(精品)地产估价Chapter4.ppt

地产估价Real Estate Appraisal严金海厦门大学公共事务学院厦门大学厦门大学Xiamen University2009-2010学年第二学期课程1 1第四章 市场法第一节 市场法概述第二节 市场法原理第三节 市场法举例2 24.1 市场法概述3 3定义市场法市场法 将估价对象与在估价时点的近期发生过交易的类似房将估价对象与在估价时点的近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的处理，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法的处理，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法理论基础：替代原理理论基础：替代原理适用条件：数量较多且经常发生交易的房地产适用条件：数量较多且经常发生交易的房地产4 4估价步骤搜集交易案例选取可比实例对可比实例的成交价格进行适当的处理求取比准价格5 54.2 市场法原理6 6 搜集可比实例信息来自哪里？主要途径主要途径 政府有关部门的房地产交易资料政府有关部门的房地产交易资料 报刊、网络、房地产交易展示会报刊、网络、房地产交易展示会 房地产交易当事人、四邻、房地产经纪人、律师房地产交易当事人、四邻、房地产经纪人、律师 数据服务提供商，如各种数据公司、咨询公司数据服务提供商，如各种数据公司、咨询公司 同行间的互相提供同行间的互相提供房地产估价机构通常有自己的数据库房地产估价机构通常有自己的数据库7 7收集可比实例的什么信息？应尽可能搜集较多的内容应尽可能搜集较多的内容 交易实例房地产的状况，如坐落、面积、四至、产权、建筑物新旧、交易实例房地产的状况，如坐落、面积、四至、产权、建筑物新旧、周围环境、景观等；周围环境、景观等；交易双方；交易双方；成交日期；成交日期；成交价格（计价方式与价款）；成交价格（计价方式与价款）；付款方式（一次性支付、分期支付等）；付款方式（一次性支付、分期支付等）；交易情况（如交易目的、交易方式、交易税费的负担方式、有无利交易情况（如交易目的、交易方式、交易税费的负担方式、有无利害关系人之间的交易、急买急卖、人为哄抬等特殊交易情况）害关系人之间的交易、急买急卖、人为哄抬等特殊交易情况）“交易实例调查表交易实例调查表”8 8选取可比实例选取可比实例的三个基本原则选取可比实例的三个基本原则 竞争性物业竞争性物业 同一供需圈（子市场）同一供需圈（子市场）区位相近、类型相同、规模相当、档次相当、权属性质相同区位相近、类型相同、规模相当、档次相当、权属性质相同 公开市场交易公开市场交易 交易日期应临近交易日期应临近 一年以内一年以内9 9 对可比实例进行调整“越来越像”三个方面调整A.A.交易情况调整交易情况调整B.B.交易日期调整交易日期调整C.C.房地产状况调整房地产状况调整1010交易情况调整 如果可比实例的价格不完全符合公开市场交易的要求，需要将其调整如果可比实例的价格不完全符合公开市场交易的要求，需要将其调整为正常市场价格。为正常市场价格。如：利害关系人间的交易、特别动机的交易、交易税费非正常负的交易如：利害关系人间的交易、特别动机的交易、交易税费非正常负的交易 调整方法调整方法 差额法差额法可比实例成交价格可比实例成交价格 交易情况调整数额可比实例正常市场价格交易情况调整数额可比实例正常市场价格 百分率法百分率法可比实例正常市场价格可比实例正常市场价格 （1 s%1 s%）=可比实例成交价格可比实例成交价格可比实例成交价格可比实例成交价格 100/100/（100s)=100s)=可比实例正常市场价格可比实例正常市场价格 1111 某宗房地产的正常成交价格为某宗房地产的正常成交价格为25002500元元/平方米，卖方应缴纳的税费为正平方米，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的常成交价格的7%7%，买方应缴纳的税费为正常成交价格的，买方应缴纳的税费为正常成交价格的5%5%。请计算卖。请计算卖方实得金额和买方实付金额方实得金额和买方实付金额 某宗房地产交易，买卖双方在买卖合同中约定买方付给卖方某宗房地产交易，买卖双方在买卖合同中约定买方付给卖方23252325元元/平平方米，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应方米，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方、买方缴纳的税费分别为正常成交价格的由卖方、买方缴纳的税费分别为正常成交价格的7%7%和和5%5%。请求取该宗。请求取该宗房地产的正常成交价格房地产的正常成交价格 某宗房地产交易，买卖双方在买卖合同中约定买方付给卖方某宗房地产交易，买卖双方在买卖合同中约定买方付给卖方26252625元元/平平方米，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中应方米，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方、买方缴纳的税费分别为正常成交价格的由卖方、买方缴纳的税费分别为正常成交价格的7%7%和和5%5%。