招商蛇口：2017年面向合格投资者公开发行公司债券信用评级报告.PDF

3 招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2017 年面向合格投资者公开发行公司债券信用评级报告 信用评级报告声明 中诚信证券评估有限公司（以下简称“中诚信证评”）因承做本项目并出具本评级报告，特此如下声明： 1、除因本次评级事项中诚信证评与评级委托方构成委托关系外，中诚信证评、评级项目组成员以及信用评审委员会成员与评级对象不存在任何影响评级行为客观、独立、公正的关联关系。 2、中诚信证评评级项目组成员认真履行了尽职调查和勤勉尽责的义务，并有充分理由保证所出具的评级报告遵循了客观、真实、公正的原则。 3、本评级报告的评级结论是中诚信证评遵照相关法律、法规以及监管部门的有关规定，依据合理的内部信用评级流程和标准做出的独立判断，不存在因评级对象和其他任何组织或个人的不当影响而改变评级意见的情况。本评级报告所依据的评级方法在公司网站（）公开披露。 4、本评级报告中引用的企业相关资料主要由发行主体或/及评级对象相关参与方提供，其它信息由中诚信证评从其认为可靠、准确的渠道获得。因为可能存在人为或机械错误及其他因素影响，上述信息以提供时现状为准。中诚信证评对本评级报告所依据的相关资料的真实性、准确度、完整性、及时性进行了必要的核查和验证，但对其真实性、准确度、完整性、及时性以及针对任何商业目的的可行性及合适性不作任何明示或暗示的陈述或担保。 5、本评级报告所包含信息组成部分中信用级别、财务报告分析观察，如有的话，应该而且只能解释为一种意见，而不能解释为事实陈述或购买、出售、持有任何证券的建议。 6、 本评级报告所示信用等级自本评级报告出具之日起至本次债券到期兑付日有效； 同时，在本次债券存续期内，中诚信证评将根据跟踪评级安排，定期或不定期对评级对象进行跟踪评级，根据跟踪评级情况决定是否调整信用等级，并按照相关法律、法规对外公布。 4 招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2017 年面向合格投资者公开发行公司债券信用评级报告 概概 况况 发债主体概况 招商局蛇口工业区控股股份有限公司（以下简称“招商蛇口”或“公司”）前身为蛇口工业区建设指挥部， 成立于 1979 年 4 月 1 日。 1992 年 2 月 19 日，招商局集团有限公司（以下简称“招商局集团”）全资设立招商局蛇口工业区有限公司，注册资本为人民币 2 亿元。1998 年 7 月，公司改组规范为有限责任公司，并增加招商局轮船股份有限公司（以下简称“招商局轮船”）为股东，注册资本增加至人民币3 亿元， 招商局集团持股 95%， 招商局轮船持股 5%。2002 年 8 月，增加注册资本至人民币 22.36 亿元。2015 年 6 月， 招商局蛇口工业区有限公司整体改制为股份公司，并更名为“招商局蛇口工业区控股股份有限公司”，其中招商局集团持有 95%的股权，招商局轮船持有余下 5%股权。 2015 年 12 月 30 日，招商蛇口吸收合并招商局地产控股股份有限公司（以下简称“招商地产”），并在深圳交易所挂牌上市，证券简称“招商蛇口”，证券代码 001979.SZ。截至 2017 年 6 月末，公司总股本为 79.04 亿股，其中招商局集团持有 66.10%股权、招商局轮船持有5.18%股权。由于招商局集团系国务院国有资产监督管理委员会监管的大型中央企业之一，公司的实际控制人为国务院国资委。 公司主营社区开发与运营、园区开发与运营、邮轮产业建设与运营三大业务板块。目前已在全国39 个城市开展超过 200 个项目的运作， 且在华东及华南区域形成较强的区域竞争优势。截至 2016 年末，公司合并范围子公司共计 340 家。 截至 2016 年 12 月 31 日， 公司总资产 2,507.32亿元，所有者权益（含少数股东权益）778.26 亿元，资产负债率 68.96%；2016 年公司实现营业收入635.73 亿元，净利润 121.87 亿元，经营活动现金流量净额-127.15 亿元。 截至 2017 年 6 月 30 日，公司总资产 2,782.65亿元，所有者权益（含少数股东权益）771.35 亿元，资产负债率 72.28%；2017 年 16 月公司实现营业收入 193.96 亿元，净利润 41.23 亿元，经营活动现金流量净额-117.09 亿元。 本次债券概况 表表 1：本次公司债券概况：本次公司债券概况 债券概况债券概况 债券名称 招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2017 年面向合格投资者公开发行公司债券 发行总额 不超过 150 亿元， 拟分期发行； 其中首期 （本期）规模不超过 50 亿元。 