铁岭新城：2014年公司债券跟踪评级分析报告.PDF

公司债券跟踪评级报告铁岭新城投资控股股份有限公司12跟踪期内，公司子公司公共事业公司仍不具备盈利能力；传媒公司经营状况尚可，公司债券跟踪评级报告铁岭新城投资控股股份有限公司2但盈利能力较上年有所下降。3公司经营活动现金流净额近两年一直呈现净流出状态， 公司资金需求需要通过对外筹资满足。分析师周馗电话：010-85172818邮箱：刘畅电话：010-85172818邮箱：传真：010-85171273地址：北京市朝阳区建国门外大街 2 号PICC 大厦 12 层（100022）Http:/公司债券跟踪评级报告铁岭新城投资控股股份有限公司3信用评级报告声明除因本次跟踪评级事项联合信用评级有限公司（联合评级）与铁岭新城投资控股股份有限公司构成委托关系外，联合评级、评级人员与铁岭新城投资控股股份有限公司不存在任何影响评级行为独立、客观、公正的关联关系。联合评级与评级人员履行了尽职调查和诚信义务，有充分理由保证所出具的评级报告遵循了真实、客观、公正的原则。本跟踪评级报告的评级结论是联合评级依据合理的内部信用评级标准和程序做出的独立判断，未因铁岭新城投资控股股份有限公司和其他任何组织或个人的不当影响改变评级意见。本跟踪评级报告用于相关决策参考，并非是某种决策的结论、建议等。本跟踪评级报告中引用的公司相关资料主要由铁岭新城投资控股股份有限公司提供，联合评级对所依据的文件资料内容的真实性、准确性、完整性进行了必要的核查和验证，但联合评级的核查和验证不能替代发行人及其它中介机构对其提供的资料所应承担的相应法律责任。本跟踪评级报告信用等级一年内有效；在信用等级有效期内，联合评级将持续关注发行人动态；若存在影响评级结论的事件，联合评级将开展不定期跟踪评级，该债券的信用等级有可能发生变化。公司债券跟踪评级报告铁岭新城投资控股股份有限公司4一、主体概况铁岭新城投资控股股份有限公司（以下简称“公司”或“铁岭新城” ）原为四川中汇医药（集团）股份有限公司（以下简称“中汇医药”） 。2009 年 7 月，中汇医药向其第一大股东成都迈特医药产业投资有限公司（以下简称“迈特医药”）的控股股东四川怡和企业（集团）有限公司（以下简称“怡和集团”）以 1.48 亿元价格出售其全部资产和负债；中汇医药与铁岭财政资产经营有限公司（以下简称“铁岭经营” ） 、北京京润蓝筹投资有限公司（以下简称“京润蓝筹”） 、罗德安、付驹、北京三助嘉禾投资顾问有限公司（以下简称“三助嘉禾”）签署了发行股份购买资产协议书 ，中汇医药向铁岭经营、京润蓝筹、三助嘉禾、罗德安、付驹非公开发行股份购买其持有的铁岭财京投资有限公司 （以下简称 “铁岭财京” ） 100%的股权。 2011 年 9 月 9 日， 中汇医药以 10.23元每股价格，非公开发行 25,200.39 万股，购买铁岭经营、京润蓝筹、罗德安、付驹、三助嘉禾共同持有的铁岭财京公司股权。此次交易完成后，中汇医药控股股东为铁岭经营。2012 年 1 月，经深交所核准，中汇医药股票简称更名为“铁岭新城”，证券代码仍为“000809”。公司所属行业由“医药、生物制品”变更为“公共设施服务业”。截至 2014 年底，公司总股本为 54,986.09 万元，铁岭经营直接持有公司 1.26 亿股股份，持股比例为 34.68%，成为公司第一大股东，公司实际控制人为铁岭市财政局（如下图所示） 。图 1截至 2014 年底公司股权结构资料来源：公司提供公司是辽宁省铁岭市新城区唯一的城市综合运营商，受铁岭市政府委托和授权负责铁岭市新城区（目前面积 22 平方公里）土地一级开发以及市政基础设施的建设、运营工作，经营范围为：区域土地征用、市政基础设施建设、土地开发、项目开发、投资、管理咨询。目前公司设有办公室、计划财务部、总工办、工程管理部、预算部、项目部、营销策划部和投资部 8 个职能部门。公司债券跟踪评级报告铁岭新城投资控股股份有限公司5截至 2014 年底，公司下辖四个子公司，分别为铁岭财京投资有限公司（以下简称“铁岭财京”） 、铁岭财京公用事业有限公司 （以下简称“公用事业公司”） 、 铁岭财京传媒有限公司 （以下简称“传媒公司”）和铁岭财京汽车租赁有限公司（以下简称“汽车租赁公司”） ，其中公用事业公司和传媒公司为二级子公司，汽车租赁公司为三级子公司。截至 2014 年底，公司共有员工 152 人。