2023年房地产估价师《土地估价基础与实务》模拟试卷一.docx

2023年房地产估价师土地估价基础与实务模拟试卷一不定项选择题1.根据工业区位理论，集聚（江南博哥）效益可使（）和劳动力定向的区位发生偏离，将工厂从运费最小点引向集聚地区或分散地区。A.固定成本B.原料指数C.运费D.分散因素 参考答案：C参考解析：本题考查的是区位理论。集聚（分散）法则：分散与集聚是相反方向的吸引力，如同劳动力费用可以改变工业区位的选择一样，集聚效益也可以使运费和劳动力定向的区位发生偏离，将工厂从运费最小点引向集聚地区或分散地区。不定项选择题2.下列有关土地估价业务受理的正确做法是（）。A.经核实，委托方提供的土地产权资料来源合法、产权清楚、面积准确，可以接受委托B.对委托方提出的任何目的的土地估价，土地评估机构都应该接受委托C.土地使用证登记面积与所附宗地图面积不一致，估价机构因此未受理该项估价业务D.估价机构拒绝接受一宗2015年出让至今无合法理由仍未开发建设的住宅用地评估业务 参考答案：AD参考解析：本题考查的是宗地估价业务受理。选项A为常规的业务情况，可评估；选项B委托目的可以多样，如果估价目的需要的基本条件不具备，估价机构风险很大；选项C资料有矛盾，分情况分析是否可以受理；选项D多年闲置的原因很多，项目合法性有疑问。不定项选择题3.下列关于农用地划分分等单元方法的说法中，正确的是（）。A.网格法适用于土地利用现状类型多、地貌类型比较复杂的地区B.叠置法适用于分等因素空间变化不复杂的地区C.多边形法适用于所有分等类型和地区D.地块法适用于所有分等类型和地区 参考答案：CD参考解析：本题考查的是农用地分等。选项A，网格法适用于分等因素空间变化不复杂的地区；选项B，叠置法适用于土地利用现状类型多、地貌类型比较复杂的地区。不定项选择题4.下列关于城镇土地分等定级的说法中，不正确的是（）。A.城镇土地分等定级采用“等”和“级”两个层次的划分体系B.土地等反应城镇之间土地质量的地域差异C.土地级反应城镇之间土地区位条件和利用效益的差异D.土地分等定级的实质就是依据土地使用价值的优劣，评定出土地等级 参考答案：C参考解析：本题考查的是城镇土地分等。选项C错误，土地级反映城镇内部土地质量的差异。不定项选择题5.某住宅小区的平均月租金为21元/平方米，年总费用为72元/平方米，房地产总价为3000元/平方米，土地还原利率为4%，该小区土地楼面地价为900元/平方米，则建筑物还原利率为（）。A.5.23%B.6.43%C.6.86%D.7.21% 参考答案：C参考解析：房地年总收益=21×12=252（元/平方米），房地年纯收益=房地年总收益-年总费用=252-72=180（元/平方米），土地年纯收益=土地楼面地价×土地还原利率=900×4%=36（元/平方米），建筑物年纯收益=房地年纯收益-土地年纯收益=180-36=144（元/平方米），建筑物还原利率=建筑物年纯收益/建筑物价格=144/（3000-900）=6.86%。不定项选择题6.在城镇基准地价评估过程中，下列关于基准地价内涵界定的说法中正确的是（）。A.考虑到基准地价是区域平均价格，基准地价内涵中的土地开发程度必须设定为全市平均开发程度B.考虑到基准地价是区域平均价格，在评估时应综合考虑区域内不同用途价格的平均水平C.基准地价的平均容积率可以按级别确定，也可以全市统一确定D.考虑到基准地价是区域平均价格，土地开发程度应根据宗地红线内外的基础设施状况设定 参考答案：C参考解析：本题考查的是城镇基准地价评估。基准地价是在土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内，对平均开发利用条件下，不同级别或不同均质地域的建设用地，按照商服、住宅、工业等用途分别评估，并由政府确定的，某一估价期日上法定最高使用年期土地权利的区域平均价格。不定项选择题7.某土地估价师拟撰写一份住宅用地抵押估价报告，在收集所需资料后进行归类分析，属于区域因素说明的内容是（）。A.宗地红线内土地开发达到“五通一平”（通路、通电、通上水、通下水、通讯及场地平整）B.受人民币贷款基础利率上调等因素的综合影响，在宗地所在区域拥有在建楼盘的两个房地产上市公司一季度业绩公告利润下降5%C.