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政策解读:镇江市市区住宅专项维修资金管理办法 政策解读:镇江市市区住宅专项修理资金治理方法 住宅专项修理资金被称为房屋的“养老金”，对于房屋保修期过后共用部位、共用设施设备修理、更新和改造，保障房屋的正常使用具有极其重要的作用。 镇江市市区住宅专项修理资金治理方法于2023年10月10日经市政府第21次常务会议审议通过，自2023年3月1日起施行。方法对本市市区住宅专项修理资金的交存、使用、治理和监视进展了科学标准。为帮忙广阔市民更好地知悉和把握相关内容，市物业治理中心联合本报从今日起对该方法进展解读，敬请关注。 镇政规发20236号 解读(共三期) (一)总则 为了加强住宅专项修理资金的治理，保障住宅共用部位、共用设施设备的修理和正常使用，维护住宅专项修理资金全部人的合法权益，依据江苏省物业治理条例江苏省住宅专项修理资金治理方法等规定，结合本市实际，制定本方法。 政策解读(参见第一条) 依据范围包括国家、省、市三个层面。住宅共用部位一般包括： 住宅共用部位 一般包括：住宅的根底、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。 共用设施设备 一般包括：电梯、天线、照明、消防设施、安防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。 详情参见建立部、财政部2023年第165号令 (二)交存 市住房和城乡建立行政主管部门、财政部门应当依据本市住宅建筑安装工程造价的市场变化状况，适时调整并公布修理资金的交存数额。修理资金首期交存由开发建立单位代交代收。开发建立单位在办理房屋产权首次登记前，根据实测的分户建筑面积将首期修理资金一次性交存至修理资金专户;在办理房屋交付手续时向业主收取修理资金。开发建立单位不得向业主超标准收取修理资金，也不得收取手续费等额外费用。业主在本方法施行后仍未交存修理资金的，应当根据所在地同期同类住宅首期交存标准交存。 政策解读(参见第六条、第八条) 经风险评估备案等流程，2023年3月1日新方法实施之日起，开发建立单位在办理房屋产权首次登记前，根据物业的建筑面积计算交存数额：未配备电梯的物业按40元/平方米;配备电梯的物业按50元/平方米;独立别墅按40元/平方米的标准先代业主交存(镇政建202325号)，在办理房屋交付手续时凭财政收据再向业主收取修理资金。业主在付款时可登录“慧通住建”手机APP或网页端查询是否已由开发建立单位先行代交并计入自己名下。涉及到的利息依据苏建计2023968号文件规定执行。调整后我市修理资金交存标准仍旧在全省范围内仅略高于个别城市。 2023年3月1日前开发建立单位已办理房屋产权首次登记的，修理资金的交存方式和标准仍旧根据原有方式和标准(即镇政发2023120号文第七条商品住房“由购房人负责缴交”，在办理产权登记时，按建筑面积七层及以下30元/平方米，八层及以上40元/平方米的标准交存)执行。详情可登录“慧通住建”平台住宅专项修理资金专栏查询。 新的方式旨在有效维护业主权益，防止房屋共用部位、共用设施设备在分摊范围内存在未缴存修理资金的现象而导致修理工程难以实施。 (三)交存 江苏省物业治理条例施行后受让土地的住宅物业配置电梯的，建立单位应当在交付使用前根据规定交存资金，专项用于电梯、消防等设施设备的更新和改造。该资金归业主全部,纳入物业治理区域修理资金治理。 政策解读(参见第十一条) 电梯、消防设施设备专项修理资金的执行范围：2023年5月1日后市区(丹徒、京口、润州、镇江新区、镇江高新区)签订国有建立用地使用权出让合同且配置电梯的住宅房地产开发工程，配置电梯的单一产权独立式住宅不交存电梯、消防设施设备专项修理资金;使用范围：电梯、消防设施设备更新改造专项修理资金专项用于电梯、消防设施设备保修期满后的更新改造，不得用于日常维护修理。需要强调的是，该资金由开发建立单位交存，但归业主全部，切实维护广阔购房人的实际权益，交存标准等详情参见镇政建2023180号文件。 