2023年房地产经纪人《房地产经纪专业基础》考前点题卷二.docx

2023年房地产经纪人房地产经纪专业基础考前点题卷二单选题1.在一定时期内因出生和死亡因（江南博哥）素的消长，导致的人口数量的增加或减少是人口的（）。A.自然增长B.机械增长C.净增长D.负增长 参考答案：A参考解析：人口增长可分为人口自然增长和人口机械增长。人口自然增长是指在一定时期内因出生和死亡因素的消长导致的人口数量的增加或减少，即出生人数与死亡人数的净差值。人口的机械增长是指在一定时期内因迁入和迁出因素的消长导致人口数量增加或减少，即迁入的人数与迁出的人数的净差值。单选题2.收益法中的报酬率与投资风险（）。A.正相关B.负相关C.无关系D.相关性随机变化 参考答案：A参考解析：报酬率是指将估价对象未来各年的净收益转换为估价对象价格或价值的折现率，是与利率、内部收益率同类性质的比率。从全社会来看，投资遵循收益与风险相匹配原则，报酬率与投资风险正相关，风险大的投资，其报酬率也高，反之则低。单选题3.房地产需求是指在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种房地产（）。A.消费者需要的数量B.消费者愿意而且能够购买的数量C.企业提供的数量的总和D.企业愿意且能够提供的数量 参考答案：B参考解析：有效需求是指对物品的有支付能力支持的需要不仅愿意购买，而且有能力购买，故房地产需求是指在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种房地产消费者愿意而且能够购买的数量。单选题4.有用性是指物品能够满足人们的某种需要，俗话说“有用”，经济学上称为有使用价值，如水可以解渴，粮食可以充饥，住宅可以居住。房地产价格实质是（）。A.使用土地的价格B.房屋的价值C.房地产权益的价格D.房地产的适用价值 参考答案：C参考解析：房地产价格实质上是房地产权益的价格。一般商品是动产，其物权的设立和转让是依照法律规定交付，因此其价格通常是商品本身的价格。房地产是不动产，其物权的设立和转让是依照法律规定登记，因此房地产在交易中可以转移的不是其实物，而是房屋所有权、建设用地使用权或其他权利。单选题5.通常不能反映所销售商品房的真实价格水平的是（）。A.起价B.标价C.成交价D.均价 参考答案：A参考解析：起价、标价、成交价和均价是在新建商品房销售中的几种房价。起价是指销售新建商品房的最低价。这个价格通常是最差位置的楼幢和最差的楼层、朝向、户型的商品房的价格，有时甚至连这种价格的商品房都不存在，仅是在广告宣传中为了吸引人们对所销售商品房的关注而虚设的价格。因此，起价通常不能反映所销售商品房的真实价格水平。单选题6.忽略了房地产租金以外的收入，并且忽略了不同房地产空置率和运营费用差异的收益乘数法是（）。A.毛租金乘数法B.潜在毛收入乘数法C.有效毛收入乘数法D.净收益乘数法 参考答案：A参考解析：毛租金乘数法是将估价对象未来第一年的毛租金乘以相应的毛租金乘数来求取估价对象价格或价值的方法，即：房地产价格或价值毛租金×毛租金乘数。毛租金乘数法的缺点是：忽略了房地产租金以外的收入；忽略了不同房地产空置率和运营费用的差异。单选题7.土地增值税是房地产（）的税收。A.开发环节B.交易环节C.保有环节D.估价环节 参考答案：B参考解析：房地产交易环节的税收又称房地产流转环节的税收，相当于商品流通环节的税收，例如契税、土地增值税、所得税、印花税。单选题8.某套住房以每月2500元的价格对外出租，该价格在经济学上称为（）。A.交换代价的价格B.源泉价格C.租赁价格D.买卖价格 参考答案：C参考解析：房地产由于价值较大、寿命长久，所以同时存在买卖和租赁两种交易方式、两个市场。因此，房地产同时有两种价格：其本身有一个价格，即买卖价格，又称交换代价的价格，简称价房地产由于价值较大、寿命长久，所以同时存在买卖和租赁两种交易方式、两个市场。因此，房地产同时有两种价格：其本身有一个价格，即买卖价格，又称交换代价的价格，简称价格；使用其一定时间的价格，即租赁价格，又称使用代价的租金，简称租金。