在宗地所在城区国土资源分局、房屋产权登记中心收集到的房地产抵押登记相关规定D.根据城市规划，该宗地所在区域将建成一个兼容居住、行政办公等功能的现代物流园区 参考答案：D参考解析：选项A属于个别因素，选项BC属于一般因素，选项D属于区域因素。不定项选择题8.征地区片综合地价测算一般工作程序为（）。A.确定测算范围划定区片测算区片综合地价成果验证与调整成果听证和修改确定征地区片价整理与编制成果B.确定测算范围划定区片测算区片综合地价成果验证与调整确定征地区片价成果听证和修改整理与编制成果C.确定测算范围划定区片测算区片综合地价成果验证与调整成果平衡、验证与听证确定征地区片价整理与编制成果D.确定测算范围划定区片测算区片综合地价成果验证与调整成果公示与听证确定征地区片价整理与编制成果 参考答案：A参考解析：根据国土资源部关于开展制订征地统一年产值标准和征地区片综合地价工作的通知（国土资发（2005）144号），征地区片综合地价测算工作步骤：（1）确定测算范围；（2）划定区片；（3）测算区片综合地价；（4）对区片综合地价进行验证和调整；（5）测算结果听证和修改；（6）确定征地区片价；（7）整理与编制成果。不定项选择题9.评估工业用地价格时，下列关键技术要点描述正确的是（）。A.评估矿区用地，当矿产资源可开采年限低于出让时，年期修正应依资源可开采年限确定B.确定投资利息率、利润率、土地增值收益率及土地还原利率时，应注意把握各类工业的投资风险、资金利润率及土地增值的客观差异C.高新技术企业用地价格评估中，考虑该类企业具有技术含量高、污染小、环境好、土地利用程度高等特点，其增值收益通常较普通工业用地低D.当评估同区域多宗工业用地土地价格时，可选择一至两宗具有代表性的宗地进行价格评估，其他宗地价格通过区域及个别因素修正确定 参考答案：AB参考解析：选项C错误，高新技术企业用地价格评估，应根据其高技术、高附加值、污染小、环境较好、土地利用程度较高等特点，进行合理的估价。这类土地的增值收益较普通工业用地高；选项D错误，在工业类用地价格评估中，当同一区域宗地数量较多时，可选择某一至两宗具有代表意义的标准宗地进行评估，其他宗地价格依个别修正确定。不定项选择题10.基准地价修正体系是建立联系基准地价与宗地地价的桥梁，以下关于基准地价修正体系的说法不正确的是（）。A.基准地价修正体系应分用途建立B.基准地价修正体系内容包括修正系数表和指标说明表C.基准地价修正体系可以利用市场地价资料编制D.基准地价修正体系包括一般因素、区域因素和个别因素三部分 参考答案：D参考解析：基准地价系数修正法，修正体系包括宗地地价修正系数、估价期日、容积率、土地使用年期等。不定项选择题11.对某市的商业基准地价评估工作中，根据调查情况，拟制订路线价，则关于路线价区段的划分及路线价附设，可能出现的合理情况有（）。A.同一条街道按路口划分为几个路线价区段，分别附设路线价B.两条繁华程度相同，但不相连接的街道作为一个路线价区段，附有同一路线价C.周边没有商业用地的交通型主干道单独作为一个路线价区段D.同一街道的两侧分别划分为两个路线价区段，分别附设路线价 参考答案：AD参考解析：选项B错误，在划分路线价区段时，应将通达性相当、位置相邻、地价水平相近的临街土地划为同一个路线价区段；选项C错误，路线价适用于城镇商业用地评估，周边没有商业用地的交通型主干道不适用路线价法。不定项选择题12.关于成本逼近法测算中的“土地增值”，下列表述正确的是（）。A.土地增值是土地开发收益B.土地增值是土地市场价格与成本价格的差额C.土地增值是土地开发总投资与土地增值率的乘积D.土地增值是因开发后基础设施增强、土地用途改变、土地权利转移等多种因素带来的 参考答案：BD参考解析：土地增值：待估宗地因用途改变或进行土地开发，达到建设用地的某种利用条件而发生的价值增加。土地增值依据土地所在区域，因用途等土地使用条件改变或进行土地开发而产生的价值增加额或比率测算。不定项选择题13.评估公共管理与公共服务和交通运输用地，除遵循一般估价原则外，还应该遵循的原则是（）。A.发现并确定市场价格的原则B.区分市场定价与政策优惠的原则C.区位效用为主兼顾用途差异的原则D.