我国房地产行业概况-.pdf

飞归Pl/.,LJI时提宇忏、U,tfi舟el刺tlt址！l!H旧份地产价，:JR 1;,t：.勺牛le,j 1，伞吨化If);!F的li川的地产物，：！（刷前景j,t,.I.J.fi 房地产行业概况（一房地产行业的经济地位作为国民经济的重要支柱产业，房地产业在固定资产投资中长期占有较大比例一一国家统i:I局的统i:I数字显示，2014年房地产对GDP的贡献率贡献率为12.6%左右。不仅如此，房地产业巨大的产业关联度使其对钢铁、水泥、家电、装修等等多个行业都有着举足轻重的影响，在现阶段，房地产行业的健康稳定发展，对宏观经济有着不同寻常的意义。特别是随着新型城锁化战略的提出和逐渐实施，房地产仔业的支柱地位在未来的若干年中都不会发生根本性的变化。它的重要作用可以归纳如下：l、可以改善人们的居住和生活条件：2、可以带动相关产业，如建筑、建材、化工、轻工、电器等工业的发展；3、有利于产业结构的调整4、为国民经济的发展提供重要的物质条件：5、可以改善投资环境，加快改革开放的步伐；6、通过综合开发，避免分散建设的弊端，有利于城市规划的实施；7、可以为城市建设开辟重要的积累资金渠道：8、有利于深化住房制度的改革，调整消费结构：9、有利于吸引外资，加快经济建设；10、可以扩大就业面。以上这些重要作用，目前已初步显示出来，随着国民经济和房地产业的进一步发展，房地产业在国民经济中必将发挥更广泛、更重要的作用。房地产业已成为我国新的发展阶段的一个重要的支柱产业。促进房地产业健康发展，是提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物质文化生活需要的基本要求：是促进消费，扩大消费，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展的有力措施：是充分发挥人力资源优势，扩大社会就业的有利途径。实现房地产业持续健康发展，对于全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化具有十分重要的意义。（二房地产行业的特点所谓房地产行业，是指：以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、M脚l与曹34飞归Pl/.,LJI时提宇忏、U,tfi舟el刺tlt址！l!H旧份地产价，:JR 1;,t：.勺牛le,j 1，伞吨化If);!F的li川的地产物，：！（刷前景j,t,.I.J.fi 经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。房地产行业的生产成果是房屋不动产，相对于一般的工业仔业来说，房地产行业有很大的区别，具有自身与众不同的特点。房地产行业的发展需要大量资金支持，同时与国家当期的政策密切相关，其具备以下特点：与国家宏观政策性联系强房地产作为居民生活中的一种基本消费品，其价格的波动对居民的基本生活影响很大。政府采取了土地利用政策、产业政策和财政货币政策等一系列宏观经济政策来房地产行业的健康稳定发展。在现实中，中国的大部分房地产企业的资金严重依赖于银行的贷款，2007年连续调商银行存贷款利率，给房地产行业带来巨大的资金压力，给房地产行业的发展带来很深的影响。同时银行业的动态也关联到经济发展，与房地产有着密切的联系。所以中央政府宏观调控政策对于房地产行业来说是十分敏感的，房地产行业属于典型的政策导向型行业。地域性明显虽然房地产也是商品的一种，不过它又有许多和一般商品不同的特性。因为一般商品都具有趋利性，所以有很强的流动性，投资者会依据不同市场的行情变动迅速做出调整，把弱势市场的商品投放到强势市场，以此巡免因个另lj市场而影响到j整个产业。与其他行业不同的是，房地产行业具有明显的地域性，一旦房地产被投入建设，它就会被“留置”到固定的地方而不能移动和调配。除此之外，房地产的地域性还体现在价格上，房价因开发项目所处的城市、地理位置、街区位置不同参差不齐，差异很大。投资额度大，高度依赖融资房地产行业是典型的资金密集型行业。在房地产产业的运转中，开发产品造价非常高，需要占用大量的资金，资金的一次性投资额度特别大。