2023年房地产估价师《土地估价基础与实务》考前点题卷一.docx

2023年房地产估价师土地估价基础与实务考前点题卷一不定项选择题1.下列城市规划因素中对（江南博哥）地价影响最大的因素是（）。A.面积、形状、土地使用年限B.防洪堤、供电容量、消防站C.绿化、游憩设施、环境质量D.用途、容积率、建筑密度 参考答案：D参考解析：本题考查的是土地价格影响因素。城市规划限制：作为个别因素考虑的城市规划因素，主要有宗地容积率、建筑物高度、建筑密度、宗地用途等。规划的限制，实际上也是对权利的一种限制，是公权对私权的一种限制。一块土地的利用，除了要满足权利人的利益最大化外，还必须受到公共利益的限制。规划限制对地价的影响非常大。不定项选择题2.根据马克思地租理论，下列表述中正确的是（）。A.地租与投入土地的固定资本的利息是没有区别的B.绝对地租是土地所有者凭借对土地私有权垄断所取得的、土地产品市场价格高于社会生产价格差额而形成的C.地租与借贷资本的利息是一样的D.矿山地租的决定方法和农业地租不一样 参考答案：B参考解析：本题考查的是地租理论。选项A，真正的地租与投入土地的固定资本的利息是有区别的；选项C，地租与借贷资本利息有区别；选项D，矿山地租的决定方法和农业地租是完全一样的。不定项选择题3.某宗位于主干道旁的工业用地，厂区内为硬化路面、自供水，厂区外铺设有市政供水、排水、供热、煤气等管网以及通讯电缆、供电电网，则在土地价格评估时，土地开发程度应设定为（）。A.宗地红线外三通（通路、通电、通水）及宗地内场地平整B.宗地红线外五通（通路、通电、通上水、通讯、通气）及宗地内场地平整C.宗地红线外五通（通路、通电、通下水、通讯、通气）及宗地内场地平整D.宗地红线外七通（通路、通电、通上水、通下水、通讯、通气、通热）及宗地内场地平整 参考答案：D参考解析：本题考查的是宗地估价基本事项确定的内容。宗地外开发程度是指宗地所在区域平均达到的水平。根据题意，宗地外已达到七通。宗地内达到几通并不重要，因为答案中没有提及宗地内的几通的情况。不定项选择题4.下列关于农用地分等的说法中正确的是（）。A.基准作物指小麦、玉米、水稻三种主要粮食作物中的一种，是理论标准粮的折算基准B.在实际操作上，农用地分等是在国家、省、县三个层次上展开的，县级分等成果要在本县域范围内可比，省级协调汇总成果要在全国范围内可比C.农用地分等中所称的农用地是指直接用于农业生产的土地，包括自然保护区和土地利用总体规划中划定的林地、牧草地及其他农用地D.土壤质量越好，自然质量等指数、自然等别越高 参考答案：A参考解析：本题考查的是农用地分等。选项B错误，农用地质量分等以建立全国范围内的统一等别序列为目的。在实际操作上，农用地质量分等是在国家、省、县三个层次上开展。县级分等成果要在本县域范围内可比；省级协调汇总成果要在本省域范围内可比；国家级协调汇总成果要在全国范围内可比。选项C错误，农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。不定项选择题5.确定城镇土地分等因素因子权重的方法有（）。A.多因素综合评价法B.层次分析法C.级别收益测算法D.因素成对比较法 参考答案：BD参考解析：本题考查的是城镇土地分等。城镇土地分等因素因子权重确定的方法包括：特尔菲测定法、因素成对比较法、层次分析法。不定项选择题6.基准地块选择质量的优劣，将会对农用地基准地价评估结果的科学性及成果应用效果产生重要影响。按要求，基准地块的选择应该满足的条件有（）。A.地块内的保水、排水、日照等属于一般的B.地块耕作距离、据市场远近、交通情况等属于一般的C.地块的土壤条件属于一般的，面积、形状依实际情况选择D.地块在标准耕作制度下，土地利用程度、单产水平等一般的 参考答案：ABD参考解析：本题考查的是农用地基准地价的评估。在各均质地域内，根据土壤、日照、灌溉、排水、面积、形状及耕作制度等方面条件，选择具有普遍性的一定数量的宗地作为基准地块。具体选择过程中主要考虑下列条件：（1）日照的时间、田面的干湿、保水、排水、旱地的坡度等自然条件属于一般的；（2）耕作距离、距市场的远近、交通条件等属于一般的；（3）面积、形状、土壤条件属于一般的；（4）在标准耕作制度下，土地利用程度、单产水平等一般的；（5）灾害条件属于一般的。