高鸿股份：大唐高鸿通信技术有限公司拟处置北京市朝阳区青年路西里3号院7号楼的房产资产评估报告.PDF

本次评估本次评估报告报告依据中国资产评估准则依据中国资产评估准则编制编制 大唐高鸿通信技术有限公司大唐高鸿通信技术有限公司 拟拟处置处置北京市朝阳区青年路西里北京市朝阳区青年路西里3号院号院7号楼号楼的的房产房产 资 产资 产 评 估 报 告评 估 报 告 中资评报字(2022)009号 中资资产评估有限公司中资资产评估有限公司 二二二二二二年年一月十一月十六六日日 大唐高鸿通信技术有限公司拟处置北京市朝阳区青年路西里3号院7号楼的房产资产评估报告 中资资产评估有限公司 I 目目 录录 资 产 评 估 报 告 声 明资 产 评 估 报 告 声 明 . 3 资 产 评 估 报 告 摘 要资 产 评 估 报 告 摘 要 . 4 资 产 评 估 报 告 正 文资 产 评 估 报 告 正 文 . 6 一、 委托人、产权持有单位和资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人概况 . 6 二、评估目的 . 7 三、评估对象和评估范围 . 7 四、价值类型及其定义 . 8 五、评估基准日 . 9 六、评估依据 . 9 七、评估方法 . 11 八、评估程序实施过程和情况 . 13 九、评估假设 . 14 十、评估结论 . 15 十一、特别事项说明 . 15 十二、资产评估报告的使用限制说明 . 17 十三、资产评估报告日 . 18 大唐高鸿通信技术有限公司拟处置北京市朝阳区青年路西里3号院7号楼的房产资产评估报告 中资资产评估有限公司 II 资产评估报告附件资产评估报告附件 . 20 一、与评估目的相对应的经济行为文件 二、被评估资产清单 三、委托人暨产权持有单位营业执照 四、评估对象涉及的主要权属证明资料 五、委托人和其他相关当事人的承诺函 六、签名资产评估师的承诺函 七、资产评估机构备案文件或者资格证明文件 八、资产评估机构营业执照副本 九、负责该评估业务的资产评估师资格证明文件 十、资产评估委托合同 大唐高鸿通信技术有限公司拟处置北京市朝阳区青年路西里3号院7号楼的房产资产评估报告 中资资产评估有限公司 3 资 产 评 估资 产 评 估报 告报 告 声明声明 一、 本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。 二、 委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和本资产评估报告载明的使用范围使用本资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用本资产评估报告的，本资产评估机构及资产评估专业人员不承担责任。 三、 本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人不能成为本资产评估报告的使用人。 四、 资产评估报告使用人应当正确理解评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。 五、 资产评估机构及其资产评估专业人员遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持独立、客观、公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。 六、 资产评估报告使用人应当关注评估结论成立的假设前提、资产评估报告特别事项说明和使用限制。 七、 评估对象涉及的资产由委托人、产权持有单位申报并经其签章确认。根据资产评估基本准则第十四条的规定，委托人、产权持有单位应当依法提供并保证资料的真实性、完整性、合法性。 八、 我们与资产评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。 九、 我们已对资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托人和相关当事人完善产权以满足出具资产评估报告的要求。 大唐高鸿通信技术有限公司拟处置北京市朝阳区青年路西里3号院7号楼的房产资产评估报告 中资资产评估有限公司 4 大唐高鸿通信技术有限公司大唐高鸿通信技术有限公司 拟拟处置处置北京市朝阳区青年路西里北京市朝阳区青年路西里3号院号院7号楼号楼的的房产房产 资 产资 产 评 估评 估报 告报 告 摘要摘要 中资评报字(2022)009号 中资资产评估有限公司接受大唐高鸿通信技术有限公司的委托， 根据有关法律、法规和资产评估准则，遵循独立、客观、公正的原则，按照必要的评估程序， 对大唐高鸿通信技术有限公司拟处置北京市朝阳区青年路西里 3 号院 7 号楼的房产在评估基准日的市场价值进行了评估。