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关于城市棚户区征收改造有关问题的实践和思考 摘要：近年来，在国家政策的支持与引导下，棚户区改造工作受到各方的高度重视。进行棚户区改造，不仅有利于改善人们生活条件，美化城市环境，也有利于完善城市基础设施，拓展城市发展空间。但在棚户区改造具体推进过程中也暴露出诸多问题和矛盾，例如建设资金不足、征收难度大等，需要我们深入研究，制定对策，保障棚户区改造工程的顺利进行。本文从发展的角度出发，分析我国棚户区改造过程中存在的问题并提出解决措施建议对策，促进城市整体建设水平的提高。关键词：城市棚户区；征收；问题；对策 前言：棚户区改造是一项综合性的系统工程，项目跨度时间长，牵扯面广，不仅关系着城市经济发展水平，也关乎着居民生产生活质量。政府、棚户区居民、中介服务机构以及潜在的投资商等利益相关方都参与到棚户区改造过程中，因此在此过程中也不可避免的产生各种问题。要想有效兼顾相关参与者的利益，就应该贯彻落实国家相关的法律法规，未雨绸缪，制定科学的改造方案，筹措建设资金，切实执行，保障棚户区改造工作正常、有序的开展。1 什么是棚户区 从广义上来讲，棚户区包括林区棚户区、矿区棚户区、垦区棚户区和城市棚户区等，其中城市棚户区又分为旧城和城中村。从狭义上来讲，城市棚户区主要是指城市中建设年代久远、设计简单、结构简陋、居住拥挤、基础设施配套不完善、治安和消防隐患大、环境卫生脏乱差的危旧房，有集中的，有零星的。棚户区一般具有以下几个特征：第一，棚户区的房屋大多结构简陋，建设年代长房屋质量堪忧甚至有些是危房；第二，棚户区基础设施配套不齐全，居住功能低下；第三，棚户区居民居住拥挤，居住面积狭小；第四，棚户区大多是早年的国有企业应急建设分配给职工，居住群体年龄偏大，文化水平低，甚至个别生活困难。2 棚户区征收改造存在的主要问题 2.1 项目平衡难、建设资金不足 棚户区征收改造工程是一项复杂的系统工程，资金需求量大，动辄几十亿上百亿，“兵马未动粮草先行”，在征收改造过程中首先就要有财力作为保障。大部分地区的地方财政收入仅能满足正常运转、必要的基础设施投入以及经济社会发展之需，没有大量资金用于房屋征收改造。指望着征收腾空土地后收取土地出让金，但也存在不确定性，一是对于成片能够出让开发建设的棚户区，需要配足拓宽道路、市政绿化、学校幼儿园、社区服务等基础配套设施，配租人才住房等保障性住房，可出让空间大大减少；有的地方还要提取交通发展基金、地铁发展基金等公用事业发展基金，用于平衡征收成本的出让金收入大打折扣，导致大多项目土地出让收益无法覆盖征收安置成本。零星棚户区甚至是孤零零的一两座楼，征收后无法出让建设，只能作为绿地或者停车场使用，没有回收资金，纯属赔钱买卖。2.2 征收签约难、改造进程缓慢 近年来，在我国社会经济快速发展背景下，房地产行业得到空前的发展。尤其是在城镇地区，房地产市场价格呈现出明显的上升趋势，所以总有个别“钉子户”希望通过“拆迁”获取高额的补偿金，漫天要价，超出政策补偿范围，加大了棚户区的征收难度。同时，产权人多数为中低收入人群，他们对于棚户区改造既欢喜又担忧，欢喜的是居住环境得到有效的改善，担忧的是自己付不起钱，买不起房子。棚户区居民在当地的居住时间都较长，虽然房屋低矮，配套设施落后，但是已经适应了这里的互帮互助、自由缓慢的生活方式，也有感情，搬迁意愿不强。除此之外，注销权属证书、项目出让、工地开工等手续办理复杂，建成交付用时较长；以及农村集体土地转为建设用地时需要层层审批，都或多或少的影响着棚户区改造进程。2.3 房屋确权难、特殊情况多 具体到操作环节，由于牵扯房屋不动产，金额大，平时和谐的家庭有可能产生矛盾，平时的小矛盾有可能发展成无法调和的大矛盾，影响签约。包括产权人去世后需要继承的、产权人去世继承人无法找寻的、产权人失踪的、产权人无民事行为能力的、由于历史原因未取得产权的、当年没收之后又落实政策的、被查封抵押的、公房承租原单位不在的、原单位公房承租转移的等等不一而足。3 棚户区改造的有效对策 3.1 加大资金支持力度 多方合力筹措资金。首先对于具备成片开发的棚户区，算好经济账，按照规划定位，用满用足建设指标，形成以资金平衡分析为主的项目经济技术分析可研报告。资金筹措方式包括通过国家政策性金融机构的长期政策性贷款、政府担保的商业贷款（不能突破政府债务）、再是向企业融资、甚至发行债券基金。为了鼓励改善居民居住条件，国家支持一点，省里补贴一块，其余由市县区自筹。对于零星片棚户区，有能力的可以投入；否则可以纳入老旧小区改造范围进行城市更新。总之，要全面考虑各方利益和长远发展目标，坚持以人为本、科学规划、科学发展的原则，把棚户区改造工程建设成为一项人心所向、造福百姓的工程。