2023年房地产估价师《房地产估价案例与分析》冲刺试卷一.docx

2023年房地产估价师房地产估价案例与分析冲刺试卷一问答题1.某家庭欲买一套单价为280（江南博哥）0元/m2、面积为120m2的住宅。银行为其提供了20年期的固定利率住房抵押贷款，贷款额度为房价的70%，利率为6%，按月等额偿还。另知，从2013年到2019年消费者价格指数依次为100、102.5、104.6、107.3、108.7、112.5、114.6，如果以此作为计算通货膨胀率的依据，并假定贷款期限内的年平均通货膨胀率等于2013年到2019年间的年平均通货膨胀率，基年为2019年末。问：（1）该家庭的月还款额为多少？（2）若考虑通货膨胀的影响，银行所获月还款额的实际价值（相对于基年）是多少？ 参考答案：详见解析参考解析：（1）不考虑通货膨胀的影响，运用公式：APi/1（1i）n。其中，P2800×120×70%235200（元），i6%÷120.5%，n20×12240（月），代入上式可得：A235200×0.5%/1（10.5%）2401685.05（元）。  （2）在计算通货膨胀率时不能直接用价格指数进行平均，要先换成通货膨胀率的表达式后再进行计算。以2013年到2019年消费者价格指数来计算通货膨胀率：  通货膨胀率：Rd（102.5100）/100（104.6102.5）/102.5（107.3104.6）/104.6（108.7107.3）/107.3（112.5108.7）/108.7（114.6112.5）/112.5/62.30%。  由（1Ra）（1Rr）（1Rd）得：Rr3.62%。则银行所获月还款额的实际价值AP×（Rr/12）/1（1Rr/12）n235200×（3.62%/12）/1（13.62%/12）2401378.61（元）。问答题2.某商业房地产项目总占地面积为42000m2，规划建设用地40000m2，总建筑面积297000m2。已知楼面地价为280元/m2，建造成本为964元/m2（包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费用、基础设施建设费、公共配套设施建设费和开发期间税费等其他费用），其他工程费为建造成本的8%，管理费用为土地成本、建造成本及其他工程费之和的6%，贷款利率为15%，按年计算，销售费用、销售税费分别为总销售收入的3.5%、5.48%；项目的平均售价为3040元/m2，可销售面积比例为95%；项目开发经营期为3年，购买土地使用权后即开工建设，地价款和土地管理费在开发初期一次性投入，建造成本、其他工程费、建设期管理费用和销售费用在建设期内均匀投入。试求该项目的开发商成本利润率。 参考答案：详见解析参考解析：（1）项目总开发价值项目总销售收入：297000×95%×304085773.60（万元）；  销售税费：85773.60×5.48%4700.39（万元）；  项目总开发价值：85773.604700.3981073.21（万元）。  （2）项目总开发成本  土地成本：297000×2808316（万元）；  建造成本：297000×96428630.80（万元）；  其他工程费：28630.80×8%2290.46（万元）；  管理费：  a.土地管理费：8316×6%498.96（万元）；  b.建设期管理费：（28630.802290.46）×6%1855.28（万元）；  c.管理费合计：2354.24万元；  销售费用：85773.60×3.5%3002.08（万元）；  财务费用：  a.土地费用和土地管理费利息：（8316498.96）×（115%）314591.49（万元）；  b.建造成本、其他工程费、建设期管理费用和销售费用利息：  （28630.802290.461855.283002.08）×（115%）3/218344.92（万元）  c.财务费用总计：4591.498344.9212936.41（万元）  831628630.802290.462354.243002.0812936.4157529.99（万元）  （3）项目开发利润：81073.2157529.9923543.22（万元）。  （4）成本利润率：23543.22/57529.9940.92%。问答题3.