单选题9.房地产价格中，一般把某种房地产在市场上的一般、平均水平价格称为（）。A.成家价格B.市场价格C.单位价格D.实际价格 参考答案：B参考解析：市场价格简称市场价、市价，是指某种房地产在市场上的平均交易价格。一般商品的市场价格，通常是其大量成交价格的平均价格，如其平均数或中位数、众数。单选题10.某宗房地产占地面积为4000，容积率为5，土地单价为3000元/，建筑覆盖率为35，则其楼面地价为（）元。A.600B.1050C.3000D.5250 参考答案：A参考解析：楼面地价又称楼面价、楼板价，是一种特殊的土地单价，是指一定地块内分摊到单位建筑面积上的土地价格。根据公式：楼面地价土地单价÷容积率，容积率总建筑面积÷建筑用地面积。题中，房地产的楼面地价3000÷5600元/。单选题11.投资回收期是指以项目的净收益抵偿全部（）所需要的时间。A.现金流入B.初始投资C.净现金流量D.运营费用 参考答案：B参考解析：静态投资回收期是指在不考虑资金的时间价值时，以投资项目的净现金流量抵偿原始总投资所需要的时间，或者说以净收益收回初始投资所需要的时间。动态投资回收期是把投资项目各期（通常以年为单位）的净现金流量按基准收益率或目标收益率折现之后，再来计算投资回收期的。单选题12.购房投资者通过折价方式将其房屋转换为现金而导致资金损失风险，属于（）。A.市场供求风险B.变现风险C.购买力风险D.资本价值风险 参考答案：B参考解析：变现风险是指投资者急于将房地产转换为现金时由于折价而导致资金损失的风险。A项，市场供求风险是指投资所在地区房地产市场供求关系的变化给投资者带来的风险；C项，通货膨胀风险又称购买力风险，是指与初始投入的资金相比，投资完成后所收回资金的购买力降低给投资者带来的风险；D项，资本价值在很大程度上取决于预期收益现金流和可能的未来经营成本水平，并导致投资收益率发生变化。这种变化使得预期资本价值与现实资本价值之间产生差异，即导致资本价值的风险。单选题13.在房地产开发中，投资者所要求的最低收益率，通常应当高于（）。A.高风险收益率B.银行贷款利率C.行业基准利率D.类似房地产收益率 参考答案：B参考解析：在评估房地产价值中，设定的折现率通常为投资者可接受的最低收益率，又称为投资者所要求的最低收益率、投资者最低期望收益率、投资者最低满意收益率，一般取行业的基准收益率，通常应高于银行贷款利率。单选题14.房地产投资风险管理中最适用的方法是（）。A.风险规避B.风险组合C.风险控制D.风险转移 参考答案：C参考解析：风险控制是在房地产投资风险发生前采取某些措施消除或减少风险因素，降低风险发生的概率，减小风险损失。风险控制是房地产投资风险管理中最适用的一种方法。单选题15.关于财务内部收益率的说法，错误的是（）。A.财务内部收益率测算时一般采用试算法B.财务内部收益率是项目投资所能支付的最高贷款利率C.如果财务内部收益率大于行业的基准收益率，则项目是可以接受的D.财务内部收益率不能反映项目的营利能力 参考答案：D参考解析：财务内部收益率（FIRR）通常简称内部收益率，是指项目在整个计算期内各年净现金流量的现值之和等于零时的折现率，也就是使项目的财务净现值等于零时的折现率。它是评价项目盈利能力的主要动态指标。单选题16.年利率为8，每半年计息一次，则实际利率为（）。A.8B.8.16C.8.24D.8.30 参考答案：B参考解析：名义利率与实际利率的关系如下：；式中i表示实际利率，r表示名义利率，m表示计息次数。则本题的实际利率为：（18÷2）218.16。单选题17.张某以贷款方式购买住房，贷款期限为3年，年利率为6，按月计息，则贷款的实际年利率为（）。A.6.00B.6.17C.6.37D.6.56 参考答案：B参考解析：名义利率与实际利率的关系为：。则张某贷款的实际年利率为：（16÷12）1216.17。单选题18.