用途差异为主兼顾区位效用的原则 参考答案：BC参考解析：评估公共管理与公共服务和交通运输用地，除遵循一般估价原则外，还应该遵循的原则是：（1）发现并模拟市场价格的原则；（2）区分市场定价与政策优惠的原则；（3）区位效用为主兼顾用途差异的原则。不定项选择题14.对评估报告使用进行限制的目的是（）。A.估价目的不同，估价服务目的不同，因此，不应该任意使用评估结果B.估价机构有权设置对报告的使用限制，但应该合理限制C.为便于使用评估报告，评估机构设定估价结果在一定的期限内有效D.便于委托方在报告到期后重新委托评估 参考答案：ABC参考解析：对评估报告使用进行限制，不是为了便于委托方在报告到期后重新委托评估，而是为了更合理的使用评估结果。不定项选择题15.某宗土地面积为3000平方米，城市规划限制指标为：容积率不高于2.5，建筑密度不高于30%，在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下，下列方案中最佳的、可行的是（）。A.总建筑面积7000平方米，首层建筑面积1000平方米B.总建筑面积5000平方米，首层建筑面积900平方米C.总建筑面积7200平方米，首层建筑面积1000平方米D.总建筑面积7200平方米，首层建筑面积900平方米 参考答案：D参考解析：容积率不高于2.5，建筑面积最大为：3000×2.5=7500（平方米）；建筑密度不高于30%，首层建筑面积最大为：3000×30%=900（平方米）。综合考虑建筑面积和首层建筑面积的约束，排除选项A、C，在选项B和选项D中，选项D较优。问答题1.农用地H位于C县D镇A村，现委托方要求某土地评估机构对其价格提出一个咨询意见，估价期日确定在2020年4月30日。某土地估价机构对委估农用地H进行了调查并取得了相关资料。<1>.案例资料（1）自然因素、社会经济因素和特殊因素说明（有关系数均为案例与待估地块比较所得）：数字为负的，表示成交地块的条件比待估地块条件差；数字为正的，表示成交地块的条件比待估地块条件好；数值表示地块价格的修正幅度。（2）C县农用地地价指数以2020年1月为基期，地价指数以月为单位计算。（3）C县农用地还原率为5%。<2>.投入产出资料<2019>年农用地H种植一季水稻，产量为1200斤/亩，稻田养鱼收入为500元/亩。A村其他水田一年二熟，小麦和水稻，2019年小麦产量为400斤/亩，水稻产量为1000斤/亩。2019年A村水田粮食产量比正常年景减产10%。目前C县水稻收购价为0.9元/斤，小麦收购价为1.0元/斤。C县农业生产成本一般为农业收入的80%。<3>.基准地价资料C县农用地基准地价于2020年1月份公布，基准日设定为2020年1月1日，土地使用年限为30年，按水田、旱地和菜地三类确定。农用地H属水田二级，其对应基准地价为1800元/亩。根据基准地价修正因素条件分析，待估地块自然因素修正幅度为3%，社会经济因素修正幅度为1%，特殊因素修正幅度为0%。基准地价系数修正法公式为：宗地地价=基准地价×（1+影响因素修正系数）×年期修正系数×期日修正系数。 参考答案：详见解析参考解析：<1>.根据案例资料测算农用地H地价（1）选取比较案例根据委估对象具体情况，选取案例编号为A1、A3、A4作为比较案例。（2）比较案例修正比较案例A1修正后价格=120×（100/101）×（100/102）×（100/103）×（100/100）=113（元/亩年）比较案例A3修正后价格=130×（100/99）×（100/102）×（100/102）×（100/100）=126（元/亩年）比较案例A4修正后价格=135×（100/100）×（100/104）×（100/101）×（100/101）=127（元/亩年）（3）农用地H价格确定农用地H租金=（113+126+127）÷3=122（元/亩年）农用地H价格=122/5%×1-1/（1+5%）20=1520（元/亩）<2>.根据投入产出资料测算农用地H地价A村水田一年二熟，小麦和水稻，2019年小麦产量为400斤/亩，水稻产量为1000斤/亩。2019年A村水田粮食产量比正常年景减产10%。