天保基建：公司债券2020年跟踪评级报告.PDF

公司债券跟踪评级报告 天津天保基建股份有限公司 2 用。用。担保方天保投控经营范围广、资产和权益规模较大，其担保对于“15 天保 01”和“16天保 01”的信用水平有明显的积极作用。 关注 1公司土地储备规模较为一般，在一定公司土地储备规模较为一般，在一定程度上限制了公司未来房地产业务开发规模。程度上限制了公司未来房地产业务开发规模。2019年，公司无新增土地储备；公司现有土地储备规模较为一般， 在一定程度上限制了公司未来房地产业务开发规模。 2公司公司房地产项目面临资金支出压力，房地产项目面临资金支出压力，且区域分布集中， 商业物业去化较慢且可售项且区域分布集中， 商业物业去化较慢且可售项目规模较小。目规模较小。公司持有的土地资源、开发的房地产项目以及持有的出租物业仍主要集中在天津滨海新区和空港经济区， 公司发展受区域经济发展状况影响明显；受市场因素影响，公司部分商业物业去化率和出租率仍较低； 且公司目前可售项目规模相对较小， 不利于其未来一段时间的销售现金流入。 3销售和回款规模有所下降，经营活动销售和回款规模有所下降，经营活动现金流持续流出。现金流持续流出。2019 年，公司销售和回款规模大幅下降， 经营活动现金流延续净流出态势；如果后续在建项目不能及时获取预售证，公司销售和回款规模将继续承压。 分析师 王安娜 登记编号（R0040214110001） 王 彦 登记编号（R0040219040002） 邮箱： 电话：010-85172818 传真：010-85171273 地址：北京市朝阳区建国门外大街 2 号 PICC 大厦 10 层（100022） 网址： 公司债券跟踪评级报告 天津天保基建股份有限公司 4 一、主体概况 天津天保基建股份有限公司（以下简称“公司”或“天保基建” ） ，前身为天津水泥股份有限公司（以下简称“天水股份” ） ，天水股份于 2000 年 4 月 6 日在深圳证券交易所挂牌交易。2007年 9 月，天水股份进行股权分置改革，天津天保控股有限公司（以下简称“天保控股” ）将其独资公司天津天保房地产开发有限公司的全部股权与天水股份的资产进行置换，并更名为“天津天保基建股份有限公司” ，股票名称变更为“天保基建” ，股票代码“000965.SZ” 。 公司经多次增发、配股、转增和重大资产重组后，截至 2019 年底，注册资本 11.10 亿元，总股本 11.10 亿股。其中，公司控股股东天保控股持股 51.45%，公司实际控制人为天津港保税区国有资产管理局（如下图）。 图 1 截至 2019 年底公司股权结构图 资料来源：公司提供 公司经营范围：基础设施开发建设、经营；以自有资金对房地产进行投资；商品房销售；房地产中介服务；自有房屋租赁；物业管理；工程项目管理服务（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。 截至 2020 年 3 月底，公司内设党群工作部、董事会办公室/证券事务部、综合管理部、企业管理部、计划财务部、前期开发部、设计研发部、成本管理部、工程管理部、营销策划部、客户服务部、商管运营部等职能部门（见附件 1）；公司拥有 6 家全资子公司，在职员工合计 123 人。 截至2019年末，公司合并资产总额91.17亿元，负债合计38.00亿元，所有者权益（含少数股东权益）53.17亿元，其中归属于母公司所有者权益53.09亿元。2019年，公司实现营业收入12.16亿元，净利润（含少数股东损益）1.90亿元，其中，归属于母公司所有者的净利润1.90亿元；经营活动产生的现金流量净额-3.42亿元，现金及现金等价物净增加额-6.60亿元。 截至2020年3月末， 公司合并资产总额88.77亿元， 负债合计34.69亿元， 所有者权益54.08亿元，其中归属于母公司所有者权益54.00亿元。 2020年13月， 公司实现营业收入3.78亿元， 净利润0.91亿元，其中归属于母公司所有者的净利润0.91亿元；经营活动产生的现金流量净额-1.62亿元，现金及现金等价物净增加额-1.46亿元。 公司注册地址：天津自贸试验区（空港经济区）西五道 35 号汇津广场 1 号楼-602；法定代表 公司债券跟踪评级报告 天津天保基建股份有限公司 5 人：夏仲昊。 