联系的违约金收入。收入的税务处理：收入的税务处理：3 3、拆迁还房的税务处理、拆迁还房的税务处理 房地产企业在经营过程中房地产企业在经营过程中,往往会发生往往会发生“拆一还一即拆迁还房的行为。拆一还一即拆迁还房的行为。所谓的所谓的“拆一还一是指拆迁人以易地建设或原地建设的房屋补偿给被拆一还一是指拆迁人以易地建设或原地建设的房屋补偿给被撤除房屋的所有人，使原所有人继续保持其对房屋的所有权的一种实物撤除房屋的所有人，使原所有人继续保持其对房屋的所有权的一种实物补偿形式。补偿形式。1 1营业税的处理营业税的处理?国家税务总局关于个人销售拆迁补偿住房征收营业税问题的批复国家税务总局关于个人销售拆迁补偿住房征收营业税问题的批复?国国税函税函20072007768768号规定，房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调号规定，房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时，其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益交换。房地产开换时，其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益交换。房地产开发公司将所拥有的不动产所有权转移给了被拆迁户，并获得了相应的经发公司将所拥有的不动产所有权转移给了被拆迁户，并获得了相应的经济利益，根据现行营业税有关规定，应按济利益，根据现行营业税有关规定，应按“销售不动产税目缴纳营业销售不动产税目缴纳营业税。税。收入的税务处理：收入的税务处理：国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复的批复 国税函发国税函发19951995549549号规定对外商投资企业从事城市住宅小区建号规定对外商投资企业从事城市住宅小区建设，应当按照设，应当按照?中华人民共和国营业税暂行条例中华人民共和国营业税暂行条例?的有关规定，就其取得的有关规定，就其取得的营业额计征营业税；对归还面积与拆迁建筑面积相等的局部，由当地的营业额计征营业税；对归还面积与拆迁建筑面积相等的局部，由当地税务机关按同类住宅房屋的本钱价核定计征营业税，对最终转让时未作税务机关按同类住宅房屋的本钱价核定计征营业税，对最终转让时未作价结算的住宅区配套公共设施如居委会用房、车棚、托儿所等，凡价结算的住宅区配套公共设施如居委会用房、车棚、托儿所等，凡转让收入已包含在住宅房屋转让价格中并已征收营业税的，不再征收营转让收入已包含在住宅房屋转让价格中并已征收营业税的，不再征收营业税。业税。2 2所得税的处理视同销售所得税的处理视同销售?房地产开发经营业务企业所得税处理方法房地产开发经营业务企业所得税处理方法?国税发国税发202120213131号第号第七条规定，企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投七条规定，企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入或利润的实现。确认收入或利润于实际取得利益权利时确认收入或利润的实现。确认收入或利润的方法和顺序为：的方法和顺序为：收入的税务处理：收入的税务处理：a a按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定。按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定。b b由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定。由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定。c c按开发产品的本钱利润率确定。开发产品的本钱利润率不得低于按开发产品的本钱利润率确定。开发产品的本钱利润率不得低于15%15%，具体比例由主管税务机关确定。，具体比例由主管税务机关确定。即，房地产公司即，房地产公司“拆一还一行为要按公允价值对所归还的商品房视同拆一还一行为要按公允价值对所归还的商品房视同销售确认收入，在与被拆迁户办理交接手续时，确认视同销售所得。销售确认收入，在与被拆迁户办理交接手续时，确认视同销售所得。相应的，计入到开发本钱中的拆迁补偿费应如何确认呢，相应的，计入到开发本钱中的拆迁补偿费应如何确认呢，根据根据?财政部财政部 国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处理假设干国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处理假设干 问题的通知问题的通知?财财税税202120215959号第四条第二项之规定，以非货币资号第四条第二项之规定，以非货币资 产清偿债务，应当分产清偿债务，应当分解为转让相关非货币性资产、按非货币性资产公允价值清偿债务两项业解为转让相关非货币性资产、按非货币性资产公允价值清偿债务两项业务，确认相关资产的所得或损失。即以按公允价值或同期同类房屋市场务，确认相关资产的所得或损失。即以按公允价值或同期同类房屋市场价格计算的金额确认为拆迁补偿费。价格计算的金额确认为拆迁补偿费。