北理工项目可行性研究报告.pdf
1.项目情况简介.2 2.合作条件 .4 3.项目经济分析 .5 一期分析 5 二期分析 .12 三期分析 .18 4.结论.21 5.附件.21.项目 情况简介 1.1 项目 地理位置及区域交通状况 北京理工大学科技园地处北京市市区北部、北京理工大学南校区，总用地 面积 51946 平方米，园区东临新街口外大街，西至文慧园北路，南通文慧园路，北依学院南路，交通便捷，出入方便，地理位置十分优越。园区位于北京海淀高科技产业开发 区中关村科技园区腹地，高等院校、科研机构密集，周边有北京师范大学、北京 邮电大学、北方交通大学，以及中国政法大学、中央财政金融大学等著名高校。有中、高级技术职称人员数万人，人才技术优势十分明显，有良好的文化科技氛 围。园区基础设施发达，科技、教育、文化、体育、金融、旅游等现代化城市 功能完备，其良好的社区环境，对科技人员有强大的吸引力。1.2 项目 规划 项 目 占地面积为 51964 平方米，规划总建筑面积为 20.212 万平 米，其中 地上建筑面积 15.584 万平米：其中：办公 楼 20370 平米 实验 楼 5028 平米 公寓式 办公 46150 平米 交流展 示用房 9416 平米 孵化大 厦 40398 平 米 专家大 厦 32154 平 米 展览中 心 1260 平 米 附属用 房 325 平 米 保留建筑 734 平米 地 下 建 筑 面 积 4.63 万 平 米：其中：设 备用 房 9226 平 米 办公辅 助 5021 平 米 车库（含人 防）32038 平 米 总 停 车 位 1250 辆 其中：地上停车位 73 辆 地 下 停 车 位 1177 辆，地 上 建 筑 层 数 为 2 18 层 地 下 建 筑 层 数 为 1 3 层 建 筑 高 度 为 12.50-60.00 米 绿 化 率 35%容 积 率 3.0 项目分三期开发：一期为：孵化大厦 经济技术指标如下：总建 筑面积：54260 平米 地上 建筑面积：40398 平米 地下 建筑面积：13862 平米 总停车位：323 辆，地下 298 辆、地上 25 辆 地上建筑层数：215 层 地下建筑层数：3层 建筑 高度：12.5 60.0 米 二期、三期如下图所示：目前已取得各项立项批复和设计图纸，近期可完成拆迁任务。二.合 作条件 目前北京理工大学已与北京京师鹏飞房地产开发有限公司签署 合作开发协议，协议主要内容为：一期：北京理工大学提供土地，负责一期孵化大厦的拆迁工作，达到场 地三通 一平的条件，由北京京师鹏飞房地产开发有限公司负责开发建 设，项目建成后双方按 4：6 分配建筑面积（北理工占 4）。土地出让 金各自交纳所分得的面积。二期有两种模式：1、理工负责拆迁，项目建成后双方按 4：6 分配建筑面积（北理 工 占 4）。土 地 出 让 金 各 自 交 纳 所 分 得 的 面 积。2、理工只提供土地，不负责拆迁，项目建成后双方按 2：8 分配 建筑面 积（北理 工占 2）。土地 出让金各 自交纳所 分得的面积。北京京 师鹏飞房地产 开发 公司与 我公司的合作 条件是：以 3000 万元人 民币 整体 转让 北 京京 师鹏 飞房 地产 开发 公司（该公 司只 有 本项 目，没 有 其 他 的 债 权 债 务 关 系）。付 款 方 式 为：在 项 目 符 合 公 司 的 要 求后支付 1500 万元人民币，另外的 1500 万元付款时间待 项目回款后 支付。三.项目经济分析 项目一期投资估算 1、开发成 本估算 1.1 土地 成本 项 目转 让费 共 1500 万 元，项 目土 地 出让 金暂 估为 1000 元/平米，地下部 分出 让金 为地 上 的 1/3，项 目征 地 费用 总额 为人 民币 4201.12 万元。单位可销售面积成本为 4201.12/2.42（地上面积）=1736 元/平 米。1.2 前期工程 费用 包 括 土 地 出 让 金 契 税、可 行 性 研 究 费、设 计 费、工 程 勘 探 费 等 费 用，共 计 约 724.53 万 元。单位可 销 售面 积成 本为 724.53/2.42（地上面积）=298.91 元/平米。