不定项选择题7.某宗住宅用地土地使用年期70年，容积率为2.0。选择某比较案例的成交价格为1800元/平方米，土地使用年期50年，容积率1.5。与待估宗地相比，比较案例的区域因素条件优于待估宗地，修正系数为3%，个别因素条件比待估宗地差，修正系数为3%。该城市住宅地价的容积率修正系数如下表，土地还原利率为8%。则待估宗地土地价格为（）元/平方米。A.2743B.2744C.2746D.2749 参考答案：D参考解析：待估宗地土地价格=1800×（1.8/1.2）×（100/103）×（100/97）×1-1/（1+8%）70/1-1/（1+8%）50=2749（元/平方米）。不定项选择题8.某工厂甲将其通过划拨方式取得的工业用地上的厂房出租给乙公司。承租后，乙将厂房重新改造装修为饭店和娱乐城经营，并于次年经甲同意在原建筑上加建了第二层。现因市政建设需要，需征收该厂房用地并进行房屋拆迁，则下列补偿价格评估方案正确的是（）。A.补偿价格=工业用途评估地价-甲所有划拨土地权益+原单层厂房建筑物价格B.补偿价格=工业用途评估地价-土地使用权出让金+原单层厂房建筑物价格C.补偿价格=商业用途评估地价-土地使用权出让金+现两层厂房建筑物价格D.补偿价格=商业用途评估地价-甲所有划拨土地权益+现两层厂房建筑物价格 参考答案：B参考解析：征收补偿，应按工业用途、原单层厂房确定补偿价格。补偿价格=工业用途评估地价-土地使用权出让金+原单层厂房建筑物价格。不定项选择题9.下列与地价监测点土地估价有关的说法正确的是（）。A.地价监测点价格评估方法有市场比较法、收益还原法、基准地价系数修正法、剩余法等B.监测点地价应根据市场变化定期评估C.利用土地监测成果可实现对基准地价的更新D.地价监测以年为固定监测周期 参考答案：BC参考解析：本题考查的是地价动态监测。选项A错误，监测点地价应采用两种或两种以上的评估方法，但不能采用基准地价系数修正法；选项D错误，城市地价动态监测在设定的周期进行。全国范围、全省范围和城市范围的地价监测周期按照年度和季度进行；重点区域和重点城市、重点区段，以及专题性监测等，周期根据具体情况设置。不定项选择题10.下列因素描述中，属于区域因素的是（）。A.该市对国家鼓励类产业的内资企业和外商投资企业，在2012年至2021年期间，减按15%的税率征收企业所得税B.宗地周边已形成较完善的交通体系，主要道路有××东路、××南路、××西路等，有多条公交车线路C.宗地实际开发程度达到宗地红线外“五通”（通路、通电、通上水、通下水、通讯）和宗地红线内“五通”（通路、通电、通上水、通下水、通讯）及场地平整D.宗地周边建筑物多以商业、办公用途为主，商业多数对外出租，办公对外出租、自营并存 参考答案：B参考解析：区域因素指影响城镇内部区域之间地价水平的因素，主要包括商服繁华程度或集聚程度及区域在城镇中的位置、交通条件、公用设施及基础设施水平、区域环境条件、规划及土地使用限制和自然条件等。不定项选择题11.下列有关土地估价方法选择理由的描述不正确的是（）。A.由于待估宗地所处区域近3年内没有发生与待估宗地相类似的土地市场交易案例，不宜采用市场比较法评估B.由于能够较准确地收集到征收耕地的相关补偿费用，因此适宜选择成本逼近法评估C.由于待估宗地是租赁性工业用地，所处区城没有类似物业的市场交易和租赁案例，不适宜采用剩余法评估D.由于待估宗地位于当地政府当年新公布的基准地价覆盖范围内，并有完整的修正体系，可选用基准地价系数修正法评估 参考答案：A参考解析：选项A错误，同一供需圈内近3年有与待估宗地相类似的土地市场交易案例，就可以采用市场比较法评估。不定项选择题12.某地在确定路线价中的标准深度时，根据资料测算得到以下几个深度值，根据标准深度定义的内涵，应以（）作为该路线价的标准深度。A.路线价区段内临街各宗地的深度的众数B.路线价区段内临街各宗地的深度的中位数C.路线价区段内，道路对临街宗地价值的影响刚刚为零时的深度值D.