债券期限 本期债券期限不超过 5 年（含 5 年），分为两个品种， 品种一为 5 年期固定利率品种， 品种二为3 年期固定利率品种。 两个品种间可以进行相互回拨， 回拨比例不受限制。 由发行主体与主承销商协商一致，决定是否行使品种间回拨权。 债券利率 本次债券采用固定利率形式， 票面利率将以公开方式向具备相应风险识别和承担能力的合格投资者进行询价后， 由公司与簿记管理人确定本次债券的票面利率簿记建档区间， 投资者直接向簿记管理人发出申购订单， 簿记管理人负责记录申购订单， 最终由公司与簿记管理人根据申购情况确定本次债券的最终发行利率； 本次债券采用单利按年计息，不计复利。 偿还方式 每年付息一次， 到期一次还本， 最后一期利息随本金的兑付一起支付。 募集资金 用途 本次债券募集资金扣除发行费用后， 拟用于偿还存量债务。 资料来源：公司提供，中诚信证评整理 行业分析行业分析 房地产行业概况 房地产业是中国经济增长的支柱产业之一，在国民经济发展中起着重要作用。自改革开放以来，中国房地产行业得到快速发展，国房景气指数持续提升并于 2007 年 11 月达到历史顶点 106.59 点。 此后，受 2008 年次贷危机和紧缩货币政策影响，国内房价出现十年来的首次下跌； 2009 年随着国家出台的信贷宽松政策，商品房销售情况有所好转；2010 年，为抑制过快上涨的房价，国务院先后出台多项调控政策，房地产市场再次步入调整阶段；2012 年，在中央继续保持从紧政策的同时，地方政府开始积极出台各种政策鼓励合理自住需求，商品房销售开始逐步回升， 2013 年房地产市场延续上升势头， 期内国房景气指数呈波动上升态势； 2014 年，房地产市场短期供过于求，且受价格预期变化等因素影响，房地产市场销售下滑，国房景气指数亦随之下降；进入 2015 年，随着一系列宽松的行业政策出台，中国房地产市场总体上呈现回暖趋势，国房景气指数自 2015 年 6 月始有所回升并于下半年 5 招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2017 年面向合格投资者公开发行公司债券信用评级报告 企稳，上升态势延续至 2016 年上半年。2016 年 10月以来部分重点城市陆续出台限购、限贷等房地产调控政策，国房景气指数有所调整，但仍较上年同期均有所上升。 2016 年房地产市场的明显回暖使得当年房地产业对 GDP 增长贡献率达 7.8%，较上年增加了 5.4 个百分点， 房地产业增加值占 GDP 的比重亦达到历史最高位的 6.47%。2017 年上半年国房景气指数持续上行，于 2017 年 6 月达到 101.37，但 3 月以来受部分城市不断加大房地产调控力度影响，景气指数上升增速出现明显回落。 图图 1：20102017.06 国房景气指数国房景气指数 资料来源：国家统计局，中诚信证评整理 图图 2：20102017.06 全国房地产开发投资情况全国房地产开发投资情况 资料来源：国家统计局，中诚信证评整理 在房地产投资方面，近年来房地产开发投资额保持增长，但增速有所放缓。根据国家统计局数据显示，2014 年全年完成房地产开发投资 95,036 亿元， 同比增长 10.5%， 增速下降 9.3 个百分点； 2015年房地产行业投资增速延续回落态势，当年全国房地产开发投资 95,979 亿元， 同比增长仅 1.0%； 2016年，良好的销售情况提振了房企信心，当年房地产投资增速有所提升，全年累计完成房地产开发投资102,581 亿元， 同比增长 6.9%， 增速较上年上涨 5.9个百分点。自 2016 年 10 月以来，各地房地产市场调控政策持续收紧，但全国房地产开发投资增速仍保持在较高水平；2017 年 16 月，全国累计完成房地产开发投资 50,610 亿元，同比增长 8.5%，增速较上年同期上升 2.4 个百分点。 房地产开发投资资金的到位情况方面，近年来我国房地产开发企业的到位资金规模逐年增长，20142016 年房地产开发企业到位资金分别为121,991 亿元、125,203 亿元和 144,214 亿元，年均复合增长率 8.73%。从资金来源来看，随着房地产市场的回暖，房企资金来源中预收账款以及客户购房贷款规模及其占比呈快速上升态势，20142016年房企资金来源中预收账款以及客户购房贷款合计分别为 43,903 亿元、49,182 亿元和 66,355 亿元，其中 2016 年市场成交的明显提升及信贷政策的宽松使得其预收账款和客户购房贷款的规模同比上涨 34.92%，占当期房企资金总额的比重亦提升至46.01%；而 20142016 年房企自筹资金和国内贷款规模有所波动，分别为 71,661 亿元、69,252 亿元和70,645亿元， 占比分别为58.74%、 55.31%和48.99%，占比逐年下降。