绿城代建模式及收费标准.doc

绿城代建的收费标准: 由委托方承担或向绿城建设支付的费用一般包括三个部分：派驻团队基本管理费、委托开发管理费、项目业绩奖励。派驻团队基本管理费绿城建设将根据委托项目规模、物业类型以及开发计划，派驻相应数量的管理团队。管理团队的基本管理费（包括工资、 社会保险、福利等）一般采用包干制的方式予以约定，由委托方承担，在项目公司列支。委托开发管理费委托开发管理费取费标准原则为项目总销售额的 7%（别墅类项目高于此标准），结合项目物业类型、总销售额、销售去化速度等因素确定。项目业绩奖励以双方约定的项目经营指标（如销售总额、利润指标等）作为经营考核目标，当项目经营结果超过考核目标时，按一定标准提取项目业绩奖励，具体奖励方案根据项目实际情况协商确定。特别说明：上述费用不包括委托方应向第三方支付的涉及项目开发的相关费用，包括但不限于土地出让金、契税、前期工程费、报建费、市政配套费和其他政府规费及行政收费、工程建设费、材料设备款、招标代理费、设计费、监理费和工程造价、审计、法律服务、物业管理等咨询费以及销售费用等。 绿城代建模式 绿城代建公司将按照项目规模、质量控制要求及开发计划等委派管理团队，并收取相应的团队管理费，同时按照总销售收入之5%至7%收取项目管理费。，与绿城原有拿地-开发-销售的盈利模式相比，绿城的代建模式几乎不占用绿城的资金，这将成为绿城新的利润增长点之一。千亿计划凭借着宋卫平的新口号，做得更多，做得更好，绿城成为2010年最具雄心壮志的房地产公司之一。绿城再次提到了公司的千亿计划，公司未来的开工项目要达到100个，销售收入达到1000亿元才才可以升级为“船长”。但是如果要维持越来越大的开发规模，随之而言的则是土地储备以及人力资源的短缺，就连万科，近期也启动了600人的大规模招聘计划。而同样据不完全统计，万科今年上半年已经以251.44亿的拿地总价和1040.28万平方米总规划面积占据着目前国内房企拿地总价以及总面积两榜榜首。而绿城房地产建设管理有限公司负责人曹周南则认为，绿城将通过代建的模式扩大规模，突破资金以及土地方面瓶颈，三年实现千亿的销售并非不可为。绿城的计算很为精妙，代建公司的项目并不需要花费企业大量的资金，只是需要公司大量的的管理人员。因此要想扩大这样代建模式的，第一步就是要有大量的熟练的管理人员。显然绿城对于即将成立的项目代建公司早有准备。在今年年初，绿城启动了其发展史上规模最为庞大的招聘计划，在杭州、苏州等地的总招聘人数达到500人。“实际上去年，总公司已经在考虑这个战略问题。所以把绿城的企业职能部改成叫管理建设部，而且去年开始，进入了理想的状态。同时开始进行大幅度的人员培训，现在应该说，公司的人力资源目前还是比较好”，绿城代建公司负责人曹周南指出。曹周南介绍称，绿城的代建模式有三种，一种是项目代建，就是合作方提供土地以及资金，绿城提供管理队伍，第二种是资本代建，涉及到房地产基金，就是别人提供资本，绿城集团提供了管理人员。第三个就是政府的保障性住房代建。“实际上，也是一种品牌输出，类似于五星级酒店的酒店管理一样的模式”，寿柏年表示。据称，绿城代建公司将按照项目规模、质量控制要求及开发计划等委派管理团队，并收取相应的团队管理费，同时按照总销售收入之5%至7%收取项目管理费。另外，合资公司可有权自超额利润收取若干百分比作为红利。显然在实现千亿目标的路径上，绿城似乎采取了与万科迥然不同的道路。风险与机会“我们以前项目很多的时候钱不够，所以要去上市，上市不断的再去融资。现在有了代建模式，以后在投资这一块会根据公司自身的发展，有一个合理的制定。”寿柏年认为。他指出，代建业务与绿城原本的业务是相互促进，能够提高公司专业管理能力，会对投资开发建设也会有所促进，能够进一步提高绿城在市场专业的影响力。毫无疑问，代建公司的出现将解决绿城面临在资金方面的瓶颈，然而通过代建公司能否保证绿城品质业内尚有部分疑问。寿柏年对此表示，从品质营造到安全营造整个过程，以及品质保证。代建项目跟自行投资项目是一样定位，不会产生任何偏差。“甚至可以说，我们的代建项目，由于甲方的要求，可能会把品质管理得更严厉，成本控制会更严厉，进度管控也会要求更严厉。”曹周南指出，绿城在选择合作方的时候，有三个条件，第一，土地的权属证明必须是取得的。第二个就是对方对房产的开发理念和对产品的定位基本吻合绿城的定位。第三，必须具备非常好的资金条件，不要合作说合作一半房子，钱没了。不过在代建项目上，绿城并不保证项目的的收益，寿柏年指出，我们现在代建房产公司，是不承担这个项目的盈亏的，在房地产价格下行的时候，代建项目也有可能面临着风险。寿柏年解释称：“这个风险是有的，最大的风险就在于，如果我们在得不好的话，我们绿城的品牌是要受到影响，哪怕是一百个项目里面只有一、两个，它对绿城的品牌，对绿城所有的产品，对绿城信用都有负面作用，这个就是我们最大的风险。”