世界购物中心产业的发展与趋势欧洲篇.pdf

世界购物中心产业的发展与趋势(欧洲篇)（二）欧洲的购物中心西风东移 一、欧洲购物中心的前世今生：现代购物中心的前身是欧洲城市的远古集市和中世纪的露天市场。十九世纪因出现百货店的产业革命使城市拥挤并变脏。出于希望将他们搬离市区以改善生活环境的愿望，于公元前 500 年，在古代雅典 Acropolis 城下的“希腊集市（The Greek Agora）“是第一个城市市场，那里有一个开放的四周由建筑物环绕的中心广场。公元前 100 年，在卡比托奈山下的“共和广场（The Republican Forum）“曾是罗马的商业和政治中心。The Market-Place 是从布鲁塞尔市内一片干枯的沼泽地上发展起来的，由行会和工艺公司 沿着矩形广场建造建筑物。在中世纪，相似的市场广场还出现在欧洲城市并且也成为教堂、钟楼和市政厅的位置。是郊外的购物中心就产生了。1288 年，意大利威尼斯的 The Piazza del Campo 是一个周围有大教堂和建筑物包围的开放空间，有 11 个商店的直线状街道会聚到中心。1400 年，英国剑桥附近的 Sturbridge Fair 是一个最大的中世纪市场，那里是商人们进行交易的中心。1461 年，土尔其伊斯坦布尔的 The Grand Bazaar 是征服者 Mehmet 时期从两个小仓库发展起来的，至今已有 4400 个商店，被当地人称为“Kapalica 1500 年，英国伦敦的伦敦桥（London Bridge）商店呈直线状排列穿过泰晤士河。1666 年，伦敦大火后，市场从城市街道上搬走到建成的大的矩形市场大院中，欧洲最大的市场是伦敦的 Leadenhall，有院子和销售各种商品的货摊排挡。1735 年，在纽约城百老汇的 Oswego 市场是由英国人建设的大市场之一，它取代了货摊和街道商店。1753 年，The Stock market 在伦敦建成。1771 年，熊市场（Bear market）在纽约建立，土地是由 Trinity Church捐赠，后来这里就成为世界贸易中心。这是已知的第一个熊市场。一个屠夫将熊杀死后，并将它越过 Hudson 河进行展示。19 世纪，这个老市场后被受控较少的曼哈顿新的 Washington Market 所替代。1982 年一个观测者写道：“毫无疑问，市场是最大的仓库，销售美国各种风味的食品，它不仅供应数千市民，我敢说，周围许多城市、镇、村、酒店、汽船（海与河）和各种运输船。”1789，第一个封闭的购物长廊是建在巴黎过去的皇家花园 Palais Royal 附近。1830 年被更精细的 Orlans 长廊代替。1800 年，拿坡仑战争时期，伦敦的 John Trotter 将过去的仓库变为购物场所称为“巴萨（bazaar）”为英国战士的寡妇和儿女们服务。Soho Bazaar 像牛津街的 Baker Street Bazaar 和 Pantheon Bazaar 那样兴旺。19 世纪中期，巴萨和封闭的商店长廊从开放的市场和个体商贾转化为集中的百货店。1819 年，伦敦西区 Piccadilly 的 The Burlington Arcade 开业。它由 Samuel Ware 为 Devonshire 第五号公爵 George Cavendish 设计，在公爵的 Burlington House 的花园中，沿着一条盖有玻璃顶棚的人行道有 72 个商店，这种拱廊风格的灵感来自于布鲁塞尔、米兰和早期美国拱廊的类似的长廊。如：建于 1828 年在 Rhode Island 上的 Providence Arcade，建于 1890 年俄亥俄州的 Cleveland Arcade。这些 19 世纪的拱廊是现代美国都市封闭步行摩尔的原型。1842 年安德鲁.杰克逊.唐宁（Andrew Jackson Downing）在他的村舍居所（“Cottage Residences“）这本书中描述英国的园艺景观采用曲线布局，他的学生由此获得灵感，如：Frederick Law Olmsted 和 CalvertVaux 有停车场和花园，有利于改善城市生活环境。