截至 2014 年底，公司合并资产总计 620,828.62 万元，负债合计 272,965.24 万元，股东权益347,863.38 万元。2014 年公司实现营业收入 26,307.74 万元，净利润 2,877.18 万元，2014 年公司经营活动现金流量净额为-78,859.16 万元。截至 2015 年 3 月底，公司合并资产总计 613,465.19 万元，负债合计 266,299.70 万元，股东权益 347,165.49 万元。2015 年 13 月公司实现营业收入 403.47 万元，净利润-697.89 万元，2015 年13 月公司经营活动现金流量净额为-4,156.97 万元。公司住所：铁岭市凡河新区金沙江路12号；法定代表人：韩广林。二、本次债券概况本次债券名称为“铁岭新城投资控股股份有限公司 2014 年公司债券”（债券简称：“14 铁岭债”，债券代码：112199） ，发行规模为人民币 10 亿元。每张面值为人民币 100 元，共计 1,000万张，发行价格为 100 元/张。本次债券为 5 年期，附第 3 年末发行人上调票面利率选择权及投资者回售选择权。本次债券采用单利按年计息，不计复利，每年付息一次，到期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支付。债券利率为固定利率债券，计息起始日为债券发行日（即 2014年 3 月 6 日） ，票面利率为 8.45%。在债券存续期前 3 年固定不变。若第 3 年末发行人行使上调票面利率选择权，则上调后本次债券票面利率为债券存续期前 3 年票面利率加上上调基点，在债券存续期限后 2 年固定不变；若公司未行使上调票面利率选择权，则本次债券存续期限后 2 年票面利率仍维持原有票面利率不变。截至 2014 年 3 月 13 日，公司已收到本次公开发行公司债券扣除承销费及保荐费后募集资金人民币 99,375.00 万元，已用于补充流动资金及偿还公司债务。2015年 3 月 6 日公司支付本次债券第一年利息 0.845 亿元（含税） 。铁岭财政资产经营有限公司为本次债券的还本付息提供全额无条件不可撤销的连带责任保证担保。三、行业分析公司主要经营一级土地开发及城市运营，属房地产行业的子行业。公司业务受房地产整体运行情况影响明显，与铁岭市区域经济规划、地方财政实力紧密相关。1.房地产行业2014年，我国房地产行业增速放缓。受经济增速放缓和限购效果逐步体现的影响，2014年全国房地产开发投资95,035.61亿元，名义同比增长10.49%，较2013年同期增速大幅下滑9.30个百分点。房地产开发企业房屋施工面积72.6亿平方米，比上年增加9.2%，增幅同比下降6.9个百分点；新开工面积18.0亿平方米，比上年下降14.4%，增幅同比下降28.9个百分点。土地价格方面，2014年土地市场先热后冷，量跌价升，整体呈现疲态。2014年，全国300个城市土地成交楼面均价1,234元/平方米，同比上涨6%，增速同比下降21个百分点。分季度看，2014公司债券跟踪评级报告铁岭新城投资控股股份有限公司6年年初首月全国300城市即以44%的出让金同比涨幅取得良好开局，延续上一年翘尾行情，但仅两个月时间便迅速降温；受楼市渐冷传导，地方政府推地节奏放缓，房企资金压力加大，拿地日趋谨慎；二季度起地市逐渐下行，供求量降幅扩大，仅楼面均价维持小幅上涨；四季度，随着政策利好以及楼市逐步升温，房企抓住窗口期加大优质地块储备力度，一线城市率先反弹，地王频现，但年末升温难改全年疲态。从溢价率来看，低溢价率亦成为主流，2014年全国300个城市土地平均溢价率10%，较2013年同期下降5个百分点。2014年，受到房地产销售增速回落和各地限购影响导致房价下跌，各地土地出让情况出现恶化，土地购置面积增速大部分月份均处于负增长态势。根据国家统计局数据，2014年，房地产开发企业土地购置面积33,383万平方米，比上年下降14.0%；土地成交价款10,020亿元，较上年增长1.0%。从土地成交价格来看，进入2014年土地成交均价呈波动增长态势，尤其是进入下半年，土地成交均价快速增长。从商品房市场供求情况看，2014 年以来，随着限购逐步产生效果，全国商品房销售面积和销售金额均出现下降，如下图所示。2014 年，商品房销售面积 120,649 万平方米，同比下降 7.6%，增速较上年回落 9.7 个百分点，其中住宅销售面积下降 9.1%；商品房销售额 76,292 亿元，同比下降 6.3%，其中住宅销售额下降 7.8%。