报修管理标准作业规程.docx

报修管理标准作业规程_标准化作业心得体会 物业回访治理标准作业规程 1.0目的 标准回访工作，准时验证治理效劳工作的质量和效果，确保治理效劳工作质量。 2.0适用范围 适用于物业治理公司各项治理效劳工作效果的回访。 3.0职责 3.1治理处经理负责重大投诉的回访工作。 3.2公共事务部主管负责制定回访规划和组织、安排一般回访工作。 3.3治理员负责依照本规程实施详细回访工作。 4.0程序要点 4.1公共事务部主管制定回访规划，安排回访。 4.1.1回访时间安排： a)投诉大事的回访，应在投诉处理完毕后的3天内进展； b)修理工程的回访，应在完成修理工程1个月后，2个月内进展； c)特约效劳的回访，应安排在合同执行期的中期阶段和完毕后进展； d)急救病人的回访，应安排在急救工作完毕后的1周内进展； e)治理处发行的报刊、杂志及组织的文体活动的回访，应当在组织、发行完毕后1个月内进展； f)其他治理效劳工作的回访，应安排在完成治理效劳工作后的l周内进展。 4.1.2回访率： a)投诉大事的回访率要求到达100； b)修理效劳、特约效劳和求助效劳的回访率要求分别到达30； c)报刊、杂志及组织的文体活动的回访率要求到达10； d)其他治理效劳工作的回访率按当时状况由公共事务部主管确定。 4.1.3回访人员的安排： a)重大投诉的回访由治理处经理组织进展； b)一般投诉的回访由被投诉部门主管与公共事务部治理员共同进展； c)修理效劳、特约效劳和求助效劳的回访由治理员进展。 4.1.4回访的内容： a)质量评价； b)效劳效果的评价； c)住户的满足程度评价； d)缺点与缺乏评价； e)住户建议的征集。 4.2公共事务部主管依照回访规划，通知相关人员进展回访，回访人员应到公共事务部领取(回访记录表)，并在回访记录签收表上签收。 4.3回访人员在限定时效内进展回访，回访工作一般采纳与住户面谈、现场查看的方式综合进展，将回访内容扼要记录在回访记录表上，并清住户对记录内容签名确认。 4.4回访人员在回访记录表上签名确认，并将表格交回公共事务部。 4.5公共事务部主管对处理完毕的回访记录表进展审核，并加留意见。对于回访内容反应为不合格的大事应上报治理处经理，按住户投诉处理标准作业规程办理，并将处理意见记录在回访记录表上。 4.6治理员每季度末对回访结果进展统计、分析，对发觉的回访不合格、连续就同一事项投诉两次以上、同一种修理三次以上的现象，写成统计分析报告，以书面形式经公共事务部主管审核后，报治理处经理打算是否根据不合格订正、预防标准作业规程办理。 4.7回访记录表于下一季度10日前统一交由治理处存档保管2年。 4.8本规程作为相关人员绩效考评的依据之一。 5.0记录 5.1回访记录签收表。 5.2回访记录表。 5.3回访统计表。 6.0相关支持文件 住户投诉处理标准作业规程。 例： ××××物业治理有限公司 关于2023年度物业效劳工作的调查问卷 敬重的××大厦业主或使用人：您好！ 12月份已是几近年末，“王猴驾云载誉归，金鸡欢跃报捷来”。××××物业治理公司在众多业主或是使用人朋友的厚爱和支持下，圆满完成了全年物业效劳工作规划并马上迎来新的一年，在此，谨向您表示深深的谢意。感谢您今年乃至数年以来对物业效劳和治理工作的理解、支持和协作。 为了不断改良我们的效劳工作、提高效劳质量，更好地遵循“我们会努力做得更好”的效劳宗旨，我们特安排本次“调查问卷”，恳请您对我们一年来的工作赐予意见和建议，并期盼以此方式表达我们“真诚为您效劳”的愿望和信念。 备注：“意见及建议”栏，您可填写需要物业公司增加哪些效劳工程、物业效劳工作需在哪些方面作哪些改良和调整、您在其它方面的意见和建议等等，请在12月28日前将此表填好，投入一楼大厅总台旁的“董事长信箱”内。感谢！ 物业设备值班治理标准作业规程 物业设备值班治理标准作业规程 1.0目的 标准值班治理，确保值班质量。 2.0适用范围 适用于物业治理公司治理处设备部值班工作。 3.0职责 3.1设备部主管负责对值班工作的监控。 3.2设备部班组长负责值班工作的详细安排和检查。 3.3设备部值班人员负责按此规程进展值班工作。 