2023年房地产估价师《房地产估价原理与方法》模拟试卷四.docx

2023年房地产估价师房地产估价原理与方法模拟试卷四单选题1.下列选项中，属于估价基本事（江南博哥）项的是（）。A.估价目的B.估价依据C.估价原则D.估价方法 参考答案：A参考解析：本题考查的是房地产估价的含义。估价目的、估价对象、价值时点和价值类型是在对价值价格进行分析、测算和判断之前需要确定的基本要素，通常称为估价基本事项。单选题2.下列有关价值类型的表述中，正确的是（）。A.价值类型应根据估价方法来确定B.同一估价对象的价值是唯一的C.投资价值是最常用的价值类型D.市场价值是最基本的价值类型 参考答案：D参考解析：本题考查的是房地产估价的要素。选项A错误，在一个估价项目中，价值类型不是随意确定的，应根据估价目的来确定；选项B错误，由于房地产价值价格的种类较多，不同种类的价值价格不仅内涵、性质有所不同，而且即使同一房地产在同一时间，其不同种类价值价格的大小或高低往往不同，甚至差异很大，所以到了某个具体的估价项目，就不能笼统地说是评估价值价格，而应明确是评估哪种具体的价值价格，即要确定价值类型；选项C错误，市场价值是最基本、最主要、最常用的价值类型。单选题3.下列关于房地产估价说法中，正确的是（）。A.房地产估价本质上是评估房地产价格B.房地产估价应模拟市场估价C.房地产估价可以作价格保证D.合格的估价师可以得出完全相同的评估价值 参考答案：B参考解析：本题考查的是房地产估价的特点。选项A错误，房地产估价本质上属于价值评估；选项C错误，房地产估价并不作价格实现保证；选项D错误，尽管都是合格的估价机构和估价师，也难以得出完全相同的评估价值，只会得出基本相同或相近的评估价值。单选题4.某套住宅的月有效毛收入为3000元，运营费用为有效毛收入的10%。因楼上装修漏水使该住宅被水淹，需要重新装修。预计重新装修等费用为50000元，在装修期3个月内均匀投入，装修完成后需放置3个月方可使用。若月报酬率为0.5%，则该住宅因被水淹造成的损失为（）元。A.49627B.57647C.65548D.65920 参考答案：C参考解析：本题考查的是房地产损害赔偿需要的估价。该住宅因被水淹造成的损失为两个部分：装修费和损失的净营运利润，两者都需要折现处理。则该住宅因被水淹造成的损失50000/（1+0.5%）1.5+（3000×（1-10%）/0.5%）×1-1/（1+0.5%）665547.57（元）。单选题5.根据城市房地产管理办法，下列有关房地产行政管理对房地产估价的需要，表述正确的是（）。A.采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价B.基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格根据具体情况确定并公布，不受时间的制约C.房地产权利人转让房地产，应当向省级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价D.房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋属于抵押财产 参考答案：A参考解析：本题考查的是对房地产估价的需要。选项A正确，采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价；选项B错误，基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布；选项C错误，房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报；选项D错误，房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。单选题6.房地产是（）三者的复合物。A.实物、权益、区位B.实物、区位、位置C.实物、权益、权利D.权益、位置、拥有者 参考答案：A参考解析：本题考查的是房地产的含义。房地产是指土地一级建筑物和其他相关定着物，是实物、权益和区位三位一体的复合物。单选题7.从建筑物的狭义角度看，下列选项中符合建筑物定义的是（）。A.