从供给方面看，商品房竣工面积仍保持增长，2014 年，住宅竣工面积 107,459 万平方米，同比增长 5.9%，增速回落 2.2 个百分点；其中，住宅竣工面积 8.09亿平方米，同比增长 2.7%。总体看，我国住宅供不应求的状态出现明显好转。从销售价格看， 根据中国房地产指数系统对 100 个城市的全样本调查数据显示， 2014 年以来，由于各地限购的影响持续深化，全国百城住宅价格出现明显回落，2014 年 12 月百城住宅均价为10,542 元/平方米，环比下跌 0.92%，连续第 5 个月下跌，跌幅扩大 0.33 个百分点。总的来看，在我国经济平稳增长的背景下，2014 年全国房屋平均销售价格有所回落，商品房供给仍保持增长，但房屋成交量有所下滑，我国住宅供求状态出现好转。2行业政策房地产行业产业链长、行业容量大、相关产业占国民经济比重大，是国家调控经济运行的重要抓手。2014年，国家对房地产行业的调控节奏有所变化。2014年以来，我国房地产行业投资增速明显放缓，各地土地出让情况不佳，部分城市出现土地流拍等情况，对地方政府财政状况造成较大压力。2014年3月，李克强总理在政府工作报告中提出“分类施策、分城施策”的概念后，各地区相继正式发文“开放限购” ，截至2014年末，全国46个限购城市中，仅剩北上广深四个一线城市仍在执行限购政策。2014年9月30日央行、银监会发布“央四条” ，不仅重申首套房利率折扣下限为7折，而且在二套房的认定上提出，对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房时，银行业金融机构执行首套房贷款政策，这意味着伴随着中国房地产市场调控多年的“限贷”政策全面取消。总体看，目前房地产行业调控节奏有所变化，调控方向将从行政手段逐渐转变为长效的经济手段。未来房地产调控仍然是重要的宏观政策，有望在不断调整中完善和改进。行业在可预见的未来仍将受政策影响体现出比较明显的行业波动。综合来看，在未来一段时期，房地产行业仍将是国民经济的重要组成部分，并将在中国经济转型和城镇化过程中发挥重要作用。公司债券跟踪评级报告铁岭新城投资控股股份有限公司73区域经济（1）铁岭市经济概况铁岭市位于辽宁省北部，区域面积 1.3 万平方公里，总人口 301.9 万，城镇人口 113 万，目前铁岭老城区常住人口在 50 万人左右，新城生活的人口约 10 万人。2014 年铁岭经济保持平稳增长，第三产业比重进一步提升，固定资产投资增速回落，地方财政收入增长较快。根据 2015 年铁岭市政府工作报告，2014 年，铁岭市全市地区生产总值实现 1,080 亿元，增长2%；公共财政预算收入 93.4 亿元，为调整后预算的 104.8%，较上年减少 9.85%；固定资产投资完成 750 亿元，下降 28.2%；规模以上工业增加值实现 300 亿元，增长 2%；社会消费品零售总额实现 392 亿元，增长 12%；城镇居民人均可支配收入 19,365 元，增长 10%；农村居民人均可支配收入 10,985 元，增长 10.5%。（2）铁岭新城地区经济发展概况根据公司提供数据，截至2013年底，铁岭新城区常住人口约为12万人，2014年新城区常住人口增长至15万人，铁岭新城区人口增长率约为25%。投资建设方面，2014年，新城区累计完成固定资产投资26.7亿元，2015年13月，凡河新区累计完成固定资产投资1.95亿元。截止目前，凡河新区亿元以上重点项目开复工14项，其中，莲花湿地恢复三期工程、星悦南岸国际社区（一期）星悦华廷项目、星悦南岸综合商业区（一期）T2号楼、水世界项目、星悦南岸综合商业区（一期）奥特莱斯商业区项目、紫御豪庭项目、金鼎观澜小区三期、港华燃气等7个项目已于4月1日前陆续复工建设。天力集团天力城项目、有巢氏市政花园广场二期、AWZH全生活小区一期、凡河新村六期（天水丰汇）单户城镇化住宅、天水东润单户城镇化、恒基兆业商业步行街、泛欧红石郡等7个项目已于4月1日集中开工建设。2014年，铁岭新城地区累计完成投资31.98亿元。其中续建项目13个，完成投资20.12亿元；新建项目6个，完成投资11.86亿元。铁岭新城地区房地产发展方面，目前新城区楼盘项目共有23个，其中已竣工项目为15个，未竣工项目为8个。新城区楼盘项目批准面积478.88万平方米，目前已建建筑面积约为442.70万平方米。