A村小麦正常年产量=400/（1-10%）=444（斤/亩）A村水稻正常年产量=1000/（1-10%）=1111（斤/亩）小麦收购价为1.0元/斤，水稻收购价为0.9元/斤，C县农业生产成本一般为农业收入的80%。小麦正常年纯收益=1.0×444×（1-80%）=89（元/亩）水稻正常年纯收益=0.9×1111×（1-80%）=200（元/亩）衣用地H年客观纯收益=89+200=289（元/亩）农用地H地价=289/5%×1-1/（1+5%）20=3602（元/亩）<3>.用基准地价资料测算农用地H地价农用地H地价=基准地价×（1+影响因素修正系数）×年期修正系数×期日修正系数=1800×（1+3%+1%）×1-1/（1+5%）20/1-1/（1+5%）30=1518（元/亩）<4>.农用地H地价确定农用地H地价=（1520+1518）÷2=1519（元/亩）问答题2.某公司于2018年10月通过出让方式获得一宗5000平方米土地的使用权，出让年限为50年，根据规划，该地块用途为综合，容积率为3。该公司于2019年10月动工兴建一座钢混结构的综合大楼。由于建设资金紧张，该公司拟于2020年10月将土地使用权向银行抵押。如果以该宗土地使用权评估价的70%贷款，请问该公司最多可贷多少款？项目其他有关资料如下：（1）该大楼13层为商场，建筑面积为3000平方米，415层为办公楼。（2）大楼开发周期预期2年，第一年投入60%，第二年投入40%。（3）大楼建成后该公司计划自留2000平方米用作办公用房，其余部分以出租方式经营，预计商场与办公楼的出租率分别为90%和80%。目前同类建筑物的建安综合造价为每建筑平方米3000元，同类物业的商场市场租金水平每月为300元/平方米，办公楼市场租金水平每月为150元/平方米。（4）经过调查，有关参数确定为，房屋出租年经营费用中管理费为年租金的10%，维修费为租金的8%，保险费为建安造价的2，税金为年租金的12%；项目投资回报率取建安造价的30%；建筑物经济耐用年限为70年，残值率为2%。另外，当地土地还原率为8%，综合还原率为10%，银行贷款利息率为10%。 参考答案：详见解析参考解析：房地产总建筑面积=土地面积×容积率=5000×3=15000（m2）办公楼建筑面积=房地产总建筑面积-商场建筑面积=15000-3000=12000（m2）建安造价=15000×3000÷10000=4500（万元）<1>.收益还原法计算开发完成后的房地产价值（1）计算年出租总收入商场年出租收入=3000×300×12×90%÷10000=972（万元）办公楼年出租收入=12000×150×12×80%÷10000=1728（万元）年出租收入=商场年出租收入+办公楼年出租收入=972+1728=2700（万元）（2）计算年费用管理费=年租金×10%=2700×10%=270（万元）维修费=年租金×8%=2700×8%=216（万元）保险费=建安造价×2=4500×2=9（万元）税金=年租金×12%=2700×12%=324（万元）年费用=270+216+9+324=819（万元）（3）房地产价值房地产年净收益=2700-819=1881（万元）房地产价值=1881/10%×1-1/（1+10%）47=18596.73（万元）<2>.剩余法计算土地使用权价值假设使用年限为50年的土地使用权价格为V建安造价=4500（万元）利息=V×（1+10%）3-1+4500×60%×（1+10%）1.5-1+4500×40%×（1+10%）0.5-1=0.331V+502.82利润=建安造价×30%=4500×30%=1350（万元）地价V=不动产总价-开发项目整体的开发成本-客观开发利润=18596.73-4500+0.331V+502.82-1350整理之后，得到：V=9199.03（万元）这里计算得到的是使用年限为50年的土地使用权价格，调整为剩余使用年限为48年的土地9199.03×1-1/（1+8%）48/1-1/（1+8%）50=9165.68（万元）<3>.计算允许贷款的额度允许贷款的额度=9165.68×70%=6415.98（万元）问答题3.甲公司在市中心拥有一建筑面积为300平方米的临街商业店铺，已出租，该店铺交通发达，地处市商业集聚地带，宗地内外“七通”，现拟以该店铺申请抵押贷款，委托土地估价机构进行评估，请根据此情况，回答以下问题：<1>.