4.0程序要点 4.1交接班操作。 4.1.1交班人员提前20分钟做好交班预备： a)检查设备并确保运行正常； b)搞好值班室和设备房卫生工作。 4.1.2接班人员提前15分钟到达值班岗位。 4.1.3接班人员首先仔细认真地检查各设备的运行状况： a)发觉特别状况应马上实行有效措施，并通知交班人处理，接班人帮助； b)确认无特别状况再回到值班室进展交接班程序。 4.1.4交班人员主动、简要地向接班人介绍值班和设备运行状况，重点讲明操作留意事项；接班人应仔细倾听，如有疑问可向交班人提问，直至双方清晰。 4.1.5接班人查看上班的机电运行值班记录，检查仪器、工具等物品是否齐全完好。 4.1.6交接双方认为无误后共同在机电运行交接班记录上签名确认。 4.1.7交接完毕后所发生的问题由接班人负责。 4.1.8有以下状况之一不能交接班： a)上一班运行状况未交代清晰，记录不标准，配电室、值班室、操作间不清洁； b)接班人未到岗，交班人不准下班； c)接班人醉酒或其他状况而未找到接班人； d)在倒闸操作和事故处理过程中； e)若交接班过程中发生故障，应停顿交接，由交班人负责处理事故，接班人帮助。 4.2值班操作要点。 4.2.1值班人应提前15分钟到达值班岗位，按交接班程序进展交接班。 4.2.2坚守岗位，不得串岗。 4.2.3按有关运行治理标准作业规程对空调设备、电梯设备、供水、供电设备进展巡查、保养、修理。 4.2.4如遇特别大事，应按突发大事处理程序进展处理。 4.2.5值班人员因特别状况需要调班时，必需事前填写调班表，并经设备部主管同意并签字方可调班。 4.3停送电操作要领。 4.3.1正常状况下的倒闸操作： a)设备部主管提前两天书面通知运行组停、送电范围(包括变压器报停、启用)； b)运行组接到通知后，一天内完成以下工作： 马上通知供配电专业人员即到现场，依据负荷分布状况实地考察其可行性； 若不行行应马上汇报状况，并说明缘由； 若可行，则应明确停送、电时间、范围，填好操作票后，由主管经理审批，同时将停、送电状况书面通知公共事务部。 c)公共事务部接到通知后，提前一天贴出停电通知以告之住户； d)倒闸操作前，运行人员要做好相应的预备工作，电梯降至首层，如有必要可将发电机操作开关置于停机位置； e)在确定时间内，在监护人的监护下，操作人员按操作票进展倒闸操作： 停电：先停负荷开关，后停隔离开关； 送电：先送隔离开关，后送负荷开关。 f)倒闸操作完成后，运行人员要检查电梯的运行状况，发电机操作开关置于自动位置； g)做好各项相关记录。 4.3.2紧急状态下的倒闸操作： a)发觉配电房有冒烟、短路等特别状况或发生火警等重大事故时，运行人员应当马上进展全部或局部负荷停电操作，依据状况马上断开低压配电柜上电源开关，或断开高压柜高压开关； b)停电后马上通知设备部主管，主管到现场后马上检查事故缘由，在查出确定的缘由前方可恢复局部或全部供电。对损坏局部应尽快修复，以恢复正常供电； c)做好各种记录，重大事故应马上报告治理处经理。 4.4值班房、设备房卫生治理制度。 4.4.1各值班人员负责该班次值班室的卫生清洁工作，并保持值班室卫生。 4.4.2各专业值班人员负责各自专业设备房的卫生清洁工作： a)水电工负责配电房、水泵房卫生清洁工作； b)空调工负责空调机房卫生清洁工作； c)电梯工负责电梯房卫生清洁工作。 4.4.3接班人负责检查上一班的清洁工作，对不合格卫生清洁工作可要求返工，直至合格。 4.4.4各专业早班值班人员为该专业设备房安全卫生责任人。 4.4.5设备部主管负责本部卫生清洁工作的日常检查和督导。 5.0记录 5.1值班记录表。 6.0相关支持文件 设备部员工绩效考评实施标准作业规程。 电梯运行治理标准作业规程 电梯运行治理标准作业规程 1.0目的 标准电梯运行治理工作，确保电梯良好运行。 2.0适用范围 适用于物业治理公司辖区内电梯的运行治理。 3.0职责 3.1设备部主管负责检查电梯运行治理工作的实施状况。 3.2设备部班组长负责电梯运行治理工作的组织实施。 3.3电梯治理员详细负责电梯的运行治理。 4.0程序要点 4.1巡察监控。 4.1.1电梯治理员每天应对小区内全部电梯的主要部位至少巡察一次。 