篇2：泰安市住宅专项修理资金治理方法（2023） 泰政办字20232号 泰安市人民政府办公室关于印发泰安市住宅专项修理资金治理方法的通知 TACR20230020231 各县、市、区人民政府，市政府各部门、直属单位，省属以上驻泰各单位： 泰安市住宅专项修理资金治理方法已经市政府同意，现印发你们，请仔细贯彻执行。 泰安市人民政府办公室 2023年1月4日 泰安市住宅专项修理资金治理方法 第一章 总 则 第一条 为加强住宅专项修理资金治理，保障住宅共用部位、共用设施设备的正常使用和修理，维护修理资金全部者的合法权益，依据国家和省有关规定，结合我市实际，制定本方法。 其次条 本方法适用于我市行政区域内商品住宅、售后公有住房专项修理资金的交存、使用、治理和监视。 第三条 本方法所称住宅专项修理资金(以下简称修理资金)，是指业主全部并由业主打算专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的修理和更新、改造的资金。 本方法所称住宅共用部位，是指依据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之构造相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的根底、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。 本方法所称共用设施设备，是指依据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括：电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、围墙、安全防范设施、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。 第四条 修理资金实行属地化治理，坚持业主交存、专户存储、业主共有、专款专用、业主决策、政府监视的原则。 第五条 市房管部门会同市财政部门负责全市修理资金的指导和监视工作。 县(市、区)房管部门会同同级财政部门负责本行政区域内修理资金的治理工作，县(市、区)房管部门所属的修理资金治理机构详细负责本行政区域内修理资金的归集、使用和治理等工作。 第六条 社区居委会负责监视业主大会和业主委员会依法履行职责，帮助街道办事处、乡镇人民政府开展社区效劳中与物业治理有关的工作。 未成立业主委员会的住宅小区，可由社区居委会暂代行本方法规定的业主委员会的职责。 第七条 业主大会成立前，修理资金由修理资金治理机构代行治理。业主大会成立后，依据业主大会决议，可以选择代行治理或者自行治理。 第八条 修理资金治理机构应公开效劳监视电话、网址，使用修理资金业务网络平台等信息化媒介，健全查询制度和投诉处理机制，便利业主对修理资金交存、使用、增值收益和账面余额进展查询，自觉承受社会监视。 其次章 交 存 第九条 商品住宅、住宅小区内的非住宅以及住宅小区外与单幢住宅构造相连的非住宅的业主，应根据本方法规定交存首期修理资金。 第十条 商品住宅、非住宅的业主应根据所拥有物业的建筑面积交存首期修理资金。 (一)住宅业主每平方米建筑面积首期修理资金的交存标准，根据上年度住宅建筑安装工程每平方米平均造价的5%确定; (二)非住宅业主每平方米建筑面积首期修理资金的交存标准，根据与之构造相连的住宅标准执行。 (三)独立的非住宅业主每平方米建筑面积首期修理资金的交存标准，参照相应住宅楼标准执行。 住宅建筑安装工程每平方米平均造价，由住房城乡建立主管部门公布。 泰山区、岱岳区首期修理资金交存标准由市房管部门公布，县(市)行政区域内的首期修理资金交存标准由县(市)房管部门公布，并在公布前报市房管部门。 出售公有住房的，公有住房出售后，要分别从平房和多层住房、高层住房的实际售房款中根据不低于应付房价款的20%、30%的比例一次性提取住房修理资金。 