2017 年 16 月，房地产开发企业到位资金 75,765 亿元，同比增长 11.2%。受按揭贷款利率持续上行影响，其他来源中个人按揭贷款资金增速明显放缓， 上半年新增个人按揭贷款 12,000 亿元，同比增长 6.7%，增速较去年同期下降 50.3 个百分点，占当期房企资金来源总额的比重亦下降至15.84%。同期房企自筹资金和国内贷款规模分别为23,273 亿元和 13,352 亿元，占比分别为 30.72%和17.62%，随着金融监管的不断加强，自筹资金比例不断下降，房企融资渠道逐步由直接融资转向银行贷款、信托等传统融资渠道。 6 招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2017 年面向合格投资者公开发行公司债券信用评级报告 表表 2：20142017.06 房地产开发投资资金来源房地产开发投资资金来源 单位：亿元、单位：亿元、% 指标指标 2014 2015 2016 2017.06 资金来源合计 121,991 125,203 144,214 75,765 同比增长 -0.1 2.6 15.2 11.2 其中： 自筹资金自筹资金 50,419 49,038 49,133 23,273 占比 41.33 39.17 34.07 30.72 同比增长 6.3 -2.7 0.2 -2.3 国内贷款国内贷款 21,242 20,214 21,512 13,352 占比 17.41 16.14 14.92 17.62 同比增长 8 -4.8 6.4 22.1 利用外资利用外资 639 297 140 104 占比 0.52 0.24 0.10 0.14 同比增长 19.7 -53.6 -52.6 58.9 其他来源其他来源 49,689 55,655 73,428 39,035 占比 40.73 44.45 50.92 51.52 同比增长 -8.8 12 31.9 17.2 其中：定金及预收款 30,238 32,520 41,952 23,226 同比增长 -12.4 7.5 29.0 22.7 个人按揭贷款 13,665 16,662 24,403 12,000 同比增长 -2.6 21.9 46.5 6.7 资料来源：国家统计局，中诚信证评整理 施工方面，近年房地产新开工面积呈现波动下滑态势。具体来看，2014 年房地产销售形势不佳使得房地产开发企业对新项目开发持较为谨慎态度，有意控制新楼盘的开工规模以降低企业自身现金支出，当年房地产新开工面积 179,592 万平方米，同比下降 10.7%。2015 年，房地产开发企业房屋新开工面积 154,454 万平方米，同比进一步下降14.0%。在商品房库存增加以及出清周期延长的背景下，房地产新开工面积同比下降导致短期内新增供给量的下滑，有助于缩短房地产市场恢复供需平衡的时间。2016 年，在一、二线重点城市房地产市场景气度明显提升的带动下，房企纷纷加速开发节奏以及时补充可售货源，全国房地产当年累计新开工面积 166,928 万平方米，同比上升 8.1%。从新开工面积与销售面积的差额来看，近年来商品房新开工面积始终高于同年商品房销售面积，但新开工面积与销售面积差额呈逐年收窄态势。2016 年，全国商品房新开工面积与销售面积差额（差额=新开工面积-销售面积） 9,579 万平方米， 同比下降 63.10%，商品房库存去化压力有所减轻。2017 年 16 月，房企商品房新开工面积 85,720 万平方米，同比增长10.6%，同期新开工面积与销售面积差额 11,058 万平方米。 图图 3：20102017.06 商品房新开工与销商品房新开工与销售面积差额售面积差额 单位：万平方米单位：万平方米 资料来源：国家统计局，中诚信证评整理 从销售情况看，受银行信贷收紧及价格预期变化等因素影响， 2014 年全国商品商品房销售量有所下滑，当年全国商品房销售面积和销售额分别为120,649 万平方米和 76,292 亿元，同比分别下降7.6%和 6.3%； 其中商品住宅销售面积和销售额分别同比下降 9.1%和 7.8%。进入 2015 年，得益于频出的利好政策，全年销售面积和销售额均有所上升，2015 年全国商品房销售面积与销售额分别为128,495 万平方米和 87,281 亿元，同比分别增长6.5%和 14.4%；其中商品住宅销售面积和销售额分别同比增长 6.9%和 16.6%。 