楼盘预计共建682栋建筑，其中已建成的住宅户数约为3.53万户，已销售户数约为2.85万户，约占总户数的81%；已建成的商业户数约为2,529户，已销售户数约为1,475户，约占总户数的58%。价格方面，目前铁岭新城地区楼盘目前多层约为3,500元每平方米，小高层约为3,300元每平方米，洋房约为4,500元每平方米，车库约为5,000元每平方米。总体看，2014年铁岭市经济保持平稳增长，固定资产投资出现较大幅度下降，人均收入有所增长，住房需求依然较高；铁岭新城区目前在建项目较多，投资规模较大，房地产行业运行状况良好。四、管理与经营分析1管理分析跟踪期内，公司董事长仍由韩广林先生担任，董事会、监事会、管理层以及部门设置未发生重大变化，2014 年 3 月，尹强先生辞去公司财务总监职务，公司第八届董事会第十二次会议聘任增补宁华先生为公司财务总监；宁华先生于 2015 年 4 月因工作调动辞去公司财务总监职务，王洪海先生于 2015 年 4 月起任公司财务总监。2014 年 8 月，刘海涛先生和唐逸先生辞去公司董事职公司债券跟踪评级报告铁岭新城投资控股股份有限公司8务，2014 年 9 月经公司第八届董事会第十四次会议选举、2014 年第二次临时股东大会审议通过选举李世范先生和蔡宏明先生为公司董事。总体看，跟踪期内，公司经营管理团队发生一定变化。公司新任财务总监王洪海先生，2009 年 10 月至 2014 年 8 月任河北新张药股份有限公司财务总监，2014 年 8 月至今任铁岭财京投资有限公司财务总监，2015 年 4 月起任铁岭新城投资控股股份有限公司财务总监。截至 2014 年底，公司员工总数 152 人，其中生产人员 36 人，销售人员 4 人，技术人员 28人，财务人员 15 人，行政人员 69 人，以上人员大专及以上文化程度 104 人，大专文化程度以下48 人。公司人员规模不大，员工中行政人员较多。总体看，跟踪期内公司经营管理团队发生一定变化，基层员工学历相对较高，能满足公司目前经营需要。2经营分析公司是由铁岭市人民政府授权的铁岭新城城市综合运营商，业务包括土地一级开发和城市基础设施运营。其中，土地一级开发为公司核心业务。（1）经营概况2014 年，公司主营业务收入受土地一级开发收入减少影响，公司主营业务收入较上年大幅减少。公司土地一级开发成本主要包括政府收取的土地两金1、土地出让金、土地规费2和其他行政性收费，支付给原住民的拆迁费以及为达“九通一平”标准的土地开发费等。2014 年，公司实现主营业务收入 2.52 亿元，较 2013 年大幅减少 84.95%，主要系土地一级开发收入大幅减少所致；成本方面相应波动，2014 年公司主营业务成本为 0.74 亿元，较上年 5.24 亿元的水平大幅减少85.80%。2014 年主营业务毛利率 70.54%，较上年略有升高，公司主营业务毛利水平仍属较高。表12013年2015年3月公司主营业务收入、成本及毛利率情况 单位：万元，%产品产品2013 年年2014 年年2015 年年 1-3 月月收入收入占比占比毛利率毛利率收入收入占比占比毛利率毛利率收入收入占比占比毛利率毛利率土地一级开发166,758.1599.3969.7623,591.9993.4378.9100-供水600.960.36-59.35759.603.01-27.37168.296.45-37.50污水163.380.10-407.01385.231.53-143.710-广告51.530.0361.2759.260.235.762.331.34-780.69汽车租赁215.160.1327.31453.731.80-10.153.862.21-3245.34合计合计167,789.1810068.7825,249.8193.4370.54174.3996.45-242.54资料来源：公司提供跟踪期内，土地一级开发仍为公司的主导业务，2014 年公司土地一级开发收入占主营业务收入比重达 93.43%，毛利率水平 78.91%，较 2013 年有所上升。跟踪期内，公司基础设施运营业务收入规模较小，其毛利率水平表现一般。跟踪期内，供水和污水处理业务仍不具备盈利能力；广告业务和汽车租赁业务收入有所增长，但毛利率出现下降，公司土地一级开发业务以外的其他业务盈利能力依旧较差。由于公司污水业务未确认相应收入，以及公司“推地”高峰一般集中在下半年。2015 年第一1土地两金主要指农业发展基金和国有土地收益基金。