收入的税务处理：收入的税务处理：3 3土地增值税处理视同销售土地增值税处理视同销售 根据国税函根据国税函20212202021220号的规定房地产企业用建造的本工程房地产安号的规定房地产企业用建造的本工程房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按国税发置回迁户的，安置用房视同销售处理，按国税发20061872006187号规定确认收号规定确认收入，同时将此确认为房地产开发工程的拆迁补偿费。房地产开发企业支入，同时将此确认为房地产开发工程的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本工程拆迁补偿费；开发企业采取异地安置，异业的补差价款，应抵减本工程拆迁补偿费；开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发20061872006187号的规号的规定计算，计入本工程的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实定计算，计入本工程的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费；货币安置拆迁的，房地产开发企业际支付的购房支出计入拆迁补偿费；货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。国税发凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。国税发202191202191号规定，支付给个号规定，支付给个人的拆迁补偿款、拆迁回迁合同和签收花名册或签收凭证应一一对人的拆迁补偿款、拆迁回迁合同和签收花名册或签收凭证应一一对应应收入的税务处理：收入的税务处理：4 4、自用和、自用和“买一送一的税务处理买一送一的税务处理 国税函国税函20212021828828号规定：号规定：“改变资产用途如，自建商品房转为自改变资产用途如，自建商品房转为自用或经营，资产所有权属在形式和实质上均不发生改变，可作为内部用或经营，资产所有权属在形式和实质上均不发生改变，可作为内部处置资产，不视同销售确认收入，相关资产的计税根底延续计算。处置资产，不视同销售确认收入，相关资产的计税根底延续计算。“买一送一的处理，国税函买一送一的处理，国税函20218752021875号规定号规定“企业以买一赠一等方企业以买一赠一等方式组合销售本企业商品的，不属于捐赠，应将总的销售金额按各项商品式组合销售本企业商品的，不属于捐赠，应将总的销售金额按各项商品的公允价值的比例来分摊确认各项的销售收入。即企业买房送车库的公允价值的比例来分摊确认各项的销售收入。即企业买房送车库车位不需视同销售。车位不需视同销售。5 5、未完工开发产品取得的收入的处理、未完工开发产品取得的收入的处理 “企业销售未完工开发产品取得的收入企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季应先按预计计税毛利率分季(或月或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税本钱并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将企业应及时结算其计税本钱并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本工其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本工程与其他工程合并计算的应纳税所得额。程与其他工程合并计算的应纳税所得额。收入的税务处理：收入的税务处理：浙国税所浙国税所202120217 7号规定号规定“房地产开发经营企业销售未完工开发产房地产开发经营企业销售未完工开发产品取得的收入，按规定计算出预计毛利额，并计入当期应纳税所得额时，品取得的收入，按规定计算出预计毛利额，并计入当期应纳税所得额时，企业发生与其相关的期间费用、营业税金及附加、土地增值税准予当期企业发生与其相关的期间费用、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。按规定扣除。6 6、开发产品对外出租的税务处理、开发产品对外出租的税务处理 企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现。租方取得的预租价款按租金确认收入的实现。国税函国税函202179202179号规定：号规定：“根据根据?实施条例实施条例?第十九条的规定，企业提供第十九条的规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中，如易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据根据?实施条例实施条例?第九条规定的收入与费用配比原那么，出租人可对上述第九条规定的收入与费用配比原那么，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。收入的税务处理：收入的税务处理：7 7、土地款财政返还、土地款财政返还 根据财税财税根据财税财税202170202170号号 的规定，其他不征税收入。是指企业取得的，的规定，其他不征税收入。是指企业取得的，由国务院财政、税务主管部门规定专项用途并经国务院批准的注明为不由国务院财政、税务主管部门规定专项用途并经国务院批准的注明为不征税收入的财政性资金。