李某购买一套单价为5000元/，建筑面积为90的商品住宅，首期付为总价的20，余款向银行申请贷款期限为20年，贷款年利率为6.80，按月等额偿还贷款本息的住房抵押贷款，李某每月的还款额为（）元。A.2748B.2788C.3435D.3485 参考答案：A参考解析：将现值转换为等额年金的公式为：。本案例，李某每月的还款额2748（元）。单选题19.某开发商向银行贷款1000万元，复利计息，贷款期限为3年，银行基准利率为6，投资基准收益率为8，银行实际利率为7，假设开发商贷款到期后一次性偿还本息，则开发商到期需偿还的贷款本息是（）万元。A.1191.02B.1210.00C.1225.04D.1259.71 参考答案：C参考解析：复利计息方式下，开发商到期需偿还的贷款本息为：（万元）。单选题20.在投资项目经济评价中，当i111时，NPV112.28万元，当i212时，NPV225.66万元。该投资项目的内部收益率为（）。A.11.32B.11.50C.12.32D.23 参考答案：A参考解析：财务内部收益率（FIRR）通过线性内插法求取的公式为：式中，i1代表当净现值为接近于零的正值时的折现率；i2代表当净现值为接近于零的负值时的折现率；NPV1代表i1时的净现值（正值）；NPV2代表i2时的净现值（实际为负值，但在此取其绝对值）。本案例，该投资项目的财务内部收益率1111.32。单选题21.法律适用的基本原则中，（）原则是在效力相等的法律有冲突时适用。A.上位法优先于下位法B.特别法优先于普通法C.新法优先于旧法D.强行法优先于任意法 参考答案：C参考解析：解决法律适用冲突问题，一般遵循“上位法优先于下位法”、“特别法优先于一般法”、“新法优先于旧法”、“法不溯及既往”等原则。其中，新法优先于旧法原则，是指同一事项已有新法公布施行时，旧法自然废止。该原则是在效力相等的法律有冲突时适用。单选题22.孙某寿终正寝，享年90岁，儿子早亡，生前主要由儿媳张某照顾。下列人员中，无权继承孙某遗产的是（）。A.配偶李某B.女儿孙小某C.弟弟孙某某D.儿媳张某 参考答案：C参考解析：继承法第十条规定：“遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母。第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。”第十二条规定：“丧偶儿媳对公、婆，丧偶女婿对岳父、岳母，尽了主要赡养义务的，作为第一顺序继承人。”单选题23.根据权利的（），民事权利可分为财产权和人身权。A.内容和性质B.范围和作用C.作用和性质D.特点和形式 参考答案：A参考解析：民事权利是民法赋予自然人或法人在具体的民事法律关系中实施一定行为或者要求他方实施或不实施一定行为的权利。根据权利的内容和性质，民事权利分为财产权和人身权。根据权利的作用，民事权利分为支配权、请求权、形成权和抗辩权。单选题24.法律上把民事法律关系的一方当事人依照法律的规定，必须实施一定行为或不实施一定行为，以满足民事权利主体实现其权利的要求称为（）。A.民事义务B.民事权利C.民事法律关系D.民事行为 参考答案：A参考解析：民事义务是指民事义务主体为满足民事权利主体的合法利益，而为或不为一定行为的必要性。负有义务的主体应当履行义务，如果不履行义务，就要承担民事责任。单选题25.张某和甲房地产经纪公司的经纪人员李某是大学同学，张某委托李某出售自有的一套建筑面积150平方米的住房，报价200万元。李某作为委托代理人，应按（）指示处理房屋销售的具体事务。A.李某所在房地产经纪机构B.张某C.房地产门户网站D.张某爱人 参考答案：B参考解析：房地产经纪服务委托涉及房地产经纪机构、委托人、委托处理事务相对人的三方关系。房地产经纪机构受托办理委托事务时，一般以委托人名义进行活动，依照委托人的指示参与并可决定委托人与第三人之间的关系内容。受托人处理事务的后果直接归于委托人。单选题26.刘某将其拥有的一套住宅出租给了许某，租赁期间刘某又将该住宅卖给了张某，刘某与许某原签订的房屋租赁合同（）。A.继续有效B.