1.3 基础 设施 及配 套 设施 建设 费 包 括 供 电、供 气、供 水、排 污、照 明、道 路 等 基 础 设 施 及 配 套 设 施，其 建设 费用 估计 为 1091.62 万元。单位可 销 售面 积成 本为 1091.62/2.42（地上 面积）=450.36 元/平米。1.4 建 安 费用 建 安 费 用 包 括 中 央 空 调、电 梯 等 费 用。按 建 筑 面 积 2300 元/平 米 计 算 共 12479.8 万 元。单位可 销 售面 积成 本为 12479.8/2.42（地上面积）=5148.69 元/平米。1.5 不可 预见 费 取 以 上 四 项 费 用 总 和 的 1%，共 为 169.97 万 元 单位可销售面积成本为 169.97/2.42（地上面积）=70.12 元/平 米。2、开发费用 估算 2.1 管理 费用 管理费用取直接费的 1%计算，管理费用为 169.97 万 元。单位可销售面积成本为 169.97/2.42（地上面积）=70.12 元/平 米。2.2 销售 费用 销售 费用取 销售 收入 的 1.5%，销 售费 用为 26176.8*0.015=392.65 万元。单位可 销 售面 积成 本为 356.29/2.42（地上面积）=161.99 元/平米 2.3财务费用 项目财务费用为贷款利息，贷款5000万元，贷款期限为一年，利息为350万元。单位可销售面积成本为350/2.42（地上面积）=144.4元/平米 3、项目开发总成本 项目开发总成本估计为19829.26万元,单位成本为 19829.26/2.42=8180.79 元/卅。项目投资成本估算汇总表 序号 名称 成本总额（万元）备注 1 土地费用 4201.12 含土地出让金2701.12万元，项目转让费1500万元 2 前期工程费 724.53 3 基础设施及配套设 施建设费 1091.62 市政建设 4 建安工程费 12479.8 5 不可预见费 169.97 占1 5项费用合计的1%6 物业管理基金计提 249.6 建安成本的2%7 财务费用 350 贷款5200万元，贷款期限一年，利率为7%8 管理费用 169.97 占1 5项费用合计的1%9 销售费用 392.65 销售收入（约2.6亿元）的1.5%10 成本合计 19829.26 项目销售收入预算 1销售单价的确定 根据政府相关政策及对项目周边楼盘的调查结果，设定项目的销 售均价为：写字楼：10000元/平米；地下车位：10万元/个 2销售总收入的确定 销售总收入预测表 物业类型 可售面积 销售单价 销售总收入（万元）写字楼 2.424 万 m2 10000 元/m2 24238.8 地下车位 194 10万元/个 1938 合计 26176.8 3经济分析 项目损益表（单位：万元）销售收入及投资分析表 一一一 销售收入 26176.8 总计 24238.8 1938 可售面积（万 m）写字楼 2.424 车位 194 出售率 100%出售率 100%销售单价（元/m）10000.00 销售单价（元/个）100000 二二二 投资成本合计 19829.26 面积（万 m）5.43 单位面积成本（元/m）8180.79 利润 6347.54 -三 营业税及附加 1439.72 四 营业税税后利润 4907.82 五 税后成本收益率 24.75%六 所得税 1619.58 七 所得税税后利润 3288.24 八 税后成本收益率 16.58%九 税前投资收益率 98.16%九 税后投资收益率 63.24%4、工程进度安排 序号 时间 进度安排 1 2004年4月 双方达成开发协议 2 2004年5月 成立开发公司 3 2004年6月 开工 4 2004 年 78 月 完成地下结构施工 5 2004 年 9-12 月 主体结构封顶 6 2005年1月 开始销售，室内初装修、外墙装修 7 2005年2月 销售、外墙装修完成 8 2005年3月 室内装修及小市政建设 9 2005年4月 室内装修及小市政建设 10 2005年5月 室内装修及小市政建设，交房 5、费用支付及资金筹措 资金使用进度表 序 号 时间（1）费用支付 资金筹措 账面余 额 1 2004 年 5月 重组公司、支付40%的土地出让金1080.45万 元、前期工程费的50%计362万元、管理费用 13万元，转让费1500万元，共2955.79万元 项目融资 5000万元 2044.21 2004 2 年 1642.72 6月 支付前期费用362万元、管理费用13.04万元，共402.07万元。