因此在房地产行业运作的每一个阶段，保证资金的充足才能保证企业的良好运作。对于房地产行业中的大多数企业，银行贷款利销售收入是其最主要的资金来源。从目前的形势来看，严厉的房地产宏观调控政策使得企业融资和销售收入这两种资金来源都受到严重的挑战，存在诸多的不确定性，导致一部分房地产企业资金链条断裂。企业管理者不M脚l与曹34飞归Pl/.,LJI时提宇忏、U,tfi舟el刺tlt址！l!H旧份地产价，:JR 1;,t：.勺牛le,j 1，伞吨化If);!F的li川的地产物，：！（刷前景j,t,.I.J.fi 能合理的根据企业的实际情况进行融资，对资本成本没有合理的控制，也会给房地产企业带来巨大的财务风险。销售收入确认比较特殊房地产销售在房产完工并验收合格，达到了销售合同约定的交付条件，取得了买方按销售合同约定交付房产的付款证明时（通常收到销售合同首期款及己确认余下房款的付款安排），确认销售收入的实现。销售收入的特殊性往往造成现金流量和收入不能同步实现。投资周期长，投资风险大众所周知，房地产行业的运作是一个长期的过程，房地产企业开发产品需要经过一段很长的时间才能得以全部完成，在这种情况下，周期越长，不确定性就越大，企业的风险也就越大。首先，房地产本身的开发周期很长，在此期间，外部环绕如政治、经济等条件发生变化的可能性就越大，房地产企业开发产品的成本和销售收入的不确定性就越大，直接影响企业利润和企业的资金回收。其次，房地产产品使用周期的长久性，使得其适应性能与替代性相对来说较差，在人们日常生活日益变化的环境下，房地产产品面临着不能满足消费者需求的风险。（三房地产行业的现状和发展趋势1.房地产行业的现状2014年以来，我国国房景气指数逐月下滑，房地产投资增速显著放缓，房地产销售面积和销售额同比大幅下滑，70个大中城市中房价下跌城市不断增加。随着房地产市场调黎的不断加深，各地地方政府从6月开始取消限购，不断放松调控，央行也最终放松首套房认定政策，释放改善性需求。2015年，房地产新常态下的投资增速预期会进一步下降，房地产市场持续调整，房价会继续进行合理回归，开发商应继续以量换价，加快去库存化。在长效机制未完全建立前，差异化行政调控政策不应完全从一线城市退出。地方救市应考虑、长期效果，让市场在资源自己盟中发挥决定作用。2014年以来房地产市场有以下特点：史上最严房地产调控政策执行到2014年，房地产市场终于开始出局部地区调整M脚l与曹34飞归Pl/.,LJI时提宇忏、U,tfi舟el刺tlt址！l!H旧份地产价，:JR 1;,t：.勺牛le,j 1，伞吨化If);!F的li川的地产物，：！（刷前景j,t,.I.J.fi 蔓延到全国，国房景气指数一再下滑，一、工线城市也开始进入调黎状态。投资增速持续放缓，且大大低于去年同期，销售额和销售商积均呈现负增长，且增咽不断扩大，房价下降趋势也不断从三、四线扩展到一、工线，从新建住宅扩展到二手房。国房景气指数逐月下滑，但下涓幅度大幅缩小并趋稳有房地产业温度计之称的国房景气指数，是一个全国房地产开发的综合指数。本轮国房景气指数于2010年3月触顶后整体处于下滑趋势，2011年11月下涓到100以下的不景气区间后一直处于100以内，2014年2-9月逐月下降，从2月的96.91下降到9月的94.72，但从6月开始下涓的幅度显然大幅缩小，7、8、9月基本平稳，到10月受宽松政策的影响，国房指数小幅提升004。房地产投资增速低于固定资产投资，住宅投资增速下降更快2014年房地产市场在前期限购、限贷调控政策整体不放松、信贷政策不断趋紧情况下，住宅市场低迷，需求观望情绪严重，房地产投资的增速明显下滑，1-10月，全国房地产开发投资77220亿元，累计同比名义增长1 2.4%，比去年同期下降6.8个百分点。房地产中的住宅投资比重下降帆度更大，1-10月住宅投资完成额52464亿元，累计同比增长11.凶，比去年同期增速下降7.8个百分点。投资增速涂2月外，一直低于全国固定资产投资增速，并不断扩大，到9月扩大jlj3.5个百分点。住宅市场投资增速下降的趋势更明显，仅2月高于固定资产增速0.5个百分点，槌后开始下降，到10月低于固定资产投资增速4.8个百分点。