2土地规费主要为城市基础设施配套费。公司债券跟踪评级报告铁岭新城投资控股股份有限公司9季度， 公司共实现主营业务收入 174.39 万元， 较上年同期增长 7.19%， 主营业务成本 597.35 万元，较上年同期增长 13.69%，主营业务毛利率较低。总的来看，跟踪期内毛利率仍维持在较高水平，但受公司土地一级开发业务收入大幅减少影响，公司收入规模较上年下降幅度较大，公司盈利能力大幅减弱。（2）土地一级开发公司是铁岭市政府为开发铁岭新城而专门成立的政府建设主体平台，负责铁岭新城区的土地一级开发。2006 年 3 月，铁岭财京、铁岭市政府和土地储备中心共同签署了铁岭市凡河新区土地一级开发项目合作协议 ，确定铁岭财京是负责铁岭新城规划和土地运营的唯一主体。上述约定以协议的方式使公司成为铁岭新城地区唯一的土地一级开发商，保证了公司土地一级开发业务的区域垄断性。截至 2015 年 3 月底，公司累计取得土地指标 18,667 亩，公司的土地资源较为丰富。土地开发成本土地开发成本公司土地开发成本包括土地征收拆迁费用和土地出让成本两大部分。土地征收方面，截至 2015 年 3 月底，铁岭新城累计完成征地 32,987 亩，该等土地均不属于基本农田， 不涉及基本农田保护问题。 截至 2014 年底， 铁岭新城支付征地补偿费用 138,640 万元。拆迁方面， 根据子公司铁岭财京与铁岭县凡河镇人民政府分别于 2006 年 6 月 2 日签署的 拆迁工作委托协议 、 征地工作委托协议 ，铁岭新城的征地与拆迁工作由铁岭财京委托铁岭县凡河镇人民政府进行。截至 2015 年 3 月底，公司累计完成拆迁农户 1,821 户（住宅） ，完成整体拆迁任务的 66.14%，铁岭财京实际支付拆迁费用合计 41,822 万元。总体看，公司土地开发成本受市场环境影响不大，跟踪期内，公司拆迁费用支出较上年有所升高。土地销售土地销售公司主营产品为完成一级开发的土地，截至 2014 年底，公司已经完成出让土地 14,082 亩。2014 年，公司共出让土地 146.88 亩，取得土地出让收入 17,742 万元。公司已经完成开发待出让的土地充足，未来有较多的土地可供出售。从土地用途来看，按铁岭市政府相关规划，公司出让土地用途主要为居住、商业、公共设施（医院及学校等） 、市政（绿地及旅游）等，已开发待出让土地中，近七成为居住用地，商业、公共设施和市政土地面积相对平均。土地出让单价方面，近年来公司土地出让单价逐年上升。2014 年，公司土地出让价格为 128万元/亩，较 2013 年的 114.44 万元/亩的售价水平提升了 13.56 万元/亩。未来随着铁岭新城地区的继续发展，铁岭新城土地出让价格仍有一定的上升空间。从土地受让方情况来看，公司已开发待出让的土地最终受让方主要为房地产开发企业和政府及公共事业部门。2014 年度，公司共出让两块土地，受让方均为铁岭市天和保障房开发建设有限公司。表22013年2014年公司土地出让及收入情况（单位：亩，万元）项目项目2013 年年2014 年年出让土地面积1,562146土地使用权出让金176,82318,807土地出让收入166,65317,742资料来源：公司提供注：土地使用权出让金为土地储备中心出让土地获得的地价款；土地出让收入为地价款在扣除农业发展基金、国有土地收益基金和土地出让金等后的收入。公司债券跟踪评级报告铁岭新城投资控股股份有限公司102014 年宏观经济增速下降明显，作为周期性行业的房地产市场受到的冲击最大。从国家统计局公布的 2014 年全国房地产行业运行数据来看，商品房销售出现量、价双降的情形，商品房库存创历史新高，土地成交面积大幅降低。公司主营业务为土地一级开发，作为房地产上游行业，具有周期性强、客户单一、销售收入波动大的特点，易受房地产市场变化的影响。公司地处东北地区经济欠发达的三线城市，地产开发商以消化库存、回笼资金的收缩策略为主，购地意愿有所减弱，导致本年度公司土地出让金收入减少，利润比上年同期有所下降。但近几年铁岭新城区基础设施已日臻完善，新城区人口在逐年增加，随着土地市场的逐步回暖，未来近 7,000 亩的待出售土地仍可为公司贡献可观的收益。同时公司也在积极拓展新业务以增加利润来源。目前公司对外出让土地价格为 100 万/亩，现与其他公司商务洽谈项目地块有两宗。地块一：地块面积约为 319.21 亩，地块北至松花江路，南至鸭绿江路，西至天水河路，东至泰山路。