路线价区段内临街各宗地的深度的最小值 参考答案：C参考解析：标准深度：随着土地与道路距离的增加，道路对土地利用价值影响为零时的深度。不定项选择题13.采用因素成对比较法确定分等因素的权重时，设M、N两因素相互赋值方式为：M比N重要时，M为1，N为0；M与N同等重要时，M和N都为0.5；N比M重要时，M为0，N为1。现需确定A、B、C、D4个因素的权重值，四者的关系为A比B重要，B与C同等重要，B比D重要。若用因素成对比较法及上述原则对A和D因素计算权重，其值应分别为（）。A.0.4和0.15B.0.5和0.05C.0.4和0.1D.0.35和0.15 参考答案：C参考解析：设置一虚拟因素E，各因素权重的具体计算过程见下表。不定项选择题14.某一房地产，已知建筑物的重置价格为1000元/平方米，成新率为70%，房地产净收益为每平方米140元，土地还原率为6%，建筑物还原率为8%，则该房地产的价格为（）元/平方米。A.1700B.2000C.2100D.2400 参考答案：C参考解析：建筑物的现值=1000×70%=700（元/平方米），建筑物净收益=700×8%=56（元/平方米），土地年净收益=140-56=84（元/平方米），土地单价=84/6%=1400（元/平方米），该房地产价格=700+1400=2100（元/平方米）。不定项选择题15.某土地估价机构在开展土地估价业务时，下列行为中错误的是（）。A.接受土地储备中心委托，为确定招标出让底价对河西区A、B、C组团地价评估，同时接受该市某房地产公司委托评估A组团土地投标价格B.与某银行签订长期合作协议，承诺按低于市场评估收费的50%提供评估服务C.倡议建立机构联盟，实行按市场行情变化、在规定收费标准±15%范围内浮动收费的机制D.接受委托开展土地出让地价评估工作，未将土地技术报告交付委托方 参考答案：ABC参考解析：选项D正确，土地估价报告供估价机构提交给委托方使用，土地估价技术报告（评估工作底稿）供估价机构提交土地管理部门进行审查用。问答题1.某房地产开发公司拟以出让方式取得某宗土地使用权，宗地条件如下：宗地面积4500平方米，用途为商住综合楼，出让年限为50年，规划限制条件和设计方案为：总建筑面积15600平方米，其中地下两层，地下二层1000平方米为设备层；地下一层1000平方米为停车场，设有汽车位60个。地上14层为商场，面积4000平方米，516层为住宅，面积9600平方米，地上尚有车位50个。根据当地规定，交足40%地价款后即可开工，剩余地价款应在建筑物建成后一次性交清。又根据市场调查，有以下数据：该项目开发建设周期为两年，建成后住宅部分可一次性全部售完，其售价为5000元/平方米，销售税费为售价的9%；商场和车位用于出租，同类型、同档次商场日租金按可出租面积计算为5元/平方米，可出租面积占总建筑面积的70%，每个汽车位租金为地下480元/月，地上400元/月，有关税费及经营管理费按租金的30%计。此类建筑物的建安综合成本分别为：商场及地下部分2500元/平方米，住宅2000元/平方米，地上车位平均为500元/个，专业费为建安综合成本的3%，假设资金投入方式为第一年60%，第二年40%。目前贷款年利率为8%，投资回报率为20%，土地还原利率为7.5%，商场的房地产综合还原率为7%，建筑物还原率为8.5%。试计算该开发公司开工时应交纳的地价款。 参考答案：详见解析参考解析：第一步：计算开发总价值（1）住宅部分：5000×9600÷10000=4800（万元）（2）商场和地下停车场部分：商场租金：5×4000×365×70%÷10000=511（万元）地下停车场租金：60×480×12÷10000=34.56（万元）租金总收入：511+34.56=545.56（万元）有关税费和经营管理费：545.56×30%=163.668（万元）租金纯收入=545.56-163.668=381.892（万元）价格=381.892/7%×1-1/（1+7%）48=5243.56（万元）（3）地上停车位部分：租金收入：50×400×12÷10000=24（万元）税费：24×30%=7.2（万元）租金纯收入：24-7.2=16.8（万元）价格：16.8/7.5%×1-1