第十一条 商品住宅的业主应当在办理住宅交付手续前，向所在地修理资金治理机构一次性足额交存首期修理资金。 截至竣工交付尚未售出的住宅，由建立单位交存首期修理资金。实行商品房预售资金监管的，建立单位应当交纳的修理资金可从监管的预售资金中划转。 修理资金交存至修理资金专户后，修理资金治理机构应当出具财政部门统一监制的专用票据。 未按本方法规定交存首期修理资金的，建立单位不得将房屋交付买受人。 第十二条 修理资金治理机构应通过公开招标的方式选定所在地的商业银行作为修理资金的专户治理银行，并在专户治理银行设立修理资金专户。 第十三条 修理资金专户下设房屋账户和公共账户。 (一)房屋账户根据物业治理区域设总账，按房屋门号设分账。主要用于储存业主、建立单位交存的修理资金及房屋账户增值收益。 (二)公共账户根据物业治理区域设总账。主要用于储存业主大会打算转入的公共收益。公共收益主要包括利用物业治理区域内的共用部位、共用设施设备进展生产、经营、租赁等产生的收益，以及物业治理区域内共用设施设备报废后的回收残值。 储存出售公有住房划转的修理资金，按原房改单位设立单位账户。 第十四条 业主对公共收益的安排，由业主大会打算;未作打算的，主要用于补充修理资金，也可作为业主委员会、业主大会的活动经费或者折抵物业效劳费。 划转公共收益用于补充修理资金的，划转比例由业主大会打算，但不应低于公共收益总金额的60%。 第十五条 公共账户中的修理资金应根据业主拥有专有局部建筑面积的比例，于每年年底划转至房屋账户。 第十六条 房屋分户账面修理资金余额缺乏首期交存额30%的，应暂停使用，待业主足额续交前方可使用。 本方法实施前，住宅已出售但未建立修理资金的，应当进展补建;同一物业治理区域内，业主委员会可依据业主大会决议催促未交纳修理资金的业主准时补交。 出售公有住房时未提取或者未足额提取修理资金的，售房单位应当根据规定补提;业主未交存的，应当按规定补交。 详细续交、补交标准和工作流程由市、县(市)修理资金治理机构制定。 第三章 使 用 第十七条 修理资金应当专项用于住宅、非住宅业主共用部位及共用JP3设施设备保修期满后的修理和更新、改造，不得挪作他用。JP 第十八条 修理资金的使用包括规划使用、一般使用和应急使用三种方式。 (一)规划使用是指实行一次投票集中表决多个规划修理工程的使用方式，主要适用于可以提前预见的，以延长物业使用寿命为主要目的的共用部位、共用设施设备的修理和更新、改造;可以一次表决不超过连续两年的修理资金年度使用规划。 (二)一般使用是指实行一次投票表决一个修理工程的使用方式，适用于涉及全体或者局部业主的临时发生并需要在较短时间内完成的物业共用部位、JP3共用设施设备的修理和更新、改造。JP (三)应急使用是指实行应急程序事前不用表决、事后公示的使用方式，适用于发生危及人身安全、房屋使用安全和公共安全的紧急状况，需要马上进展修理和更新、改造。 有以下情形之一的，可以启动应急使用： 1、物业治理区域内发生的屋面、外墙防水严峻损坏; 2、电梯故障; 3、消防系统故障; 4、建筑外立面装饰和公共构件严峻脱落松动; 5、玻璃幕墙炸裂; 6、排水管道爆裂; 7、地下车库雨水倒灌; 8、其它可能造成人身安全事故的紧急状况。 第十九条 业主使用修理资金时，可选择适用以下任意一种方式进展表决： (一)经有利害关系的专有局部占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意，视为表决通过; (二)依据业主大会制定的治理规约的商定，有利害关系持不同意意见的业主专有局部占建筑物总面积三分之一以下且占总人数三分之一以下的，视为表决通过。 其次十条 修理资金规划使用按以下程序办理： (一)业主委员会或者其托付的物业效劳企业，依据房屋和设施设备的使用年限、修理保养和损耗等状况，每两年编制年度使用规划; (二)年度使用规划在小区设置的公示栏内进展不少于7天的公示，并经业主大会打算或者经有利害关系的业主表决同意后，报所在地修理资金治理机构备案; (三)业主委员会或者其托付的物业效劳企业根据年度使用规划编制实施方案，通过公开招标等方式选聘修理单位组织修理; (四)业主委员会或者其托付的物业效劳企业持修理效劳合同、施工方案、工程预算报告等相关材料，到所在地修理资金治理机构办理修理资金划转手续。