2016 年， 在宽松的行业政策带动下，我国商品房成交量大幅提升，当年全国商品房销售面积与销售额分别为 157,349 万平方米和 117,627 亿元，同比分别增长 22.4%和 34.8%；其中商品住宅销售面积和销售额分别同比增长22.4%和 36.1%。2017 年 16 月，全国商品房销售面积和销售额分别为 74,662 万平方米和 59,152 亿元， 同比分别增长 16.1%和 21.5%； 但受 2016 年 10月及 2017 年 3 月连续出台的房地产调控政策影响，增速均有所放缓。值得注意的是，2017 年上半年办公楼及商业营业用房销售增长速度均高于住宅，其中住宅销售面积及销售额同比分别增长 13.5%和17.9%；办公楼销售面积及销售额同比分别增长38.8%和 38.9%； 商业营业用房销售面积及销售额同比分别增长 32.5%和 41.7%。 7 招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2017 年面向合格投资者公开发行公司债券信用评级报告 图图 4：20102017.06 商品房销售情况商品房销售情况 资料来源：国家统计局，中诚信证评整理 不同区域的销售情况来看，东部地区仍是我国商品房销售的主要区域， 2016 年东部地区商品房销售额 72,331 亿元，同比增长 38.7%，销售额占比达61.49%；同期中部地区商品房销售额 25,250 亿元，同比增长 38.7%；西部地区商品房销售额 20,046 亿元，同比增长 18.3%，2016 年西部地区销售额增幅落后于全国平均水平，去库存进度仍有待提升。从价格来看，2016 年 111 月全国 100 个城市住宅均价呈现逐月增长的态势，2016 年 11 月全国 100 个城市住宅成交均价达 12,938 元/平方米，较年初增长 17.34%。分城市能级来看，2016 年 11 月末，一线城市住宅均价达 40,441 元/平方米，较年初增长20.60%；同期二线城市住宅均价达 11,697 元/平方米，较年初增长 17.03%；而三线城市住宅均价达7,359 元/平方米，较年初增长 8.82%1。2017 年 16月，东部地区商品房销售额 34,695 亿元，同比增长14.4%，销售额占比达 58.65%；中部地区商品房销售额 11,398 亿元，同比增长 31.4%；西部地区商品房销售额 10,930 亿元， 同比增长 37.7%。 2017 年以来“去库存”仍是中西部地区三四线城市调控主基调，商品房销售情况明显改善。从价格来看，2017年 6 月末各能级城市商品住宅销售均价较年初均有所提升，其中一线城市住宅均价 31,764 元/平方米，较年初增长 16.58%；二线城市住宅均价 10,315 元/平方米，较年初增长 7.25%。 1 一线城市包括北京、上海、广州、深圳；二线城市包括天津、重庆、杭州、南京、武汉、沈阳、成都、西安、大连、青岛、宁波、苏州、长沙、济南、厦门、长春、哈尔滨、太原、郑州、合肥、南昌、福州；三线城市包括百城中除一线城市、二线城市之外的其它 74 个城市。 图图 5：20102017.06 全国商品房待售情况全国商品房待售情况 单位：万平方米单位：万平方米 资料来源：国家统计局，中诚信证评整理 商品房库存方面，近年来我国商品房库存量连续攀升， 截至 2014 年末， 全国商品房待售面积 6.22亿平方米，较 2013 年末增加 1.29 亿平方米；其中，住宅待售面积4.07亿平方米， 较2013年末增加0.83亿平方米。2015 年以来，尽管房地产投资速度有所放缓，同时销售情况亦有所回升，房地产市场供需差有所收窄，但供过于求的局面继续存在，截至2015 年末，全国商品房待售面积 7.19 亿平方米，同比增长 15.58%，增速较上年末收窄 10.54 个百分点。2016 年主要城市市场成交情况较好，住宅去化较快，商品房库存出现近年来首次下降。截至 2016年末，全国商品房待售面积 6.95 亿平方米，环比增加 444 万平方米， 但较上年末减少 2,314 万平方米。从去化周期来看，以 2016 年商品房月均销售面积估算，全国待售商品房去化周期约 5.30 个月，较2015 年缩短 1.41 个月，但不同城市分化情况仍较为明显， 部分二线及三、 四线城市仍存在库存压力。截至 2017 年 6 月末，全国商品房待售面积 6.46 亿平方米，环比减少 1,441 万平方米，同时较上年同期减少 9.58%； 以 2017 年 16 月商品房月均销售面积估算，全国待售商品房去化周期进一步缩短至4.32 个月。 