现将资产评估报告摘要如下： 评估目的：依据大唐高鸿党委会纪要 （大唐高鸿数据网络技术股份有限公司 2022 年 1 月 6 日)；为此，需对大唐高鸿通信技术有限公司拟处置北京市朝阳区青年路西里3号院7号楼的房产进行评估， 为该经济行为提供价值参考依据。 评估对象：大唐高鸿通信技术有限公司拟处置的房产。 评估范围：大唐高鸿通信技术有限公司拟处置位于北京市朝阳区青年路西里 3 号院 7 号楼的房产。 价值类型：市场价值 评估基准日：2021 年 12 月 31 日 评估方法：市场法 评估结论：本次委估房产于评估基准日的账面值为 2,732.33 万元，评估值为3,210.94 万元，增值额 478.61 万元，增值率 17.52%，评估结果见下表： 资产类型资产类型 账面价值账面价值 评估价值评估价值 增减值增减值 增值率增值率 固定资产-房屋建筑物 2,732.33 3,210.94 478.61 17.52 资产总资产总计计 2,732.33 3,210.94 478.61 17.52 本资产评估报告评估结论的使用有效期限自评估基准日起一年有效。 本资产评估报告使用人包括委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和国家法律、法规规定的资产评估报告使用人，除此之外，其他任何机构和个人不能成为本资产评估报告的使用人。 本资产评估报告经资产评估师签名、评估机构盖章并经国有资产监督管理机构或所出资企业备案后方可正式使用。 大唐高鸿通信技术有限公司拟处置北京市朝阳区青年路西里3号院7号楼的房产资产评估报告 中资资产评估有限公司 5 重要提示重要提示 以上内容摘自资产评估报告正文， 欲了解本评估项目的详细情况和正确理解评估结论，应当阅读资产评估报告正文。 大唐高鸿通信技术有限公司拟处置北京市朝阳区青年路西里3号院7号楼的房产资产评估报告 中资资产评估有限公司 6 大唐高鸿通信技术有限公司大唐高鸿通信技术有限公司 拟拟处置处置北京市朝阳区青年路西里北京市朝阳区青年路西里3号院号院7号楼号楼的的房产房产 资 产资 产 评 估报 告评 估报 告 正文正文 中资评报字(2022)009号 大唐高鸿通信技术有限公司： 中资资产评估有限公司接受贵公司的委托，按照法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观和公正的原则，采用市场法评估方法，按照必要的评估程序，对大唐高鸿通信技术有限公司拟处置房产在 2021 年 12 月 31 日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下： 一一、委托人委托人、产权持有产权持有单位单位和资产评估委托合同约定的和资产评估委托合同约定的其他其他资产资产评估评估报告报告使用使用人人概况概况 本次评估委托人和产权持有单位为大唐高鸿通信技术有限公司，资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人包括国家法律、法规规定的资产评估报告使用人。 (一) 委托人暨产权持有单位概况 名 称：大唐高鸿通信技术有限公司 住所：北京市海淀区学院路40号一区26幢科研综合楼十层南1001至1007房间 法定代表人：王小冉 统一社会信用代码：91110108783964614U 注册资本：18,500万元 类 型：有限责任公司 成立日期：2005年12月26日 营业期限：2005年12月26日至2025年12月25日 经营范围：互联网的技术服务；网络工程技术开发、转让；计算机网络综合布线、集成；研发、销售计算机软硬件及外围设备、电子产品、网络产品、通信器材、通信终端设备、办公用品、建筑材料、日用杂货；经济信息咨询；出租自有商业用房；货物进出口、技术进出口、代理进出口；制作、代理、发大唐高鸿通信技术有限公司拟处置北京市朝阳区青年路西里3号院7号楼的房产资产评估报告 中资资产评估有限公司 7 布广告；信息服务业务(仅限互联网信息服务)(不含信息搜索查询服务、信息社区服务、信息即时交互服务和信息保护和加工处理服务。)(增值电信业务经营许可证有效期至 2024 年 12 月 26 日)；经营电信业务；从事互联网文化活动；销售食品。