某人于2016年7月预购了一幢别墅（总售价为120万元），并先后向开发商支付了114万元。该别墅于2017年7月30日竣工后，该人付清了剩余的购房款，但对原装修不满意，拆除了部分原有装修设施，进行了重新装修，又花费了40万元。2017年9月为筹集资金，作其他投资，该人欲以该别墅向银行抵押贷款，并于2017年9月10日委托估价机构进行估价，此时同类型（指重新装修前）别墅的正常市场售价为130万元，该人希望评估值为2017年9月同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用，即170万元，现估价人员掌握的资料有： 1.该人与开发商于2017年7月30日签订的正式合同原件； 2.该人的购房发票； 3.商品房预售许可证复印件； 4.其他市场资料。 请问：1.上述资料用于抵押估价是否齐全？2.估价人员可否承诺按170万元进行估价？3.可否按2017年9月的同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用确定评估值？为什么？ 参考答案：详见解析参考解析：(1).上述资料用于抵押估价尚不齐全，比如缺少法定优先受偿款的证明、该人装修花费成本的证明、拆除装修部分的成本等。(2).房地产估价人员不能承诺按170万元进行估价。理由：遵循独立、客观、公正原则，评估价值应为对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格。估价机构应按照独立、客观、公正原则进行估价，对估价师或某个特定市场参与者而言，房地产价值由市场力量决定，是客观的，由众多市场参与者的价值判断所形成，而非个别市场参与者的价值判断所决定。因此，不能为了承揽业务而迎合估价委托人的要求。此外，对于该人的装修费用，应按照客观合理的市场价值测算。(3).不能按2017年9月的同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用确定评估值。理由：重新装修会破坏原有装修，并使原有装修价值受损，所以重新装修后的房地产价值并不等于简单的成本相加，应按别墅装修后的社会平均成本进行估价才是科学合理的。问答题4.封面和目录（略）致估价委托人函××公司：受贵公司委托，我公司根据房地产估价有关法律法规和标准规范，本着独立、客观、公正的原则，按照科学、公允的方法，为确定估价对象抵押贷款额度提供参考依据，对贵公司所属估价对象房地产的抵押价值进行了评估。我公司估价人员在贵公司配合下，对估价对象进行了实地查勘和估价资料的收集，并进行了必要的调查、核对，在此基础上形成了房地产抵押估价报告。估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，利用科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，最终得到估价对象于估价时点2009年6月30日的房地产市场价值为：估价对象单价：写字楼17833.5元/m2，车库13.77万元/车位。估价对象总价值：人民币91071万元。大写金额：人民币玖亿壹仟零柒拾壹万元整。××房地产估价有限公司××分公司（盖章）法定代表人（盖章）二九年七月九日注册房地产估价师声明（略）估价假设和限制条件（略）房地产估价结果报告一、估价委托人（略）二、估价机构（略）三、估价对象（一）估价对象登记状况（二）估价对象权利状况估价对象土地所有权属国家所有，根据估价对象国有土地使用证，××拥有土地使用权，证载土地用途为综合用地，土地使用类型为出让。表1-24 估价对象状况（三）估价对象实物状况估价对象位于××市金融街×区×号，于1998年4月建成，为钢筋混凝土结构，地上十八层，标准层标高3.2m/3.6m/4.5m；地下三层，层高2m。根据估价委托人提供的资料及估价人员的现场查勘，建筑物结构、装修、设备及现状使用情况为：大厦外墙一四层为棕色花岗石饰面，四层以上为铝合金玻璃幕墙；西北面、东南面两个主入口均采用高级进口材料装修，设有自动旋转门。双大堂均为挑空结构，二层围绕挑空大堂设计有回廊。地下室共设83个车位（负一层25个车位，负二层58个车位），地上车位共53个。四、估价目的 为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。