地块投资约 3.19 亿元；地块二：地块面积约为 55 亩，地块位于松花江路与钟山路交汇处东南侧，目前对方公司对该地块项目较为满意，正筹集资金，地块投资约 5,500 万元。未来公司将重点对外出让的项目地块位于北至黑龙江路，南至松花江路，西至衡山路，东至嵩山路，该地块面积约为 236.79 亩，预计地块投资额 2.36 亿元。整体看，跟踪期内公司主营业务仍然高度集中，公司土地开发业务受房地产行业不景气影响，土地出让面积大幅减少，跟踪期内公司利润出现大幅下降。（3）基础设施运营作为城市综合运营商，公司在进行土地一级开发业务的同时，将城市基础设施运营业务作为其未来稳定的利润来源。公司旗下设立公用事业公司和传媒公司，具体开展铁岭新城的供水、污水处理、广告、出租车运营等业务。由于公用事业公司承载较多社会职能，暂不具备盈利能力，2014 年，公用事业公司实现营业收入 1,454 万元，净利润-1,995 万元。截至 2015 年 3 月底，公用事业公司总资产 35,393 万元，净资产 17,665 万元，2014 年 1 月3 月实现营业收入 169 万元，净利润-373 万元。2009 年 4 月，公司成立铁岭财京传媒有限公司（以下简称“传媒公司”） ，主要业务主要为户外广告经营，2014 年，传媒公司实现营业收入 59.26 万元，净利润-29.73 万元。截至 2015 年 3月底，传媒公司总资产 383.09 万元，净资产 85.78 万元，2015 年 1 月3 月未实现营业收入 2.33万元。总体看，跟踪期内公司下属公共事业公司仍不具备盈利能力；传媒公司经营状况尚可，但盈利能力较上年有所下降。3经营关注跟踪期内，公司收入及盈利能力有所下降。随着国家对房地产业宏观调控政策的持续，公司主营业务收入和利润规模大幅减少。同时，公司子公司公共事业公司仍不具备盈利能力；传媒公司经营状况尚可，但盈利能力较上年有所下降。4未来发展根据公司的战略发展思路，公司将确定与行业发展趋势相匹配的公司经营发展方向，明确公司的战略核心业务、战略培育业务和战略支持业务，为公司的长远发展奠定基础。坚持以土地一级开发业务作为战略核心业务，集中优势资源，扩大规模，夯实公司的发展基础，同时，积累丰富的开发经验，组建企业的核心团队。公司债券跟踪评级报告铁岭新城投资控股股份有限公司11具体战略布局方面。首先，立足主业，经营城市，执行差异化战略。由于土地的不可再生性和不可替代性，公司总体立足主业，执行差异化战略，经营城市，打造中国优秀的城市运营商。继续完善新城区基础设施建设，美化优化环境；加大土地销售力度，实现良好的业绩；丰富城市运营商题材，做大做强城市运营业务；将公司打造成为一家发展良好、规范运作，以跨区域土地整理、市政基础设施投资、建设及运营、城市综合运营业务为主的行业领先企业。同时，公司也将以开放性的思维去创新业务模式，积极拓展新业务来增加利润来源。公司已与铁岭市政府签署了铁岭凡河新区莲花湿地恢复及综合开发项目合作协议书 ，未来通过此项目的运营，公司将进一步积累建设管理经验，为公司创造新的利润来源。铁岭凡河新区莲花湿地恢复及综合开发项目合作协议书的签署，符合公司的长期发展战略，将对公司经营带来积极的影响。合同中约定的盈利模式为：投资额+固定费用+浮动收益，最大限度回避了风险，同时能够获得稳定的收益，也是公司对新盈利模式的有益探索。莲花湿地是辽宁省内著名风景区，也是铁岭市建设旅游城市的核心景观。莲花湿地的恢复及各项设施的完善将对本地区旅游业产生积极的影响，将会吸引更多的省内外游客，进而能够促进铁岭新城区房地产市场的繁荣。因莲花湿地与公司原22平方公里土地一级开发项目直接相连，尤其能够提升公司已开发的尚未出售土地的价值，近7,000余亩的土地储备具有较大的升值潜力和空间。总体看，未来公司仍将以铁岭新城地区土地一级开发业务为主业，并积极拓展新业务，公司未来发展规划明确可行。五、财务分析1.财务概况公司提供的 2014 年财务报表由中兴华会计师事务所 （特殊普通合伙） 审计并出具了无保留意见的审计结论。公司合并财务报表以铁岭财京作为合并主体编制。公司 2015 年第一季度财务报表未经审计。公司财务报表按照财政部发布的企业会计准则基本准则 （财政部令第 33 号发布、财政部令第 76 号修订）、于 2006 年 2 月 15 日及其后颁布和修订的 41 项具体会计准则、企业会计准则应用指南、企业会计准则解释及其他相关规定（以下合称“企业会计准则”），以及中国证券监督管理委员会公开发行证券的公司信息披露编报规则第 15 号财务报告的一般规定（2014 年修订）的披露规定编制。