(市场主体依法自主选择经营项目，开展经营活动；从事互联网文化活动、销售食品、经营电信业务、信息服务业务(仅限互联网信息服务)以及依法须经批准的项目，经相关部门批准后依批准的内容开展经营活动；不得从事国家和本市产业政策禁止和限制类项目的经营活动。) (二) 委托人与产权持有单位之间的关系 委托人暨产权持有单位。 (三) 资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人 本资产评估报告使用人包括委托人、资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人，除此之外，其他任何机构和个人不能成为本资产评估报告的使用人。 二二、评估目的、评估目的 依据 大唐高鸿党委会纪要 （大唐高鸿数据网络技术股份有限公司 2022 年1 月 6 日)， 为此，需对大唐高鸿通信技术有限公司拟处置北京市朝阳区青年路西里 3 号院 7 号楼的房产进行评估，为该经济行为提供价值参考依据。 三三、评估、评估对象和对象和评估评估范围范围 (一) 评估对象和评估范围 本次评估对象为截止评估基准日大唐高鸿通信技术有限公司拟处置的房产，本次的评估范围为位于北京市朝阳区青年路西里 3 号院 7 号楼的房产。 资产类型资产类型 账面价值账面价值(万元万元) 固定资产-房屋建筑物 2,732.33 资产总计资产总计 2,732.33 委估房产为高鸿通信于 2009 年 8 月购置的商品房现房，房屋建筑物账面价值为原始购建价值，包含所分摊的土地使用权价值，未经过调账。 大唐高鸿通信技术有限公司拟处置北京市朝阳区青年路西里3号院7号楼的房产资产评估报告 中资资产评估有限公司 8 (二) 委估资产情况 评估范围房产位于北京市朝阳区青年路西里 3 号院 7 号楼 3 层(F3-101、F3-102、F3-103、F3-105、F3-106、F3-107)，合计建筑面积 1975.96 平方米，2009 年7 月建成。房屋所有权人为大唐高鸿通信技术有限公司，共有情况为单独所有，房产坐落于北京市朝阳区青年路西里 3 号院 7 号楼 3 层，规划用途为配套商业，土地状况：未登记，房屋总层数为 3(-3)层，房屋结构为框剪结构。具体房屋情况详见下表： 序号 房屋所有权证编号 建筑物名称 结构 建成年月 建筑面积(m2) 1 国峰时代大厦 框剪 2009-07 1975.96 1-1 X 京房权证朝字第 630424 号 F3-101 框剪 2009-07 333.78 1-2 X 京房权证朝字第 630421 号 F3-102 框剪 2009-07 318.79 1-3 X 京房权证朝字第 630418 号 F3-103 框剪 2009-07 313.62 1-4 X 京房权证朝字第 630422 号 F3-105 框剪 2009-07 330.03 1-5 X 京房权证朝字第 630411 号 F3-106 框剪 2009-07 326.05 1-6 X 京房权证朝字第 630414 号 F3-107 框剪 2009-07 353.69 房屋建筑物资产建成于 2009 年 7 月，对外出租使用。评估基准日评估范围内的房产为空置状态。公司配有专门部门及人员负责房产的管理工作，房产的维护保养、修理制度基本落实，房产维护良好，资产可以满足正常使用的需要。评估基准日待估房产不存在抵押等他项权利情况，本次评估范围包括房产所分摊的土地使用权。 委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。 四四、价值类型、价值类型及其及其定义定义 根据本次评估目的，确定本次评估的价值类型为市场价值。 市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。 需要说明的是，同一资产在不同市场的价值可能存在差异。本次评估一般基于国内可观察或分析的市场条件和市场环境状况。本次评估选择该价值类型，主要是基于本次评估目的、市场条件、评估假设及评估对象自身条件等因素。本报告所称“评估价值”，是指所约定的评估范围与对象在本报告约定的价值类大唐高鸿通信技术有限公司拟处置北京市朝阳区青年路西里3号院7号楼的房产资产评估报告 中资资产评估有限公司 9 型、评估假设和前提条件下，按照本报告所述程序和方法，仅为本报告约定评估目的服务而提出的评估意见。 五五、评估基准日、评估基准日 本项目的评估基准日是 2021 年 12 月 31 日。 