五、估价时点 2009年6月30日六、价值定义 房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。七、估价依据（一）有关法律、法规、政策文件和技术规范 1.中华人民共和国民法典。 2.中华人民共和国担保法。 3.中华人民共和国城市房地产管理法。 4.中华人民共和国土地管理法。 5.中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例。 6.城市房地产抵押管理办法。 7.房地产估价规范。（二）委托方提供的有关资料（略）（三）估价方掌握的有关资料 1.估价对象所在区域同类型房地产交易资料。 2.估价对象所在区域同类型房地产出租资料。 3.国家及当地有关税费法规。 4.其他政策文件等。八、估价原则本估价报告在遵循独立、客观、公正原则的前提下，具体依据如下原则： 1.合法原则（略）。 2.最高最佳使用原则（略）。 3.替代原则（略）。 4.估价时点原则（略）。九、估价方法 因估价对象为经营性物业，周边同类项目市场较为发达，比较容易调查房地产市场同类项目交易价格、市场租金及租赁过程中发生的各项费用，故本次采用市场法、收益法两种方法进行估价。综合两种估价方法的测算结果，最终确定估价结果。 两种估价方法定义如下：（略）十、估价结果（略）十一、估价人员（略）十二、估价作业日期（略）十三、风险提示（略）十四、估价报告应用的有效期（略）房地产估价技术报告一、个别因素分析（略）二、区域因素分析（略）三、市场背景分析（略）四、最高最佳使用分析（略）五、估价方法选用（略）六、估价测算过程（一）市场法市场法是将估价对象与在估价时点近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格作适当的处理来求取估价对象价值的方法。计算公式：估价对象市场价格可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数 1.可比实例选择 区域市场同类项目售价等数据组见表1-25。根据替代原则，结合估价对象实际情况，选取以下三个项目作为可比实例：可比实例A：银行大厦，位于金融街B区7号，钢筋混凝土结构，写字楼用途，占地面积为10971.27m2。建筑面积为98741.45m2，地上二十层，地下二层，交易单价为17272元/m2（按建筑面积计算，下同），交易时间为2009年4月。可比实例B：新新大厦，位于金融街C区2号，钢筋混凝土结构，写字楼用途，占地面积为5699.77m2，建筑面积为34198.63m2，地上十五层，地下二层，交易单价为16700元/m2，交易时间为2007年10月。可比实例C：中正大厦，位于金融街D区3号，钢筋混凝土结构，写字楼用途，占地面积为9752.56m2，建筑面积为83773m2，地上二十三层，地下三层，交易单价为17578元/m2，交易时间为2008年5月。 2.房地产比较因素条件说明表表1-25 房地产比较因素条件说明表3.房地产价格影响因素修正系数确定 根据估价对象与可比实例的差异，以估价对象的各因素条件为基础，指数均设定为100，确定可比实例各因素的相应指数，比较因素指数确定如下：（1）交易情况修正：估价对象为现房，可比实例C为预售房。开发商基于回笼资金、降低风险的考虑，预售价格一般低于现房销售价格。根据有关统计资料，并结合估价人员对估价对象所在区域写字楼市场调查，确定交易情况修正系数，见表1-26：表1-26 交易情况修正系数表（2）交易日期修正：经调查估价对象所在区域市场状况，今年写字楼市场价格略有波动，根据有关统计资料，并结合估价人员对估价对象所在区域写字楼的市场调查，确定交易日期修正系数，见表1-27：表1-27 交易日期修正系数表（3）区域因素及个别因素修正 （区域因素指数、个别因素指数确定过程略）经比较得出房地产比较因素条件指数表如表1-28所示：表1-28 房地产比较因素条件指数表4.房地产比较因素修正系数确定 将估价对象的因素条件指数与可比实例因素条件指数进行比较，得到房地产比较因素修正系数，如表1-29所示：表1-29 房地产比较因素修正5.计算结果 比较修正后，得到三个可比实例的比准价格。根据可比实例的交易情况，采用简单算术平均法确定估价对象的价格。