/（1+7.5%）48=217.04（万元）（4）合计：4800+5243.56+217.04=10260.5（万元）第二步：建安成本及专业费商场和地下部分：2500×6000×（1+3%）÷10000=1545（万元）住宅部分：2000×9600×（1+3%）÷10000=1977.6（万元）地上停车位部分：500×50×（1+3%）=2.575（万元）合计：1545+1977.6+2.575=3525.175（万元）第三步：销售税费4800×9%=432（万元）第四步：利息利息=总地价×（1+8%）2-1+3525.175×60%×（1+8%）1.5-1+3525.175×40%×（1+8%）0.5-1=0.1664×总地价+314.14（万元）第五步：投资利润投资利润=（总地价+3525.175）×20%=0.2×总地价+705.035（万元）第六步：总地价总地价=不动产总价-销售税费-建安成本及专业费-利息-利润=10260.5-432-3525.175-（0.1664×总地价+314.14）-（0.2×总地价+705.035）总地价=3867.21（万元）开发公司开工时应交纳的地价款=总地价×40%=3867.21×40%=1546.88（万元）问答题2.某开发区土地总面积5000亩，已完成“七通一平”建设，公共设施和基础设施占地1000亩。完成土地开发后需要评估出让土地的底价，出让土地使用年限为50年。据测算，该开发区所在地征地费为15万元/亩；土地开发费为10万元/亩，土地开发周期为2年，均匀投入，贷款年利率为8%；要求土地开发投资回报率和土地增值收益率均为20%，土地还原率确定为8%。请评估该开发区出让土地的底价。 参考答案：详见解析参考解析：（1）计算土地取得费15×10000÷666.67=225（元/平方米）（2）计算土地开发费用10×10000÷666.67=150（元/平方米）（3）计算利息土地取得费用的计息期为整个开发周期，即2年；开发费用的计息期为半个开发周期，即一年；以复利计息。利息=土地取得费利息十土地开发费利息=225×（1+8%）2-1+150×（1+8）1-1=49.44（元/平方米）（4）计算利润利润=（土地取得费+土地开发费）×投资回报率=（225+150）×20%=75（元/平方米）（5）计算土地增值收益土地增值收益=（土地取得费+土地开发费+利息+利润）×土地增值收益率=（22515049.4475）×20=99.89（元/平方米）（6）计算无限年期全开发区土地的单位地价无限年期该开发区土地单价=土地取得费+土地开发费+利息+利润+土地增值收益=225+150+49.44+75+99.89=599.33（元/平方米）（7）计算无限年期可出让土地平均单位地价无限年期可出让土地平均单价=（无限年期全开发区土地单价）/可出让土地面积比率=599.33÷80=749.16（元/平方米）（8）进行使用年期修正，计算50年期可出让土地平均单位地价50年期可出让土地平均单价=无限年期可出让土地平均单价×年期修正系数=749.16×1-1/（1+8%）50=733.19（元/平方米）问答题3.某城市拟对市中心区域进行旧城改造，由当地市土地收购储备中心代表政府进行统一收购，经整理后按照规划拟建成一商业中心，规划建筑容积率为2.03.5。市土地收购储备中心为确定公开出让底价，拟委托一土地估价机构对该宗地的价格进行评估。该土地估价机构接受委托后，可以选用哪两种方法进行评估，为此应收集哪些资料。 参考答案：详见解析参考解析：待估宗地为商业用途，可选用收益还原法、市场比较法、剩余法、基准地价系数修正法中的两种。（1）收益还原法应收集以下资料：开发后的房地产出租收益；房地产出租费用及有关税费等；房屋重置成本；土地还原率、建筑物还原率等参数；当地土地市场、房地产市场资料及待估宗地个别资料等。（2）市场比较法应收集以下资料：三个以上（含三个）比较实例，比较实例应为用途与待估宗地用途相同，土地条件基本一致，属同一供需圈内相邻地区或类似地区的正常（或可修正为正常）交易实例。土地还原率等参数；当地土地市场、房地产市场资料及待估宗地个别资料等。