自动失效C.由刘某确定是否有效D.由张某确定是否有效 参考答案：A参考解析：最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）第119条规定，私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。即“买卖不破租赁”。单选题27.物权的共同效力不包括（）。A.公示效力B.排他效力C.优先效力D.追及效力 参考答案：A参考解析：物权具有支配力，债权仅有请求力。物权的支配力使其具有：排他效力，是指同一物上不能并存内容相互冲突的两个物权；优先效力，是指物权和债权并存时，无论物权成立于债权之前或之后，物权都优先于债权；追及效力，是指物权成立后，无论其标的物辗转落入何人之手，权利人均可追及标的物行使其权利。单选题28.甲乙二人结婚多年。乙拟将二人婚后购买的一套房屋出售给丙，所得房款用于归还其所欠赌债。下列说法不正确的是（）。A.该房屋归甲乙共同所有B.甲乙二人对该房屋有平等的处分权C.乙出售该房屋，需经甲同意D.乙伪造甲的签名与丙签订房屋买卖合同后，丙可基于所有权对抗甲 参考答案：D参考解析：夫妻对共同所有的房地产，有平等的处理权。夫或妻对夫妻共同所有的房地产做重要处理决定，如出卖房地产，夫妻双方应平等协商，取得一致意见。如果夫或妻一方的擅自处分行为构成了对夫妻共有财产的侵权行为，该处分行为应归于无效，夫或妻一方可以请求返还该房地产。单选题29.夫妻财产制是规定夫妻财产关系的法律制度，其核心问题是（）。A.夫妻财产的归属B.夫妻财产的管理C.夫妻财产的使用和收益D.夫妻财产的处分 参考答案：A参考解析：夫妻财产制是规定夫妻财产关系的法律制度，包括夫妻婚前财产和婚后财产的归属、管理、使用、收益和处分等内容，其核心是夫妻婚前财产和婚后财产的所有权归属问题。单选题30.房地产用益物权不包括（）。A.抵押权B.建设用地使用权C.地役权D.土地承包经营权 参考答案：A参考解析：用益物权是用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。用益物权包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权和地役权。单选题31.没有经过有意识的逻辑推理，而很快对问题的答案做出合理的设想或突然领悟的思维过程，是（）。A.直觉思维B.形象思维C.逻辑思维D.聚合思维 参考答案：A参考解析：根据思维时是否遵循明确的逻辑形式和逻辑规则，可分为直觉思维和逻辑思维。直觉思维是指未经有意识的逻辑推理过程，而迅速对问题的答案作出合理的设想或突然领悟的思维过程。逻辑思维是指有明确的逻辑形式、遵循一定逻辑规则的思维。B项，形象思维是以直形现象或表象为支柱进行的思维。D项，聚合思维是指把问题提供的各种信息聚合起来得出一个共同的正确答案的思维方式。单选题32.知觉的（）是客户连续购买某种商品的一个重要因素，好的品牌通常会拥有忠实的客户，企业可以通过品牌效应和策略带动其他商品的销售。A.选择性B.恒常性C.整体性D.理解性 参考答案：B参考解析：知觉的主要特征表现为：选择性、整体性、理解性、恒常性。其中，恒常性是指当知觉的条件（如距离、角度或光线的明暗）在一定范围内发生改变时，知觉的映象仍然保持相对的不变。单选题33.表现房地产经纪人员个性心理特征的核心是（）。A.信念B.性格C.气质D.能力 参考答案：B参考解析：个性心理特征是指个体的心理过程中经常地、稳定地表现出来的心理特征。这些特征影响着个体的言行举止，反映出一个人的基本精神面貌和意识倾向，集中地体现了人的心理活动的独特性。个性心理特征主要表现在性格、气质和能力三个方面，其中以性格为核心。单选题34.心理活动的表现形式称为（），它是一种不同于自然现象和社会现象的主观精神现象。A.心理现象B.心理过程C.个性心理D.心理感受 参考答案：A参考解析：心理现象是心理活动的表现形式，是一种不同于自然现象和社会现象的主观精神现象，它看不见、摸不着，可分为心理过程和个性心理两大方面。