烟囱B.水塔C.桥梁D.住宅 参考答案：D参考解析：本题考查的是房地产的含义。建筑物有广义和狭义两种含义。广义的建筑物包括房屋和构筑物。狭义的建筑物主要指房屋，不包括构筑物。房屋是指有基础、墙体、门窗和顶盖，起着挡风遮雨、保温隔热、抵御他人或野兽侵扰等作用，供人们在其内部进行生活和生产活动的建筑空间，如住宅、办公楼、商店、旅馆、厂房、仓库等。构筑物是指人们一般不直接在其内部进行生活和生产活动的工程实体或附属建筑设施，如水塔、烟囱、道路、桥梁、隧道、水坝等。故选项ABC均为构筑物，选项D为建筑物。单选题8.在房地产估价中，建筑物（）。A.包括房屋和构筑物两大类B.仅包括房屋，不包括构筑物C.包括房屋、构筑物和土地D.仅仅指房屋 参考答案：A参考解析：本题考查的是房地产的含义。建筑物有广义和狭义两种含义。广义的建筑物包括房屋和构筑物，是指用建筑材料构筑的空间和实体。狭义的建筑物主要指房屋，不包括构筑物。房屋是指有基础、墙体、门窗和顶盖，起着挡风遮雨、保温隔热、抵御他人或野兽侵扰等作用，供人们在其内部进行生活和生产活动的建筑空间，如住宅、办公楼、商店、宾馆、厂房、仓库等。构筑物是指人们一般不直接在其内部进行生活和生产活动的工程实体或附属建筑设施，如水塔、烟囱、道路、桥梁、隧道、水坝等。在房地产估价中一般将建筑物作广义理解。单选题9.下列选项中，不符合构筑物定义的是（）。A.储藏室B.水坝C.隧道D.道路 参考答案：A参考解析：本题考查的是房地产的含义。构筑物是指人们一般不直接在其内部进行生活和生产活动的工程实体或附属建筑设施，如水塔、烟囱、道路、桥梁、隧道、水坝等。单选题10.下列选项中，属于房地产权益因素的是（）。A.土地平整程度B.建筑物装饰装修C.房地产转让一并转让的债权债务D.外部配套设施 参考答案：C参考解析：本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。一宗房地产的权益通常包括：（1）拥有的房地产权利；（2）该房地产权利受其他房地产权利的限制情况；（3）该房地产权利受房地产权利以外因素的限制情况；（4）该房地产的占有使用情况；（5）附着在该房地产上的额外利益；（6）附着在该房地产上的债权债务；（7）附着在该房地产上的其他权利、利益和义务。选项A、B都是实物因素，选项D是区位因素。单选题11.房地产适用管制，属于房地产权益中的（）。A.房地产的各项权利B.受到其他房地产权利限制的房地产权利C.受房地产权利以外因素限制的房地产权利D.房地产的额外利益或收益 参考答案：C参考解析：本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。一宗房地产的权益通常包括：（1）拥有的房地产权利；（2）该房地产权利受其他房地产权利的限制情况；（3）该房地产权利受房地产权利以外因素的限制情况；（4）该房地产的占有使用情况；（5）附着在该房地产上的额外利益；（6）附着在该房地产上的债权债务；（7）附着在该房地产上的其他权利、利益和义务。单选题12.房地产的实物通常是指房地产中看得见、摸得着的部分，具体包括有形的实体、实体的质量以及（）。A.相应配套的基础设施B.土地的形状C.组合完成的功能D.立体空间 参考答案：C参考解析：本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。房地产实物可进一步分为有形的实体、该实体的质量、该实体组合完成的功能等方面。单选题13.关于房地产不可移动性的说法，错误的是（）。A.房地产不可移动性决定了房地产市场是区域市场B.房地产不可移动性意味着房地产的社会经济位置也固定不变C.房地产不可移动性决定了房地产只能就地开发、利用或消费D.房屋平移技术不能完全改变房地产位置固定这一特性 参考答案：B参考解析：本题考查的是房地产的特性。，房地产的不可移动主要是其自然地理位置固定不变，而其社会经济位置在经过一段时间乏后可能会发生变化。单选题14.以下不属于建筑物实物状况描述内容的是（）。A.建筑规模B.设施设备C.空间布局D.地形地貌 参考答案：D参考解析：本题考查的是房地产实物状况的描述。