截至 2014 年底，公司合并资产总计 620,828.62 万元，负债合计 272,965.24 万元，股东权益347,863.38 万元。2014 年公司实现营业收入 26,307.74 万元，净利润 2,877.18 万元，2014 年公司经营活动现金流量净额为-78,859.16 万元。截至 2015 年 3 月底，公司合并资产总计 613,465.19 万元，负债合计 266,299.70 万元，股东权益 347,165.49 万元。2015 年 13 月公司实现营业收入 403.47 万元，净利润-697.89 万元，2015 年13 月公司经营活动现金流量净额为-4,156.97 万元。2.资产质量截至 2014 年底，公司资产规模 620,828.62 万元，较年初增长 9.90%。公司资产构成以流动资产为主，流动资产占比 93.44%，非流动资产占比 6.56%，流动资产占比高符合房地产开发企业特公司债券跟踪评级报告铁岭新城投资控股股份有限公司12征。流动资产流动资产截至 2014 年底，公司流动资产总额达 580,101.55 万元，其中应收账款和存货规模较大，占比分别为 13.80%和 78.24%。截至 2014 年底，公司存货总额为 453,888.57 万元，较上年底增长 52.77%，公司存货未计提跌价准备，公司存货主要由土地开发成本构成，占比达 99.99%。存货变现能力主要取决于土地出让进度以及回款速度，长期看来，在铁岭市政府相关政策支撑下，公司存货变现较有保障，减值风险较低，但跟踪期内，受房地产业宏观调控影响，公司土地销售面积大幅减少，存货相应有所增长。截至 2014 年底，公司应收账款账面金额为 96,066.53 万元，较上年减少 53.64%，主要系跟踪期内公司土地出让量减少所致，共计提坏账准备 15,997.07 万元，主要系应收土地出让地价款和配套费。其中，1 年以内应收账款占比 7.40%，12 年以内占比 44.85%（计提坏账准备 10%） ，23年以内占比 35.14%（计提坏账准备 20%） ，34 年以内占比 12.13%（计提坏账准备 40%） ，45 年以内的占比 0.48%（计提坏账准备 60%） ，由于跟踪期内公司土地出让量大幅下降，账龄 1 年以内的占比较低。受土地一级开发特殊经营模式影响，公司应收账款客户主要是铁岭市土地储备中心，其应收账款占比达 99.97%，公司应收账款不能收回的可能性很低。非流动性资产非流动性资产截至2014年底，公司非流动资产规模为40,727.07万元，较年初增长25.14%，且主要以固定资产为主，占比高达75.55%。截至2014年底，公司固定资产账面原值为37,949.06万元，累计计提折旧7,179.45万元，未提减值准备，固定资产净额为30,769.61万元，成新率81.08%，成新率较高。公司固定资产账面价值中房屋及建筑物占比36.82%、机器设备占比47.92%、电子设备展比1.99%、运输设备占比6.96%、其他占比6.31%。 固定资产中房屋及建筑物较上年增幅较大， 导致2014年底公司固定资产账面价值较年初增长30.65%。截至2014年底，公司无形资产账面价值为3,780.53万元，其构成主要系土地使用权，占比达99.82%。公司无形资产较上年底大幅增长122.26%，主要由土地使用权增加引起，截至2014年底，土地使用权累计摊销额为191.81万元，为原值的5.07%。公司递延所得税资产和其他非流动资产分别占比10.17%和4.98%，其中递延所得税资产4,140.72万元，较年初增长33.17%，主要系公司资产减值损失增加所致；其他非流动资产2,027.03万元，较年初减少51.44%，公司其他非流动资产主要由土地出让金及相关税费（占比39.12%）和字画（占比60.88%）构成。其他非流动资产中字画占比较高，土地出让金及相关税费系本公司下属子公司铁岭财京公用事业公司向国土部门支付的土地出让金以及向税务等部门支付的相关税费，土地使用权证正在办理中。截至2015年3月底，公司资产规模达613,465.19万元，其中流动资产为573,427.50万元，非流动资产为40,037.70万元，公司资产构成较年初变化不大。综合看，公司资产规模较大，资产构成较简单，且以流动资产为主。