房地产开发资金增速大幅下降，利用外资增长较快整体看，2014年1-10月房地产资金来源增啊大咽下滑，仅2月资金来源增速是2位数。1-10月份，房地产开发企业到位资金100241亿元，同比增长3.1%，增速比1-9月份提高0.8个百分点，比去年同期低24.1个百分点。其中，国内贷款17735亿元，增长11.1%；利用外资489亿元，增长17.6%；自筹资金42232亿元，增长13.8%；其他资金39786亿元，下降9.0%。在其他资金中，定金及预收款24213亿元，下降11.2%；个人按揭贷款10895亿元，下降4.3%。国内贷款、其他资金等仍在继续下滑，但是国外资金从9月出现快速增长。商品房和住宅销售均为负增长，且跌幅不断扩大2014年以来，商品房销售额和销售商积均呈现负增长，而且呈现逐月扩大的趋M脚l与曹34飞归Pl/.,LJI时提宇忏、U,tfi舟el刺tlt址！l!H旧份地产价，:JR 1;,t：.勺牛le,j 1，伞吨化If);!F的li川的地产物，：！（刷前景j,t,.I.J.fi 势，住宅销售额和销售面积下降的幅度更大。1-10月份，商品房销售商积88494万平方米，同比下降7.8%，也就是10月降11届比1-9月提升0.8个百分点。其中，住宅销售商积下降9.邸，办公楼销售丽积下降9.饵，商业营业用房销售面积增长8.拢。商品房销售额56385亿元，下降7.饵，比1-9月上列l个百分点。其中，住宅销售额下降9.9%，办公楼销售额下降20.锁，商业营业用房销售额增长8.拢。70个大中城市房地产价格指数指标不断恶化，市场整体下行趋势明显反映房地产市场最重要的指标房地产价格在2014年也出现一定的松动，下行趋势明显，房价下跌趋势从个别城市扩展到全国，房价下跌从一手房扩展到二手房。到9月份，70个大中城市商品房价格从环比来看，革fr主商品住宅环比价格下降的城市有69个，持平的城市有1个。环比价格变动中，最小降幅为0.4%，最大降俩为1.9%。二手住宅价格环比全部下降。环比价格变动中，最小陈11踊为0.饵，最大降幅为2.0%。从同比价格数据看，9月70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格同比下降的城市个数分别为58个和52个，分别比8月份增加了39个和20个：上涨的城市个数分别为10个和17个，分别比8月份减少了38个和20个。新建商品住宅价格同比上涨的城市中，除厦门上涨4.饵，其余城市涨幅均在2%以内；同比下降的城市中，最大降幅为7.9%，比上月扩大2.3个百分点。保障房建设提前完成年度任务，总投资量高于去年同期根据住部公开数据显示，截至2014年9月底，全国城镇保隐性安居工程己开工720万套，基本建成470万套，分另lj达到年度目标任务的103%和98%，完成投资10700亿元。这意味着，今年的保障房建设提前3个月完成了年度任务。而2013年，全国i:I划新开工城锁保隐性安居工程630万套，基本建成470万套。截至当年9月底，开工620万套，基本建成410万套，分别达到年度目标任务的98%和87%，完成投资8200亿元。显然，相比2013年同期保障房开工数据来看，这一进度快于去年同期，总投资量也高于去年同期。虽然今年全国保障性安居工程建设进展良好，但同时也存在一些问题。有的省份资金还没有完全落实，一些项目还没有开工：一些地方已建成的保隐性住房出现部分闲置；一些地方保障性住房的规划设i:I、使用功能、质量存在问题：公租房运M脚l与曹34飞归Pl/.,LJI时提宇忏、U,tfi舟el刺tlt址！l!H旧份地产价，:JR 1;,t：.勺牛le,j 1，伞吨化If);!F的li川的地产物，：！（刷前景j,t,.I.J.fi 行体制、机制尚不完善。2.房地产行业的发展趋势。015年2月全国房地产市场报告指出，土地成交量继续回落，成交价格下降明显；房地产投资增速逐步放缓，革rr开工面积降，11的日大；商品房销售量跌11自加剧，价格同比微涨：房企到位资金小l阳回升，销售回款资金占比下滑。总体而言，年初多项指标“lj!j7j（”，预计全年“先下后上”。