此基准日是委托人根据本次评估目的确定的。评估基准日的确定对评估结果的影响符合常规情况，无特别影响因素。 六六、评估依据、评估依据 本次评估的主要依据有： (一) 行为依据 1大唐高鸿党委会纪要 （大唐高鸿数据网络技术股份有限公司 2022 年 1月 6 日)。 (二) 法规依据 1. 中华人民共和国资产评估法(2016 年 7 月 2 日发布)； 2. 中华人民共和国企业国有资产法中华人民共和国主席令第五号； 3. 国有资产评估管理办法国务院 1991 年 11 月 16 日第 91 号令； 4. 国有资产评估管理办法施行细则国资办发199236 号； 5. 企业国有资产监督管理暂行条例国务院 2019 年第 709 号令； 6. 企业国有资产交易监督管理办法国务院国资委、财政部令第 32 号； 7. 企业国有资产评估管理暂行办法国务院国资委令第 12 号； 8. 关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知国资委产权2006274 号； 9. 中华人民共和国城市房地产管理法(2019 年 8 月 26 日修订)； 10. 中华人民共和国民法典(2020 年 5 月 28 日第十三届全国人民代表大会第三次会议通过)； 11. 不动产登记暂行条例(中华人民共和国国务院令第 656 号)； 12. 中华人民共和国城乡规划法(中华人民共和国主席令第 74 号，2007大唐高鸿通信技术有限公司拟处置北京市朝阳区青年路西里3号院7号楼的房产资产评估报告 中资资产评估有限公司 10 年 10 月 28 日)； 13. 企业国有资产评估项目备案工作指引(国资发产权201364 号)； 14. 财政部、中国人民银行、国家税务局和原国家国有资产管理局制定的有关企业财务、会计、税收和资产管理方面的政策、法规； 15. 其他相关法律、法规、通知文件等。 (三) 准则依据 1. 资产评估基本准则(财资201743 号)； 2. 资产评估职业道德准则(中评协201730 号)； 3. 资产评估执业准则资产评估委托合同(中评协201733 号)； 4. 资产评估执业准则资产评估报告(中评协201835 号)； 5. 资产评估执业准则资产评估程序(中评协201836 号)； 6. 资产评估执业准则资产评估档案(中评协201837 号)； 7. 资产评估执业准则不动产(中评协201738 号)； 8. 资产评估执业准则资产评估方法(中评协201935 号) 9. 企业国有资产评估报告指南(中评协201742 号)； 10. 资产评估机构业务质量控制指南(中评协201746 号)； 11. 资产评估对象法律权属指导意见(中评协201748 号)； 12. 企业会计准则基本准则(财政部令第 33 号)。 (四) 产权依据 1. 委托人暨产权持有单位营业执照； 2. 房屋所有权证 ； 3. 其他产权证明文件。 (五) 取价依据 1. 房屋完损等级评定标准建设部； 2. 北京市评估基准日近期的房产市场交易信息和询价记录； 3. 评估人员现场勘察房产记录及评估机构掌握的其它资料。 (六) 其他依据 1. 本次资产评估委托合同； 大唐高鸿通信技术有限公司拟处置北京市朝阳区青年路西里3号院7号楼的房产资产评估报告 中资资产评估有限公司 11 2. 产权持有单位提供的该经济行为的资产评估申报明细表。 3. 产权持有单位提供的其他有关资料。 七、评估方法 根据房地产估价规范GB/T 50291-2015（20151201）的评估方法描述： 4.1 估价方法选用 4.1.1选用估价方法时，应根据估价对象及其所在地的房地产市场状况等客观条件，对比较法、收益法、成本法、假设开发法等估价方法进行适用性分析。 4.1.2 估价方法的选用，应符合下列规定： 1 估价对象的同类房地产有较多交易的，应选用比较法。 2 估价对象或其同类房地产通常有租金等经济收入的，应选用收益法。 3 估价对象可假定为独立的开发建设项目进行重新开发建设的，宜选用成本法；当估价对象的同类房地产没有交易或交易很少，且估价对象或其同类房地产没有租金等经济收入时，应选用成本法。 4 估价对象具有开发或再开发潜力且开发完成后的价值可采用除成本法以外的方法测算的，应选用假设开发法。 4.1.3 当估价对象仅适用一种估价方法进行估价时，可只选用一种估价方法进行估价。 从北京的大量商铺和写字楼的评估案例看， 收益法评估值一般都是市场法的60-70%左右，评估结果远远偏离市场价格；且该价格还大多数是按空置率5%和租金每年上涨的假设所做。