单选题35.销售人员对消费者的心理影响主要表现在（）。A.销售人员的仪表影响消费者对企业的认识过程B.销售人员分析判断能力影响消费者的认知过程C.销售人员的适应能力影响消费者的情感过程D.销售人员较强的注意力和语言表达能力影响消费者对企业的认识过程 参考答案：A参考解析：销售人员对消费者的心理影响主要有：销售人员的仪表影响消费者对企业的认识过程；销售人员的服务影响消费者的情感过程。单选题36.消费者对商品价格变动的反应程度，描述的是（）。A.习惯性心理B.敏感性心理C.倾向性心理D.感受性心理 参考答案：B参考解析：敏感性心理是消费者对商品价格变动的反应程度。它既有一定的客观标准，又有主观因素，是消费者在长期购买实践中逐渐形成的一种心理价格尺度。单选题37.某房地产经纪机构年初给每位职工投保了10万元的家庭财产保险和10年的人身意外事故安全保险，这项措施针对的职工需要层次是（）。A.生理需要B.安全需要C.尊重需要D.归属需要 参考答案：B参考解析：安全需要是希望得到保护和免于威胁从而获得安全感的需要，如希望避免灾害等对身体的伤害，要求社会治安良好、职业稳定、未来生活有保障等。当未来不可预测或者社会秩序受到威胁的时候，这些需要就特别突出。购买家庭财产保险和安全事故保险都属于安全需要。单选题38.在购房活动中，购房人注重商品房的功能与质量，并追求使用效果，而将房屋外观审美放在次要地位的购买动机是（）。A.求廉动机B.求实动机C.求美动机D.求同动机 参考答案：B参考解析：常见的消费者购买动机主要有：求实动机。表现为追求商品的使用价值，注重商品的内在品质，不太强调外观等。求廉动机。表现为追求廉价的商品，喜欢选购折扣价、优惠价的商品，不太计较商品的外观和内在质量。求同动机。表现为追求大众化商品，随波逐流。求美动机。表现为追求商品的欣赏价值或艺术价值，注重商品的外形、色彩等。求新动机。表现为追求商品的时尚和新颖，不太计较商品的价格。求名动机。表现为追求名牌商品，注重商品的品牌、知名度、生产商等。求奇动机。表现为追求商品的奇特式样，注重商品的与众不同。求癖动机。表现为追求能满足自己癖好的商品，不太计较商品的价格、质量等。单选题39.下列对于商品价值的认知功能的表述错误的是（）。A.价格围绕价值上下波动，并趋向于价值B.商品价格是价值的货币表现C.商品价值是价格的内在尺度D.商品价格是消费者比拟社会地位、经济地位、文化修养、生活情操的途径 参考答案：D参考解析：根据经济学原理，商品价格是商品价值的货币表现，商品价值是商品价格的内在尺度，价格围绕着价值而上下波动，并趋向于价值。因而使得价格成为消费者衡量商品质量和价值高低的尺度。D项，属于商品价值的自我意识比拟功能。单选题40.下列消费者的心理特征中，通常不属于1840岁之间的消费者群体的心理特征是（）。A.冲动性购买多于计划性购买B.追求自我成熟的表现和消费个性心理实现C.购买行为有主见，不受外界影响D.追求时尚与新颖 参考答案：C参考解析：青年消费者群体一般是指年龄在1840岁之间的消费者。青年消费者群体的心理特征表现为：追求时尚与新颖；追求科学与实用；追求自我成熟的表现和消费个性心理的实现；冲动性购买多于计划购买。单选题41.某房地产的土地使用年限为40年，至今已使用8年，年有效毛收入为60万元，正常运营费用为24万元，资本化率为8.2，该宗房地产的收益价格为（）万元。A.403.77B.420.26C.439.02D.672.95 参考答案：A参考解析：净收益是指有关收入（如有效毛收入）减去费用（如运营费用）后归因于估价对象的收益。收益期为有限年且净收益每年不变的房地产的收益价格公式为：。式中，V为房地产的收益价格；A为房地产的净收益；Y为房地产的报酬率或折现率；n为房地产的收益期限。根据题意得：A602436（万元），则V36÷0.082×11÷1.082408403.77（万元）。单选题42.