4.1.2巡察监控的主要内容如下： a)曳引电机有无特别噪音或气味，是否温度过高(烫手)，曳引电机轴承是否需要加注润滑油，螺栓是否松动； b)减速箱是否需要加注润滑油，油色、油位是否正常，联轴器是否坚固牢靠，螺栓有无松动； c)指示仪表、指示灯是否正确，各继电器、接触动作是否正常，有无特别声响； d)变压器、电阻器、电抗器温度是否正常，有无过热现象； e)制动器动作是否正常，制动线圈是否过热，制动轮上是否有油污； f)曳引轮、曳引绳、限速器、机械选层器、测速机等运行是否正常，有无特别声响； g)通讯设施是否灵敏畅通，指示牌、标示牌是否完好，盘车手轮、开闸板手等救援工具是否已放置在指定位置； h)轿厢照明是否正常，厅外轿内指层、指令及指示灯是否正常； i)厅门及轿门踏板是否清洁洁净； j)轿厢和对重导靴油杯油量是否足够； k)电梯运行有无特别振动或声响，舒适感有无明显变化； l)开关门有无特别(顺畅)，轿厢内应急灯是否牢靠； m)底坑限速器、涨紧装置、开关和碰铁距离是否特别； n)补偿链是否有异响； o)底坑有无积水或脏物。 4.1.3巡察过程中如发觉上述状况有不正常时，电梯治理员应准时实行措施予以解决。处理不了的问题应准时照实地汇报给设备部主管，在主管的协同下加以解决。整改时，应严格遵守电梯修理保养标准作业规程。 4.2特别状况处置。 4.2.1发生火灾的处置： a)楼层发生火灾时，电梯治理员应马上击碎玻璃按动“消防开关”使电梯进入消防运行状态，电梯运行到基站后，应使乘客保持冷静，疏导乘客快速离开轿厢； b)井道内或轿厢发生火灾时，电梯治理员应即刻停梯，疏导乘客快速离开轿厢，切断电源。用干粉和12u灭火器灭火掌握火势扩散； c)对于上述两种状况，电梯治理员应准时通知小区消防中心，按火警、火灾应急处理标准作业规程处置。 4.2.2电梯湿水的处置： a)当底坑内消失少量进水或浸水时，应将电梯停在二层以上，断开电梯总电源； b)当楼层发生水淹而使井道或底坑进水时，应将轿厢停于进水层站的上一层，断开电梯总电源； c)当底坑、井道或机房进水较多时，应马上停梯，断开电梯电源总开关； d)发生湿水时，应快速阻断漏水源； e)对湿水电梯应进展除湿处理，如用干抹布擦拭、热风吹干(温度不能太高)、自然通风(用工厂用鼓风机)、更换管线等。确认湿水已消退，各绝缘电阻到达要求并且试梯运行无特别后，方可投入正式运行。 4.2.3停电造成停梯或故障造成停梯时的困人救援按电梯困人救援标准作业规程处理。 4.3电梯机房治理。 4.3.1非值班人员不准进入机房，若需要进入，须经设备部主管同意，并在值班人员的伴随下方可进入机房。 4.3.2机房内严禁存放易燃、易爆或危急物品，机房内应配足消防器材，制止吸烟。 4.3.3每周清扫一次机房的卫生，做到地面、墙壁、天花板、门窗、设备设施外表无积尘、无锈蚀、无油渍、无污物，油漆完好、干净光亮。 4.3.4机房应当通风良好、光线足够、门窗开启敏捷。 4.3.5机房应当做到随时上锁，钥匙由当值治理员保管，治理员不得私配钥匙。 4.4交接班要求。 4.4.1接班人员应准时来接班。 4.4.2接班人员应仔细听取交班人员交代，并查看电梯运行日记，检查工具、物品是否齐全，确认无误后在电梯运行日记表上签名。 4.4.3有以下状况之一者不准交接班： a)上一班运行状况未交代清晰； b)记录不标准、不完整、不清楚； c)机房不洁净； d)接班人未到岗； e)事故正在处理中或交接班时发生故障，应由交班人负责连续处理，接班人帮助进展。 4.5对于电梯运行状况，应完整、标准地记录在电梯运行日记表内，于每月的3号前将上一个月的记录整理成册后交设备部存档，保存期为2年。 5.0记录 电梯运行日记。 6.0相关支持文件 电梯修理保养标准作业规程。 物业设备综合治理标准作业规程 物业设备综合治理标准作业规程 1.0目的 从总体上确立物业治理公司各类设备的治理要求，确保各类设备治理工作的统一、完整和完善。 2.0适用范围 适用于物业治理公司治理的各类设备的综合治理工作。 3.0职责 3.1设备部负责所辖小区的各类设备的日常治理工作。 3.2公司办公室负责各类设备档案的治理工作。 