二、债券发行及募集资金使用情况 经中国证券监督管理委员会“证监许可2015637 号”文件核准，公司分别于 2015 年 7 月21 日和 2016 年 10 月 24 日发行了“天津天保基建股份有限公司 2015 年公司债券（第一期） ” （以下简称“15 天保 01” ，债券代码：112256.SZ）和“天津天保基建股份有限公司 2016 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期） ” （以下简称“16 天保 01” ，债券代码：112463.SZ） ，两期债券均已于深圳证券交易所挂牌交易。 “15 天保 01”和“16 天保 01”发行规模均为 8.00 亿元，发行期限均为 5 年，附第 3 年末公司调整票面利率选择权及投资者回售选择权，均为单利按年计息、不计复利，发行时票面利率分别为 4.50%和 3.18%。两期债券均由天津保税区投资控股集团有限公司（以下简称“天保投控” ）提供全额无条件不可撤销的连带责任保证担保。 表 1 截至 2019 年底公司债券发行情况（单位：亿元、年、%） 名称名称 证券代码证券代码 发行规模发行规模 当前金额当前金额 起息日期起息日期 期限期限 票面利率票面利率 15 天保 01 112256.SZ 8.00 0.31 2015-07-21 5（3+2） 6.20 16 天保 01 112463.SZ 8.00 4.50 2016-10-24 5（3+2） 5.80 资料来源：公司年报 “15 天保 01” 和“16 天保 01”公司债券在扣除承销费用、保荐费以及其他发行费用后的募集资金已按照募集说明书承诺的用途全部补充流动资金。公司于 2019 年 7 月 22 日完成支付“15天保 01”公司债券 2018 年 7 月 21 日至 2019 年 7 月 20 日期间的利息。公司于 2019 年 10 月 24日完成支付“16 天保 01”公司债券 2018 年 10 月 24 日至 2019 年 10 月 23 日期间的利息。 三、行业分析 公司目前主营业务以房地产开发销售为主，属于房地产行业。 1行业概况 2019 年年，房地产开发投资在二季度后虽在高位但已呈现下降趋势，房企拿地更趋理性，土地，房地产开发投资在二季度后虽在高位但已呈现下降趋势，房企拿地更趋理性，土地溢价率继续走低；一季度房企融资环境有所回暖，但二季度再次收紧；全年房地产销售面积虽负溢价率继续走低；一季度房企融资环境有所回暖，但二季度再次收紧；全年房地产销售面积虽负增长，但仍保持一定韧性，销售价格的稳定增长带动销售额再创新高，行业竞争激烈。增长，但仍保持一定韧性，销售价格的稳定增长带动销售额再创新高，行业竞争激烈。 开发投资方面，2019 年，全国房地产开发投资 132,194.26 亿元，同比增长 9.90%，增速较上年上升 0.40 个百分点，总体仍维持高位，但从 2019 年 4 月开始已连续 8 个月下降，主要系土地购置费进一步降速所致。 土地供应方面，2019 年，全国 300 个城市土地供给同比微增、成交同比微降，但受益于二城市土地市场交易活跃，土地成交楼面均价和出让金总额增长明显，整体溢价率较上年基本持平。分城市来看，一线城市供求同比双涨，但楼面均价有所下滑，溢价率同比变化不大；二线城市供求小幅上涨，土地出让金总额和楼面均价分别同比增长 28%和 18%，溢价率较上年同期增加 1 个百分点；三四线城市供求、溢价率均出现一定程度下滑，土地出让金和楼面均价继续走高。 开发资金来源方面，2019 年一季度，受益于多项稳经济、宽信用政策发力，房地产行业融资环境有所改善。2019 年 4 月开始，随着金融机构违规放款给房地产市场的事件频出，以及土地市 公司债券跟踪评级报告 天津天保基建股份有限公司 6 场上高溢价地块的多次出现，房地产开发企业的融资环境开始有所收紧；2019 年 5 月以来，监管层收紧房地产开发贷款、信托借款和海外美元债等房地产开发企业重要融资渠道，融资端政策超预期收紧。2019 年，房地产开发企业到位资金 178,608.59 亿元，同比增长 7.60%，增速较上年提高 1.20 个百分点。其中国内贷款资金同比增长 5.10%，自 2019 年 8 月以来继续回落，在融资监管趋严预期下增速有收窄迹象；自筹资金同比增长 4.20%，继续低位运行；定金及预收款和个人按揭贷款分别同比增长 10.70%和 15.10%，增速较前 11 月有所回升。 