项目开槽，土方施工完成80%。7月 支付管理费用共13万元，地下一层完成。8月 支付管理费用共13万元，地下室结构完成。2004 年 9月 支付管理费用13万元，项目主体施工至三层 3 10月 支付管理费用13万元，项目主体施工至七层半 -30.25 11月 支付管理费用13万元，项目主体施工至十二层 支付剩余的60%的土地出让金1620.67万元、12月 管理费用13万元，项目主体施工封顶 2005 支付管理费用共13万，项目开始销售，销售回 销售回笼 4 年 款5235.36万元。归还贷款本金 4000万元。5235.36 万 1192.04 1月 元 2005 年 支付基础设施费273万、主体建安费4883.4万 销售回笼 元、不可预见费42万元、管理费13万元，共 5 5211.87万，销售回款5235.36万元，归还贷款 5235.36 万 215.53 2月 本金1000万元 元 2005 支付基础设施费273万、装修费2532万元、不 销售回笼 年 可预见费42万元、管理费13万元，销售费用 6 131万元，共2991.49万，销售回款5235.36万 5235.36 万 2459.4 3月 元，元 7 2005 年 4月 支付基础设施费273万、装修费2532万元、不 可预见费42万元、管理费13万元，销售费用 131万元，共2991.49万，销售回款5235.36万 元 销售回笼 5235.36 万 元 4703.27 2006 销售回笼 8 年 支付税金及其他费用共6650.38万元 5235.36 万 3288.25 5月 元 项目二期投资估算 1、开发成本估算 1.1 土地成本 项目转让费共1500万元，项目土地出让金暂估为1000元/平米，地下部分出让金为地上的1/3，项目征地费用总额为人民币6159.21 万元。单位可销售面积成本为6159.21/4.25（地上面积）=1448.46 元/平米。1.2前期工程费用 包括土地出让金契税、可行性研究费、设计费、工程勘探费等费 用，共计约1183.17 万元。单位可销售面积成本为1183.17/4.25（地上面积）=278.25 元/平米。1.3基础设施及配套设施建设费 包括供电、供气、供水、排污、照明、道路等基础设施及配套设 施，其建设费用估计为2762.37万元。单 位可销 售面积成本为2762.37/4.25（地上 面积）=649.62 元/平米。1.4建安费用 建安费用包括中央空调、电梯等费用。按建筑面积2000元/平米（含地下室建安成本的平均数）计算共18258.8万元。单位可销售面积成本为18258.8/4.25（地上面积）=4293.9 元/平米。1.5不可预见费 取以上四项费用总和的1%,共为283.64万元 单位可销售面积成本为283.64/4.25（地上面积）=66.7元/平米。2、开发费用估算 2.1管理费用 管理费用取直接费的1%计算，管理费用为283.64万元。单位可销售面积成本为283.64/4.25（地上面积）=66.7元/平米。2.2销售费用 销售费用取销售收入的 1.5%，销售费用为 43848.08*0.015=657.72 万 元。单位可销售面积成本为657.72/4.25（地上 面积）=154.68 元/平米。2.3财务费用 项目财务费用为贷款利息，贷款8000万元，贷款期限为一年，利息为560万元。单位可销售面积成本为560/4.25（地上面积）=131.69元/平米。3、项目开发总成本 项目开发总成本估计为30513.72万元，单位成本为 30513.72/4.25=7175.88 元/卅。