企业从县级以上各级人民政府财政部门及其他征税收入的财政性资金。企业从县级以上各级人民政府财政部门及其他部门取得的应计入收入总额的财政性资金，凡同时符合以下条件的，可部门取得的应计入收入总额的财政性资金，凡同时符合以下条件的，可以作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除：以作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除：1 1企业能够提供规定资金专项用途的资金拨付文件；企业能够提供规定资金专项用途的资金拨付文件；2 2财政部门或其他拨付资金的政府部门对该资金有专门的资金管理财政部门或其他拨付资金的政府部门对该资金有专门的资金管理方法或具体管理要求；方法或具体管理要求；3 3企业对该资金以及以该资金发生的支出单独进行核算。企业对该资金以及以该资金发生的支出单独进行核算。根据实施条例第二十八条的规定，上述不征税收入用于支出所形成根据实施条例第二十八条的规定，上述不征税收入用于支出所形成的费用，不得在计算应纳税所得额时扣除；用于支出所形成的资产，其的费用，不得在计算应纳税所得额时扣除；用于支出所形成的资产，其计算的折旧、摊销不得在计算应纳税所得额时扣除。计算的折旧、摊销不得在计算应纳税所得额时扣除。企业将符合规定条件的财政性资金作不征税收入处理后，在企业将符合规定条件的财政性资金作不征税收入处理后，在5 5年年6060个月内未发生支出且未缴回财政部门或其他拨付资金的政府部门的局个月内未发生支出且未缴回财政部门或其他拨付资金的政府部门的局部，应计入取得该资金第六年的应税收入总额；计入应税收入总额的财部，应计入取得该资金第六年的应税收入总额；计入应税收入总额的财政性资金发生的支出，允许在计算应纳税所得额时扣除。政性资金发生的支出，允许在计算应纳税所得额时扣除。收入的税务处理：收入的税务处理：企业应当仔细分析收到的土地返还款或类似性质的款项的文件依据，企业应当仔细分析收到的土地返还款或类似性质的款项的文件依据，符合不征税收入条件的可以在收到当年不确认为应纳税所得，在符合不征税收入条件的可以在收到当年不确认为应纳税所得，在6060个月个月内清算完毕，不征税收入对应的支出也不得在税前扣除内清算完毕，不征税收入对应的支出也不得在税前扣除 值得注意的是，当企业拿出确凿的证据证明其取得的财政返还款项可值得注意的是，当企业拿出确凿的证据证明其取得的财政返还款项可以享受不征税收入的延迟纳税的优惠后，变相的也加大了其土地增值税以享受不征税收入的延迟纳税的优惠后，变相的也加大了其土地增值税前也应冲减扣除工程的税收风险，应当谨慎对待。特别是企业所得税、前也应冲减扣除工程的税收风险，应当谨慎对待。特别是企业所得税、土地增值税同属地税征管的企业。辽宁地税、青岛地税对房地产企业取土地增值税同属地税征管的企业。辽宁地税、青岛地税对房地产企业取得土地返还款在土地增值税上都要求冲减土地本钱，其他大局部地区都得土地返还款在土地增值税上都要求冲减土地本钱，其他大局部地区都未明确。未明确。收入的税务处理：收入的税务处理：1 1、企业在进行本钱、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用、企业在进行本钱、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品计税本钱、已销开发产品计税本钱与未销开发产品计税本钱。和开发产品计税本钱、已销开发产品计税本钱与未销开发产品计税本钱。企业发生的期间费用、已销开发产品计税本钱、营业税金及附加、土地企业发生的期间费用、已销开发产品计税本钱、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。注意收入处理中提到预售收入对应的营增值税准予当期按规定扣除。注意收入处理中提到预售收入对应的营业税金及附加也可以扣除业税金及附加也可以扣除 2 2、已销开发产品的计税本钱，按当期已实现销售的可售面积和可售面、已销开发产品的计税本钱，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程本钱确认。可售面积单位工程本钱和已销开发产品的计税本积单位工程本钱确认。可售面积单位工程本钱和已销开发产品的计税本钱按以下公式计算确定：钱按以下公式计算确定：可售面积单位工程本钱可售面积单位工程本钱=本钱对象总本钱本钱对象总本钱本钱对象总可售面积本钱对象总可售面积 已销开发产品的计税本钱已销开发产品的计税本钱=已实现销售的可售面积已实现销售的可售面积可售面积单位工程可售面积单位工程本钱本钱 3 3、公共配套的处理：、公共配套的处理：“企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：处理：属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。关规定进行处理。本钱费用的税务处理：本钱费用的税务处理：属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其本钱。除与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其本钱。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。处理。