土地市场方面，在去库存的大背景下，近三年全国房地产用地供给逐年收紧。根据国土资源局数据显示，20142016 年全国房地产建设用地供应面积分别为 15,470 万平方米、11,970 万平方米及10,750 万平方米。土地成交面积受供应减少的影响亦逐年下降，而供应的减少加剧了房企在土地市场的竞争，加之房地产开发企业购置土地区域转向土 8 招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2017 年面向合格投资者公开发行公司债券信用评级报告 地价格较高的一、二线城市，土地成交均价呈现上升趋势。20142016 年，我国房地产业开发企业购置土地面积分别为 33,383 万平方米、 22,811 万平方米和 22,025 万平方米，同期土地成交价款分别为10,020 亿元、7,622 亿元和 9,129 亿元。受此影响，2016 年房地产企业土地购置成本涨至 4,144.84 元/平方米，近三年年均复合增长率为 17.51%。2017年 16 月， 房地产开发企业土地购置面积 10,341 万平方米， 同比增长 8.8%； 土地成交价款 4,376 亿元，同比增长38.5%， 土地购置成本进一步增至4,231.70元/平方米。 从不同能级城市来看，近年来不同能级城市间土地成交均价涨幅及溢价率差异明显。其中，一线城市土地成交均价涨幅在 2013 年达到近年顶点后，2014 年和 2015 年呈现下降态势， 而 2016 年一线城市土地成交均价涨幅小幅回升，同时平均溢价率达47.06%，较上年提升 19.16 个百分点；二线城市土地成交均价涨幅 20132015 年间小幅波动， 而 2016年则大幅增加 70.2%，较 2015 年提升了 56.2 个百分点，且平均溢价率同比上升 34.84 个百分点至52.55%，土地市场热度明显上涨；三线城市成交土地均价涨幅近年来有所波动， 2016年提升至13.5%，平均溢价率升至 19.85%。2017 年上半年，各能级城市土地成交均价均呈现持续上涨，但受土拍限价影响，一、二线城市成交均价增速有所回落，且平均溢价率较上年同期分别下降 42.78 个百分点和15.77 个百分点；三四线城市平均溢价率则进一步升至 45.55%。 图图 6：20102017.06 各能级城市成交土地成交情况各能级城市成交土地成交情况 单位：元单位：元/平方米平方米 资料来源：中指数据，中诚信证评整理 总体来看，房地产行业受外部环境及行业政策影响较大，随着一系列宽松的行业政策出台，近年来房地产市场总体上呈现回暖趋势，商品房销售量价齐升，但随着 2016 年四季度以来一系列房地产调控政策出台，一二线城市商品房销售均价增速有所放缓。 行业政策 从房地产的发展过程来看，房地产行业是受政策影响较大的行业。2008 年受金融危机的影响，房地产市场景气度下行，房价有所下降，随着国家陆续出台救市政策，房价止跌并快速回升。2010 年以来，为了遏制房价快速上涨，国务院以及相关部门连续出台了一系列的房地产调控政策，各地纷纷出台相应的细化措施，强化行业政策的执行和监督力度。2011 年，在“调结构，稳物价”的大背景下，中央政府继续加强房地产调控。“国八条”、房产税改革先后落地，“限购”、“限贷”等政策全面升级，限购城市从 2010 年的不足 20 个大幅增加近 50 个。2014 年各地方政府在放松限购、购房落户、提高公积金贷款额度等层面自主出台调整政策；同年，中央政府相继出台“央五条”、定向降准，随后中国人民银行发布中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知，从房地产市场供给端和需求端两个层面给予了较为明确的支持。2015 年以来，“去库存”仍是各项政策的主基调，稳定住房消费、支持自住和改善住房需求是房地产政策调整的主要方向。具体来看，2015 年 3 月底，国土部、住建部联合发文，提出缩减土地供应规模以减少商品房供应量，当年全国300 多个城市土地供应量同比大幅下滑 36%，政策效果显著；同时中央及地方各管理部门及职能机构从需求端入手，降首付、降利率、减税费、予补贴、放宽公积金贷款政策、取消限外等多手段并施，提升居民的购房能力及意愿。 2016 年房地产行业在坚持去库存的整体基调上，继续实施“因城施策”的政策引导。从全国层面来看， 依旧维持去库存的政策目标， 2016 年 2 月份，政府新出台两项利好政策，包括降低非限购城市首付比例，最低可至 20%，同时调整契税税率，降低 9 招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2017 年面向合格投资者公开发行公司债券信用评级报告 购房成本等；3 月份，政府出台二手房营改增政策，以降税的方式引导改善性住房需求；6 月份国家又出台新政鼓励租赁业务的发展，进一步推动房地产市场的去化进程。