建筑物实物状况的描述主要说明下列方面：（1）建筑规模；（2）建筑外观；（3）建筑结构；（4）设施设备；（5）装饰装修；（6）建筑性能；（7）空间布局；（8）新旧程度；（9）其他，说明可间接反映建筑物实物状况的有关情况。选项D属于土地实物状况的描述。单选题15.“使用价值很大的东西，往往具有极小的交换价值，甚或没有；反之，交换价值很大的东西，往往具有极小的使用价值，甚或没有。”这说明了（）对价值的作用是很大的。A.价格B.使用价值C.稀缺性D.有效需求 参考答案：C参考解析：本题考查的是房地产价格和价值的含义。稀缺性对价格的作用是很大的，俗话说“物以稀为贵”。单选题16.房地产之所以有价格（价值），与其他任何商品一样，是因为它们有用、稀缺，并且人们对它们有需求，即同时具有（）。A.供给、需求、利用状况B.价值、使用价值、供求C.使用价值、稀缺性、有效需求D.权利、租金、利率 参考答案：C参考解析：本题考查的是房地产价格和价值的含义。房地产之所以有价格（价值），与其他任何商品一样，是因为它们有用、稀缺，并且人们对它们有需求，即同时具有使用价值、稀缺性和有效需求。单选题17.下列不属于房地产价格与一般物品价格相同之处的是（）。A.都是价值的货币表现B.都是反映稀缺程度C.都是按质论价D.都受区位因素的影响 参考答案：D参考解析：本题考查的是房地产价格的特点。房地产价格与家具、家电等可移动的有形产品（简称一般商品）的价格，既有某些共同之处，也有一些不同特点。共同之处主要有：（1）都是价值的货币表现，即表示为同质、不同量的货币额，彼此可以比较价格高低、价值大小；（2）都是反映稀缺程度，即物以稀为贵，量多则价低，量少则价高；（3）都是按质论价，即优质优价，劣质低价；（4）都是不断变动的，即会随着时间和市场供求状况等的变化而变动，但实行政府定价的商品价格除外。单选题18.下列关于挂牌价格的说法中，错误的是（）。A.挂牌价可能普遍或系统性高于或者低于市场价格和实际成本价B.挂牌价和成交价的差距，称为议价空间C.如果平均议价空间不断缩小，则说明市场向好D.挂牌价格的优点是公开透明，易于搜集，可以作为估价的依据 参考答案：D参考解析：本题考查的是基础性价格种类和价值类型。选项D错误，挂牌价的优点是公开透明、搜集，缺点是仅反映卖方的价格意愿，而不是实际成交价，且有较大的随意性，可能虚高或虚低。因此，挂牌价不能直接作为估价的依据和比较法中的可比交易实例，但可以作为了解房地产市场行情和市场价格变动的参考。单选题19.（）是指在交易达成后立即或在短期内（可视为在交易达成的同时）进行商品交割的价格。A.现货价格B.期货价格C.现货交易D.期货交易 参考答案：A参考解析：本题考查的是针对房地产自身划分的价格和价值。现货价格是指在交易达成后立即或在短期内（可视为在交易达成的同时）进行商品交割的价格。单选题20.下列不属于按交易税费负担方式划分价格的是（）。A.正常负担价B.卖方净得价C.买方实付价D.卖方负担价 参考答案：D参考解析：本题考查的是便于比较分析划分的价格。按交易税费负担方式划分的价格：这种划分可分为正常负担价、卖方净得价和买方实付价。单选题21.下列不属于由卖方缴纳的税费的是（）。A.增值税B.契税C.教育费附加D.土地增值税 参考答案：B参考解析：本题考查的是建立比较基础。卖方缴纳的税费，如增值税、城市维护建设税、教育费附加、所得税、土地增值税；买方缴纳的税费，如契税、补缴出让金；有的税费则买卖双方都应缴纳或各负担一部分，如印花税。单选题22.诸多区位因素影响商业房地产的优劣，下列（）不属于商业房地产区位优劣判断的标准。A.商务氛围B.临街状况C.交通条件D.繁华程度 参考答案：A参考解析：本题考查的是房地产区位因素。商业房地产的区位优劣，主要是看其繁华程度、人流量、临街状况、交通条件等。单选题23.对商业用房而言，通常情况下地上一层的价格或租金最高，其他层的价格或租金较低，一般不到地上一层价格或租金的（）。A.60%B.70%C.80%D.90 参考答案：A参考解析：本题考查的是房地产区位因素。对某层商业用房来说，楼层是十分重要的位置因素。一般地说，地上一层的价格或租金最高，其他层的价格或租金较低，通常只有地上一层价格或租金的60%左右，具体还要看有无自动扶梯等情况。单选题24.下列关于建筑物实物因素的说法中，错误的是（）。