3.2 精心策划、高效组织 地方政府应树立正确的政绩观，在棚户区征收改造过程中，贯彻落实“以人为本”的理念及科学发展观的指导思想，增强责任意识，根据当地棚户区实际情况，科学合理的进行改造。在棚户区启动征收之前，应该按照房屋征收与补偿条例等有关法律法规，对棚户区改造的征收补偿方案进行深入分析，完成社会稳定风险评估、房屋市场价格评估、征收方案公示等一系列法定程序直至发布征收决定。除此之外，还应该为居民提供优质高效的法律政策服务，设立棚户区改造法律服务中心，聘请相关领域的律师、公证人员进行征收业务知识的讲解，及时回答居民对棚改政策、财产继承、财产分割的疑问。既有利于帮助居民学习和了解相关法律法规，引导居民依法签订协议，也有利于减少征收主体和被征收方之间的利益纠纷，依法推进棚户区改造工作，从而有效提升棚户区改造的效率与质量。成立由人大代表、政协委员、被征收居民代表为主的居民监督协调委员会，监督征收全过程，对家庭纠纷进行协调，宣传补偿评估价格、安置房屋建设等居民关心的征收安置补偿政策等。在具体操作过程中，要以法律为准绳，以民法典为抓手，破解确权难、签约难、送达难、执行难等。对于由于房屋确权无法签约的，由房屋征收主管部门组织街道社区、法官、律师、公证员等工作人员认真研判，制定针对性的措施。比如，“房屋平移”签约房屋产权人去世后，家庭内部达不成一致，无法签订补偿协议或者公房实住人因补偿利益分配拒不签约腾房的，房屋征收部门提供安置房屋，将被征收房屋的法律关系、居住情况平行转移至安置房屋，房屋权属不变，房屋实住人继续居住，待家庭纠纷解决后办理补偿安置手续。运用 “多数决”确权因家庭矛盾严重，按份共有的产权人未能达成一致的，按照民法典关于共有物处分的相关规定，占三分之二以上份额的共有权人同意签约的即可签订协议。对于符合条件的无证房由国土资源规划部门、房管、建设、城管、财政、征收等部门组成的工作班子根据规划、施工、户籍、工商登记等手续资料进行未登记房屋认定。对于为了个人不顾公共利益的“钉子户”，尽早向法院提起诉讼，依法强迁。3.3 实施城市更新 2020 年以来，为了解决由于“大拆大建”而产生的“城市病”等问题，为了推动城市开发建设方式从粗放型外延式发展转向集约型内涵式发展，国家倡导实施城市更新行动，将建设重点由房地产主导的增量建设逐步转向以提升城市品质为主的存量提质改造。国务院办公厅出台了关于推进城镇老旧小区改造的指导意见，要求到“十四五”期末，按照基础类、完善类、提升类的要求，基本完成 2000 年底前建成的老旧小区改造任务。随之各地密集出台了关于城市更新的有关文件并进行推进。结束语：综上所述，棚户区改造对于改善居民的生活条件、提升城市发展的综合实力具有积极的推动作用，因此各个城市的棚户区改造主管部门应该高度重视棚户区改造工作，科学规划改造方案，加大棚户区改造的宣传力度，使各方积极参与到棚户区改造工作中，提升棚户区改造的效率与质量，从而为人们提供一个健康舒适的居住环境。同时也要认识到，棚户区改造作为城市更新的重要组成部分，不仅只是征收改造，还包括老旧小区改造的方式，在补齐基础设施、公共服务设施短板和提升城市品质的同时，展示城市温度。参考文献：1王端.棚户区与棚户区改造问题研究J.建筑工程技术与设计,2018(11):3831.2李冲.对棚户区与棚户区改造问题的认识及研究J.中国房地产业,2019(5):9.DOI:10.3969/j.issn.1002-8536.2019.05.009.3闫业彪.基于规划视角的中小城市棚户区改造问题及对策研究J.城市建筑,2016(5):53.DOI:10.3969/j.issn.1673-0232.2016.05.046.4黄艳.新时期棚户区改造存在的问题及对策初探J.建筑与装饰,2020(23):38,41.5韦丽英.新时期棚户区改造存在的问题及对策初探J.建材与装饰,2021,17(21):168-169.DOI:10.3969/j.issn.1673-0038.2021.21.083.6张海娜.新时期棚户区改造存在的问题及对策研究J.现代商贸工业,2021,42(21):158-160.DOI:10.19311/ki.1672-3198.2021.21.076.7赖小慧,唐孝文,冯华.利益分析视角下棚户区改造问题与对策J.广西社会科学,2017(7):157-161.DOI:10.3969/j.issn.1004-6917.2017.07.032.8杨民升.利益分析视角下棚户区改造问题与对策探讨J.建筑工程技术与设计,2018(8):4830.9文怀桂.城市棚户区改造的难点与对策探讨J.四川水泥,2019（8）：267.10郭家国.经济新常态下县域棚户区改造融资困境及对策研究J.住宅与房地产,2020（5）：262.