在全国层面陆续出台宽松的房地产政策的同时，部分重点城市推出了严格的楼市调控政策以抑制房价的过快上涨，2016 年 3 月，上海和深圳率先出台房地产调控政策，提高购房首付比例及非本市户籍居民购房门槛。而其他三四线城市则继续以“去库存”为主基调， 2016 年 3 月沈阳市政府下发沈阳市人民政府办公厅关于促进房地产市场健康发展的实施意见（试行），发布对毕业不超过 5 年的高校学生实行“零首付”政策、对个人购买住房市区两级给予奖励政策、公积金最高贷 90万、土地供应减半、降低二手住房交易税费、鼓励农民进城买房居住等 22 项鼓励性房产新政，此外，2016 年上半年西安、广西、山东等省市均出台各类宽松政策以消化商品房库存。 2016 年上半年整体房地产政策较为宽松， 居民购房预期仍较乐观，因此 2016 年前三季度房价总体上持续上涨，部分重点一、二线城市房价涨幅较大，调控范围也随之扩大。2016 年 8 月，武汉、厦门、苏州率先重启限购政策，9 月杭州、南京、天津亦重启限购政策，十一期间，北京、天津、苏州、郑州、成都、济南、无锡、合肥、武汉、南京、广州、深圳、佛山、厦门、东莞、珠海、福州、上海、杭州、南昌等 21 个城市相继出台了限购限贷政策。其中，深圳出台了最严限购限贷政策，要求本市户籍成年单身人士（含离异）限购 1 套住房；连续缴纳 5 年以上个人所得税或社保的非户籍居民家庭，限购 1 套住房；对已有 1 套住房的，首付提高到七成以上；北京通州对商品住房也进行了限购，对于本市户籍居民已拥有 1 套住房的， 且落户 3 年 （含）以上的，限购 1 套通州区商品住房；已拥有 1 套住房、近 3 年在通州连续缴纳社保或个税的本市其他区县户籍居民家庭，限购 1 套通州区商品住房。各地十一期间密集出台调控政策后， 2016 年 11 月12月杭州、 苏州、 上海等重点城市又加大了调控力度，一、二线城市房地产政策基调明显趋严。2017 年上半年房地产行业在因城施策的导向下仍稳步推进去库存工作。从全国层面来看，2017 年 2 月份，中国人民银行、银监会公布通知，在不实施限购措施的城市，家庭首套房的商业性个人住房贷款首付款比例可向下浮动 5 个百分点；对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，二套房再次申请商业性个人住房贷款的最低首付款比例调整为不低于 30%。在国家因城施策、分类调控的背景下，部分城市亦相继推出了限售政策以抑制短期性投机需求， 2017 年 3 月北京市住房和城乡建设委员会联合四部门发布关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知，将二套房贷最低首付款比例（普通自住房提高至 60%， 非普通自住房提高至 80%） ，同时降低住房贷款期限至 25 年。值得注意的是，在一线城市政策趋严的情况下，部分购房者需求外溢至环一线周边三四线城市，受此影响，环北京周边县市集中出台调控政策，包括河北省涿州市、河北省保定市涞水县、河北省张家口市崇礼区、河北省保定市主城区、河北省廊坊市等；同时环上海周边嘉兴市、海宁市、南通市、苏州张家港市等及环广州、深圳周边东莞、中山、江门等城市亦加强调控。同月南京市政府办公厅出台关于进一步调整我市住房限购政策的通知，暂停向已拥有 2 套及以上住房的本市户籍居民家庭出售住房，包括新建商品住房和二手住房；2017 年 4 月海南省住建厅、省国土资源厅、中国人民银行海口中心支行联合发布全省限购通知，暂停向在海南已拥有 1 套及以上商品住宅的本省户籍居民出售新建商品住宅。截至2017 年 6 月末，全国共有超过 30 个城市实行限售措施，从限售年限来看，广州、青岛、福州、扬州、无锡、承德、芜湖、厦门等城市均要求新购买住房的，取得不动产权证未满 2 年的，不得上市交易；珠海、惠州、成都、南京、郑州等地则要求满 3 年；三亚和琼海禁止期房转让和限制现房转让。 政策层面除短期供需调控外，长效机制也处于加速推进阶段。