A.某些“糟糕”的装饰装修不仅不能提高房地产价值，还会降低房地产价值B.建筑物规模过大，才会降低其单价C.对建筑物最重要、最基本的要求是安全D.建筑物的设施设备是否齐全、完好，对房地产价值有很大的影响 参考答案：B参考解析：本题考查的是房地产实物因素。选项B错误，建筑物规模过小或过大，都会降低其单价。单选题25.房地产估价中，独立客观公正原则要求站在（）的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值价格。A.委托人B.估价报告预期使用者C.管理部门D.中立 参考答案：D参考解析：本题考查的是独立客观公正原则。独立客观公正原则要求站在中立的立场，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值价格，即要求评估价值对各方估价利害关系人都是公平合理的。单选题26.某估价机构于2018年6月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，价值时点为2018年6月15日。因估价结果有争议，2018年8月15日进行复估，则复估的价值时点为（）。A.2018年6月15日B.2018年8月15日C.签订估价委托合同之日D.估价人员与委托人商定的某日 参考答案：A参考解析：本题考查的是价值时点原则。复核估价应按原价值时点（除非原价值时点确定有误），估价对象的产权性质、使用性质、建筑物状况、周围环境等估价对象状况以及房地产市场状况，也都应以原价值时点的状况而不是专业技术评审时的状况为准。单选题27.下列选项中，不适宜成为比较法估价对象的是（）。A.标准厂房B.别墅C.在建工程D.商铺 参考答案：C参考解析：本题考查的是比较法概述。比较法适用的估价对象是同类数量较多、有较多交易、相互间具有一定可比性的房地产，例如：住宅、写字楼、商铺、标准厂房、房地产开发用地。选项C，属于可比性很差的房地产，故不适宜作为比较法的估价对象。单选题28.在比较法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的（）倍范围之内。A.0.51.5B.1.52.0C.0.52.0D.1.01.5 参考答案：C参考解析：本题考查的是选取可比实例。可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的0.52.0倍范围之内。单选题29.下列关于统一税费负担的说法，错误的是（）。A.可比卖例的成交价格不能是卖方净得价B.应根据估价目的、交易条件设定或约定、当地交易习惯等确定的评估价值的交易税费负担情况C.二手住宅成交价格基本上是卖方净得价D.应将可比实例成交价格统一为买方实付价 参考答案：A参考解析：本题考查的是建立比较基础。选项A错误，可比卖例的成交价格可能是正常负担价，也可能是卖方净得价或买方实付价。单选题30.甲、乙两宗相邻土地，市场价格分别为100万元和150万元，若将该两宗土地合并为一宗土地，合并后的土地市场价格为300万元，如果乙宗地的拥有者购买甲宗地，则甲宗地的拥有者最合理的要价是（）万元。A.100B.120C.125D.150 参考答案：B参考解析：本题考查的是造成成交价格偏离正常价格的因素。甲宗地单独的价格为100万，合并后增值300（100150）50（万元）。如果乙宗地的拥有者购买甲宗地，甲宗地的拥有者最合理的要价是120万元（100+50×100÷250=120）。单选题31.为评估某房地产2018年4月1日在交易税费正常负担下的市场价格，选取的可比实例资料如下：成交日期为2017年10月1日，合同约定成交价格13500元/，买卖中涉及的税费全部由卖方支付，该地区房地产交易中规定买方和卖方需缴纳的税费分别为正常交易价格的6%和3%。2017年8月1日至2018年4月1日期间，该类房地产市场价格平均每月比上月上涨0.3%，对该可比实例成交价格进行修正、调整后的价格为（）元/。A.12966.82B.13344.49C.14169.93D.14622.16 参考答案：A参考解析：本题考查的是市场状况调整的方法。