市场供需方面，2019 年，全国房地产销售面积 171,557.87 万平方米，同比下降 0.1%，较上年下降 1.4 个百分点，2018 年销售面积的历史高点基数效应导致 2019 年销售增速呈微幅负增长；全国房地产销售金额 159,725.12 亿元，同比增长 6.50%，增速较上年同期回落 5.70 个百分点，销售额在售价逐渐走高的基础上， 仍保持一定增长。 2019 年， 房地产开发企业房屋施工面积 893,820.89万平方米，同比增长 8.70%，增速较上年增长 3.50 个百分点，主要系房企为加快资金回笼，加快施工速度所致；房屋竣工面积 95,941.53 万平方米，同比增长 2.60%。整体看，2019 年房地产市场销售下行压力中韧性前行。 销售价格方面， 2019 年， 百城住宅价格指数上涨 3.34%， 涨幅较上年同期收窄 1.75 个百分点，百城住宅价格指数同比增速自 2017 年 3 月以来继续收窄。其中，一线城市住宅价格指数增速自2018 年末触底回升，2019 年末价格上涨 0.71%，较上年同期扩大 0.31 个百分点；二、三线城市住宅价格指数增速继续下探，二线城市 2019 年末价格指数同比收窄 2.84 个百分点，三四线代表城市 2019 年末价格指数同比收窄 4.11 个百分点。 行业竞争方面，2019 年，前 10 名和前 20 名房地产开发企业销售额占比均较 2018 年有小幅下降，但销售面积占比继续提升。据 CRIC 统计的 2019 年房地产开发企业销售额情况，碧桂园、万科地产、中国恒大和融创中国全口径销售额均步入 5,000 亿元，其中碧桂园销售额超过 7,000亿元；保利发展、绿地控股、中海地产迈入 3,000 亿元门槛；新城控股、世茂房地产、华润置地、龙湖集团、招商蛇口、阳光城、金地集团、旭辉集团进入 2,000 亿元阵营，另有 19 家房地产开发企业销售额过千亿，再次呈现强者恒强局面。 2行业政策 2019年年，中央继续坚持房住不炒中央继续坚持房住不炒、因城施策思路因城施策思路，推进房地产长效调控机制推进房地产长效调控机制，确保房地产市，确保房地产市场平稳发展；场平稳发展；2020年一季度年一季度，中央再次强调房住不炒，地方因城施策较灵活。，中央再次强调房住不炒，地方因城施策较灵活。 2019年3月5日，李克强总理在政府工作报告中对房地产相关表述主要有两处：一是“更好解决群众住房问题，落实城市主体责任，改革完善住房市场体系和保障体系，促进房地产市场平稳健康发展。继续推进保障性住房建设和城镇棚户区改造，保障困难群体基本居住需求” ；二是“健全地方税体系， 稳步推进房地产税立法” 。 针对2019年一季度部分城市房地产市场出现过热苗头，中央政治局在4月和7月的政治局会议上重申“房住不炒” ，并首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段” 。银保监会接连在2019年5月和8月下发相应文件，对房地产融资进行控制；2019年12月，中央经济工作会议重申“房住不炒”基调。房住不炒和因城施策仍是主基调，各地政府应根据情况稳定当地房地产市场，确保房地产市场平稳健康发展。 2020年一季度，受新冠疫情影响，经济面临较大挑战，但中央坚持“房住不炒”定位不变。2020年2月16日，财政部部长在积极的财政政策要大力提质增效一文中称，坚持“房住不炒”的定位，落实房地产长效管理机制，深入开展中央财政支持住房租赁市场发展试点、城镇老旧小区改造等工作，推动完善基本住房保障体系。2020年2月21日，人民银行召开2020年金融市场工作 公司债券跟踪评级报告 天津天保基建股份有限公司 7 电视电话会议，会议提出：保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性，继续“因城施策”落实好房地产长效管理机制，促进市场平稳运行。同时，为了解决用地问题，国务院于2020年3月12日印发关于授权和委托用地审批权的决定 ，将土地审批权下放，赋予省级地方政府更多的自主权，使其能够因地制宜，自主调整土地利用空间布局。但国家并未对建设用地规模进行松绑，仍将从严从紧控制建设用地总规模。地方层面，济南、西安、杭州、上海、天津、无锡、南昌、南京、云南省、长春等多地政府出台了地产支持政策，包括放宽商品房预售条件、预售资金提前拨付、延期缴纳土地出让金、降低人才落户门槛、加大住房公积金支持力度等供给端和需求端政策；但驻马店、广州、宝鸡、山东济南先行区等地出台的涉及放松限购、降低首付比例等政策均被撤回，体现了国家保持房地产调控的定力。 