经计算确定估价结果为17875元/m2。（二）收益法 收益法是预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率将其转换为价值来求取估价对象价值的方法。收益法分为直接资本化法和报酬资本化法。估价中较常采用的是报酬资本化法，本次评估为了体现估价对象各年度的现金流，为委托方提供参考，也采用此种方法。1.收益法测算过程（略）2.收益法计算结果按照报酬资本化法计算的结果为：写字楼部分单价为17792元/m2，总价为89718万元；地下车库部分单价为13.77万元/车位，总价为1143万元。七、估价结果确定估价人员通过市场法和收益法分别测算估价对象的房地产价值，两种方法估价结果接近，故采用市场法和收益法结果的简单算数平均值。计算结果见表1-30：即估价对象于估价时点在完全产权状态下，正常使用条件下的房地产价值为： 1.写字楼部分：89928万元。2.地下车库：1143万元。合计总价为人民币91071万元。八、估价结果估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，利用科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，最终得到估价对象于估价时点2009年6月30日的房地产市场价值（略）。附件（略） 参考答案：详见解析参考解析：上述房地产估价报告存在多处错误，具体如下：（1）致估价委托人函中缺估价对象说明。理由：致估价委托人函的写作内容应包括：致函对象、估价目的、估价对象（财产范围及名称、坐落、规模、用途、权属）、价值时点、价值类型（名称）、估价方法、估价结果、与评估价值和使用估价报告、估价结果有关的特别提示、致函日期。本估价报告的致估价委托人函，没有对估价对象的财产范围及名称、坐落、规模、用途、权属等进行说明。（2）致估价委托人函中缺估价对象的法定优先受偿权和抵押价值说明（或给出了估价对象的市场价值但没有给出抵押价值）。理由：本案例评估目的为“为确定估价对象抵押贷款额度提供参考依据，对估价对象房地产的抵押价值进行评估”。但致估价委托人函中只给出评估对象的市场价值，没有给出抵押价值。（3）致估价委托人函中不应以估价公司分公司的名义出具报告。理由：致估价委托人函对于受函方要写明估价委托人的全称，致函方要署房地产估价机构的全称，致函日期为估价报告出具日期。本案例致函方不能署估价公司分公司。（4）估价结果报告中对估价对象描述不全。估价对象权利状况描述不全，未交代是否有共有权人、是否设立抵押权、地役权等他项权利，土地使用权期限及其起止日期，缺房屋所有权情况的明确说明。估价对象中缺区位状况介绍或说明。估价对象中缺现状使用情况说明，如是否有出租情形、各层使用情况（含地下第三层）等。理由：房地产估价结果报告中，对估价对象的描述应该包括以下四方面的内容：估价对象范围，包括土地、房屋、构筑物、树木等，同时应说明估价对象范围是否包含动产、债权债务、特许经营权等其他财产或者权益；估价对象基本状况，包括估价对象的财产范围及名称、坐落、规模、用途、权属等；土地基本状况，包括四至、面积、形状、周围环境、景观、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质、水文状况、规划限制条件、利用现状、权属状况、土地使用期限；建筑物基本状况，包括层数、用途、建筑结构、装修、设施设备、平面布置、工程质量、建成年月、维护保养和使用情况，公共配套设施完备程度。本评估报对估价对象的权利状况描述不清楚。（5）估价原则中缺谨慎原则。理由：房地产估价原则主要有：独立、客观、公正原则；合法原则；估价时点原则；替代原则；最高最佳利用原则；谨慎原则。估价结果报告中的估价原则主要说明本次估价遵循的房地产估价原则，并对所列估价原则进行简要定义，不能滥列估价原则，所列原则必须具有针对性。（6）估价结果报告中缺变现能力分析。理由：房地产抵押估价结果报告的内容应包括：估价委托人；房地产估价机构；估价目的；估价对象；价值时点；价值类型；估价依据；估价原则；估价方法；估价结果；注册房地产估价师；实地查勘期；估价作业日期；估价报告使用期限；变现能力分析；风险提示。本评估结果报告没有变现能力分析的内容。（7）市场法中对可比实例的介绍缺少是否有地下车库的明确说明。