4.0程序要点 4.1设备档案的建立要求。 4.1.1设备部在接收物业后一周内应将管辖范围内的设备设施清单价值5000元以上的设备建立机电设备台账(见附表)，并在建档后的三个工作日内将台账移交公司办公室存档。 4.1.2设备部应在接收物业后一周内将所辖物业内的全部设备进展设备标识及设备编号： a)全部设备应单机单台或按功能系统进展“设备标识”； b)“设备标识”用标牌形式予以实施。 c)标识的制作标准： 标识材质用金属薄板制作，外表抛光呈本色； 设备编号用凹形字体，涂黑色磁漆； 尺寸长X宽X厚为70mm×20mm×1mm。 4.1.3全部设备应按单机单台或功能系统建立设备卡。 4.1.4设备台账应保持与设备现行状态全都，为此，设备治理人员应将诸如设备封存、停用、限制使用范围、调迁、报废和更换零部件及检修状况准时分别在设备台账或设备卡片上予以登录。 4.1.5设备台账和设备出厂原件(合格证、说明书、保修协议等)统一由公司办公室保存。治理处保存复印件。 4.2设备的日常操作、运行、修理保养治理。 详见设备部各类设备操作、运行、修理保养治理标准作业规程。 4.3设备的购置治理。 4.3.1设备的购置包括原有设备的更新和新添设备的购置。 4.3.2设备购置应遵循满意效劳供应需要的原则。 4.3.3设备购置的资金来源按相关法规或规定执行。 4.3.4设备更新需在原设备办理了报废手续后进展。 4.3.5新添设备由设备部提出效劳用途或配套功能以及主要技术指标的需求。 4.3.6选购设备应遵循选购治理标准作业规程的相关规定进展选购。 4.3.7选购设备到达公司后，由设备部进展清点核对，接收相关资料，并组织安装调试或试运行。符合要求的，办理验收手续；不符合要求的，按合同或公司相关规定办理。 4.3.8阅历收符合要求的选购设备按本条例相关规定纳入台账，建立卡片等进展日常治理。 4.4设备状态标识。 4.4.1设备部应对设备状态进展标识，以防止因设备误操作造成人员损害和设备损坏。 4.4.2设备状态分为运行、备用、停用、封存、报废、检修及严禁合闸等。 4.4.3标识的方式方法： a)设备状态用标识牌进展标识，标识牌用300mm×150mm×3mm(长x宽x厚)的白色塑料板制作，字体为红色一毫米塑料板粘于底板上； b)设备状态标识牌应在设备状态确定后，由设备操作人员准时悬挂于应予标识设备的惹眼位置； c)设备状态转变，标识应随之转变。 4.5设备的停用和封存。 4.5.1发觉以下状况之一，设备应予停用或封存： a)多余设备，含效劳供应有再需要的设备； b)设备功能已不能满意供应效劳需要的设备。 4.5.2停用或封存的设备应采纳适当措施防止锈蚀、碰磕和其他形式对其状态的损坏。 4.5.3设备部应定期(如一个季度)对停用或封存的设备进展检查，以保持其适用性。 4.5.4设备主管人员应填写设备停用或封存的报批单，经治理处主管经理批准后实施。 4.6设备的报废。 4.6.1无修复价值的设备应予报废。 4.6.2报废设备应由设备部组织鉴定。参加鉴定的人员应包括：设备主管人员、运行人员、总经理办公室代表、治理处主管经理等。 4.6.3设备主管人员应填写设备报废审批表，经公司总经理批准后实施。 4.6.4需报废设备在未获报废批准、实施前，应悬挂“待报废”标识。 4.6.5报废设备应准时撤离原安装或使用场所，未撤离前应悬挂“报废”标识。 4.6.6设备部应将批准的设备报废审批表报公司财务部一份。 4.7红旗机房评比。 4.7.1设备部主管负责定期组织相关人员对各类机电设备房进展流淌红旗评比。 4.7.2评比内容：地面洁 物业设备综合治理标准作业规程第2页 净度、墙面干净度、门窗干净度完好状况、管道干净完好状况、设备外表干净度、设备性能完好状况、检修保养记录、室内其他设备状况、总体印象。 5.0记录 5.1设备台账。 5.2设备卡。 5.3选购设备验收表。 5.4设备停用/封存/报废/审批表。 5.5设备定点治理检查表。 6.0相关支持文件 设备部全部标准作业规程。 物业测量设备治理标准作业规程 物业测量设备治理标准作业规程 1.0目的 确保测量设备的力量满意使用要求。 