3行业关注 房地产行业债务水平较高，房地产开发企业融资渠道房地产行业债务水平较高，房地产开发企业融资渠道整体趋严整体趋严，违约风险加大，违约风险加大 房地产行业具有资金密集、高杠杆化的特征。2015 年以来，国内货币政策持续宽松，再融资政策进一步松绑，房地产开发企业融资环境明显改善，公司债融资规模大幅增长，行业债务水平高企。但 2016 年 10 月份以来相关主管机构从银行理财资金、信托、公司债以及私募基金四个方面对房地产行业开发资金来源监管趋严，对房地产开发企业的再融资能力产生一定不利影响；同时考虑到部分房地产开发企业存续债务可能存在集中到期的现象，在一定程度上加大了房地产行业债券违约风险。 房地产调控政策短期内不会退出房地产调控政策短期内不会退出 2019年两会及4月、7月的政治局会议持续强调“房住不炒”、房地产长效机制和因城施策，房地产调控政策短时间不会退出，稳地价、稳房价、稳预期，防止楼市大起大落仍将是各地的主要调控目标。 中小房地产开发企业面临被整合风险中小房地产开发企业面临被整合风险 随着资源逐步向大型房地产开发企业集中，中小房地产开发企业面临较大的经营压力，面临被大型房地产开发企业收购整合风险。实力突出的大型房地产开发企业，相继在长三角、粤港澳大湾区等热点区域以收购、合作两种主要方式进行项目扩充，进一步优化总体布局，保障企业稳定发展。 受新冠疫情和经济增速放缓等因素影响，行业销售面临下滑压力受新冠疫情和经济增速放缓等因素影响，行业销售面临下滑压力 受新冠疫情和经济增速放缓等因素影响，房地产行业销售和回款承压，行业业绩下行风险加大，行业的整体流动性风险在提高。 4行业发展 未来我国房地产集中度仍将继续提高，短期政策调控仍会持续，行业内龙头企业、具有区域未来我国房地产集中度仍将继续提高，短期政策调控仍会持续，行业内龙头企业、具有区域优势和优势和特色的房地产企业会获得生存空间。特色的房地产企业会获得生存空间。 现阶段中国房地产行业已经走过最初的粗放式发展阶段，行业龙头逐渐形成，行业集中度不断提高。短期来看，房地产售价不断升高及库存结构性失衡导致房地产市场风险不断积累，政策调控仍然至关重要。长期来看，人口结构、货币环境，市场投资环境等因素将扮演更重要的角色。未来几年，预计二线城市可能成为新的市场主力，龙头企业逐渐建立起更大的市场优势，同时具有特色和区域竞争优势的中型房地产企业也会获得一定的生存空间。 公司债券跟踪评级报告 天津天保基建股份有限公司 8 四、管理分析 公司高管及核心管理人员变动属正常现象，人员整体较为稳定，主要管理制度连续，管理运公司高管及核心管理人员变动属正常现象，人员整体较为稳定，主要管理制度连续，管理运作正常。作正常。 2019 年以来，公司管理制度未发生重大变化。 2019 年 10 月，公司董事长、原总经理夏仲昊先生因公司经营发展及优化公司治理结构需要，向公司董事会提出辞职申请，自 2019 年 10 月 10 日起辞去公司总经理职务， 夏仲昊先生仍在公司继续担任董事长、公司董事会战略委员会、预算管理委员会主任委员职务。 公司现任总经理侯海兴先生，1973 年 9 月出生，汉族，中共党员，在职研究生学历，硕士学位。2007 年 7 月至 2017 年 1 月历任公司客服部经理、开发总监，公司子公司嘉创物业公司总经理、天保房产公司及滨海开元公司总经理助理、总经理。2017 年 1 月至 2019 年 10 月历任天保控股建设管理部基建管理高级主管、安全环保部副部长。2019 年 10 月起任公司董事、总经理。 五、经营分析 1经营概况 2019 年，公司业务收入仍以房地产开发为主，且受结转项目减少影响，收入规模有所减少；年，公司业务收入仍以房地产开发为主，且受结转项目减少影响，收入规模有所减少；公司综合毛利率维持很高水平。公司综合毛利率维持很高水平。 2019 年，公司实现营业收入 12.16 亿元，较上年下降 46.89%，主要系满足结转条件项目减少所致。2019 年，公司实现利润总额 2.72 亿元，同比增长 7.33%，主要系资产减值损失减少所致。2019 年，公司实现净利润 1.90 亿元，同比增长 95.68%，主要系利润总额增多以及所得税费用减少所致；其中归属于母公司所有者的净利润 1.90 亿元。 从收入构成看，房地产销售收入占营业收入的 91.73%，仍是公司收入主要来源，2019 年公司实现房地产销售收入 11.16 亿元，同比减少 49.58%，主要系满足结转条件项目减少所致。