首次划转数额不得超出工程预算资金的60%; (五)工程竣工后，由业主委员会或者有利害关系的业主选定的代表组织工程质量验收、审核工程造价。验收报告及工程造价审核结果应在小区设置的公示栏内进展不少于7天的公示; (六)公示期满后，所在地修理资金治理机构依据业主委员会或者其托付的物业效劳企业提交的相关材料，通知专户治理银行划转拘留修理效劳合同商定的质量保证金后的剩余款项。 其次十一条 修理资金一般使用按以下程序办理： (一)物业效劳企业接到业主报修或者发觉问题后进展现场核实，编制实施方案; (二)实施方案应在小区设置的公示栏内进展不少于7天的公示，并经业主大会打算或者经有利害关系的业主表决同意后，报所在地修理资金治理机构备案; (三)物业效劳企业根据实施方案通过招标等方式选聘修理单位组织修理; (四)物业效劳企业持修理效劳合同、施工方案、工程预算报告等相关材料，到所在地修理资金治理机构办理修理资金划转手续。首次划转数额不得超出工程预算资金的60%; (五)工程竣工后，由业主委员会或者有利害关系的业主选定的代表组织工程质量验收、审核工程造价。验收报告及工程造价审核结果要在小区公示栏内进展不少于7天的公示; (六)公示期满后，所在地修理资金治理机构依据物业效劳企业提交的相关材料，通知专户治理银行划转拘留修理效劳合同商定的质量保证金后的剩余款项。 未聘请物业效劳企业，由业主委员会或者有利害关系的相关业主根据本方法规定组织实施。 其次十二条 修理资金应急使用按以下程序办理： (一)消失需应急修理情形时，经业主委员会现场查验确认后，由物业效劳企业马上选聘修理单位组织修理。 (二)物业效劳企业持修理效劳合同、工程预算报告等材料，到所在地修理资金治理机构办理修理资金划转手续。首次划转数额不得超出工程预算资金的30%。 涉及电梯等特种设备和消防设施的应急修理，应由相应主管部门出具鉴定意见和验收合格证明; (三)工程竣工后，由有利害关系的业主选举代表组织工程质量验收、审核工程造价; (四)以下材料应在小区内设置的公示栏内进展不少于7天的公示： 1、修理和更新、改造方案; 2、工程验收合格证明; 3、涉及业主、分摊金额; 4、工程决算报告; 5、其他有关应急修理资金使用的材料。 (五)公示期满后，所在地修理资金治理机构依据物业效劳企业提交的相关材料，通知专户治理银行划转拘留修理效劳合同商定的质量保证金后的剩余款项。 未聘用物业效劳企业或者物业效劳企业不履行组织修理责任的，由相关业主将有关状况报告业主委员会确认后组织修理。 其次十三条 有利害关系的业主在公示中提出异议的，由异议人与组织修理方协商解决;协商不成的，异议人可依法向仲裁机构申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。 其次十四条 修理资金的使用由分担修理责任的业主担当应分摊的费用，并在其房屋分户账中列支。 (一)涉及全体业主的修理工程，由全体业主根据各自拥有物业建筑面积的比例分摊; (二)涉及单幢房屋业主的修理工程，由该幢房屋的全体业主根据各自拥有物业建筑面积的比例分摊; (三)涉及一个单元内业主的修理工程，由该单元的全体业主根据各自拥有物业建筑面积的比例分摊; (四)涉及已竣工但尚未出售的物业，由建立单位根据尚未出售物业建筑面积的比例分摊。 消失应急使用状况，需从房屋账户列支而房屋账户资金缺乏的，经业主委员会同意，可以先从公共账户中调剂垫付。 其次十五条 出售公有住房修理资金，其利息用于长期修理，该资金利息缺乏时，业主按所拥有的房屋建筑面积分摊。 