若你是估价师，对该店铺评估，可以选用何种估价方法？<2>.若选用市场比较法作为评估方法，需选择比较实例，如果你是评估师对比较实例的选择有哪些要求？ 参考答案：详见解析参考解析：<1>.甲公司拟抵押贷款评估的为一临街商业店铺，且正在出租中，因此可选用收益还原法；其地处商业集聚地带，易于找到类似交易案例，因此可选用市场比较法。其宗地内外基础设施健全，又在市中心区域，应在该市城镇土地定级范围之内，若政府已公布基准地价且具有完备的基准地价修正体系，则也可选用基准地价系数修正法。<2>.比较实例数量应达到3个以上（含3个），且估价期日距比较实例的交易日原则上不超过3年。比较实例与估价宗地条件的相似性大于差异性；比较实例应为用途与待估宗地用途相同，土地条件基本一致，属同一供需圈内相邻地区或类似地区的正常（或可修正为正常）交易实例。问答题4.2017年2月16日，受××公司委托，某评估公司对其拥有的部分不动产进行估价进行核算。据委托方初步说明，估价对象土地于2013年2月16日通过出让方式取得，当时总面积为4908平方米，2014年3月20日将批发零售部分转让出去，住宿餐饮部分2014年3月26日抵押给民生银行，抵押期限1年，后因还款纠纷于2015年6月6日被法院查封，2015年11月20日解除查封。另外，由于对土地面积存在疑义，委托方曾要求登记机关进行了重新认证和登记。为了查证土地的权属状况，土地登记机关给估价师展示了该土地的相关资料。下面是其中一份主要土地登记卡的抄写件，阅读后回答有关问题。注：标注“隐蔽”的部分为正常内容。（1）、由于估价师笔误，这份抄写件填写的内容，出现了至少4处错误，请指出并将更正内容列在下面。（2）、估价师调查中没有查到转让批发零售部分的收益，但是根据有关资料判断，估价对象所在区域商服地价水平在2013年2月16日至2014年3月20日之间没有变化，根据上述相关信息，测算2014年土地转让收益，并列出估算式（土地面积以建筑面积进行分摊，不考虑土地历史用途价值差异）。（3）、估价师调查得知，估价对象所在区域商服基准地价为每建筑平方米3000元（基准日为2017年1月1日），其中，商业零售和住宿餐饮的修正系数分别为+7%和-4%。根据上述相关信息，判断该公司土地2018年7月1日价值，并列出估算式（不考虑区位、个别因素差异及时间因素）。 参考答案：详见解析参考解析：<1>、（1）用途：综合商业零售、住宿餐饮；（2）证件种类：身份证法人代码证；（3）权属性质：出让国有建设用地使用权；（4）使用权类型：国有建设用地使用权出让；（5）使用年期：36年40年；（6）土地权属来源：协议出让方式。<2>、2014年土地转让价值=土地登记价值/土地总面积×商业零售部分分摊土地面积=2454/4908×1532=766（万元）。<3>、土地现值=基准地价×（1+住宿餐饮的修正系数）×住宿餐饮部分建筑面积=3000×（1-4%）×3376×3.12=3033.54（万元）。问答题5.下面是一个完整的土地估价技术报告（标注“略”的为正常内容），请阅读后指出错误并说明原因。土地估价技术报告第一部分总述一、估价项目名称××县××工业园区A2号地块土地使用权出让价格评估二、委托估价方（略）三、受托估价方（略）四、估价目的根据委托方提供的资料，估价对象拟通过挂牌方式进行出让，本次评估价格即为确定该土地使用权挂牌出让的保留价。五、估价依据（略）六、估价期日二O一七年六月二十六日七、估价日期二O一七年五月五日至二0一七年五月十六日八、地价定义本次评估根据估价目的，将估价对象地价定义为待估宗地在估价期日2017年6月26日，设定用途为工业用地，设定使用年限为其最高使用年限50年，设定土地开发程度为宗地红线外“三通”（通路、通电、通水）及红线内场地平整待建设的国有土地使用权价格。九、估价结果土地单价：388.74元/平方米总地价：1167.20万元总地价大写：壹仟壹佰陆拾柒万贰仟元整估价结果详见表1土地估价结果一览表（表略）。十、需要特殊说明的事项（一）估价假设条件（1）.本次评估时，估价对象尚未进行开发建设，因此在精度允许范围内，本次评估涉及的一些用地指标等中间数据，以委托方提供的估价对象规划控制指标数据上限为依据，并参照区域一般情况来确定。