理由：采用市场法进行测算应针对估价对象的功能及特点，对与估价对象在同一区域内的类似房地产项目进行了市场调查和比较分析，从中选取可比性较强的房地产项目。本案例的估价对象含有地下车库，可比实例的介绍应该对有无地下车库进行说明。（8）市场法计算中可比实例B交易时间与估价时点相距近两年，应说明在此期间房地产市场行情变化不大。 理由：交易时间与估价时点相距时间越长，市场行情越容易变动，市场交易价格变化的可能性越大。本案例，B交易时间与估价时点相距时间近两年，但交易价格变化不大，仍具有可比性，说明此间房地产行情比较稳定，变化不大。（9）市场法计算中可比实例C交易时间与估价时点相距一年以上，应说明在此期间房地产市场行情变化不大。理由：交易时间与估价时点相距时间越长，市场行情越容易变动，市场交易价格变化的可能性越大。本案例，C交易时间与估价时点相距时间一年以上，但交易价格变化不大，仍具有可比性，说明此期间房地产行情比较稳定，变化不大。（10）周边景观应属于区域因素。理由：区域因素是指对估价对象周围一定区域范围内的房地产价格有所影响的因素，如所在地区的城市规划调整、环境状况、配套设施状况等。具体可包括：距市中心距离、交通便捷程度、公共配套设施完备度、环境状况、景观状况等。（11）可比实例B只是南楼A座成交，其成交规模应予以调整。理由：采用市场法进行测算应针对估价对象的功能及特点，对与估价对象在同一区域内的类似房地产项目进行了市场调查和比较分析，从中选取可比性较强的房地产项目。若B只有南楼A座成交，可比实例A、C及评价对象都是整栋成交，则B的可比性受影响，应对其成交规模进行调整。（12）市场法交易日期修正系数的确定应说明理由。理由：市场法交易日期修正系数应根据交易日期相距时间的长短和市场调查中市场价格的波动情况具体确定，估价技术报告中应说明市场法交易日期修正系数的确定及确定的理由。（13）市场法计算中缺权益状况说明和调整。理由：估价技术报告中，市场法测算应包括的内容有：收集交易实例；选取可比实例；建立比较基础；进行交易情况修正；进行市场状况调整；房地产状况调整；计算比较价值。其中，房地产状况调整应包括：区位状况说明与调整；实物状况的说明与调整；权益状况的说明与调整。本估价技术报告，没有权益状况的说明与调整。（14）市场法计算中可比实例B、C的交易日期调整系数分子分母颠倒了，分子应为100，分母分别为102和99。理由：市场状况调整也称为交易日期调整，市场状况调整系数应以可比实例成交日期的价格为基准确定，而不是以估价对象条件为基础确定，指数为100。（15）可比实例A修正系数计算错误。（16）可比实例B修正系数计算错误。（17）地下车库价格仅用收益法一种方法计算，未说明不选用其他方法的理由（或在市场法中缺地下车库的计算）。理由：当估价对象仅适用一种估价方法进行估价时，可只选用一种估价方法进行估价。当估价对象适用两种或两种以上估价方法进行估价时，宜同时选用所有适用的估价方法进行估价，不得随意取舍；当必须取舍时，应在估价报告中说明并陈述理由。（18）估价结果中缺法定优先受偿款和抵押价值的说明。理由：本次估价是为了确定估价对象的抵押价值，因此，估价结果应该包括优先受偿款和抵押价值的说明。（19）技术报告中多了第八项内容：估价结果。理由：估价技术报告的内容包括：估价对象区位状况的描述与分析；估价对象实物状况的描述与分析；估价对象权益状况的描述与分析；市场背景描述与分析；估价对象最高最佳利用分析；估价方法适用性分析；估价测算过程；估价结果确定。估价结果是估价结果报告的内容。共享题干题甲公司在城乡接合部有一宗面积为5000m2的综合用地，地上有三幢房屋，临路为店面，院内有一处仓库和一处住宅用房，基本情况见表3-1：表3-1 基本情况表单选题1.如果评估店面和仓库的房地产价值均为200万元，住宅价值为195万元，则按土地价值进行分摊，店面应分摊的土地份额为（）。A.22.22%B.33.61%C.36.55%D.37.80% 参考答案：C参考解析：店面应分摊的土地价值2000000800×90%×1000128（万元），仓库应分摊的土地价值2000000500×85%×2000115（万元），住宅应分摊的土地价值1950000650×90%×1500107.25（万元），总地价128115107.25350.25（万元），店面应分摊的土地份额128÷350.2536.55%。