其次十六条 以下费用不得从修理资金中列支： (一)依法应当由建立单位或者施工单位担当的住宅共用部位、共用设施设备修理和更新、改造费用; (二)依法应当由相关专业经营单位担当的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等管线和设施设备的修理、养护费用; (三)规划上专属于特定房屋，且建立单位销售时已经依据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台、庭院等部位的修理费用; (四)因人为损坏及其他缘由应当由当事人担当的鉴定、修复费用; (五)依据物业效劳合同商定，应当由物业效劳企业担当的修理和养护费用。 其次十七条 修理资金应当通过转账结算，不得支取现金。用于支付修理和更新、改造工程费用的修理资金只能支付到修理效劳合同商定的单位账户中。 其次十八条 因修理和更新、改造工程产生的监理、鉴定、造价询问、审计等费用，应当计入修理和更新、改造本钱。 其次十九条 业主大会打算自行治理修理资金的，业主大会应建立修理资金治理制度，选定修理资金账目治理单位，承受修理资金治理机构的指导和监视，在修理资金治理机构公开招标选定的修理资金专户治理银行设立修理资金专户。 第三十条 经业主大会决议，业主自行治理修理资金的，业主委员会持以下材料到所在地修理资金治理机构办理修理资金划转手续： (一)修理资金自行治理申请表; (二)业主大会打算自行治理修理资金的表决结果; (三)修理资金治理方案; (四)业主治理规约; (五)参加财务治理的业主委员会委员的财会专业技能材料; (六)房管部门认为必要的其他材料。 修理资金治理机构在收到上述资料之日起15日内通知专户治理银行,将该物业治理区域内业主交存的修理资金账面余额划转至业主大会设立的修理资金专户,同时将有关明细账目移交业主委员会。 第三十一条 修理资金治理机构除保证修理资金正常使用外，可根据国家有关规定将修理资金用于定期组合存款、购置一级市场新发行的国债等，确保资金的安全和保值增值。 修理资金的存储利息及通过购置国债等生成的账户增值收益，根据业主交存修理资金的比例记入房屋账户。 第四章 监视治理 第三十二条 房屋转让时，该房屋账户中结余的修理资金随房屋全部权转移，受让人持不动产权证书及身份证等相关材料到修理资金治理机构办理账户更名手续。 房屋灭失的，其分户账中结余的修理资金根据产权关系返还相应业主;出售公有住房售房单位提取的修理资金账目余额返还售房单位，售房单位不存在的，根据售房单位财务隶属关系，收缴同级国库。 第三十三条 修理资金治理机构应定期对所辖物业工程修理资金的使用状况进展核查，每年至少一次与专户治理银行核对修理资金账目，并向业主公布以下状况： (一)修理资金交存、使用、增值收益和结存的余额; (二)发生列支的工程、费用和分摊状况; (三)其他有关修理资金使用和治理的状况。 第三十四条 市修理资金治理机构应定期对全市修理资金归集、使用、增值等工作进展指导和监视。 县(市、区)修理资金治理机构应当定期公布信誉好、力量强的修理企业及招标代理企业名单，并加强综合考评，准时取消不合格企业参加住宅专项修理资金使用活动的资格。 第三十五条 修理资金的财务治理和会计核算，应当执行国家和省、市财政部门有关规定。修理资金的收取、使用和治理，应当依法承受审计部门的审计监视。 第三十六条 对违反修理资金专用票据治理规定的行为，根据财政违法行为惩罚处分条例的有关规定追究法律责任。 第三十七条 恶意骗取、套用修理资金的单位和个人或者因业主未根据规定补交、续交修理资金，导致延误修理时机，给相关业主造成损失的，应当依法补偿相关业主损失，并担当法律责任。 第三十八条 修理资金治理机构和财政等部门及其工作人员利用职务上的便利收受他人财物或者其他好处，不依法履行治理职责的，依法赐予处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。 第五章 附 则 第三十九条 在住宅物业治理区域内，单独依法登记权属的车库(包括专用车库和共用车库内的车位)等其他非住宅物业，应当根据本方法规定建立修理资金制度。 第四十条 国有土地上房屋征收产权调换住房、城中村(棚户区)改造安置住房、农村新型社区住宅和用于销售的非单一业主的非住宅物业，参照本方法规定建立修理资金制度。 