可比实例正常负担下的价格=买方实付金额/（1+应由买方缴纳的税费比率）=13500/（1+6%）=12735.85（元/），可比实例成交日期为2017年10月1日，每月比上月上涨0.3%，调整至2018年4月1日为：12735.85×（1+0.3%）6=12966.82（元/）。单选题32.为评估某住宅2019年10月1日的正常市场价格，在其附近收集的某可比实例的有关资料如下：成交价格为14000元，成交日期为2019年5月1日，成交价格比正常价格低2，房地产状况调整系数为1.087，已知从2019年5月1日到10月1日该类住宅价格平均每月比上月上涨1，则对该可比实例成交价格进行校正，调整得到的价格最接近于（）元。A.13807.20B.13812.72C.16314.16D.16320.68 参考答案：D参考解析：本题考查的是计算比较价值。可比实例正常市场价格14000×100（100-2）14285.71（元）。房地产状况调整：14285.71×1.08715528.57（元）。市场状况因素调整：15528.57×（11）516320.68（元）。参见教材P258、259。单选题33.收益法适用的估价对象不包括（）。A.写字楼B.汽车加油站C.学校D.停车场 参考答案：C参考解析：本题考查的是收益法概述。收益法适用的估价对象是收益性房地产，包括商品住房、写字楼、商店、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、停车场（库）、汽车加油站、非专业性厂房（用于出租的）、仓库（用于出租的）、农用地等。收益法一般不适用于行政办公楼、学校、公园等公用、公益性房地产的估价。单选题34.某商铺建筑面积为400，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为40年；市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为150元；运营费用率为租金收入的35；该类房地产的报酬率为10。该商铺的价值为（）万元。A.457.66B.533.00C.695.00D.711.00 参考答案：A参考解析：本题考查的是净收益每年不变的公式。V（150×400×12）×（135%）10%×11（110%）40457.66（万元）。单选题35.某宗房地产预计未来第一年的总收益和总费用分别为12万元和7万元，此后分别逐年递增2和1，该类房地产的报酬率为8，该房地产的价格为（）万元。A.100B.77C.63D.42 参考答案：A参考解析：本题考查的是净收益按一定比率递增的公式。由于每年总收益逐年递增比例超过了每年总费用的递增比例，在未来无限年中，费用支出永远也不会超过收益，因此此题可用净收益按一定比率递增无限年公式VA（Yg）求解。根据收益年限为无限年的净收益按一定比率递增的公式分别求出折现后总收益和总费用，然后两个结果相减得到房地产的价格：V=12/（8%-2%）-7/（8%-1%）=100（万元）。单选题36.下列关于净收益按一定比率递减公式的说法中，错误的是（）。A.有效毛收入与运营费用逐年递减的比率不等，则不能利用净收益按一定比率递减的公式计算估价对象的收益价值B.净收益按一定比率递减公式中，有效毛收入的折现值与运营费用的折现值必然是相减的C.收益期为有限年时，净收益按一定比率递减公式的假设前提之一是报酬率不等于零D.收益期为无限年时，净收益按一定比率递减公式的假设前提之一是报酬率大于零 参考答案：A参考解析：本题考查的是净收益按一定比率递减的公式。选项A错误，如果有效毛收入与运营费用逐年递增或递减的比率不等，也可以利用净收益按一定比率递增或递减的公式计算估价对象的收益价值。单选题37.下列关于净收益的说法正确的是（）。A.净收益等于有效毛收入减去运营费用B.净收益等于有效收入减去运营费用C.净收益等于潜在毛收入减去运营费用D.净收益等于有效毛租金收入减去运营费用 参考答案：A参考解析：本题考查的是净收益按一定数额递减的公式。净收益等于有效毛收入减去运营费用。单选题38.某出租的写字楼，剩余租赁期限为3年，在此3年期间，每年可于年初获得净收益80万元，3年后可依法拆除作为商业用地，拆除费用为50万元。