跟踪期内，公司存货和固定资产增长导致公司资产规模较上年有所增长。公司债券跟踪评级报告铁岭新城投资控股股份有限公司133.负债及所有者权益负债负债截至2014年底，公司负债总额为272,965.24万元，较2013年增长24.11%，其中，流动负债和非流动负债分别占比39.98%和60.02%，由于公司2014年成功发行本次10亿元公司债券，公司非流动负债占比较年初大幅上升。流动负债方面，截至2014年底，公司流动负债规模为109,141.23万元，主要以短期借款、应付账款和一年内到期的非流动负债为主。截至2014年底，公司短期借款39,500.00万元，全部为保证借款，较上年减少38.76%；应付账款29,755.37万元，较上年减少8.95%，主要由应付工程款构成；一年内到期的非流动负债30,000.00万元，系一年内到期的长期借款。截至2015年3月底，公司流动负债规模为102,489.78万元，较2014年底减少6.09%，占公司总负债的比例降低至33.88%，主要系公司偿还利息导致应付利息减少所致。非流动负债方面，公司非流动负债主要由长期借款和应付债券构成，截至2014年底，公司长期借款90,000.00万元（包含一年内到期的长期借款30,000.00万元） ，公司长期借款主要由来自中信信托有限责任公司的信托借款70,00.00万元（其中30,000万元已于2015年4月15日到期，40,000万元到期日为2016年4月28日）和国家开发银行股份有限公司的贷款20,000.00万元（将陆续于2017年5月28日到2019年10月20日到期）构成。截至2014年底，公司应付债券科目余额99,466.20万元，主要系本次债券成功发行所致。截至2015年3月底，公司非流动负债为163,809.92万元，较年初变化不大。截至2014年底，公司全部债务228,966.20万元，其中短期债务占比30.35%，长期债务占比69.65%；公司资产负债率、全部债务资本化比率和长期债务资本化比率分别为43.97%、39.69%和31.43%，较2013年均有所增长，主要系2014年公司成功发行本次公司债券所致。截至2015年3月底，公司负债合计266,299.70万元，较2014年底减少2.44%，主要系公司应付利息减少所致。总体看，公司负债以非流动负债为主，跟踪期内公司非流动负债增幅较大，公司整体债务负担有所加重。所有者权益所有者权益截至 2014 年底，公司所有者权益 347,863.38 万元，较上年增长 0.83%，所有者权益构成较年初变化不大。截至 2014 年末，公司所有者权益合计 347,863.38 万元，归属于母公司所有者权益占100%。2014 年末公司所有者权益中，股本占 15.81%，资本公积占 0.92%，盈余公积占 5.66%，未分配利润占 77.62%。公司所有者权益主要由未分配利润构成，所有者权益稳定性较差。截至2015年3月底，公司所有者权益达347,165.49万元，较年初稍有降低，主要系未分配利润减少所致。与2014年底相比，所有者权益规模和结构变化不大。总体看，跟踪期内，公司未分配利润占比仍维持较高水平，所有者权益稳定性较差。4.盈利能力2014年，公司分别实现营业收入、营业利润和净利润26,307.74万元、4,676.79万元和2,877.18万元，较2013年分别下降84.40%、95.16%和95.94%，主要系2014年土地一级开发实现收入同比大幅减少所致，跟踪期内，公司盈利规模大幅减少。从期间费用来看，2014年公司费用总额9,911.69万元，较上年减少10.99%，其中财务费用5,943.36万元，较上年升高11.69%，系公司融资规模扩大所致；随着收入规模的降低，公司销售费公司债券跟踪评级报告铁岭新城投资控股股份有限公司14用和管理费用有所降低，2014年公司销售费用338.95万元，较上年大幅减少79.62%；管理费用3,629.38万元，较上年减少12.55%。2014年公司费用收入比为37.68%，较上年大幅提高31.07个百分点，主要是本次公司债发行成功导致财务费用大幅提升，以及公司土地出让收入大幅下降导致营业收入下降所致。从盈利指标来看，2014年，公司营业利润率分别为71.13%，较上年68.62%的水平略有回升，公司利润率水平仍属较高。 2014年公司总资本收益率、 总资产报酬率和净资产收益率分别为1.68%、1.83%和0.83%，较上年均大幅下降