实现物业出租收入 0.67 亿元，同比增长 25.69%，主要系出租面积增多所致；物业出租收入占营业收入的5.47%，占比有所提升。公司物业管理收入和其他业务收入同比均有所增长，分别占营业收入的2.70%和 0.10%，对营业收入影响不大。 毛利率方面，2019 年，公司综合毛利率为 55.75%，同比下降 1.90 个百分点，主要系毛利率较高的房地产销售业务占营业收入的比重下降所致。2019 年，公司房地产销售业务毛利率为59.57%，同比下降 0.04 个百分点，维持很高水平。公司物业出租业务毛利率为 29.40%，同比提高 9.64 个百分点。公司物业管理业务和其他业务收入占比不大，对毛利率影响不大。 表 3 20172019 年公司营业收入及毛利率情况（单位：亿元、%） 项目项目 2017年年 2018 年年 2019 年年 收入收入 占比占比 毛利率毛利率 收入收入 占比占比 毛利率毛利率 收入收入 占比占比 毛利率毛利率 房地产销售 13.32 72.16 56.88 22.13 96.63 59.61 11.16 91.73 59.57 物业出租 0.45 2.46 16.72 0.53 2.32 19.76 0.67 5.47 29.40 物业管理 0.19 1.01 -60.62 0.24 1.04 -40.59 0.33 2.70 -22.01 其他业务 4.50 24.38 59.66 0.00 0.01 41.78 0.01 0.10 96.76 合计合计 18.46 100.00 55.39 22.90 100.00 57.65 12.16 100.00 55.75 资料来源：公司年报，联合评级整理 公司债券跟踪评级报告 天津天保基建股份有限公司 9 2房地产业务 （1）土地储备 2019年，公司无新增土地储备；公司目前土地储备规模较小，在一定程度上限制了公司未来年，公司无新增土地储备；公司目前土地储备规模较小，在一定程度上限制了公司未来开发规模。开发规模。 2019 年，公司无新增土地储备。截至 2019 年底，公司土地储备为天保金海岸 C03 地块项目，项目位于天津市滨海新区，业态为商业，项目总占地面积 1.42 万平方米，规划建筑面积 4.84 万平方米，公司现有土地储备规模较小，未来房地产开发规模或将受到一定限制。 表 4 截至 2019 年底公司土地储备情况（单位：万平方米、%） 项目名称项目名称 区位区位 权益权益比例比例 主要业态主要业态 总总占地面占地面积积 总建筑面总建筑面积积 剩余可开发剩余可开发建筑面积建筑面积 天保金海岸C03 地块项目 天津市滨海新区 100 商业 1.42 4.84 4.84 合计合计 1.42 4.84 4.84 资料来源：公司提供 （2）项目开发建设情况 2019 年，公司项目开发建设有所加快，房地产项目开发规模显著增长；公司在建项目尚需投年，公司项目开发建设有所加快，房地产项目开发规模显著增长；公司在建项目尚需投资规模较大，面临一定资金需求。资规模较大，面临一定资金需求。 项目开发建设方面，2019 年，公司项目开发建设有所加快，实现新开工面积 30.25 万平方米，同比增长 95.54%；新开工项目 3 个，分别为南开区天拖二期项目、天保金海岸 F 地块项目和汇津广场二期项目。2019 年，公司竣工面积 7.98 万平方米，同比增长 8.72%。截至 2019 年底，公司期末在建面积 45.72 万平方米，较年初增长 94.97%。 表 5 20172019 年公司项目开发情况 项目项目 2017 年年 2018 年年 2019 年年 当期新开工面积（万平方米） 0.00 15.47 30.25 当期新开工项目数量（个） 0 2 3 当期竣工面积（万平方米） 14.30 7.34 7.98 期末在建面积（万平方米） 15.32 23.45 45.72 资料来源：公司提供 截至2019年底，公司共有5个在建房地产项目，建筑面积合计45.72万平方米；其中天津生态城地块项目与塘沽大连道地块项目因获取成本较高已计提存货跌价准备。在建项目预计总投资104.80亿元，已完成投资63.53亿元，尚需投资41.27亿元，在建项目仍面临一定资金需求。 