企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算本钱，其企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算本钱，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该工程的的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该工程的建造本钱，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。注意非直接计入建造本钱，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。注意非直接计入收入收入 企业单独建造的停车场所，应作为本钱对象单独核算。利用地下根底设企业单独建造的停车场所，应作为本钱对象单独核算。利用地下根底设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。4 4、担保的处理：、担保的处理：“企业采取银行按揭方式销售开发产品的，凡约定企企业采取银行按揭方式销售开发产品的，凡约定企业为购置方的按揭贷款提供担保的，其销售开发产品时向银行提供的保业为购置方的按揭贷款提供担保的，其销售开发产品时向银行提供的保证金担保金不得从销售收入中减除，也不得作为费用在当期税前扣证金担保金不得从销售收入中减除，也不得作为费用在当期税前扣除，但实际发生损失时可据实扣除。注意属于经营有关的担保损失，除，但实际发生损失时可据实扣除。注意属于经营有关的担保损失，允许在所得税前扣除，须按国家税务总局允许在所得税前扣除，须按国家税务总局20212021第第2525号公告的要求办理号公告的要求办理备案手续备案手续本钱费用的税务处理：本钱费用的税务处理：5 5、利息支出的处理、利息支出的处理1 1企业所得税企业所得税 企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准那么的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款企业会计准那么的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。费用，可直接在税前扣除。企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的，借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件，可以在使用使用的，借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件，可以在使用借款的企业间合理的分摊利息费用借款的企业间合理的分摊利息费用,使用借款的企业分摊的合理利息准予使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除。在税前扣除。财税财税20211212021121号规定：号规定：“在计算应纳税所得额时，企业实际支付给关在计算应纳税所得额时，企业实际支付给关联方的利息支出，不超过以下规定比例和税法及其实施条例有关规定计联方的利息支出，不超过以下规定比例和税法及其实施条例有关规定计算的局部，准予扣除，超过的局部不得在发生当期和以后年度扣除。金算的局部，准予扣除，超过的局部不得在发生当期和以后年度扣除。金融企业，为融企业，为5 5：1;1;其他企业，为其他企业，为2 2：1 1。企业如果能够按照税法及其实施。企业如果能够按照税法及其实施条例的有关规定提供相关资料，并证明相关交易活动符合独立交易原那条例的有关规定提供相关资料，并证明相关交易活动符合独立交易原那么的；或者该企业的实际税负不高于境内关联方的，其实际支付给境内么的；或者该企业的实际税负不高于境内关联方的，其实际支付给境内关联方的利息支出，在计算应纳税所得额时准予扣除。关联方的利息支出，在计算应纳税所得额时准予扣除。本钱费用的税务处理：本钱费用的税务处理：特别纳税调整实施方法试行国税发特别纳税调整实施方法试行国税发2021220212号，第八十九条规定，号，第八十九条规定，企业关联债资比超过标准的利息支出，如要在计算应纳税所得额时扣除，企业关联债资比超过标准的利息支出，如要在计算应纳税所得额时扣除，除遵照本方法第三章同期资料准备规定外，还应准备、保存、并按除遵照本方法第三章同期资料准备规定外，还应准备、保存、并按税务机关要求提供以下同期资料，证明关联债权投资金额、利率、期限、税务机关要求提供以下同期资料，证明关联债权投资金额、利率、期限、融资条件以及债资比例等均符合独立交易原那么十项资料融资条件以及债资比例等均符合独立交易原那么十项资料 浙江省国税浙江省国税20212021年度所得税汇算清缴解答，我省局部大中型集团公司，年度所得税汇算清缴解答，我省局部大中型集团公司，为提高资金整体使用效率，对集团资金进行统一调度和使用，相应收取为提高资金整体使用效率，对集团资金进行统一调度和使用，相应收取资金占用费或无偿使用，请问：所得税应如何进行调整？资金占用费或无偿使用，请问：所得税应如何进行调整？答：省内集团公司与子公司应提供集团公司资金占用费收取的相关规定、答：省内集团公司与子公司应提供集团公司资金占用费收取的相关规定、子公司具体名单，以及母子公司年度企业所得税申报表、年度会计报表子公司具体名单，以及母子公司年度企业所得税申报表、年度会计报表等资料，于每年等资料，于每年5 5月月3131日前到主管税务机关备案。