2.0适用范围 适用于物业治理公司对测量设备从配置、校准、使用至治理各个环节的掌握。 3.0职责 3.1总经理负责批准测量设备的选购规划。 3.2治理处经理负责审核测量设备的选购规划。 3.3治理处设备部负责提出测量设备的选购规划或申请；负责测量设备的使用、校准和治理。 4.0程序要点 4.1测量设备的范围。 4.1.1按用途可分为向顾客计费用的；维护和检修设备用的；对设备运行参数进展监视用的。 4.1.2按装置可分为安装于固定管道、设备上的；移动使用的。 4.1.3按来源可分为公司原来已有的、新选购的、借用的。 4.1.4按形式可分为仪器、仪表、磅秤、天平、量具、测试软件。 4.2测量设备配置的要求。 4.2.1数量满意使用需要。 4.2.2最大量程、最小分度值和精度等级满意被测对象周密度、精确度的要求。 4.3测量设备的选购。 4.3.1设备部主管应依据测量设备的现状和需要，提出选购规划或申请，经治理处经理审核，总经理批准后按分供方评审与治理标准作业规程和选购治理标准作业规程规定进展选购。 4.3.2选购规划或申请应详列所需选购测量设备的以下资料： a)名称、型式或型号、规格、最大量程、最小分度值、精度等级； b)数量，该产品的标准(尽可能做到)、用途、参考生产厂家或供给商名称。 4.3.3选购人员应严格按选购资料进展选购，如有变动，应事先征询设备部主管的意见。 4.3.4测量设备选购进公司后，应按公司相关规定办理交接手续。设备部主管应核对实物是否与所申报选购资料相符，并核查验证包装、外观及所带证明、证件。 4.4测量设备的治理。 4.4.1设备部主管应指定专人负责治理测量设备，其职责为： a)建立测量设备台账，其内容包括：出厂编号、公司编号、名称、型式或型号、量程参数、精度等级、生产厂家、数量、使用部门或使用人、开头使用日期等惟一性标识和可追溯性资料，并随测量设备的变化而保持台账的可用性和可追溯性； b)对测量设备逐一进展编号标识。 c)规定测量设备的校准周期。测量设备的校准周期依据其使用频率及测量设备精度等级确定。 d)按确定或规定的校准周期将测量设备托付国家授权的计量监视检测单位进展校准，并办理相关托付手续； e)对测量设备的使用、停用、报废及校准标识的保持进展检查、监视或办理相关手续。 4.5测量设备的使用。 4.5.1测量设备治理人员应确保测量设备(原安装于机械、电气设备上的除外)在使用前(含选购进入公司的)均经过了校准，且校准结论满意使用要求。 4.5.2使用人员应熟识测量设备的使用，正确、合理、按规定选择和使用测量设备，并确保在校准的有效期内使用。 4.5.3使用人员在调整测量设备时，应防止由于调整不当，而使校准状态失准。 4.5.4当发觉测量设备失准时，应对已测量或计量的结果进展复查，消退由于失准可能造成的影响。 4.5.5测量设备的保管环境应适当，不应与工具、刀具、原材料和零配件混放，防止丧失、碰磕、损坏、失准、锈蚀。 4.6测量设备的限制使用和报废。 测量设备经校准后判定为不合格的区段或范围，测量设备治理人员应限制不得在不合格区段或不合格范围内使用，这种限制应以适当的形式通知到全部使用该测量设备的人员，并在设备的适当部位或存放处或包装物上明确予以标识。无法限定区段和范围的，可送有关单位检修，检修后经校准合格方允许使用，无检修价值的予以报废。报废应办理相关手续，并报总经理批准。 4.7校准的托付。 4.7.1如公司无校准设备、标准物及专业人员，即无力量进展校准，凡需校准的测量设备一律托付国家授权校准单位进展校准。 4.7.2设备部测量设备治理人员在托付校准时，应将送交校准设备的使用量值范围列入托付书中，并请校准单位在校准报告/记录中列出所使用校准设备型号、环境温度、校准判定依据的国家标准。 4.8设备部测量设备治理人员应长期保存测量设备台账、校准记录、限制使用或报废测量设备的审批单。 4.9本规程执行状况作为相关员工绩效考评的依据之一。 5.0记录 5.1测量设备台账。 5.2测量设备校准动态记录。 5.3测量设备报废审批单。 5.4测量设备限制使用记录。 6.0相关支持文件 欢送阅读报修治理标准作业规程内容，我们还为您细心选择了关于2023筹划方案的优质专题，请访问:标准化作业心得体会！