（3）基准地价系数修正法应收集以下资料：当地基准地价及修正体系；待估宗地所在土地级别；土地还原率等参数；当地土地市场、房地产市场资料及待估宗地个别资料等。（4）剩余法应收集以下资料：开发后的不动产市场售价；开发中的有关建筑费、专业费用及其他费用，客观开发利润等资料；土地还原率、年贷款利率等参数；当地土地市场、房地产市场资料及待估宗地个别资料等。问答题4.B省于2019年1月公布了B省征地区片综合地价成果。其中C县的成果共划分为四个级别，区片综合地价标准由高到低分别为4万元/亩、3万元/亩、2万元/亩、1万元/亩。区片综合地价的构成为土地补偿费和安置补助费，其中，安置补助费包含保障被征地农民的生产生活补助及社会保障费用。2019年8月新土地管理法颁布。2020年1月1日全省开展区片综合地价的制定工作。针对本案例背景，请分析以下问题：<1>.2019年1月公布的原区片综合地价标准是否可以继续执行？并说明了理由。<2>.在制定区片综合地价过程中应遵循哪些基本原则？<3>.简述测算区片综合地价的步骤。<4>.制定征收农用地区片综合地价应当综合考虑的因素主要包括哪些？ 参考答案：详见解析参考解析：<1>.不可执行2019年1月公布的原区片综合地价标准。自然资办发201953号文件规定，已经公布区片综合地价的地方，不符合新法规定的，要按照新法规定的区片综合地价内涵调整完善，并重新公布后继续执行。新法规定的区片综合地价不含社会保障费用，案例中2019年1月公布的原区片综合地价补偿标准包含社会保障费用，内涵与新法中规定的不一致，因此，不可执行2019年1月公布的原区片综合地价标准。<2>.区片综合地价制定过程中应遵循的原则包括：维护权益原则、同地同价原则、衔接平衡原则、公众参与原则、定期更新原则。<3>.测算区片综合地价的步骤：确定测算范围；划定区片；测算区片综合地价；确定区片综合地价。<4>.制定区片综合地价主要考虑土地原用途、土地资源条件、土地产值、土地区位、土地供求关系、人口以及经济社会发展水平等因素。问答题5.下面是一个完整的土地估价技术报告（标注“略”的为正常内容），请阅读后指出错误并说明原因。土地估价技术报告第一部分总述一、估价项目名称××公司土地价格评估二、委托估价方（略）三、受托估价方（略）四、估价目的××公司拟核定其使用的国有农用地土地资产价值量，本次评估为此提供价格参考依据。五、估价基准日二零二一年四月三十日六、估价日期二零二一年三月九日至五月十七日七、价格定义在正常年份和正常生产经营管理条件下，在设定标准耕作制度（水田为水稻）和现状开发程度（通路、通电、水利设施齐全）条件下，于估价期日2021年4月30日的30年期国有农用地的市场价格。八、估价依据（1）.中华人民共和国土地管理法（2）.中华人民共和国城市房地产管理法（3）.中华人民共和国公司法（4）.关于印发关于下发各市（县）土地平均年产值标准的通知（×土资发（202×）第×号）（5）.农用地估价规程（GB/T28406-2012）（6）.××省、××市颁布的其他有关法规和政策（7）.委托方提供的其他有关资料（8）.现场勘察数据和市场调查数据九、估价结果单位地价：3.26元/平方米总地价：10320.73万元大写：人民币壹亿零叁佰贰拾万柒仟叁佰元整十、说明事项<1>.评估假设条件（1）估价期日农用地市场为公开、公正、公平的均衡市场。（2）估价中的标准耕作制度为水稻轮作制，熟制为一年一熟，复种指数为100%。（3）估价对象得到最有效利用并产生相应的土地收益。（4）待估宗地与其他生产要素相结合，能满足设定使用年限内经营管理的正常进行，保证企业的持续发展。（5）作物产量是为正常年份下的产量，没有考虑自然灾害等方面的影响，主要根据当地周围地区产量和可行性研究报告确定；粮食单价采用现时国家收购价格。（6）开发完成后用地结构及生产能力以可行性研究报告为主。（7）任何有关待估宗地的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。（8）委托方提供数据真实。<2>.该报告的使用方向与限制条件（1）本报告及估价结果仅为本报告设定的评估目的（核定国有农用地土地资产价值）服务，当用于其他目的时，本报告评估结果无效。