1888 年 Richmond VA 发展了有轨电车，使“电车郊区”和分散商业中心成为可能。1891 年爱德华.博通（Edward Bouton）在巴尔的摩（Baltimore）附近建造罗兰公园（Roland Park），那里包括一个沿街直线排列的商业街，为规划中的居住社区的商业需要服务。类似的商业街有曾在 1908 年建造的洛杉矶西四十八街上的 College Tract。1898 年埃比尼泽.霍华德在英国出版了“走向明天用“花园城市（garden cities）”来避开工业和大城市中心的拥挤是地产改革的一条宁静道路，由此导致建造 Letchworth。二、当前的概况 欧洲 购物中心面积强劲增长 平均每 1000 个居民拥有购物中心 166m2 34 个市场（国家或地区）建筑面积超过 8800 万 m2 其中 2006 年前开业的约 1200 万 m2 俄罗斯、意大利和波兰是发展最强劲的市场 三、近年发展呈加速度 2005 年 34 个欧洲市场建筑面积超过 5500 m2 的购物中心将投入运营。如果全部的渠道按预定计划实现，将比 2004 年增加 400 万 m2。2005 年 6 月，全欧洲 4570 个购物中心总面积（GLA）为 8810 万 m2。平均每 1000 个居民拥有购物中心 166 m2（2005 年 6 月），15 年平均为 210 m2。英国、法国和德国的总面积引领排行榜前，2004 年以来，超过 1000 万 m2，俄罗斯的排行已压倒土耳其和葡萄牙上升到奥地利的之后，面积超过 200 万 m2。2005 年上半年大量新的购物中心空间投入运营十分活跃，包括西班牙、俄罗斯、波兰、英国、意大利和捷克，各有 130000-250000 m2 开业。四、中欧、东欧呈发展的亮点 2001 年以来，前 15 位市场的购物中心面积有较大的比率的增长，其中12 个位于中欧和东欧，这部分欧洲高增长成为亮点。除了中欧和东欧就是土尔其、希腊和葡萄牙，土耳其超过 40%有 190 万 m2 购物中心的面积是近 5 年投入运营的。东欧市场增长率超过近 5 年 30-60%的范围，看来东欧市场有更大的增长率约 40-90%。在今年索菲亚摩尔开业后保加利亚购物中心将增长100%。五、各国发展不平衡 跟踪 34 个欧洲市场中约 13 个有一定发展水平的市场，发现他们高于欧洲每千人 166 m2 的平均水平。这就是除西班牙和葡萄牙外的发达的北欧市场占有优势。西欧市场购物中心面积保持在欧洲平均水平以下，包括瑞士、德国、意大利和比利时。希腊仍然是欧洲购物中心人均拥有量最低的国家，每千人是23 m2。当前俄罗斯购物中心拥有量在千人14 m2 徘徊（总面积刚超过 200 万 m2）。在预定的时间内，如果发展计划全部实现，到 2006 年末它将增加到约每千人 27 m2。2005 年下半年和 2006 年，大约有 390 个计划和 110 项扩建和改造项目，总量达到 1180 万 m2。新的项目面积约 87%超过扩建项目。下图涉及新的购物中心。由于开业在 2005 年下半年和 2006 年，俄罗斯、意大利和波兰在新的计划面积排行中领先，他们各家将有 100 万 m2 以上的面积要开业。西班牙、英国和德国各有 50-100 万 m2 面积的项目计划在 2006 年末前开业。在英国、德国、荷兰和法国尽管有规划限制性的规则和市场已成熟，仍然有新项目开业。由于有 180 万 m2 新的项目在 2005 年下半年和 2006 年开业，按购物中心的面积俄罗斯超过意大利引领欧洲市场。包括在莫斯科、彼得堡、喀山、叶卡特啉堡和诺夫哥罗德 5 个百万平方米总体量约 64 万 m2（GLA）的宜家。欧洲购物中心增长图 购物中心总 GLA 面积（百万平方米）每千人均购物中心 GLA 面积（平方米）2003-2004 全欧洲购物中心新计划项目 阅读全文(92)|回复(0)|引用通告(0)|编辑