实际情况是目前商业用房和写字楼的租金近几年一直处于下降趋势，空置率居高不下，相关参数预测难度较大，收益法评估结果准确率较低，所以本次未采用收益法评估。 本次的委估房产为商品房，不适宜采用成本法评估。 市场法 将待估对象与在评估基准日时点近期有过交易的类似物业进行比较，对这些类似物业的已知价格作适当的修正，以此估算评估对象的客观合理价格或价值的方法，称为市场法。 大唐高鸿通信技术有限公司拟处置北京市朝阳区青年路西里3号院7号楼的房产资产评估报告 中资资产评估有限公司 12 1. 选取可比实例 首先把待估对象按性质及结构进行分类，然后收集同一供需圈内、相似用途、类似结构的相似的房产交易实例，包括交易房屋的位置、面积、用途、周围环境、交通条件、交易日期、交易情况、交易价格等，从中筛选出三个参照物作为可比实例。对可比实例的交易价格进行换算处理，建立价格可比基础，统一其表达方式和内涵(统一付款方式、统一采用单价、统一币种和货币单位、统一面积内涵和面积单位)。 2. 进行交易情况修正 主要考虑排除交易行为中的特殊因素所造成的可比实例交易价格偏差，将可比实例的交易价格调整为正常价格。 3. 进行交易时间修正 若可比实例的交易时间与待估对象不一致，会对房价造成影响，所以应将其成交日期时的价格调整为估价时点的价格。主要采用类似房产的价格变动率或指数进行调整。 4. 进行区位状况调整 将可比实例在其外部环境状况下的价格调整为估价对象外部环境状况下的价格。区位状况主要包括繁华程度、交通便捷程度、环境、景观、公共配套设施完备程度等影响房产价格的因素。 5. 进行实物状况调整 将可比实例在其个体状况下的价格调整为估价对象个体状况下的价格。以待估房产的实物状况为基准进行调整，如使用年限、临街宽度、深度、建筑面积、楼层、朝向、建筑结构、装修标准等、新旧程度等。 6. 确定待估房产的价格 三个可比实例经过上述各种修正后，得出三个价格，最后计算出一个综合结果(一般取其平均值)，作为比准价格，即为待估对象的评估单价或价格。 待估对象的修正价格公式如下： 待估房产市场价格=可比实例交易价格 (正常交易情况指数/可比实例交易情况指数) (基准日价格指数/可比实例交易日价格指数) (待估对象区位状况条件指大唐高鸿通信技术有限公司拟处置北京市朝阳区青年路西里3号院7号楼的房产资产评估报告 中资资产评估有限公司 13 数/可比实例区位状况条件指数) (待估对象实物状况条件指数/可比实例实物状况条件指数) 八八、评估、评估程序实施程序实施过程过程和情况和情况 我公司接受资产评估委托后，选派资产评估人员，组成资产评估项目组，于 2022 年 1 月 4 日开始评估工作，整个评估过程包括接受委托、资产清查、评定估算、评估汇总、提交报告等，具体过程如下： (一) 前期准备阶段 1. 2022 年 1 月，我公司与委托人就评估目的、评估对象和评估范围、评估基准日等评估业务基本事项，以及各方的权利、义务等达成协议，并与委托人协商拟定了相应的评估计划； 2. 配合企业进行资产清查、填报资产评估申报明细表等工作。评估项目组人员对纳入评估范围资产进行详细了解，布置资产评估工作，协助企业进行纳入评估范围资产申报工作，收集资产评估所需文件资料，确定评估重点，拟定评估方案和基本评估思路。 (二) 现场评估阶段 评估人员于2022年1月13日对评估对象涉及的房产进行了必要的清查核实， 查验其产权归属。按照本次评估确定采用的评估方法进行针对性调查。主要工作： 1. 听取委托人及产权持有单位有关人员介绍纳入评估范围资产的历史及现状，固定资产技术状态等情况； 2. 对企业填报的资产评估申报表进行征询、鉴别，并与企业有关财务记录数据进行核实；对发现的问题协同企业做出调整。 3. 依据资产评估申报明细表，对实物类资产进行现场勘查和盘点；针对不同的资产性质及特点，采取不同的勘察方法。 4. 评估人员根据现场实地勘查结果，并和产权持有单位相关人员充分沟通，进一步完善“资产评估申报表”，以做到：账、表、实相符。 5. 评估人员对纳入评估范围的资产产权证明文件资料进行查验， 对权属资料不完善、权属不清晰的情况提请企业核实或出具相关产权说明文件。 大唐高鸿通信技术有限公司拟处置北京市朝阳区青年路西里3号院7号楼的房产资产评估报告 中资资产评估有限公司 14 6. 根据评估范围内资产的实际状况和特点，制订具体评估方法； 7. 对评估范围内的房屋建筑物，了解管理制度和维护、改建、扩建情况，查阅并收集技术资料、决算资料、竣工验收资料等相关资料； 8. 