（2）本报告估价结果是在满足价格定义所设定条件下的土地使用权价格，若待估宗地的土地利用方式、估价基准日、土地开发状况、土地使用期限、土地面积等影响地价的因素发生变化，该评估价格应做相应调整。（3）本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，受托机构不承担责任。（4）评估价格是在满足全部假设与限制条件下，估价期日的土地使用权价格。（5）评估面积以土地管理部门核发的土地权属证明为准。（6）待估宗地的地下资源、地下埋藏物等的所有权仍属于国有所有，本报告评估价格不含上述价格。（7）本报告的估价结果自估价期日起半年内有效。<3>.其他需要特殊说明的事项（1）土地利用状况等数据由委托方提供。（2）土地区位条件、地产市场交易数据等评估相关数据由估价人员实地调查而得。（3）估价人员根据国家有关法律、法规、估价规程及地方有关地价评估技术标准，结合待估宗地具体状况，确定估价原则、方法及参数的选取。（4）委托方对所提供资料的真实性负责，估价机构对所收集资料的真实性、准确性负责。（5）任何单位和个人未经估价机构书面同意，不得以任何形式发表、肢解本报告。（6）本报告解释权归××评估有限公司。十一、土地估价师签字第二部分估价对象界定一、估价对象界定（1）.土地利用状况待估宗地位于××省××县××，东邻××，南邻××，西邻××，北邻×。土地用途为农用地，面积为112620亩（7508万平方米）。地号：××，图号：××。（2）.土地权利状况待估宗地土地所有权为国家所有，土地使用者为××公司。土地使用年期为30年。至评估基准日，待估宗地无抵押、担保、租赁、地役等他项权利设定。（3）.其他（略）二、地价影响因素分析（1）.自然因素（略）（2）.社会经济因素（略）（3）.特殊因素（略）第三部分地价估算一、估价原则（1）.替代原则（略）（2）.合理有效利用原则（略）（3）.变动原则（略）（4）.估价时点原则（略）（5）.预期收益原则（略）（6）.报酬递增递减原则（略）二、估价方法选择估价对象具有经营收益。对于有收益的土地，最适宜的估价方法为收益还原法，故对该宗地土地使用权的价格评估，首先采用收益还原法评估。为正确评估待估宗地的现时市场价格，同时采用成本逼近法求取其比准价格。三、估价过程（一）收益还原法收益还原法是将待估农用地未来各期正常年纯收益（地租），以适当的土地还原率还原，从而估算出待估农用地价格的一种方法。待估农用地的年纯收益规律为：第1、2、3年的纯收益各不相等，逐年递増，从第4年至第30年实行标准轮作制的预期平均纯收益每年相等。农地地价即为农业用地30年纯收益的折现和。公式为：P地价；a年纯收益；r土地还原率；n土地使用年期；i第i年。由于待估土地为农用地，有水田和旱田，种植作物不同，其所带来的预期收益也不同，地价水平也不同。故在本次评估中分别计算水田和旱田的价格。根据待估宗地开发可行性研究报告，开发后将形成水田4.7488万亩。水田地价的计算过程见表1：表1水田地价计算过程表水田地价计算具体操作步骤如下：（1）.预期年总收益的估算根据待估土地的地理区位和土壤条件等因素，待估土地适宜种植水稻。但旱田改水田及低产水田增产，熟化期需3年，第4年收益正常，达到稳产。预期年总收益=亩产量×收购价格待估土地第1、2、3、4至30年亩产量根据当地周围地区水田产量情况确定；收购价格按现时国家收购价格及市场行情确定。（2）.年运营成本的估算水稻的年运营成本包括种子、化肥、农药、机耕、人工、水电费、育苗费及其他费用。各项成本的估算均按该地块相邻某一水田的各项费用测算。（3）.销售税金及附加农业生产的销售税金及附加为亩产值的13%。（4）.利息摊销开发周期为3年，固定资产总计1582万元，第一年投入200万元，第二年投入600万元，第三年投入782万元，第四年全部完工交付使用，则利息摊销期限为27年。当前银行一年期贷款利率为5.85%。200×（1+5.85%）2.5-1+600×（1+5.85%）1.5-1+782×（1+5.85%）0.5-1/（27×4.7488）=0.75（元/亩）（5）.