经预测，某宗房地产未来4年的年净收益均为80万元，假定4年后的价格比现在上涨10，该类房地产的报酬率为8.6，则该房地产现在的价格是（）万元。A.773.58B.930.17C.961.99D.1249.86 参考答案：D参考解析：预测房地产未来t年的净收益分别为A1，A2，At，第t年末的价格为Vt，如果净收益每年不变为A，其现在的价格为：1249.86（万元）单选题43.下列房地产出售价格实行政府指导价的是（）。A.公有住房出售的标准价格B.公有住房出售的成本价格C.新建商品住房的出售价格D.新建经济适用住房的出售价格 参考答案：D参考解析：新建的经济适用住房出售价格实行政府指导价，按保本微利原则确定。其中，经济适用住房的成本包括征地和拆迁补偿安置费、勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、住宅小区基础设施建设费（含小区非营业性配套公建费）、管理费、贷款利息和税金七项因素，利润率控制在3以下。单选题44.在区位选择中，人们越来越重视（）。A.空间交通距离B.空间直线距离C.交通时间距离D.交通路线距离 参考答案：C参考解析：距离是衡量房地产区位优劣最常见、最简单的指标，可以分为空间直线距离、交通路线距离和交通时间距离。空间直线距离是最简单、最基础的距离，但在路网不够发达、有河流阻隔、地形复杂地区等情况下，它往往会失去意义。交通路线距离一般是指连接的道路长度，有时受路况、交通管制等的影响，虽然距离不远，但需要的时间较长，因此交通路线距离也不一定能反映真实的状况。交通时间距离一般来说更科学，人们越来越重视。单选题45.一般可以反映所销售商品房的总体价格水平的是（）。A.起价B.成交价C.表格价D.均价 参考答案：D参考解析：均价是新建商品房的平均价格，一般有标价的平均价格和成交价的平均价格两种。均价一般可以反映所销售商品房的总体价格水平。单选题46.形成房地产“泡沫”的基础是（）。A.对房地产价格看跌的共同预期B.虚假的高需求C.过度的投机炒作D.对房地产价格看涨的共同预期 参考答案：D参考解析：房地产泡沫的形成原因有多种，归结起来主要有两个：一是群体的非理性预期，二是过度的投机炒作。其中，人们对房地产价格看涨的一致预期是形成房地产泡沫的基础。单选题47.房地产市场调控政策措施有很多种，如区分首套住房贷款和第二套（及以上）住房贷款的最低首付款比例和贷款利率等属于（）。A.房地产税收政策措施B.土地供应政策措施C.房地产金融政策措施D.住房保障政策措施 参考答案：C参考解析：房地产金融政策措施主要有：收紧或放松个人住房贷款，如对新增个人住房贷款规模、房地产贷款所占比例实施管控；提高或降低个人住房贷款的最低首付款比例、利率水平、最高贷款额度；实施差别化住房信贷政策，如区分首套住房贷款和第二套（及以上）住房贷款的最低首付款比例和贷款利率等。单选题48.“少数卖方，少数买方”的市场竞争状态是指（）。A.寡头卖方垄断B.寡头买方垄断C.双边寡头垄断D.卖方垄断 参考答案：C参考解析：根据市场中卖方和买方的数量来划分的市场竞争状态有：完全竞争很多卖方，很多买方；寡头卖方垄断少数卖方，很多买方；寡头买方垄断很多卖方，少数买方；双边寡头垄断少数卖方，少数买方；双寡头卖方垄断两个卖方，很多买方；双寡头买方垄断很多卖方，两个买方；卖方垄断个卖方，很多买方；买方垄断很多卖方，一个买方；双边垄断个卖方，一个买方。单选题49.（）是房地产交易的中间商。A.金融机构B.房地产经纪机构C.房地产估价机构D.房地产市场管理者 参考答案：B参考解析：房地产经纪机构是房地产交易的中间商，是除房地产交易双方外的重要市场参与者，它们为房地产交易者提供房源、客源、价格等信息，帮助房地产出售人、出租人寻找购买人、承租人，帮助购买人、承租人寻找其欲购买、承租的房地产，促成双方达成交易，协助双方订立房地产买卖或租赁合同，代办房地产贷款、房地产登记等手续，还可帮助房地产开发企业制定和实施销售策略、提供销售价格建议等。单选题50.如果市场上某种房地产的价格上升，会导致对另一种房地产的需求增加，表明这两种房地产是（）。