对评估范围内的资产，在清查核实的基础上做出初步评估测算。 (三) 评定估算、汇总阶段 根据对评估范围内的房产的初步评估结果进行汇总， 形成资产市场法的初步评估结果，确认评估工作中没有发生重评和漏评的情况，并根据汇总分析情况，对资产评估结果进行调整、修改和完善。 (四) 提交报告阶段 1. 在上述工作基础上，起草评估报告，撰写评估说明，汇集整理评估工作底稿； 2. 按评估机构内部报告审核制度履行审核程序并对评估报告进行修改、 校正； 3. 与委托人就评估结果交换意见，在全面考虑有关意见后，出具正式资产评估报告。 九九、评估假设、评估假设 (一) 基本假设 1. 交易假设 假定所有待评估资产已经处在交易的过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。 2. 公开市场假设 公开市场是指充分发达与完善的市场条件，是一个有自愿的买者和卖者的竞争性市场，在这个市场上，买者和卖者的地位是平等的，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易行为都是在自愿的、理智的而非强制的或不受限制的条件下进行的。 3. 持续使用假设 该假设首先设定被评估资产正处于使用状态；其次根据有关数据和信息，大唐高鸿通信技术有限公司拟处置北京市朝阳区青年路西里3号院7号楼的房产资产评估报告 中资资产评估有限公司 15 推断这些处于使用状态的资产还将继续使用下去。 (二) 评估特殊性假设 委托人及产权持有单位提供的基础资料和财务资料真实、准确、完整。 本评估报告之评估结论在上述假设条件下于评估基准日时成立，当上述假设条件发生较大变化时，签字资产评估师及本评估机构不承担由于假设条件改变而推导出不同评估结论的责任。 十、评估结论十、评估结论 在实施了上述资产评估程序和方法后，大唐高鸿通信技术有限公司拟处置北京市朝阳区青年路西里3号院7号楼的房产于评估基准日的评估结果如下： 本次委估资产于评估基准日的账面值为 2,732.33 万元，评估值为 3,210.94 万元，增值额 478.61 万元，增值率 17.52%。 该评估结果包含增值税。增值原因为：1、修改为因委估房产价格下降，造成评估原值减值。2、企业财务计提折旧，折旧后金额较市场价值低，是评估净值增值的原因。 本资产评估报告评估结论的使用有效期限自评估基准日起一年有效。 十十一一、特别事项说明、特别事项说明 (一) 权属等主要资料不完整或者存在瑕疵的情形 无。 (二) 未决事项、法律纠纷等不确定因素 无。 (三) 抵押、担保、租赁及其等事项 无。 (四) 评估程序受到限制的情形 1. 本次评估中，评估人员对各种建(构)筑物的隐蔽工程(非肉眼所能观察的部分)的材质、工程量等，主要通过向产权持有单位有关人员调查、询问，并查阅相关合同、图纸等资料的方法进行核实。 大唐高鸿通信技术有限公司拟处置北京市朝阳区青年路西里3号院7号楼的房产资产评估报告 中资资产评估有限公司 16 2. 本次评估中，评估人员未借助任何检测仪器对各种建(构)筑物的隐蔽工程及设备内部结构(非肉眼所能观察的部分)做技术检测，对其成新度状况主要是通过实地勘察和对其使用维护情况进行了解后做出的判断。 (五) 重大期后事项 无。 (六) 重要的利用专家工作及相关报告情况 无。 (七) 他需要说明的事项 1. 评估范围仅以委托人及被评估企业提供的评估申报表为准， 未考虑委托人及被评估企业提供清单以外可能存在的或有资产及或有负债； 2. 对企业存在的可能影响资产评估值的瑕疵事项， 在委托时未作特殊说明而评估人员已履行评估程序仍无法获悉的情况下，评估机构及评估人员不承担相关责任。 3. 本项评估是在独立、公正、客观、科学的原则下做出的，本公司及参加评估工作的全体人员在评估对象中没有现存的利益，同时与委托人和相关当事方没有个人利益关系，对委托人和相关当事方不存在偏见，评估人员在评估过程中恪守职业道德和规范，并进行了充分努力。评估结论是中资资产评估有限公司出具的，受本机构具体参加本项目评估人员的执业水平和能力的影响。 4. 委托人、 产权持有单位以及其他相关当事方提供的与评估相关的经济行为文件、营业执照、产权证明文件、财务报表、会计凭证、资产明细与其他有关资料是编制本报告的基础。委托人、产权持有者和相关当事人应对所提供的以上评估原始资料的真实性、合法性和完整性承担责任。 5. 