2017 年 7 月，住房城乡建设部、国家发展改革委、公安部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、工商总局、证监会等九部门在关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知中指出，人口净流入的大中城市要 10 招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2017 年面向合格投资者公开发行公司债券信用评级报告 支持相关国有企业转型为住房租赁企业，鼓励民营的机构化、规模化住房租赁企业发展，并选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等 12 个城市作为住房租赁首批试点；当月广州市人民政府公布广州市加快发展住房租赁市场工作方案，赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权。北京也推出共有产权住房，在产权比例确定、购房资格以及退出机制等多个方面均有所规定。多层次住房体系的加速推进，有助于促进房地产市场平稳健康发展。表表 3：2016 年以来房地产行业主要相关政策一览年以来房地产行业主要相关政策一览 时间时间 发文部门发文部门 主要内容主要内容 2016.02 财政部、国家税务总局、住房城乡建设部 财政部发布关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知调减房地产契税营业税，对个人购买家庭唯一住房，面积为 90 平方米及以下的，减按 1%的税率征收契税；面积为 90 平方米以上的，减按 1.5%的税率征收契税。 2016.03 财政部、国家税务总局 自 5 月 1 日起， 个人购买不足 2 年的住房对外销售的， 按照 5%的征收率全额缴纳增值税，个人将购买 2 年以上（含 2 年）的住房对外销售的，免征增值税。对北上广深四市，个人将购买不足 2 年的住房对外销售的，按照 5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买 2年以上（含 2 年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照 5%的征收率缴纳增值税；个人将购买 2 年以上（含 2 年）的普通住房对外销售的，免征增值税。 2016.03 上海、深圳市政府 上海、深圳市政府率先出台楼市调控政策，调整非本地居民购房资格要求，上海将缴纳社保年限由 3 年调增至 5 年，深圳由 1 年调增至 3 年；两地均调增居民购房首付比例。 2016.0306 沈阳、大连等市政府 以沈阳、大连市为代表的各地政府陆续推出购房优惠政策以实现去库存目标，具体包含大学生购房补贴、公积金贷款额度上涨、农民购房补贴、购房税费减免等利好政策。 2016.06 国务院办公厅 关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见指出，实行购租并举，培育和发展住房租赁市场，是深化住房制度改革的重要内容，是实现城镇居民住有所居目标的重要途径。要以建立购租并举的住房制度为主要方向，健全以市场配置为主、政府提供基本保障的住房租赁体系，支持住房租赁消费，促进住房租赁市场健康发展。 2016.0809 武汉、厦门、苏州、杭州、南京市政府 部分重点二线城市出台限购、限贷以及土地调控等政策以抑制房价、地价的过快上涨。 2016.10 北京、天津、苏州、郑州等 21 个城市政府 十一期间一、二线重点城市密集出台房地产调控政策，在土地、购房资格、首付比例等方面出台严格调控政策，部分城市在前期调控政策的基础上加大调控力度。 2016.1112 上海、杭州、武汉、郑州、成都等市政府 在前期调控政策的基础上，部分重点城市继续加大调控力度，上海在首套房的认定上认房又认贷，普通住房首付比例增至五成，非普通住房首付增至七成；杭州扩大限购范围，对不能提供自购房之日起前 2 年内在本市连续缴纳 1 年以上个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭全面限购。 2017.02 中国人民银行、银监会 中国人民银行、中国银监会要求在不实施“限购”的城市，居民家庭购买首套普通住房的商业性个人住房贷款，在最低首付 25%的基础上可再下浮 5 个百分点；对拥有 1 套住房且房贷未结清的家庭，再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于 30%。 2017.03 国务院办公厅 2017 年两会政府工作报告指出，因城施策去库存，坚持住房的居住属性，落实地方政府主体责任，加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制；加强房地产市场分类调控，房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地，规范开发、销售、中介等行为。 