A.替代品B.互补品C.吉芬物品D.配套品 参考答案：A参考解析：某种房地产的替代品，是指能够满足类似需要、可替代它的其他房地产，在替代品之间，一种房地产的价格不变，另一种房地产的价格如果下降。则消费者就会把需求转移到另一种房地产上，从而使另一种房地产的需求增加，该种房地产的需求减少。多选题1.专题地图根据专业方面的需要，以较简略的普通地图为底图，着重表示某一专题内容，有（）。A.地貌图B.水文图C.电气图D.地质图E.交通图 参考答案：ABDE参考解析：专题地图又称专门图或主题地图，根据专业方面的需要，以较简略的普通地图为底图，着重表示某一专题内容，如交通图、地貌图、地籍图、地质图、水文图等。多选题2.某房地产开发公司在某城市临街建设商住两用商品房一幢，共11层。居民王女士购买了其中一套住房，该住房套内房屋使用面积为120，套内墙体面积为20，北面为全封闭阳台，南面为不封闭阳台，其水平投影面积分别为8、10，应分摊共有公用建筑面积15。该建筑物的总平面图可以反映（）。A.该建筑物的结构构造B.与邻近建筑物相对位置关系C.该建筑物的方位D.该建筑物各主要部分标高 参考答案：BCD参考解析：从建筑总平面图中可以反映的内容有：该建筑场地的位置、形状、大小；建筑物在场地内的位置及与邻近建筑物的相对位置；场地内的道路布置与绿化安排；建筑物的朝向；建筑物首层室内地面与室外地坪及道路的绝对标高；扩建建筑物的预留地。多选题3.地籍调查是以清查每宗土地的（）为目的的土地调查，包括土地权属调查和地籍测量。A.面积B.位置C.权属D.界限E.形状 参考答案：ABCD参考解析：根据土地基本术语（GB/T192312003）第7.1.1.3条规定，地籍调查是指以清查每宗土地的位置、界限、面积、权属、用途和等级为目的的土地调查，包括土地权属调查和地籍测量。多选题4.测算房屋建筑面积时，需要全部计算建筑面积的有（）。A.未封闭的阳台B.全封闭的阳台C.地下室及其相应出入口，层高在2.20m以上D.屋顶花园E.作为房屋外墙的玻璃幕墙 参考答案：BCE参考解析：A项，房产测量规范第1单元：房产测量规定（GB/T17986.12000）第8.2.2条c款规定，未封闭的阳台、按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。第8.2.1条f款规定，挑楼、全封闭的阳台，按其外围水平投影面积全部计算。第8.2.1条j款规定，地下室、半地下室及其相应出人口，层高在2.20m以上的，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影面积计算。D项，第8.2.3条d款规定，房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池，不计算建筑面积。E项，第8.2.1条l款规定，玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。多选题5.评价住宅的适用性能，应当包括的内容有（）。A.住宅套型B.隔声性能C.设备设施D.建筑造型E.室内污染物控制 参考答案：ABC参考解析：住宅适用性能是由住宅建筑本身和内部设备设施配置所决定的适合用户使用的性能。其评定内容包括：单元平面；住宅套型；建筑装修；隔声性能；设备设施；无障碍设施。多选题6.天棚一般应具有（）功能。A.防潮B.吸热C.隔声D.吸声E.保温 参考答案：CDE参考解析：顶棚又称天棚、天花板，是指建筑房间内的顶板，是室内饰面之一，表面应光洁、美观，并能起反射作用，以改善室内的亮度，还应具有隔声、吸声、保温、隔热等功能。多选题7.建筑的得房率一般与（）直接相关。A.基础的埋置深度B.建筑结构C.地区温差D.墙体材料E.建筑形式 参考答案：BCDE参考解析：套内使用面积与建筑面积的比值俗称得房率（K值），通常与以下五个方面直接相关：建筑形式。如板式住宅的得房率一般在80以上，板式住宅的得房率一般大于塔式住宅的得房率。