固定资产折旧固定资产总计1582万元，第一年投入200万元，第二年投入600万元，第3年投入782万元，第四年全部完工支付使用。固定资产计提折旧从交付使用的下月开始计算折旧，所以折旧年限为27年，采取平均年限法计算折旧。1582/（27×4.7488）=12.34（元/亩）（6）.利润根据调查当地农业利润水平，利润率确定为年经营成本的6%。（7）.年纯收益的计算年纯收益=预期年总收益-运营成本-销售税金及附加-利息摊销-固定资产折旧-农业利润（8）.地价的计算（1）前3年纯收益还原，分别折现到估价期日，土地还原利率为6%。表2前3年纯收益折现表注：P为地价；a为年纯收益；r为土地还原率（2）第4年至第30年的纯收益还原。在估价过程中假设第4年到30年的纯收益不变，将每一年的纯收益还原到估价期日，公式为：式中：P地价；a年纯收益；r土地还原利率；n土地使用年期。（3）水田总地价的计算地价为第1、2、3年与第430年的纯收益折现和，总地价为总面积与单位地价的积。30年期总地价=（301.11+2866.68）×47488=15043.20（元）（4）水田单位面积地价的计算单价=3167.79×15/10000=4.75（元/平方米）（二）成本逼近法（1）.农用地取得费及相关税费调查××县农业用地平均取得费为600700元/亩（包含相关税费），本次评估确定农业用地取得费为650元/亩。（2）.农用地开发费农用地开发费主要包括土地平整、农田道路、水利设施、电力配套等相关费用，待估宗地实际发生开发费为1581.85元/亩。（3）.利息按一般土地开发情况考虑，土地开发期为一年，土地取得费及相关税费在征地时一次性支付，按一年计息；开发过程中开发费用在开发期均匀投入，按半年计息。当前银行一年期贷款利率为5.31%，则：利息=650×5.31%+1581.85×（1+5.31%）0.5-1=75.97（元/亩）（4）.利润投资的目的是为了获取相应的利润，作为投资的回报，对土地的投资，当然也要获取相应的利涧。计算利润的基数包括土地取得费、相关税费和土地开发费，结合农用地开发实际情况，确定投资回报率为8%。利润=（650+1581.85）×8%=178.55（元/亩）（5）.农用地增值收益一般情况下，政府出让土地除收回成本外，同时要获取一定的增值收益。本次评估确定土地增值收益率为20%。农用地增值收益=（农用地取得费+农用地开发费+投资利息+投资利润）×农用地增值收益率=（650+1581.85+75.97+178.55）×20%=497.27（元/亩）。（6）.农用地地价计算农用地地价为上述5项之和，即土地使用权单价=650+1581.85+75.97+178.55+497.27=2983.64（元/亩）=4.48（元/平方米）总地价=2983.64×47488/10000=14168.71（万元）四、地价的确定（1）.地价确定的方法评估对象经过收益还原法评估的结果为15043.20万元，评估单价为4.75元/平方米；经过成本逼近法评估的结果为14168.71万元，评估单价为4.48元/平方米。用两种评估结果的算术平均值作为该宗地的最终评估结果。评估单价=（4.75+4.48）/2=4.62（元/平方米）（2）.估价结果（略）第四部分附件（略） 参考答案：详见解析参考解析：（1）.估价项目名称不正确，未明确估价目的和估价对象土地价格类型。（2）.估价基准日错误，应为估价期日。（3）.估价依据中中华人民共和国城市房地产管理法作为农用地评估的依据不正确。（4）.缺少审核人签字。（5）.缺少估价机构签章和法人代表签字。（6）.第二部分“估价对象界定”错误，应为“估价对象描述及其地价影响因素分析”。（7）.土地利用状况中，农用地总面积中没有说明水田与旱地的面积比例，土地的熟化程度等土壤条件。（8）.估价原则中缺少贡献原则、供需原则。（9）.估价方法的选择中，用成本法计算出的价格应为积算价格，而不是比准价格。（10）.收益还原法中，“待估农用地的所纯收益规律为：第1、2、3年的纯收益各不相等，逐年遂增，从第4年至第30年实行标准轮作制的预期平均纯收益每年相等”缺少理由。（11）.