共享题干题甲公司在城乡接合部有一宗面积为5000m2的综合用地，地上有三幢房屋，临路为店面，院内有一处仓库和一处住宅用房，基本情况见表3-1：表3-1 基本情况表单选题2.如果因市政建设需要将沿街店面拆迁，下列关于拆迁估价的表述中，正确的是（）。A.店面内的装修装饰补偿金额由房屋拆迁公司和甲公司协商解决，或由双方通过委托评估确定B.因拆迁估价对象为店面，所以应选用收益法进行估价C.评估结果与房屋拆迁公司和甲公司沟通认可后才能最后确定D.甲公司可自行委托估价机构评估店面价值 参考答案：D参考解析：D项，拆迁估价机构确定后，一般由拆迁人委托。估价委托人应当与估价机构签订书面拆迁估价委托合同。A项，被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额，由拆迁人和被拆迁人协商确定；协商不成的，可以通过委托评估确定。协商主体是拆迁人和被拆迁人，而不是拆迁公司和被拆迁人，拆迁公司只是拆迁人的代理。B项，拆迁估价一般应当采用市场比较法。不具备采用市场比较法条件的，可以采用其他估价方法，并在估价报告中充分说明原因。C项，拆迁估价机构的确定应当公开、透明，采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式。评估机构独立于拆迁人和被拆迁人，其评估结果是客观的，不随拆迁人和被拆迁人的意志改变。并且，评估结果也不应与拆迁人和被拆迁人商量。共享题干题甲公司在城乡接合部有一宗面积为5000m2的综合用地，地上有三幢房屋，临路为店面，院内有一处仓库和一处住宅用房，基本情况见表3-1：表3-1 基本情况表单选题3.果对上述房地产进行估价，当利用成本法测算土地价格时，不应计入土地取得相关税费的是（）。A.耕地占用税B.征地管理费C.耕地开垦费D.新增建设用地有偿使用费 参考答案：D参考解析：征收集体土地的相关税费有：新菜地开发建设基金（征收城市郊区菜地的）；耕地占用税（占用耕地的）；耕地开垦费（占用耕地的）；征地管理费；政府规定的其他有关费用。共享题干题某房地产的用途为工业，现状用途为商业用途，拟对该房地产进行估价。单选题4.若以改变用途的假设为前提进行评估，需在估价的假设和限制条件中对估价结果进行限制。以下说法中，不正确的是（）。A.本次评估未考虑变更用途费用对估价结果的影响B.本次评估已考虑补地价因素对估价结果的影响并予以扣减C.若估价对象变更用途未获批准，则估价结果不能成立，需另行评估D.若估价对象变更用途未获批准，则估价结果应适当调整 参考答案：A参考解析：如果评估的是设定权益下的价值或价格，则应在估价报告中清晰说明所设定的权益状况及设定的依据和理由，并应在“估价假设和限制条件”中作出相应说明，对估价报告用途作出相应限制，避免被误认为虚假估价报告或有重大遗漏的估价报告。因此，若以改变用途的假设为前提进行评估，且在估价的假设和限制条件中对估价结果进行限制，则说明本次评估已经考虑了变更用途费用对估价结果的影响。共享题干题某房地产的用途为工业，现状用途为商业用途，拟对该房地产进行估价。单选题5.若委托方提供了上级公司允许该房地产改变用途的说明，但尚未办理相关手续，进行抵押贷款委托评估时应按（）评估。A.商业用途B.工业用途C.估价师确定的用途D.委托方确定的用途 参考答案：B参考解析：对于估价对象的实际用途、房屋登记用途、土地登记用途、原有的规划用途等用途之间不一致的，应按有关部门认定的用途进行估价。若委托方提供了上级公司允许该房地产改变用途的说明，但尚未办理相关手续，进行抵押贷款委托评估时仍应按工业用途评估。共享题干题某房地产的用途为工业，现状用途为商业用途，拟对该房地产进行估价。单选题6.若委托方提供了城市规划行政主管部门同意该房地产改变为商业用途的文件，但尚未办理用地变更手续，评估时应假设估价对象用途为（）。A.工业用途B.商业用途C.工业用途，且不考虑补地价因素的影响D.商业用途，并考虑补地价因素的影响 参考答案：D参考解析：对于估价对象的实际用途、房屋登记用途、土地登记用途、原有的规划用途等用途之间不一致的，应按有关部门认定的用途进行估价。若委托方提供了城市规划行政主管部门同意该房地产改变为商业用途的文件，但尚未办理用地变更手续，评估时应假设估价对象用途为商业用途，并考虑补地价因素的影响。