若该类房地产的报酬率为8%，该写字楼的现时价值为1000万元。则3年后该商业用地净地的价值为（）万元。A.979.22B.1000.00C.1029.22D.1050.00 参考答案：C参考解析：本题考查的是预知未来若干年后价格的公式。设3年后该商业用地净地的价值为V，则：10008080/1.0880/1.082（V50）/1.083，V1029.22万元。单选题39.某写字楼的建筑面积为540，年有效毛收入为108万元，年运营费用与建筑物净收益之和为400元/，土地资本化率为10.8%，假设收益年期无限。该写字楼用地的价格为（）万元。A.500B.750C.800D.1000 参考答案：C参考解析：本题考查的是净收益测算的基本原理。土地年净收益1080000540×400864000（元）；土地价值86.4/10.8%800（万元）。单选题40.某人现有资金50万元，欲竞买一个建筑面积为120、收益期为10年的店铺用于出租，其期望的自有资金资本化率为10%。店铺正常月租金为120元/，运营费用为租金收入的35%。银行可提供最高为六成、10年期、年利率8%的抵押贷款。该投资者所能接受的最高竞买价格为（）万元。A.80.00B.91.82C.125.00D.127.90 参考答案：B参考解析：本题考查的是投资组合技术。（1）抵押贷款资本化率（抵押贷款常数）RMA/VYMYM/（1YM）n1，按年等额偿还贷款本息，则RM8%8%/（18%）10114.903%；（2）购买者要求的税前现金流量50×10%5（万元）；（3）偿还抵押贷款的能力年净收益税前现金流量120×120×12×（135%）/1000056.232（万元）；（4）抵押贷款金额6.232/14.903%41.82（万元）；（5）该投资者能接受的最高竞买价格41.82万元50万元91.82万元。参见教材P325327。单选题41.某宗房地产每年净收益为500万元，建筑物价值为2000万元，建筑物资本化率为8%，土地资本化率为6%。该土地的价值是（）万元。A.5667B.6333C.7667D.8333 参考答案：A参考解析：本题考查的是剩余技术。土地价值（5002000×8%）/6%5667（万元）。单选题42.某宗房地产每年的净收益为80万元，建筑物价值为400万元，建筑物资本化率为10%，土地资本化率为8%，该房地产的价值为（）万元。A.600B.800C.900D.1000 参考答案：C参考解析：本题考查的是剩余技术。土地的价值=（80-400×10%）/8%=500（万元），房地产价值=400+500=900（万元）。参见教材P330331。单选题43.成本法的理论依据是（）。A.预期原理B.生产费用价值论C.收益原理D.替代原理 参考答案：B参考解析：本题考查的是成本法概述。成本法的理论依据是生产费用价值论，即商品的价格是依据其生产所必要的费用而决定。单选题44.下列房地产开发成本中，不属于建设成本的是（）。A.基础设施建设费B.公共配套设施建设费C.开发期间税费D.临时安置费 参考答案：D参考解析：本题考查的是房地产价格构成。建设成本包括前期费用、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费、其他工程费、开发期间税费。选项D属于土地成本。单选题45.某宗熟地的原生地取得费为540元/，土地开发期为2年，土地开发费第一年和第二年分别为90元/和60元/，贷款年利率为8%。采用成本法求取该熟地的价值时，其中的投资利息为（）元/。A.10.87B.13.37C.100.73D.103.22 参考答案：D参考解析：本题考查的是房地产价格构成。土地取得费用为开发期之初计息，即2年，土地开发费为均匀投入，第一年计息1.5年，第二年计息0.5年。540×1.08290×1.081.560×1.080.5（5409060）103.22（元/）。单选题46.由于住宅内没有卫生间、暖气、燃气、电话线路、有线电视等原因，导致住宅在出租时，租金低于市场租金，此情况属于（）。A.功能缺乏折旧B.功能落后折旧C.功能过剩折旧D.外部折旧 参考答案：A参考解析：本题考查的是建筑物折旧的含义和原因。