本评估结论是反映评估对象在本次评估目的下， 根据公开市场原则所确定的市场价值，没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的价格等对评估结论的影响；亦未考虑该等资产所欠付的税项，以及如果该等资产处置，则应承担的费用和税项等可能影响其价值的任何限制；大唐高鸿通信技术有限公司拟处置北京市朝阳区青年路西里3号院7号楼的房产资产评估报告 中资资产评估有限公司 17 我们也未对资产评估增值额作任何纳税调整准备。同时，本报告也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价格的影响。 6. 本报告对被评资产所作的评估系为客观反映被评资产的价值而作， 我公司无意要求产权持有单位按本报告的结果和表达方式进行相关的账务处理。是否进行、如何进行有关的账务处理需由产权持有单位的上级财税主管部门决定，并应符合国家会计制度的规定。 7. 根据资产评估对象法律权属指导意见 ，委托人和其他相关当事人委托资产评估业务，应当依法提供资产评估对象法律权属等资料，并保证其真实性、完整性、合法性。执行资产评估业务的目的是对资产评估对象价值进行估算并发表专业意见，对资产评估对象法律权属确认或者发表意见超出资产评估专业人员的执业范围。资产评估专业人员不得对资产评估对象的法律权属提供保证。 8. 在评估基准日后、报告使用有效期之内，资产数量及作价标准发生明显变化时，委托人应及时聘请评估机构重新确定有关资产的评估值。 9. 本次评估结果为包含增值税价值。 10. 本次评估结果定义为市场价值，在房产交易环节往往需要缴纳一些税费，评估价格也是基于买卖双方各自交纳自己应缴纳的交易税费下的价格。亦未考虑房产交易可能存在的各项税费的转嫁问题。 资资产产评估报告评估报告使用人使用人应注意以上特别事项对评估结论产生的影响应注意以上特别事项对评估结论产生的影响。 十十二二、资产资产评估评估报告报告的的使用限制说明使用限制说明 (一) 本资产评估报告只能用于报告载明的评估目的和用途； (二) 委托人或者其他资产评估报告使用人未按照法律、 行政法规规定和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告的，资产评估机构及其资产评估专业人员不承担责任； (三) 除委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人之外，其他任何机构和个人不能成为大唐高鸿通信技术有限公司拟处置北京市朝阳区青年路西里3号院7号楼的房产资产评估报告 中资资产评估有限公司 18 资产评估报告的使用人； (四) 资产评估师的责任是对评估对象价值进行估算并发表专业意见， 并不承担相关当事人决策的责任。资产评估报告使用人应当正确理解评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证； (五) 本资产评估报告经资产评估师签名、 评估机构盖章并经国有资产监督管理机构或所出资企业备案后方可正式使用； (六) 本资产评估报告中对委估资产价值的分析只适用于资产评估报告中所陈述的特定使用方式。其中任何组成部分资产的个别价值将不适用于其他任何用途，并不得与其他资产评估报告混用。 十十三三、资产资产评估报告日评估报告日 资产评估报告日为资产评估师形成最终专业意见的日期， 本次资产评估报告日为 2022 年 1 月 16 日。 谨此报告！ 大唐高鸿通信技术有限公司拟处置北京市朝阳区青年路西里3号院7号楼的房产资产评估报告 中资资产评估有限公司 19 (此页无正文) 法定代表人： 张宏新 资产评估师： 邸雪筠 资产评估师： 万秀霞 中资资产评估有限公司 2022年1月16日 大唐高鸿通信技术有限公司拟处置北京市朝阳区青年路西里3号院7号楼的房产资产评估报告 中资资产评估有限公司 20 资产资产评估评估报告报告附件附件 一一、与评估目的相对应的与评估目的相对应的经济行为文件经济行为文件 二二、被评估被评估资产清单资产清单 三三、委托人委托人暨暨产权持有产权持有单位单位营业执照营业执照 四四、评估对象涉及的主要评估对象涉及的主要权权属属证明证明资料资料 五五、委托人委托人和其他相关当事人的和其他相关当事人的承诺函承诺函 六六、签名签名资产评估师资产评估师的的承诺函承诺函 七七、资产评估机构资产评估机构备案文件或者资格证明文件备案文件或者资格证明文件 八八、资产资产评估机构营业执照评估机构营业执照副本副本 九九、负责该评估业务的资产评估师资格证明文件负责该评估业务的资产评估师资格证明文件 十、十、资产评估委托合同资产评估委托合同