共享题干题某房地产的用途为工业，现状用途为商业用途，拟对该房地产进行估价。单选题7.若估价目的为征收补偿，该房地产应按（）评估。A.商业用途B.工业用途C.估价师确定的用途D.商业与工业混合用途 参考答案：B参考解析：国有土地上房屋征收评估办法第九条规定：“房屋征收评估前，房屋征收部门应当组织有关单位对被征收房屋情况进行调查，明确评估对象。评估对象应当全面、客观，不得遗漏、虚构。房屋征收部门应当向受托的房地产价格评估机构提供征收范围内房屋情况，包括已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果情况。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。”因此，该房地产的登记用途为工业应按照工业用途进行评估。共享题干题注册房地产估价师张某采用市场法和收益法对一间办公用房的市场价值进行评估，测算出的估价对象比准价格为10000元/m2，收益价格为12000元/m2，两个测算结果存在一定差异。单选题8.如果两个测算结果均无误，则一般而言比准价格低于收益价格的原因不包括（）。A.通胀率上升B.存款利率下调C.办公用房销售市场降温D.办公用房租赁市场升温 参考答案：A参考解析：A项，通胀率上升会影响比较价值，使之水涨船高，通胀率上升也会影响收益价格。因为要保证实际报酬率不变，则要提高名义报酬率，从而使得收益价格偏低；B项，存款利率下调则报酬率相应偏低，收益价格偏高；C项，办公用房销售市场降温则比较价值（比准价格）偏低；D项，办公用房租赁市场升温意味着净收益会上涨，则收益价格会偏高。共享题干题注册房地产估价师张某采用市场法和收益法对一间办公用房的市场价值进行评估，测算出的估价对象比准价格为10000元/m2，收益价格为12000元/m2，两个测算结果存在一定差异。单选题9.如果两个测算结果均无误，在房屋征收评估和房地产抵押估价两种估价目的下，将上述比准价格和收益价格进行加权平均时，合理的权重取值方式是（）。A.对房屋征收评估，比准价格权重大于收益价格权重B.对房屋征收评估，比准价格权重小于收益价格权重C.对房地产抵押估价，比准价格权重等于收益价格权重D.对房地产抵押估价，比准价格权重小于收益价格权重 参考答案：B参考解析：对房屋征收评估，被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在不被征收的情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响，因此比准价格权重应小于收益价格权重。对房地产抵押估价，房地产抵押价值是抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款，因此比准价格权重应大于收益价格权重。共享题干题注册房地产估价师张某采用市场法和收益法对一间办公用房的市场价值进行评估，测算出的估价对象比准价格为10000元/m2，收益价格为12000元/m2，两个测算结果存在一定差异。单选题10.如果测算的收益价格偏高，则其原因可能是（）。A.空置率取值偏大B.报酬率取值偏小C.运营费用率取值偏大D.租金增长率取值偏小 参考答案：B参考解析：收益法测算公式为：VA1/（Yg）1（1g）n/（1Y）n，式中，V为收益价格（元或元/m2）；A1为未来第1年的净收益（元或元/m2）；Y为报酬率（%）；n为未来可获收益的年限（年）；g为年净收益递增率。根据公式，收益价格与报酬率成反比，报酬率取值偏小，测算的收益价格偏高。共享题干题甲公司拥有一宗面积为80000m2的工业用地，地上建有面积为50000m2的厂房、10000m2的自用办公楼。新一轮城市规划已将该区域调整为城市住宅区。单选题11.受托房地产估价机构对该宗房地产进行抵押估价时，正确的思路是（）。A.地价按照工业用地评估，厂房价值按照重置价格采用成本法评估，办公楼参照周边写字楼的售价等进行评估B.按照建筑面积分摊厂房和办公楼各自占用的土地面积，分工业和办公两种用途分别评估各部分房地产的价值C.地价按照工业用地评估，厂房和办公楼按照重置价格采用成本法评估D.根据城市规划的要求，按照最高最佳使用原则，地价按照住宅用地评估，厂房和办公楼按照重置价格采用成本法评估 参考答案：C参考解析：工业房地产估价时采用较多的是成本法。