收益还原法的公式有错，求和符号上的n应取值为3。（12）.收益还原法中，“各项成本的估算均按该地块相邻某一水田的各项费用测算”错误，年运营成本应按现时平均价格水平计算。（13）.收益还原法中，销售税金及附加的取值缺乏依据。（14）.收益还原法中，未说明土地还原利率确定的过程及依据。（15）.收益还原法中，总地价的单位有误，应为万元。（16）.收益还原法中，缺少旱田价格的计算过程。（17）.没有说明成本逼近法的评估思路及公式。（18）.成本逼近法中，开发费取实际地块的开发费错误，应采用当地平均的农用地开发费。（19）.收益还原法中一年期贷款利率5.85%，与成本逼近法中一年期贷款利率5.31%前后矛盾，存在错误。（20）.成本逼近法中，农用地增值收益率取20%缺乏依据。（21）.成本逼近法评估结果应作年期修正，修正系数计算公式：1/1-1/（1+r）30，r为土地还原率。（22）.地价的确定中，缺少对两种估价结果的分析过程，采用算术平均缺少理由和依据。共享题干题某市和平路商业街于2010年9月底制定的路线价为1000元/平方米，土地使用年期为商业用地法定最高出让年限，基准容积率为1.5。和平路的地价从制定之初到2012年5月底，每月上涨0.6个百分点，此后到2012年9月底，每月环比增长0.5%；另据统计分析，每当容积率上升0.1，地价上升5个百分点。在和平路上分布有四宗国有出让商业用地（如图1），出让年限均为40年，宗地具体情况见表1。临街深度指数表和袋地深度指数表见表2、表3，里地线标准深度为18米。土地还原利率取6%。根据上述条件回答下列问题。表1宗地具体情况表2临街深度指数表表3袋地临街深度指数表不定项选择题1.A宗地从成交之时到2012年9月底，按40年出让年期计算，地价上涨了（）。A.6%B.6.5%C.6.9%D.7.2% 参考答案：C参考解析：A宗地的交易日期是2011年9月底，设定地价指数为100，2012年9月底，地价指数100×（10.6%×8）×（10.5%）4106.9，地价上涨幅度（106.9100）/1006.9%。共享题干题某市和平路商业街于2010年9月底制定的路线价为1000元/平方米，土地使用年期为商业用地法定最高出让年限，基准容积率为1.5。和平路的地价从制定之初到2012年5月底，每月上涨0.6个百分点，此后到2012年9月底，每月环比增长0.5%；另据统计分析，每当容积率上升0.1，地价上升5个百分点。在和平路上分布有四宗国有出让商业用地（如图1），出让年限均为40年，宗地具体情况见表1。临街深度指数表和袋地深度指数表见表2、表3，里地线标准深度为18米。土地还原利率取6%。根据上述条件回答下列问题。表1宗地具体情况表2临街深度指数表表3袋地临街深度指数表不定项选择题2.假定以A宗地容积率作为基准容积率考虑，2010年9月，和平路路线价应比原来水平高出（）。A.0B.5%C.10%D.15% 参考答案：C参考解析：A宗地容积率为1.7，路线价对应容积率1.5，A宗地的容积率比基准地价对应容积率高0.2，根据已知条件，路线价比原来水平高出：0.2×5%/0.110%。共享题干题某市和平路商业街于2010年9月底制定的路线价为1000元/平方米，土地使用年期为商业用地法定最高出让年限，基准容积率为1.5。和平路的地价从制定之初到2012年5月底，每月上涨0.6个百分点，此后到2012年9月底，每月环比增长0.5%；另据统计分析，每当容积率上升0.1，地价上升5个百分点。在和平路上分布有四宗国有出让商业用地（如图1），出让年限均为40年，宗地具体情况见表1。临街深度指数表和袋地深度指数表见表2、表3，里地线标准深度为18米。土地还原利率取6%。根据上述条件回答下列问题。表1宗地具体情况表2临街深度指数表表3袋地临街深度指数表不定项选择题3.B宗地于2012年9月底的转让价格应为（）元/m2。A.1396B.1399C.1425D.1428 参考答案：B参考解析：路线价1000元/平方米，深度修正系数125/1001.25（临街深度为7米，根据表2，满4未满8），容积率修正系数100/1001.0（B宗地容积率与路线价设定容积率一致），交易期日修正系