（2）.估价对象与其他生产要素相结合，能满足今后生产、生活、经营的正常进行。（3）.在估价期日地产市场为公开、平等、自愿、理性的交易市场。（4）.任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。（二）报告使用的限制条件（1）.本报告结果仅为本次估价目的服务，不得用于任何与本次估价目的无关的其他事项；不得擅改报告及歪曲理解报告有关内容。（2）.估价报告和估价结果的使用权归委托方所有，本评估报告由××评估有限公司负责解释。（3）.本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，受托估价机构不承担责任。（4）.本报告的技术报告未经许可，不得随意查阅、转用、发表。（三）土地估价结果有效条件（1）.在地产市场不发生突发变化情况下，本报告估价结果有效期为半年。（2）.本报告估价结果是在估价期日，本报告价格定义中设定的条件下的土地使用权权益价格。如果改变价格定义中的条件，本报告估价结果不成立。（3）.委托方提供的资料真实、有效。（四）其他需要说明事项（1）.委托方对所提供资料的真实性负责，如因委托方提供资料有误，造成估价结果失真，受托方不承担责任。（2）.本次评估的估价报告分为“土地估价报告”和“土地估价技术报告”两部分，“土地估价技术报告”供委托方使用，“土地估价报告”仅供估价机构存档和提交当地国土资源部门审查。（3）.本报告所评估地块地下资源、地下埋藏物等所有权仍属国家，本报告评估价格不包含上述方面的价格。十一、土地估价师签字十二、土地估价机构××评估有限公司（公章）二0一七年五月十六第二部分估价对象描述及地价影响因素分析一、估价对象描述（1）.土地登记状况估价对象位于××县××工业园区，其四至为：东至××，南至××，西至××，北至××。地块总面积为30025.23平方米，土地拟出让用途为工业用地，出让年限为工业用地法定最高出让年限50年。其他内容（略）。（2）.土地利用状况根据委托方提供的资料及估价人员现场踏勘，估价对象内部现状为平整待开发土地。该估价对象主要规划技术指标为：总用地面积30025.23平方米，建筑密度40%60%，容积率1.4，绿地率为15%。其他内容（略）二、地价影响因素分析（1）.一般因素（略）（2）.区域因素估价对象位于××县××工业园区。该工业园区为省级开发区，园区总体规划面积5平方千米，位于××县县城工业用地级别的三级地范围内，属三级地内较好的区域。目前区域内对外交通主干道主要为××交通干道，交通便利。其他供水、供电等基础设施已达到五通配套。目前园区已引入多家资源型企业和汽摩配等非资源型企业，具有一定的工业集聚效应。园区作为全县工业经济发展的主攻方向和主要载体，发展潜力较大，工业用地需求量大，地价预期增长空间较大。（3）.个别因素（略）第三部分土地估价一、估价原则（略）二、估价方法与估价过程（一）估价方法选择估价方法的选择应根据估价对象所在区域的地产市场状况、估价基础资料的可用性和估价对象的性质、特点等因素来确定。估价对象为工业用地，一般用成本逼近法或者市场比较法测算，因此可以用成本逼近法来测算。同时估价对象位于××县基准地价覆盖范围内，故基准地价系数修正法也是一种可选的方法。综上所述，本次评估决定采用成本逼近法及基准地价系数修正法分别评估其积算价格和收益价格。在上述两种方法测算结果基础上，经综合分析，最终确定估价对象的地价。（二）估价过程<1>.成本逼近法成本逼近法是以取得开发土地所耗费的各项实际费用之和为主要依据，加上客观的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益等确定土地价格的方法。地价测算基本公式为：成本地价=土地取得费+土地开发费+利息+利润评估地价=（成本地价+土地增值收益）×位置修正系数×使用年期修正系数（1）土地取得费按国家现行的土地管理法、土地管理法实施条例等法律规定，政府征收农地要向农民支付征地费用，即农地收得费，一般包括土地补偿费、安置补助费、青苗及地上附着物补偿费等。