第四十一条 泰安高新区及泰山景区辖区内修理资金的归集、使用和治理等，根据本方法执行。 第四十二条 本方法施行前，由市房管部门和市财政部门统一进展治理的修理资金，根据物业工程所在区域，分别移交泰山区、岱岳区、泰安高新区和泰山景区治理。 现有的出售公有住房的修理资金，应当在完成核对后，由财政部门划转到修理资金治理机构进展统一治理。 第四十三条 本方法自2023年2月10日起施行，有效期到2023年12月31日。2023年2月12日泰安市人民政府制定公布的泰安市住宅专项修理资金治理方法(泰政发202312号)同时废止。 篇3：政策解读:泰安市住宅专项修理资金治理方法 政策解读:泰安市住宅专项修理资金治理方法 1月4日，泰安市人民政府办公室印发泰安市住宅专项修理资金治理方法(泰政办字20232号，以下简称方法)，备案号TACR-2023-0020231。为深入贯彻落实好方法精神，现就有关状况解读如下： 一、起草背景及起草过程 1998年，为界定住宅共用部位、共用设施设备在保修期满后的修理责任，国家设立了住宅专项修理资金制度，要求业主根据所拥有的物业建筑面积交存修理资金，专项用于保修期满后的共用部位、共用设施设备的修理和更新、改造。2023年5月，市政府出台泰安市住宅专项修理资金治理方法(泰政发202325号)，我市开头归集住宅专项修理资金。2023年，市政府重新出台了泰安市住宅专项修理资金治理方法(泰政发202312号)，进一步完善了交存方式、比例及使用程序。修理资金制度的建立，为房屋的正常使用和更新改造供应了强有力的资金保障，消退了居民购房“后顾之忧”。近年来，随着社会各界对修理资金关注度越来越高，现行制度也逐步显现出一些问题：一是修理资金使用时投票表决难;二是修理资金使用方式比拟单一;三是目前治理模式与市政府有关制度不符。2023年省住建厅制定了新的山东省住宅专项修理资金治理方法(鲁建发20232号)，为贯彻落实该方法的精神，进一步完善我市住宅专项修理资金全部者的合法权益，制定新的住宅专项修理资金治理方法势在必行。 二、起草依据 1、物业治理条例(国务院令第504号); 2、住宅专项修理资金治理方法(建立部财政部第165号令); 3、山东省物业治理条例; 4、山东省住宅专项修理资金治理方法(鲁建发20232号); 5、泰安市人民政府关于印发泰安市加快城镇住房制度改革实施方案的通知(泰政发1998148号); 6、泰安市人民政府关于公布2023年第一批调整市级行政权力事项的通知(泰政字20231号)。 三、泰安市住宅专项修理资金治理方法的主要内容 泰安市住宅专项修理资金治理方法共分五章45条，分别是总则、交存、使用、监视治理及附则。修订的主要内容如下： (一)确定治理模式，实现重心下移。根据属地治理原则，明确各县(市、区)、高新区和泰山景区房管部门是修理资金治理的主管部门，市房管部门主要负责指导和监视工作，转变以往修理资金的治理模式。 (二)分类简化使用程序。修理资金的使用从过去一种方式，改为规划使用、应急使用和一般使用三种方式并存，分类简化住宅专项修理资金使用程序。 (三)增加异议表决方式。在使用修理资金时，业主表决方式有两种，除可以采纳建筑面积三分之二且占总人数三分之二以上业主同意的方式外，增加了异议表决方式，解决了过去业主不参加投票表决，难以形成决议的老大难问题。 (四)设立公共账户。依据国家规定，利用物业治理区域内共用部位、共用设施设备进展生产、经营等产生的收益等资金应列入修理资金滚存使用。为便于该局部资金的治理、使用，特设立公共账户，按物业治理区域设账。 (五)增加售后公有住房修理资金。为了标准出售公有住房修理资金交存、使用、治理，提高修理资金使用效率，依据相关规定，对售后公有住房修理资金的交存标准、账户建立、使用及房屋灭失后修理资金归属等做了明确规定。 四、文件印发和实施时间 本方法自2023年2月10日起施行，有效期到2023年12月31日。2023年2月12日泰安市人民政府公布的泰安市住宅专项修理资金治理方法(泰政发202312号)同时废止。