表 6 截至 2019 年底公司在建项目投资情况（单位：万平方米、亿元） 序序号号 项目名称项目名称 项目项目 位置位置 占地占地 面积面积 建筑建筑 面积面积 总投资总投资 规模规模 已投资已投资 规模规模 土地土地 用途用途 开工时间开工时间 项目项目 进度进度 1 天津生态城地块项目 滨海新区中心生态城 6.35 12.7 30.79 22.59 住宅 2018 年 4 月 23 日 在建 2 塘沽大连东道地块项目 滨海新区塘沽区 1.11 2.77 8.23 7.18 住宅 2018 年 5 月 4 日 在建 3 天保金海岸 F 地块项目 滨海新区开发区 7.15 16.31 22.13 4.44 住宅 2019 年 9 月 9 日 在建 4 天拖二期地块项目 南开区 5.13 10.35 40.04 29.16 住宅 2019 年 11 月 25 日 在建 公司债券跟踪评级报告 天津天保基建股份有限公司 10 5 汇津广场二期项目 滨海新区空港经济区 - 3.59 3.62 0.16 商业 2019 年 12 月 12 日 在建 合计合计 19.74 45.72 104.80 63.53 - - - 资料来源：公司提供 （3）房地产销售情况 2019 年，受可售项目资源较少等因素影响，公司签约销售面积大幅下降。公司在售项目年，受可售项目资源较少等因素影响，公司签约销售面积大幅下降。公司在售项目剩余剩余可售面积以商业为主，去化慢，如果后续在建项目不能及时获取预售证，公司销售和回款规模将可售面积以商业为主，去化慢，如果后续在建项目不能及时获取预售证，公司销售和回款规模将继续承压。继续承压。 2019 年，公司签约销售面积 1.75 万平方米，同比减少 72.53%，主要系 2019 年无新推盘项目导致可售项目资源减少所致；签约销售均价为 19,086 元/平方米，同比下降 16.31%，主要系住宅销售占比下降所致。 受上述因素影响， 2019 年， 公司签约销售金额为 3.34 亿元， 同比下降 77.01%。 表 7 20172019 年公司房地产销售概况 项目项目 2017 年年 2018 年年 2019 年年 预售项目（个） 6 4 4 签约销售面积（万平方米） 7.85 6.37 1.75 签约销售金额（亿元） 16.58 14.53 3.34 签约销售均价（元/平方米） 21,129 22,806 19,086 资料来源：公司提供 截至 2019 年底，公司在售项目 4 个，总可售面积 23.32 万平方米，剩余可售面积 10.75 万平方米，从公司过往销售情况看，仍可满足公司一定时间销售需求。公司在售项目剩余可售面积以滨海新区商业为主，在售项目整体去化率约 53.88%，去化率较慢；其中汇川大厦、汇津广场一期和汇盈产业园均为租售结合项目，假如扣除期末在租面积，剩余可售面积分别为 1.29 万平方米、0.96 万平方米和 1.74 万平方米。 表 8 截至 2019 年底公司在售项目情况（单位：万平方米、%、元/平方米） 项目名称项目名称 所在城市所在城市 业态业态 开盘时间开盘时间 总可售总可售面积面积 权益占权益占比比 已取得预已取得预售证面积售证面积 已售面已售面积积 销售销售均均价价 天保金海岸 E03 项目 滨海新区开发区 住宅 2018 年 7 月 7.61 100 7.61 6.56 24,024.39 汇川大厦 滨海新区开发区 商业 2015 年 8 月 3.33 100 3.33 1.50 13,200.00 汇津广场一期 滨海新区空港经济区 商业 2010 年 10 月 5.92 100 5.92 3.19 10,062.70 汇盈产业园 滨海新区空港经济区 商业 2016 年 11 月 6.46 100 6.46 1.32 8,181.82 合计合计 - - - 23.32 100 23.32 12.57 - 资料来源：公司提供 3物业出租 总总体体看看，公司物业出租经营较为平稳，收入规模较小，对主营业务收入影响不大，但部分物，公司物业出租经营较为平稳，收入规模较小，对主营业务收入影响不大，但部分物业出租率仍然较低。业出租率仍然较低。 2019 年，公司实现公司物业出租收入 0.67 亿元，同比增长 25.69%。公司物业出租收入主要 公司债券跟踪评级报告 天津天保基建股份有限公司 11 来源于公司及其子公司开发的公寓和商业项目，具体情况如下。从出租率情况来看，受当地商业等项目市场供大于求等因素影响，公司项目整体出租率仍有待提高。 