其中，标准厂房的建造费用宜采用重置价格的思路，如可以制定当地统一的厂房建筑重置价格表，非标准厂房建造费用的确定有两个主要途径：依据建设工程计价定额，结合工程图纸、材料价格、取费标准等测算；参照类似非标准厂房的工程造价，结合跨度、柱距、高度等修正，修正参数由经验得出。本案例，根据第5题解析应按工业用地评估，因此其厂房和办公楼应按照重置价格采用成本法评估。共享题干题甲公司拥有一宗面积为80000m2的工业用地，地上建有面积为50000m2的厂房、10000m2的自用办公楼。新一轮城市规划已将该区域调整为城市住宅区。单选题12.如果政府征收该宗房地产，则依法应给予甲公司的拆迁补偿为（）。A.被拆迁房屋及其占用范围内的土地价值B.被拆迁房屋占用范围内的土地价值和停产停业损失C.被拆迁房屋的价值和停产停业损失D.被拆迁房屋及其占用范围内的土地价值和停产停业损失 参考答案：D参考解析：国有土地上房屋征收与补偿条例规定，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（被征收人）给予公平补偿。房屋征收补偿包括：被征收房屋价值的补偿；因征收房屋造成的搬迁的补偿。根据需要搬迁的家具、电器（如分体式空调、热水器）、机器设备等动产的拆卸、搬运和重新安装费用给予补助；因征收房屋造成的临时安置的补偿。根据被征收房屋的区位、用途、建筑面积等因素，按照类似房地产的市场租金结合过渡期限确定；因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。因征收房屋造成停产停业的，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定；补助和奖励。本案例，应给予甲公司的拆迁补偿为被拆迁房屋及其占用范围内的土地价值和停产停业损失。共享题干题甲公司拥有一宗面积为80000m2的工业用地，地上建有面积为50000m2的厂房、10000m2的自用办公楼。新一轮城市规划已将该区域调整为城市住宅区。单选题13.甲公司因申请抵押贷款委托房地产估价机构评估该宗房地产的价值，受托房地产估价机构应（）。A.按工业用途估价B.按居住用途估价C.按工业用途评估厂房价值，按办公用途评估自用办公楼价值D.先分别按工业用途和居住用途估价，然后予以综合 参考答案：A参考解析：评估房地产的价值首先要根据估价对象宗地的具体用途，确定其所属的用途类别，如商业用途、住宅用途、工业用途。本案例，虽然城市新一轮规划将该厂区调整为住宅区，但该厂区的合法用途还是工业用途，尚未补交土地使用权出让金，进行实质的建设用地使用权性质变更，也未进行相应的房屋布局、功能调整，遵循合法原则应按工业用途评估。作为工厂的自用办公楼是为工业生产服务的，是服从于工业生产目的的，其办公性质与单纯的商业办公（写字楼）或行政办公性质是有区别的，是有局限的，本质还是工业用途。共享题干题2012年1月，G省A市一级B房地产开发公司，在A市规划区内取得两块建设用地使用权，一块是商品住宅小区建设；一块是位于A市市中心的一幢45层国际宾馆的建设，该国际宾馆为重点国际性旅游贸易建筑。该国际宾馆±0.000的绝对标高为45.000m，建筑高度为126m。在该商品住宅小区建设中，B房地产开发公司利用自有资金、从其他企业借款、从银行贷款、进行商品房预售等四方面筹集资金。在写字楼的建设中，由A市C商业银行担保，B房地产开发公司向社会公开发行债券，债券期限为两年，发行时按照每张80元的价格发行，到期按面值100元兑付。B房地产开发公司计划将发行债券募集到的一部分资金用于B房地产开发公司开发该幢45层国际宾馆的建设。2012年3月，B房地产开发公司通过招标将该两个项目的设计任务，委托给了A市乙级资质D建筑设计公司，D建筑设计公司按设计合同规定，为B房地产开发公司提供了设计方案、设计概算及设计图样。单选题14.据此，请回答以下问题：按建筑物的层数分类，B房地产开发公司开发建设的国际宾馆项目应属于（）建筑。A.超高层建筑B.中高层建筑C.多层建筑D.低层建筑 参考答案：A参考解析：高层建筑是指10层以上（含10层）的建筑。目前国际上通行做法是将高层建筑划分为以下四类：第一类，层数816层，建筑的高度在2550m之间，其结构形式一般为钢筋混凝土框架结构；