功能缺乏折旧：是因建筑物中缺少某些部件、设施设备、功能等而造成的建筑物价值损失。例如，早期建造的住房许多不是成套住宅，没有独用的厨房和卫生间，有的还不通燃气、不通暖气（北方地区）。显而易见，这些都是功能缺乏。单选题47.某一商业建筑物的有效年龄为8年，年平均折旧率为2.5，假设建筑物的残值率为零，建筑物的经济寿命为（）年。A.30B.40C.50D.60 参考答案：B参考解析：本题考查的是建筑物折旧的求取方法。在假设建筑物的残值率为零的情况下，建筑物经济寿命=1/年折旧率=1/2.540（年）。单选题48.某住宅建筑面积为160，容积率为2，土地重新购建成本为12000元/，建筑物重新购建成本为4500元/,，土地使用权剩余年限为60年，建筑物剩余经济寿命为65年。目前该房屋门窗、墙面地面等破损引起的折旧为10万元，户型设计落后引起的折旧为12万元，位于城市衰落地区引起的折旧为8万元，若土地报酬率为6%，建筑物报酬率为8%，则该住宅的成本价格为（）万元。A.138B.173.25C.234D.264 参考答案：A参考解析：本题考查的是成本法总结。房地产价格=土地重新购建成本+建筑物重新购建成本-建筑物折旧=（12000/2）+4500×160-100000-120000-80000=138（万元）。单选题49.假设开发法中，同一估价对象在业主自行开发、自愿转让开发、被迫转让开发三种估价前提下的评估值由大到小的顺序通常是（）。A.业主自行开发、自愿转让开发、被迫转让开发B.自愿转让开发、业主自行开发、被迫转让开发C.被迫转让开发、自愿转让开发、业主自行开发D.自愿转让开发、被迫转让开发、业主自行开发 参考答案：A参考解析：本题考查的是假设开发法的估价前提。一般情况下，业主自行开发前提下测算结果要大于自愿转让开发前提下测算结果，自愿转让开发前提下测算结果要大于被迫转让开发前提下测算结果。单选题50.假设开发法中，关于后续开发经营期的表述中，正确的是（）。A.开发经营期的起点是取得估价对象的日期，终点是未来开发完成后的房地产开发完成的日期B.建设期的起点与开发经营期的起点不同C.销售期是自未来开发完成后的房地产开始销售时起至其售出时止的时间，不会与建设期重合D.运营期的起点是开发完成的房地产竣工日期，终点是开发完成的房地产的一般正常持有期结束之日或经济寿命结束之日 参考答案：D参考解析：本题考查的是后续开发经营期的求取。选项A错误，开发经营期的起点是（假设）取得估价对象（待开发房地产）的日期（即价值时点），终点是未来开发完成的房地产经营结束之日；选项B错误，建设期的起点与开发经营期的起点相同，终点是未来开发完成之时，具体为开发完成的房地产后竣工日期；选项C错误，销售期是自未来开发完成后的房地产开始销售时起至其售出时止的时间，在有预售的情况下，销售期与建设期有部分重合；选项D正确，运营期的起点是开发完成的房地产竣工日期，终点是开发完成的房地产的一般正常持有期结束之日或经济寿命结束之日。单选题51.下列关于路线价法估价操作步骤的说法中，正确的是（）。A.设定标准临街深度划分路线价区段选取标准临街宗地测算路线价编制价格修正率表计算临街土地价值或价格B.设定标准临街深度选取标准临街宗地划分路线价区段测算路线价编制价格修正率表计算临街土地价值或价格C.划分路线价区段设定标准临街深度选取标准临街宗地测算路线价编制价格修正率表计算临街土地价值或价格D.划分路线价区段测算路线价设定标准临街宽度选取标准临街宗地编制价格修正率表计算临街土地价值或价格 参考答案：C参考解析：本题考查的是路线价法。运用路线价法估价的基本操作步骤是：（1）划分路线价区段；（2）设定标准临街深度；（3）选取标准临街宗地；（4）测算路线价；（5）编制价格修正率表；（6）计算各宗临街土地价值价格。单选题52.因征税目的运用标准价调整法评估某个城市全部应税房地产价值时，进行房地产分组的顺序应是（）。A.先分区域、再分用途、后分类型B.先分用途、再分档次、后分类型C.先分用途、再分区域、后分档次D.先分用途、再分类型、后分区域 参考答案：D参考解析：本题考查的是批量估价方法。进行房地产分组的顺序为：分用途、分类型、分区域或分区。单选题53.在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是（）。