项目投资成本估算汇总表 序号 名称 成本总额（万元）备注 1 土地费用 6159.21 含土地出让金4659.21万元，项目转让费1500万元 2 前期工程费 1183.17 3 基础设施及配套设 施建设费 2762.37 市政建设 4 建安工程费 18258.8 5 不可预见费 283.64 占1 5项费用合计的1%6 物业管理基金计提 365.18 建安成本的2%7 财务费用 560 贷款5200万元，贷款期限一年，利率为7%8 管理费用 283.64 占1 5项费用合计的1%9 销售费用 565.32 销售收入（约4.38亿元）的1.5%10 成本合计 30421.32 项目销售收入预算 1销售单价的确定 根据政府相关政策及对项目周边楼盘的调查结果，设定项目的销 售均价为：公寓：8000元/平米；地下车位：10万元/个 2销售总收入的确定 销售总收入预测表 物业类型 可售面积 销售单价 销售总收入（万元）公寓 4.252 万 m2 8000 元/m2 34018.08 地下车位 367 10万元/个 3670 合计 37688 3经济分析 项目损益表（单位：万元）销售收入及投资分析表-一一 销售收入 37688.08 总计 34018.08 3670 可售面积（万川）公寓 4.252 车位 367 出售率 100%出售率 100%销售单价（元 m）8000.00 销售单价（元/个）100000 二二二 投资成本合计 30421.32 面积（万卅）9.13 销售成本（兀/卅）7154.15 利润 7266.76-三 营业税及附加 2072.84 四 营业税税后利润 5193.92 五 税后成本收益率 17.07%六 所得税 1713.99 七 所得税税后利润 3479.93 八 税后成本收益率 11.44%九 税前投资收益率 64.92%十 税后投资收益率 43.50%4、工程进度安排 序号 时间 进度安排 1 2004年4月 双方达成开发协议 2 2004 年 5-8 月 拆迁 3 2004 年 9-12 月 开工，地下施工完成 4 2004 年 78 月 完成地下结构施工 5 2004 年 9-12 月 主体结构封顶 6 2005年6月 开始销售，室内初装修、外墙装修 7 2005年7月 销售、外墙装修完成 8 2005年8月 室内装修及小市政建设 9 2005年9月 室内装修及小市政建设 10 2005年10月 室内装修及小市政建设，交房:5、费用支付及资金筹措 资金使用进度表 序 号 时间（1）费用支付 资金筹措 账面余 额 1 2004 年 5-8月 重组公司、拆迁、支付前期工程费的 50%交纳 40%勺土 地岀让金，共计 3055 万元 支付前期费用 592 万兀、不可预见费 81 万兀、管理费用 81 万元，共 754 万元。项目地下室施工。项目融资 8000万元 4945 2 2004 年 4191 9-12 月 5 2005 年 1-5月 交纳 60%勺土地岀让金 3696 万元、不可预见费 101 万元、管理费用 101 万兀，利息 280 万兀，共 4178 万兀，项目 主体施工至封顶 13 6 2005 年 6月 支付管理费用共 20 万，不可预见费 20 万元、主体建安成 本 8216 万元、项目开始销售，销售回款 7538 万元，累计 8257 力兀 销售回笼 7538万元-706 7 2005 支付基础设施费 691 万、装修建安费 2511 万元、不可预 见费 20 万兀、管理费 20 万兀，销售费用 141 万兀、销售 销售回笼 449 年 7月 回款 7538 万元，累计 3383 万元，归还贷款本金 3000 万 元 7538万元 2005 支付基础设施费 691 万、装修建安费 2511 万元、不可预 销售回笼 年 见费 20 万兀、管理费 20 万兀，销售费用 141 万兀、销售 8 回款 7538 万元，累计 3383 万元，归还贷款本金 4000 万 604 元 7538万元 8月 2005 支付基础设施费 691 万、装修建安费 2511 万元、不可预 销售回笼 年 见费 20 万兀、管理费 20 万兀，销售费用 141 万兀、销售 9 回款 7538 万元，累计 3383 万元，归还贷款本金 1000 万 3759 元 7538万元 9月 2006 支付基础设施费 691 万、装修建安费 2511 万元、不可预 销售回笼 见费 20 万兀、管理费 20 万兀，销售费用 141 万兀、物业 10 年 基金 365 万元、税金 3787 万元、利息 280 万元、销售回 3482 款 7538 万元，累计 7815 万元 7538万元 10月 三期BT投资 三期总建筑面积为5.66万平米，项目投资估算如下：项目投资估算明细表（三期产业化用房，采用BT方式）占地面积：约 28000 m2 总建筑积：5.6566 万m 序 号 项目名称 取费标准 计算基数（万m）成本总 额（万元）建筑成 本（元/m2）一 一一 前期工程费 1418 251 1 可行性研究费 免 0 2 工程地质勘测 费 建安工程造价的3%。