根据××县人民政府关于实施征地区片综合价标准的通知政发（118）2010207号，确定估价对象农地收得费为200.85元/平方米。（2）土地开发费土地开发费包括外围基础设施配套费和内部场地平整费两部分。根据工业园区管委会提供的基础设施配套建设实际投资资料数据，同时考虑估价对象内部实际为未平整土地的情况，经综合分析，确定估价对象土地开发费为137元/平方米（其中通水50元/平方米，通电50元/平方米，道路37元/平方米）。（3）利息设定土地开发周期为一年，利息率取估价期日通行的半年期银行贷款利率6.57%，按惯例设定土地取得费为一次性支付，土地开发费为均匀投入，则利息=200.85×（1+6.57%）1-1+137×（1+6.57%）1/2-1=17.62（元/平方米）（4）利润投资的目的是为了取得利润，视开发土地为投资，也同样应获得相应的利润。考虑到目前工业园区的一般工业企业情况，本次评估确定利润率为10%。则投资利润为利润=（200.85+137）×10%=33.79（元/平方米）（5）土地增值收益土地增值收益包括土地用途改变增值收益和土地开发增值收益，是土地在市场中能够实现的增值价值的体现。在成本逼近法中，城郊新增建设用地增值收益通常是按土地投入成本的10%25%计算。经对比分析，考虑到区域土地市场需求量不大，确定无限年土地使用权的工业用地土地增值收益率为10%，则土地增值收益=成本地价×增值收益率=（土地取得费+土地开发费+利息+利润）×增值收益率土地增值收益=（200.85+137+17.62+33.79）×10%=38.93（元/平方米）（6）区域及个别因素修正在以上地价测算过程中，土地取得费、开发费和土地增值收益均以估价对象所在区域的一般费用水平为基础，要具体测算估价对象的地价还需根据其区域及个别情况进行修正。经评估人员现场踏勘调查，估价对象虽位于××县工业园区内，但是位置相对较偏，综合考虑后确定估价对象区域及个别因素修正系数为0.96。（7）使用年限修正积算价格是无限年土地使用权价格，估价对象评估设定使用年限为50年，故需要进行使用年限修正，其使用年限修正系数为：使用年限修正系数=1-1/（1+土地还原利率）剩余使用年限=1-1/（1+6%）50=0.9457（8）单位地价计算土地单价=（200.85+137+17.62+33.79+38.93）×0.96×0.9457=388.74（元/平方米）<2>.基准地价系数修正法基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等估价成果，按照估价对象的区域条件和个别条件与基准地价的基准条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取估价对象在估价期日价格的方法。其计算公式为：宗地地价=基准地价×（1+K）×K1×K2+F式中：K1期日修正系数K2土地使用年期修正系数；K地价修正系数之和；F开发程度修正值。（1）基准地价成果介绍根据××县人民政府关于××县城区商业、住宅及全县工业用地基准地价的通告，××县城区工业用地基准地价划分为三个级别，具体地价详见下表。××县工业用地基准地价表单位：元/平方米工业用地基准地价内涵为：基准日为2014年8月25日；开发程度为“五通一平”（外围通路、通水、排水、通电、通讯“五通”，内部场地平整）土地开发程度下的区域国有出让土地使用权平均价格；容积率按规划用地要求；土地使用年限为50年。（2）估价对象基准地价的确定估价对象位于××县工业园区，属三级地区，其工业用地基准地价为350元/平方米。（3）地价影响因索及修正系数确定基准地价是同一地区工业用地平均地价水平的反映，具体地块地价受到多方面因素的影响。以下是××县三级地区工业用地基准地价修正系数表。××县三级地区工业用地基准地价修正系数表（4）估价对象地价影响因素条件说明和修正系数的确定经实地调查，估价对象影响因素条件具体情况及相应的修正系数如下表：估价对象地价影响因素条件说明和修正系数表（5）期日修正系数的确定由于本次采用的基准地价的基准日为2014年8月25日，估价期日为2017年6月26日，根据本公司对该县近几年来掌握的地价变动信息资料，经测算，本次评估地价期日修正系数为1.06。