2017.0306 南京、广州、青岛、厦门、福州、珠海、惠州、成都等市政府及海南省住建厅 继地方政府相继出台限购、限贷政策后，部分城市出台限售令，规定新购买住房的，取得不动产权证未满 2 年的，不得上市交易，不得办理转让公证手续；或新购买的住房须在取得不动产权证满 3 年之后才能上市交易。 2017.07 住房城乡建设部、国家发展改革委、公安部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、工商总局、证监会等九部门 关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知指出，人口净流入的大中城市要支持相关国有企业转型为住房租赁企业，以充分发挥国有企业在稳定租金和租期，积极盘活存量房屋用于租赁，增加租赁住房有效供给等方面的引领和带动作用。 资料来源：公开资料，中诚信证评整理 11 招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2017 年面向合格投资者公开发行公司债券信用评级报告 行业关注 短期内，在周期性力量以及政策作用下，房地产行业发展或将再次进入短期调整阶段，金融市场防风险政策亦或对短期流动性产生一定的影响 从国内来看， 2017 年上半年经济延续企稳向好态势，但短期的下行压力和长期的结构性问题依然存在，房地产调控趋严对投资以及相关产业的影响将逐渐显现。考虑到资产泡沫和金融风险，中国的宏观经济调控基调持续由“稳增长”向“防风险、 稳增长”转换，将防流动性风险、去杠杆作为宏观经济调控的重要方向。在此背景下，货币政策将保持中性偏紧，财政政策更为强调结构性调控，通过减税降费减少企业负担。同时继续推进供给侧结构性改革，促进新旧动能的转换。整体来看，2017 年中国经济增长将呈现前高后稳态势。 与此同时，去杠杆背景下房地产调控政策趋严。从全国层面来看，2017 年房地产行业政策将围绕两会政府工作报告中提出的“回归居住属性”、 “加强房地产市场分类调控”、 “建立长效机制”为基调展开；地方政府层面则在“因城施策”、“分类调控”的背景下进一步加大对一、二线城市政策调控力度，同时环一线城市周边三四线城市亦陆续出台调控政策以抑制投机性需求，且限购范围更加细化。此外，货币政策中性偏紧，金融监管趋严，房地产信贷将受到影响，房地产行业面临一定的短期流动性压力；同时房企资金链承压，通过兼并收购优化资源配置日趋明显。 2017 年以来我国房地产行业政策普遍收紧， 全国商品房销售面积及销售金额增速均放缓。 2017 年16 月，商品房销售面积 74,662 万平方米，同比增长 16.1%，增速同比下降 11.8 个百分点；其中，住宅销售面积增长 13.5%，增速同比下降 15.1 个百分点。 同期， 商品房销售额 59,152 亿元， 增长 21.5%，增速同比回落 20.6 个百分点；其中，住宅销售额增长 17.9%，增速同比回落 26.5 个百分点。土地购置方面，2017 年 16 月，房地产开发企业土地购置面积 10,341 万平方米，同比增长 8.8%，增速比 15月提高 3.5 个百分点；土地成交价款 4,376 亿元，同比增长 38.5%， 增速较 15 月提高 6.2 个百分点。2017 年住建部和国土部要求合理安排住宅用地供应，随后多数地方政府提出增加住宅用地供应；同时房地产企业补库存意愿明显加强，预计未来土地购置面积增速将持续。 总的来看，在一线及重点二线城市调控力度不断加大，环一线城市周边三四线城市陆续加入“限购”、“限贷”，以及收缩信贷杠杆、引导社会资金流向实体经济的政策环境下，房地产销售增速预计将持续回落。在周期性力量以及政策作用下，房地产行业发展或将再次进入短期调整阶段。 房地产企业利润空间持续收窄，行业兼并收购趋势明显，集中度进一步上升，优质资源将向具有规模优势的房地产企业倾斜 受市场竞争加剧、土地价格上升等因素的影响， 房企的利润空间不断侵蚀， 盈利能力有所下滑，行业内的兼并收购案例大幅增多。据不完全统计，2016年销售额在300亿元以上百亿房企已完成及正在进行中的并购案例已近 100 起，占行业并购数量的 70%以上，资金、项目及资源等逐步向大型房企聚集。与此同时，资本实力较强、具有品牌影响力的大中型房地产企业的销售规模及集中度均进一步提升。 2016 年 TOP100 房企入榜金额门槛从 2015年的 104 亿元提高至 157 亿元，同比上升 51%，销售金额集中度亦提升 3.87 个百分点至 43.92%，占比接近一半；TOP20 销售门槛提升最快，由 2015