建筑结构。房屋的结构形式不同，垂直承重构件占用而积不同，得房率不同。地区温差。由于不同地区冬季温差悬殊，为保证室内保温效果，建筑没计中房屋外墙的厚度往往差别较大。墙体材料。建筑设计选用墙体材料种类不同，墙体占用面积不同。房间数量与套内建筑面积的关系。不同的住宅套内建筑面积与房间数量状况，得房率也会出现差异。多选题8.影响建筑物实际使用年限的因素有（）。A.建筑设计标准B.实际建筑设计水平C.工程施工质量D.房屋使用维护状况E.建筑规模大小 参考答案：ABCD参考解析：决定建筑物实际使用年限的因素，除了建筑物的设计使用年限，还有所用的建筑材料及其质量、建筑施工质量、使用和维护状况等。多选题9.根据施工方法，建筑物可以分为（）。A.民用建筑B.现浇现砌式建筑C.预制装配式建筑D.钢结构建筑E.部分现浇现砌、部分装配式建筑 参考答案：BCE参考解析：根据施工方法，建筑物可分为：现浇现砌式建筑；预制装配式建筑；部分现浇现砌、部分装配式建筑。A项，根据建筑物的使用性质，建筑物可分为：民用建筑；工业建筑；农业建筑。D项，根据建筑结构，建筑物可分为：砖木结构建筑；砖混结构建筑；钢筋混凝土结构建筑；钢结构建筑；其他结构建筑。多选题10.下列属于房地产投资特点的有（）。A.投资选择的多样性B.投资价值的附加性C.投资收益的风险性D.投资变现的复杂性E.投资区域的差异性 参考答案：ABDE参考解析：房地产投资有下列特点：投资选择的多样性；投资区域的差异性；投资价值的附加性；投资变现的困难性；投资预期的风险性；投资收益的个别性。多选题11.房地产投机区别于房地产投资的特征主要有（）。A.利用别人资金投入B.短期时间介入C.缺乏理性的分析和评估D.寻求回报E.具有风险性 参考答案：BC参考解析：投资较重视长期的时间介入，而且强调理性的分析与评估，背后隐含着正常的风险与收益；投机则较看重短期的时间介入，通常缺乏理性的分析与评估，主要凭直觉或非正规渠道的信息作判断，背后隐含着不正常的风险与收益。多选题12.房地产投资选择多样性的表现有（）。A.房地产类型多样B.房地产投资形式多样C.房地产投资收益的个别性D.房地产经营方式多样E.房地产投资变现复杂 参考答案：ABD参考解析：房地产投资的特点包括：投资选择的多样性；投资区域的差异性；投资价值的附加性；投资变现的困难性；投资收益的个别性；投资预期的风险性。其中，投资的多样性主要表现在：投资对象的多样性；投资形式的多样性；经营方式的多样性。多选题13.下列房地产投资项目经济评价指标中，属于动态盈利评价指标的有（）。A.财务净现值B.投资利润率C.成本利润率D.财务内部收益率E.利息备付率 参考答案：AD参考解析：动态盈利性评价指标主要包括：财务净现值；财务内部收益率；动态投资回收期。BC两项，投资利润率与成本利润率均属于静态盈利性评价指标；E项，利息备付率属于清偿性评价指标。多选题14.下列属于担保贷款的房地产贷款有（）。A.信用贷款B.保证贷款C.抵押贷款D.质押贷款E.短期贷款 参考答案：BCD参考解析：担保贷款可分为：保证贷款，是指由第三人提供保证发放的贷款。抵押贷款，是指以借款人或第三人的财产作为抵押物发放的贷款，主要是房地产抵押贷款。房地产抵押贷款是指以房地产作为抵押物发放的贷款。房地产抵押是指债务人或者第三人以其合法的房地产以不转移占有的方式向债权人提供债务履行担保的行为。质押贷款，是指以借款人或第三人的动产或权利作质押发放的贷款。多选题15.按照贷款对象和用途划分，房地产贷款的种类包括（）。A.土地储备贷款B.房地产抵押贷款C.房地产开发贷款D.个人住房贷款E.商业用房贷款 参考答案：ACDE参考解析：根据贷款对象及用途，房地产贷款分为土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款。根据贷款保证方式，房地产贷款分为信用贷款和担保贷款，担保贷款又可分为保证贷款、抵押贷款和质押贷款。而抵押贷款主要是房地产抵押贷款。多选题16.决定利率水平的因素主要包括（）。A.平均利