（6）年限修正系数的确定基准地价是50年使用权的地价，估价对象设定的土地使用年限也是50年，故不需进行年限修正。（7）确定土地开发程度差异修正值本次采用基准地价系数修正法评估的基准条件中，土地开发程度为达到“五通一平”（即外围通路、通水、排水、通电、通讯“五通”和内部场地平整）市政配套要求的熟地，而本次评估设定待估宗地土地开发程度为“三通一平”（即外围道路、通水、通电“三通”和内部场地平整），故需进行土地开发程度差异修正，即应扣除排水和通讯费用。根据调查，待估宗地所在区域开发程度达到“外围五通，内部场地平整”的开发费用为70元/平方米，即通路17元/平方米、通水10元/平方米、排水20元/平方米、通电10元/平方米、通讯8元/平方米和场地平整5元/平方米。确定“外围三通，内部场地平整”与“外围五通，内部场地平整”的土地开发程度的修正值为-20元/平方米-8元/平方米=-28元/平方米。（8）单位面积地价计算综上所述，评估宗地修正地价为单位面积地价=基准地价×（1+修正系数）×期日修正系数×年限修正系数+土地开发程度差异值=350×（1-5.0%）×1.06-28=324.45（元/平方米）三、地价的确定（1）.地价确定的方法由成本逼近法得到土地单价为388.74元/平方米，由基准地价系数修正法得到土地单价为324.45元/平方米，两种方法测算的地价结果有一定差距。因此本次评估以成本逼近法测算结果为主，最终确定本次估价对象的土地单价为388.74元/平方米。（2）.估价结果估价人员经现场查勘和对当地地产市场分析，按照地价评估的基本原则和估价程序，选择合适的估价方法，评估得到待估宗地在估价设定用途、使用年限、土地开发程度和利用条件下，于估价期日2017年6月26日的国有出让土地使用权价格为土地用途：工业用地使用年限：50年土地面积：30025.23平方米土地单价：388.74元/平方米总地价：1167.20万元总地价大写（人民币）：壹仟壹佰陆拾柒万贰仟元整第四部分附件（略） 参考答案：详见解析参考解析：（1）.第一部分总述，估价项目名称后未注明估价对象所在市、县全名（2）.第一部分总述，其他需要说明事项中，土地估价技术报告和土地估价报告的使用方错误，应该是：“土地估价报告”供委托方使用，“土地估价技术报告”仅供估价机构存档和提交当地国土资源部门审查（3）.第一部分总述，土地估价机构中，缺少估价机构负责人签字（4）.第二部分估价对象描述及地价影响因素分析中，估价对象描述缺少“土地权利状况”（5）.第三部分土地估价中，估价方法选择，未说明不选用市场比较法的理由，另外未说明选用成本逼近法的理由（6）.第三部分土地估价，估价方法选择中，“采用成本逼近法及基准地价系数修正法分别评估其积算价格和收益价格”表述错误，基准地价系数修正法评估的并非收益价格，收益还原法评估的才是收益价格（7）.第三部分土地估价，估价过程中，成本逼近法的方法定义中“以取得开发土地所耗费的各项实际费用之和为主要依据”错误，应该是“以取得开发土地所耗费的各项客观费用之和为主要依据”（8）.第三部分土地估价，估价过程中，成本地价的公式错误，缺少“税费”，正确的公式为：成本价格=土地取得费+土地开发费+利息+利润+税费，另外计算过程中也缺少各项税费的计算（9）.第三部分土地估价，估价过程成本逼近法“评估地价”测算公式中，“位置修正系数”表述错误，应为“区域及个别因素修正”（10）.第三部分土地估价，成本逼近法估价过程中，利息计算中，“利息率取估价期日通行的半年期银行贷款利率6.57%”错误，应该取一年期银行贷款利率（11）.第三部分土地估价，成本逼近法使用年期修正中，土地还原率取6%缺少理由和依据（12）.第三部分土地估价，基准地价系数修正法“××县三级地区工业用地基准地价修正系数表”，区域因素中不应包含“周围土地利用状况”，“周围土地利用状况”是住宅用地基准地价修正系数表中的区域因素之一，工业用地不包含这一因素（13）.第三部分土地估价，基准地价系数修正法“估价对象地价影响因素条件说明和修正系数表”，区域因素中“行业集聚效应”评价“较劣”与修正系数“-2.0”矛盾【根据“××县三级地区工业用地基准地价修正系数表”，行业集聚效应为“较劣”时，修正系数为“-1.0”】（14）.地价的确定中，应说明“以成本逼近法