A.过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在B.市场上能找到充分的房地产历史价格资料C.房地产市场在过去无明显的季节变动D.政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格 参考答案：A参考解析：本题考查的是长期趋势法。长期趋势法是根据房地产价值价格从过去和现在较长时期形成的变动规律来推测、判断房地产未来的价值价格，通过对房地产价值价格历史资料和现实资料的统计、分析得出一定的变动规律，并假定其过去形成的趋势在未来继续存在。单选题54.通过市场调查获知，某地区20142017年普通商品住宅平均价格水平分别为14682元/、14887元/、15037元/、15192元/。若采用平均增减量法预测，该地区普通商品住宅2019年的价格为（）元/。A.15362B.15374C.15532D.15702 参考答案：C参考解析：本题考查的是未来价值评估方法。d（1519214682）3170（元），预测该地区商品住宅2019年的价格为：V5P0d×i14682170×515532（元）。单选题55.估价目的从本质上讲是根据（）。A.估价人员通过实地查勘确定的B.委托人的某种需要决定的C.根据委托人要求的估价期望值确定的D.估价人员按照估价对象的市场状况确定的 参考答案：B参考解析：本题考查的是确定估价基本事项。估价目的是由委托人对估价的某种需要决定的，理应由委托人自己提出。确定估价目的时，需要估价师主动与委托人沟通，了解其真实、具体的估价需要，比如询问委托人将要拿未来完成（或提供、出具）的估价报告或估价结果具体做什么用、解决什么具体问题、满足何种具体需要、交给谁使用、由谁认可，然后将估价目的恰当表述出来，再请委托人认可。单选题56.房屋征收评估中，若被征收人拒绝在估价师对估价对象的实地查勘记录上签字或盖章的，应当由（）见证，有关情况应当在评估报告中说明。A.房屋征收部门、房地产估价师和无利害关系的第三人B.与房屋征收部门、房地产估价师无利害关系的第三人C.公证机关和无利害关系的第三人D.人民法院 参考答案：A参考解析：本题考查的是实地查勘估价对象。被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章的，应当由房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证，有关情况应当在评估报告中说明。单选题57.房地产估价报告通常由（）组成。封面；致估价委托人函；目录；估价师声明；估价假设和限制条件；估价结果报告；估价技术报告；附件；估价商务报告；估价师走访记录。A.B.C.D. 参考答案：A参考解析：本题考查的是撰写估价报告。一份完整的房地产估价报告，通常由以下8大部分组成：（1）封面；（2）致估价委托人函；（3）目录；（4）估价师声明；（5）估价假设和限制条件；（6）估价结果报告；（7）估价技术报告；（8）附件。单选题58.估价报告的封面，基本要素中不包括下列（）。A.估价报告名称B.估价项目名称C.估价委托人D.估价师声明 参考答案：D参考解析：本题考查的是撰写估价报告。封面的基本要素包括：估价报告名称，估价报告编号、估价项目名称，估价委托人，房地产估价机构，注册房地产估价师，估价报告出具日期。单选题59.估价档案保存期限应不少于10年，起算日期为（）。A.估价作业开始日期B.估价对象实地查勘之日C.价值时点D.估价报告出具之日 参考答案：D参考解析：本题考查的是保存估价资料。估价资料的保存期限自估价报告出具之日起计算，根据资产评估法和房地产估价规范的有关规定，保存期限不少于15年，属于法定评估业务的，保存期限不少于30年。单选题60.评估承租人权益价值时，收益期为（）。A.有效租赁期限B.初始租赁期限C.剩余租赁期限D.最终租赁期限 参考答案：C参考解析：本题考查的是收益期和持有期的测算。评估承租人权益价值时，收益期为剩余租赁期限。多选题1.下列关于估价目的的表述中，正确的有（）。A.估价目的是估价委托人对估价报告的预期用途B.估价目的不同，价值时点、估价对象、价