请求取该宗。请求取该宗房地产的正常成交价格房地产的正常成交价格1212交易日期调整将可比实例在成交日期时的价格调整为估价时点将可比实例在成交日期时的价格调整为估价时点时的价格时的价格 环比指数环比指数 同比指数同比指数 定基比指数定基比指数可比实例在其成交日期的价格可比实例在其成交日期的价格 t/100=t/100=可比实例在估价可比实例在估价时点的价格时点的价格1313 某宗房地产某宗房地产20072007年年6 6月月1 1日的价格为日的价格为18001800元元/平方米，现需将其调整到平方米，现需将其调整到20072007年年1010月月1 1日。已知该宗房地产所在地区类似房地产日。已知该宗房地产所在地区类似房地产20072007年年4 4月月1 1日日至至1010月月1 1日的价格指数分别为日的价格指数分别为79.679.6、74.774.7、76.776.7、85.085.0、89.289.2、92.592.5、98.198.1（以（以20052005年年1 1月月1 1日为日为100100）。请计算该宗房地产）。请计算该宗房地产20072007年年1010月月1 1日日的价格的价格 某宗房地产某宗房地产20072007年年6 6月月1 1日的价格为日的价格为20002000元元/平方米，现需将其调整到平方米，现需将其调整到20072007年年1010月月1 1日。已知该宗房地产所在地区类似房地产日。已知该宗房地产所在地区类似房地产20072007年年4 4月月1 1日日至至1010月月1 1日的价格指数分别为日的价格指数分别为99.699.6、94.794.7、96.796.7、105.0105.0、109.2109.2、112.5112.5、118.1118.1（均以上个月为（均以上个月为100100）。请计算该宗房地产）。请计算该宗房地产20072007年年1010月月1 1日的价格日的价格1414房地产状况调整将可比实例房地产与估价对象房地产进行全面比较将可比实例房地产与估价对象房地产进行全面比较区位因素区位因素实物因素实物因素权益因素权益因素调整方法调整方法 百分率法百分率法 差额法差额法1515求取比准价格综合调整公式估价对象比准价格估价对象比准价格=可比实例价格可比实例价格*交易情况修交易情况修正系数正系数*交易日期修正系数交易日期修正系数*房地产状况修正系房地产状况修正系数数估价对象比准价格估价对象比准价格=可比实例价格可比实例价格*100/100/（）（）*（）（）/100*100/100*100/（）（）1616求取比准价格将多个可比实例的比准价格综合成一个最终的比准价格平均数平均数简单算术平均简单算术平均加权平均加权平均中位数中位数1717对3个可比实例的成交价格进行修正和调整得到的3个价格分别为5200元/平方米、5600元/平方米和5300元/平方米。请采用“简单算术平均数”综合出一个价格权重分别为0.5，0.3，0.2，请采用“加权算术平均数”综合出一个价格18184.3 市场法举例1919 为评估某写字楼为评估某写字楼20072007年年1010月月1 1日的正常市场价格，估价师在该写字楼日的正常市场价格，估价师在该写字楼附近调查选取了附近调查选取了A B C A B C 三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，成三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，成交价格及成交日期见表，并对估价对象和可比实例在交易情况、市场交价格及成交日期见表，并对估价对象和可比实例在交易情况、市场状况及房地产状况等方面的差异进行了分项目的详细比较。根据比较状况及房地产状况等方面的差异进行了分项目的详细比较。根据比较结果，结合各因素对房地产价格影响的重要性，得出了可比实例价格结果，结合各因素对房地产价格影响的重要性，得出了可比实例价格修正和调整表。另假设人民币与美元的市场汇率修正和调整表。另假设人民币与美元的市场汇率20072007年年3 3月月1 1日为日为1:7.73951:7.7395，20072007年年1010也也1 1日为日为1:7.68501:7.6850；该类写字楼以人民币为基准；该类写字楼以人民币为基准的市场价格的市场价格20072007年年1 1月月1 1日至日至20072007年年2 2月月1 1日基本保持不变，日基本保持不变，20072007年年2 2月月1 1日至日至20072007年年5 5月日平均每月比上月下降月日平均每月比上月下降1%1%，以后平均每月比上月上，以后平均每月比上月上升升0.5%0.5%。请利用上述资料测算该写字楼。请利用上述资料测算该写字楼20072007年年1010月月1 1日的正常市场价日的正常市场价格格2020为评估某商品住宅2007年年8月15日的正常市场价格，在该住宅附近调查选取了A B C三宗类似住宅的交易实例作为可比实例，有关资料见表。请利用上述资料测算该商品住宅2007年8月15日的正常市场价格。2121