表 9 公司主要物业出租项目情况（单位：万平方米、%、万元） 项目名称项目名称 项目区位项目区位 总可租总可租面积面积 累计已累计已出租面出租面积积 项目业项目业态态 平均出平均出租率租率 2018 年年租金收租金收入入 2019 年年租金收租金收入入 天保青年公寓 天津市滨海新区空港经济区 10.93 6.71 公寓 61.39 1,752.51 1,864.61 天保金海岸 C04 项目 天津市滨海新区开发区 2.41 2.41 商业 100.00 972.63 1,476.24 汇盈产业园 天津市滨海新区空港经济区 5.73 3.40 商业 59.28 543.97 1,208.45 汇津广场一期 天津市滨海新区空港经济区 2.74 1.77 商业 64.67 1,175.45 1,158.50 名居花园底商 天津市滨海新区空港经济区 0.73 0.71 商业 97.31 378.44 424.48 汇川大厦 天津市滨海新区开发区 2.11 0.54 商业 25.56 0.00 175.50 合计合计 24.65 15.53 - - 4,823.00 6,307.79 注：总可租面积为 2019 年期初数 资料来源：公司提供 4经营关注 受新冠疫情和经济增速放缓等因素影响，行业销售面临下滑压力。受新冠疫情和经济增速放缓等因素影响，行业销售面临下滑压力。 受新冠疫情和经济增速放缓等因素影响，房地产行业销售和回款承压。 公司项目储备规模较小，且部分项目拿地成本相对较高，未来盈利空间受调控政策影响较大公司项目储备规模较小，且部分项目拿地成本相对较高，未来盈利空间受调控政策影响较大 2019年，公司无新增土地储备；公司现有土地储备规模较小，在一定程度上限制了公司未来房地产业务开发规模；公司部分项目拿地成本较高，未来盈利空间或将受到影响，其中天津生态城地块项目与塘沽大连道地块项目因获取成本较高已计提存货跌价准备。 公司在建项目尚需投资规模较大，面临一定资金需求。公司在建项目尚需投资规模较大，面临一定资金需求。 截至 2019 年底，公司共有 5 个在建房地产项目，建筑面积合计 45.72 万平方米；在建项目预计总投资 104.80 亿元，已完成投资 63.53 亿元，尚需投资 41.27 亿元，在建项目仍面临一定资金需求。 房地产项目区域分布集中，商业物业去化较慢且可售项目规模较小；受可售项目资源较少等房地产项目区域分布集中，商业物业去化较慢且可售项目规模较小；受可售项目资源较少等因素影响，因素影响，2019年公司签约销售金额大幅下降。年公司签约销售金额大幅下降。 公司持有的土地资源、开发的房地产项目以及持有的出租物业仍主要集中在天津滨海新区和空港经济区，公司发展受区域经济发展状况影响明显；受市场因素影响，公司部分商业物业去化率和出租率仍较低；且公司目前可售项目规模相对较小，受可售项目资源较少等因素影响，2019年公司签约销售金额大幅下降；如果后续在建项目不能及时获取预售证，公司销售和回款规模将继续承压。 5未来发展 公司未来发展战略思路公司未来发展战略思路清晰。清晰。 未来，公司将依托天津港保税区政府及控股股东的支持，以专业能力建立为基础，以产品创新为战略突破口，形成以房地产开发业务、基础设施建设与投资业务、产业园区开发运营与资产运营业务、产业投资业务、物业管理业务等多元业务格局，实现具有可持续发展力和抗风险能力 公司债券跟踪评级报告 天津天保基建股份有限公司 12 的业务组合发展格局及战略布局，立足天津港保税区及天津滨海新区，开拓天津市各区及京津冀城市群重点城市，努力成长为国内一流的市场型区域开发运营商。 六、财务分析 1财务概况 公司2019年财务报表经信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）审计并出具了标准无保留意见的审计报告。公司财务报表按照财政部颁布的企业会计准则及相关规定编制。截至2019年底，公司合并财务报表范围包括6家子公司，与上年相比无变化，公司财务数据可比性强。 截至2019年末，公司合并资产总额91.17亿元，负债合计38.00亿元，所有者权益（含少数股东权益）53.17亿元，其中归属于母公司所有者权益53.09亿元。2019年，公司实现营业收入12.16亿元，净利润（含少数股东损益）1.90亿元，其中，归属于母公司所有者的净利润1.90亿元；经营活动产生的现金流量净额-3.42亿元，现金及现金等价物净增加额-6.60亿元。 截至2020年3月末， 公司合并资产总额88.77亿元， 负债合计34.69亿元， 所有者权益54.08亿元，其中归属于母公司所有者权益54.00亿元。 