16970 51 9 3 建筑工程保险 建安工程概算总额 的2%16970 34 6 4 地籍测绘及购 图费 按1元/m2 6 6 1 5 建筑工程设计 费 建筑面积8 0元/m 6 453 80 6 工程招投标及 标底编制费 中标价格的0.6%o 16970 10 2 7 建设工程许可 证执照费 建安工程概算的1%16970 17 3 8 工程建设监理 费 建安工程造价的3%16970 509 90 9 建设工程质量 管理监督费 建安工程造价的 2.5%16970 42 8 10 实心粘土砖限 制使用费 按14元/m,不用退 90%6 8 1 11 散装水泥使用 费 按3元/m2 6 17 3 12 市政技术方案 咨询费 按8元/m2 6 45 8 13 市政工程设计 费 按40元/m2 6 226 40 14 用地性质调 整、环境及交 通影响评估费 免 0 15 教育配套费 免 0 二 二二 基础设施及配 套设施费 1991 352 1 供电工程 建筑面积30元/m 6 170 30 2 供水工程 建筑面积30元/m 6 170 30 3 供热系统 建筑面积65元/m 6 368 65 4 中水系统 建筑面积30元/m 6 170 30 5 排污及雨水工 程 建筑面积40兀/m2 6 226 40 6 小区道路及照 明工程 按20元/m 6 113 20 7 小区安防及弱 电系统 按20元/m 6 113 20 8 天然气系统 按22元/m 6 124 22 9 绿化、广场、景观、围墙 按40元/m2 6 226 40 10 运动设施建设 费 按30元/m 6 170 30 11 小区配套附属 设施建设费 按25元/m2 6 141 25 建安工程费 6 16970 3000 1 公寓建安成本 3000元/m 6 16970 3000 四 直接费用合计 20379 3603 五 不可预见费 直接费用的3%20379 611 108 六 计提物业管理 基金 建安成本的2%16970 339 60 七 管理费用 直接费用的5.1%20379 1039 184 投资成本总计：22369.13 万元 建筑面积成本合计：3954.52 元/m 三期的经营模式为BT形式，在项目开工前，北理工将给30%的预 付款，余款将在实际的工程进度中支付，按上表测算，北理工应先付 预付款6600万元。先期6600万元的预付款的支付将会解决二期的80%的开发资金，资金分析如下：三期资金流量表 北理工孵化大厦项目现金流量表 单位：万元 项 目 合计 2004 年度 2005 年度 5-8 月 9 月-12 月 1 月-5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 现金流 出 前期工 程费 1418 709 709 基础设 施及配 套设施 费 1991 498 498 498 498 建安费 用 16970 4525 3111 3111 3111 3111 不可 预见费 611 175 218 44 44 44 44 44 物业管 理基金 339 339 管理费 用 1039 297 371 74 74 74 74 74 现金流 出 22369 709 1181 590 4643 3727 3727 3727 4066 累计净 现金流 量 709 1890 2479 7122 10849 14576 18303 22369 根据二期现金流量分析：项目在销售前须8000万元，但在二期 结构封顶时，三期同样结构封顶，而此时北理工的付款比例应达到 60%,即有1.1亿元的资金可供使用，基本上解决了二期的资金需要。四、结论 根据对本项目所在地区的客观市场分析，市场现状调查和趋势研 究，可得出如下结论，在该地域开发写字楼及公寓项目可行。根据投资分析，项目各项经济指标优越，总利润、投资收益率等 指标均可行。五、附件 1、项目投资估算明细表 2、项目现金流量表 3、销售收入及投资分析表