凡能证明双方适用税率日前到主管税务机关备案。凡能证明双方适用税率相同，均未享受所得税优惠，资金占用费收取符合合理的商业目的，依相同，均未享受所得税优惠，资金占用费收取符合合理的商业目的，依照国家税务总局照国家税务总局?特别纳税调整实施方法试行特别纳税调整实施方法试行?国税发【国税发【20212021】2 2号号的文件精神，其应纳税所得额可不再进行调整。省内关联企业之间收的文件精神，其应纳税所得额可不再进行调整。省内关联企业之间收取资金占用费或无偿使用比照上述规定处理。取资金占用费或无偿使用比照上述规定处理。本钱费用的税务处理：本钱费用的税务处理：集团公司统借统贷成员企业按银行相同利率支付的利息能否税前扣除？集团公司统借统贷成员企业按银行相同利率支付的利息能否税前扣除？如果允许扣除，由于地税对统借统贷的利息不征收营业税，只能取得统如果允许扣除，由于地税对统借统贷的利息不征收营业税，只能取得统一收款收据，其合法凭证应包括哪些资料？一收款收据，其合法凭证应包括哪些资料？答：企业集团公司统借统贷成员企业按金融机构相同利率水平支付的利答：企业集团公司统借统贷成员企业按金融机构相同利率水平支付的利息属于与生产经营有关的合理支出，予以税前扣除。企业应提供董事会息属于与生产经营有关的合理支出，予以税前扣除。企业应提供董事会决议、集团公司利息分摊方法、分摊企业名单、银行借款合同、利息支决议、集团公司利息分摊方法、分摊企业名单、银行借款合同、利息支出凭证、发票包括地税监制收款收据等相关合法凭证。具有两层出凭证、发票包括地税监制收款收据等相关合法凭证。具有两层含义，符合独立交易原那么可不用被调增应纳税所得额，同时利息的支含义，符合独立交易原那么可不用被调增应纳税所得额，同时利息的支出不受比例限制出不受比例限制本钱费用的税务处理：本钱费用的税务处理：关于金融企业同期同类贷款利率确定问题，国家税务总局关于金融企业同期同类贷款利率确定问题，国家税务总局20212021第第3434号号公告指出，根据公告指出，根据?实施条例实施条例?第三十八条规定，非金融企业向非金融企业第三十八条规定，非金融企业向非金融企业借款的利息支出，不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的借款的利息支出，不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的局部，准予税前扣除。鉴于目前我国对金融企业利率要求的具体情况，局部，准予税前扣除。鉴于目前我国对金融企业利率要求的具体情况，企业在按照合同要求首次支付利息并进行税前扣除时，应提供企业在按照合同要求首次支付利息并进行税前扣除时，应提供“金融企金融企业的同期同类贷款利率情况说明，以证明其利息支出的合理性。业的同期同类贷款利率情况说明，以证明其利息支出的合理性。“金融企业的同期同类贷款利率情况说明中，应包括在签订该借款合金融企业的同期同类贷款利率情况说明中，应包括在签订该借款合同当时，本省任何一家金融企业提供同期同类贷款利率情况。该金融企同当时，本省任何一家金融企业提供同期同类贷款利率情况。该金融企业应为经政府有关部门批准成立的可以从事贷款业务的企业，包括银行、业应为经政府有关部门批准成立的可以从事贷款业务的企业，包括银行、财务公司、信托公司等金融机构。财务公司、信托公司等金融机构。“同期同类贷款利率是指在贷款期同期同类贷款利率是指在贷款期限、贷款金额、贷款担保以及企业信誉等条件根本相同下，金融企业提限、贷款金额、贷款担保以及企业信誉等条件根本相同下，金融企业提供贷款的利率。既可以是金融企业公布的同期同类平均利率，也可以是供贷款的利率。既可以是金融企业公布的同期同类平均利率，也可以是金融企业对某些企业提供的实际贷款利率。金融企业对某些企业提供的实际贷款利率。注意：房地产企业的利息核算必须严格按照企业会计准那么注意：房地产企业的利息核算必须严格按照企业会计准那么-借款费借款费用的规定执行，局部房地产企业预售后资金由集团公司调拨给其他工程用的规定执行，局部房地产企业预售后资金由集团公司调拨给其他工程公司使用，利息收入资本化金额大于利息支出，导致预售后的年度开发公司使用，利息收入资本化金额大于利息支出，导致预售后的年度开发本钱本钱-资本化利息为负数，不妥。建议不要出现负数。资本化利息为负数，不妥。建议不要出现负数。本钱费用的税务处理：本钱费用的税务处理：2 2营业税营业税 关于非金融机构统借统还业务征收营业税问题的通知财税字关于非金融机构统借统还业务征收营业税问题的通知财税字2000720007号规定，对企业主管部门或企业集团中的核心企业等单位向金融机构号规定，对企业主管部门或企业集团中的核心企业等单位向金融机构借款后，将所借资金分拨给下属单位，并按支付给金融机构的借款利率借款后，将所借资金分拨给下属单位，并按支付给金融机构的借款利率水平向下属单位收取用于归还金融机构的利息不征收营业税。水平向下属单位收取用于归还金融机构的利息不征收营业税。浙地税函浙地税函20044372004437号规定，企业集团中的下属单位向金融机构借款后，号规定，企业集团中的下属单位向金融机构借款后，将所借资金划拨给企业集团或企业集团的其他下属单位的统借统还业务，将所借资金划拨给企业集团或企业集团的其他下属单位的统借统还业务，可比照财税字可比照财税字2000720007号规定执行号规定执行