2020年13月， 公司实现营业收入3.78亿元， 净利润0.91亿元，其中归属于母公司所有者的净利润0.91亿元；经营活动产生的现金流量净额-1.62亿元，现金及现金等价物净增加额-1.46亿元。 2资产质量 2019 年，受支付各项目工程款、缴纳税金以及偿付借款及利息影响，公司货年，受支付各项目工程款、缴纳税金以及偿付借款及利息影响，公司货币资金规模延续币资金规模延续下降态势，资产规模有所下降；公司资产仍以存货等流动资产为主，符合房地产开发企业特征；下降态势，资产规模有所下降；公司资产仍以存货等流动资产为主，符合房地产开发企业特征；但受部分项目地价较高等因素影响，公司对存货计提了跌价准备；此外，公司资产受限程度偏高；但受部分项目地价较高等因素影响，公司对存货计提了跌价准备；此外，公司资产受限程度偏高；整体看，公司资产质量较为一般。整体看，公司资产质量较为一般。 截至 2019 年末，公司合并资产总额 91.17 亿元，较年初下降 5.78%，主要系流动资产减少所致。其中，流动资产占 81.66%，非流动资产占 18.34%。公司资产以流动资产为主，资产结构较年初变化不大。 截至 2019 年末，公司流动资产 74.46 亿元，较年初下降 8.12%，主要系货币资金减少所致。公司流动资产主要由货币资金（占 8.67%）和存货（占 90.51%）构成。 截至 2019 年末，公司货币资金 6.45 亿元，较年初下降 50.55%，主要系支付各项目工程款、缴纳税金以及偿付借款及利息所致；货币资金全部为银行存款，其中因开具银行付款保函而使用受限的银行保证金存款 0.12 亿元，受限比例为 1.78%。 截至 2019 年末，公司存货账面价值 67.39 亿元，较年初增长 1.25%，较年初变化不大；其中开发产品占比 8.57%，开发成本占比 91.43%。公司存货累计计提跌价准备 2.93 亿元，计提比例4.17%；主要为塘沽大连道地块项目和天津生态城地块项目，对应减值准备金额分别为 1.44 亿元和 1.49 亿元，主要系上述项目拿地成本相对较高所致。 截至 2019 年末，公司非流动资产 16.72 亿元，较年初增长 6.26%，主要系投资性房地产和递延所得税资产增长所致。公司非流动资产主要由长期股权投资（占 19.95%） 、投资性房地产（占49.83%）构成。 截至 2019 年末，公司长期股权投资 3.34 亿元，较年初增长 5.90%，主要系对天津中天航空工业投资有限责任公司投资收益增加所致。截至 2019 年末，公司投资性房地产账面价值 8.33 亿元，较年初增长 6.93%，主要系部分存货售转租所致；投资性房地产采用成本计量模式。 公司债券跟踪评级报告 天津天保基建股份有限公司 13 截至 2019 年末，公司受限资产 39.47 亿元，其中货币资金 0.12 亿元，存货 34.86 亿元；受限资产占总资产的 38.36%，公司资产受限程度偏高。 截至 2020 年 3 月末，公司合并资产总额 88.77 亿元，较年初下降 2.63%，较年初变化不大。其中，流动资产占 81.32%，非流动资产占 18.68%。公司资产以流动资产为主，资产结构较年初变化不大。 3负债及所有者权益 负债负债 2019 年，受预收款项下降影响，公司负债规模有所下降；随着公司偿还到期借款和公司债，年，受预收款项下降影响，公司负债规模有所下降；随着公司偿还到期借款和公司债，债务负担有所减轻。债务负担有所减轻。 截至 2019 年末，公司负债总额 38.00 亿元，较年初下降 14.75%，主要系流动负债减少所致。其中，流动负债占 70.65%，非流动负债占 29.35%。公司负债以流动负债为主，负债结构较年初变化不大。 截至 2019 年末，公司流动负债 26.85 亿元，较年初下降 17.40%，主要系预收款项减少所致。公司流动负债主要由短期借款（占 13.04%） 、应付账款（占 14.53%） 、预收款项（占 19.41%） 、应交税费（占 10.28%） 、一年内到期的非流动负债（占 6.13%）和其他流动负债（占 34.53%）构成。 截至 2019 年末，公司短期借款 3.50 亿元，较年初下降 27.08%，主要系偿还到期短期借款所致； 短期借款全部为保理融资借款。 截至 2019 年末， 公司应付账款 3.90 亿元， 较年初增长 13.29%，主要系应付工程款增长所致。截至 2019 年末，公司预收款项 5.21 亿元，较年初下降 59.77%，主要系签约销售减少