2015年中国房地产市场走势情况分析详情如下：2015年中国的全面深化改革进入关键阶段，宏观经济继续丽临下行压力，风险有增加与蔓延态势。把握调结构与稳增长的动态平衡，实现7%的GDP增长目标，既十分重要叉丽，1街挑战。房地产是中国宏观经济与社会民生的重要构成部分，也处在下行的周期中，同时面临着去库存、去泡沫与防风险、坊崩症的任务。通过及时的战略调整、相机的制度创新与适宜的政策操作，确保房地产积极调黎利健康发展，进而促进中国宏观经济目标的顺利实现，这是中央决策部门面临的一个重要课题。开始于2014年初的本次房地产市场调整，是长、中和短三个周期里合的调整。这使本轮调整的时间更长、程度更深，也导致调整后的房地产市场未来的状况及预期将发生要变化。具体情况分析如下。2015年，积极的财政政策和松紧适度的货币政策，将使中国房地产市场呈现震荡性调整和多层次分化。从供给面看，商品房价格总体月度环比微升而同比微降。为加快资金周转或者减少亏损避免破产，多数开发商将继续实施以价换量的销售策略。与2014年相比较，销售价格整体将峪微下降。从需求面看，商品房销售量总体小幅增长。冈lj性需求将同比增加，异地购房的投资需求将部分释放。全年房地产销售面积估计在10万平方米左右，与2014年相比，销售将四岛上升到左右。从时间上看，商品房量价将呈现阵中趋稳的态势。2015年，随着间歇性剌激政策出台，房地产市场将产生阵阵涟淌，每次政策出台都将有一些短暂和轻微的反弹，但政策作用有限，市场随后将继续转入下行态势。总体看，上半年将震荡回落，下半年将组：黎反复。分城市来看，商品房市场将呈现多层分化的趋势。首先，一线城市总体有望复苏。其前期库存较少，2014年调整较大，潜在需求旺盛。2015年上半年实现环比M脚l与曹34飞归Pl/.,LJI时提宇忏、U,tfi舟el刺tlt址！l!H旧份地产价，:JR 1;,t：.勺牛le,j 1，伞吨化If);!F的li川的地产物，：！（刷前景j,t,.I.J.fi 增长，下半年可以实现同比增长。其次，二、三线城市总体分化明显。2015年，少部分城市呈现回升，大部分城市还需一年以上的调整（预计至2016年下半年。再次，四线及以下城市总体空盟与库存多，需求潜力小，需要调整的时间长。2015年将继续去库存，量价均处在下降状态。四线及以下城市具体分为三种情况：（1）小部分人口增量大、产业发展好的城市，将出现量价齐升；（2）大部分中等城市，将至2016年甚至2017年才能调黎完成：（3）部分人口规模小且绝对外流的城市，房地产将长期处在疲弱或衰退状态。从风险来看，局部地区房地产问题将集中暴露。由于结构性、区域性严重供给过剩得不去lj消化，部分大型房企和绝大多数中小房企资金短缺加剧。即使货币政策有所宽松，中小房企资金也难改观。2015年，将有相当数量的房企被兼并重组或破产倒闭，从而导致楼盘停工和烂尾、民工下岗、工资拖欠、交房违约和债务边的。中小房企的资金多来自民间借贷包括高利贷，区域金融风险有可能扩展和蔓延。M脚l与曹34飞归Pl/.,LJI时提宇忏、U,tfi舟el刺tlt址！l!H旧份地产价，:JR 1;,t：.勺牛le,j 1，伞吨化If);!F的li川的地产物，：！（刷前景j,t,.I.J.fi 四、EVA模型与传统价值评估方法的比较（一企业价值评估方法价值评估常用的方法有相对价值法、现金流量折现法和EVA价值评估法。1.相对价值法相对价值法又称乘数估直法，指的是现在在证券市场上经常使用到的市盈率法、市净率法、市销旦在法等比较简单通用的比较方法。它是利用类似企业的市场价来确定目标企业价值的一种评估方法。这种方法是假设存在一个支自己企业市场价值的主要变量，而市场价值与该变量的比值对各企业而言是类似的、可比较的。由此可以在市场上选择一个或几个跟目标企业类似的企业，在分析比较的基础上，修正、调整目标企业的市场价值，最后确定被评估企业的市场价值。其理论依据是，任何一个精明的投资者在购置一项资产时，他所愿意支付的价格不会超过市场上具有相同性能替代品的市场价格。实践中被用作计算企业相对价值模型的有市盈率、市净率、收入乘数等比率模型。(1）市盈率模型市盈率，又称价格收益比率，它是每股价格与每股收益之间的比率。市盈率模型的基本公式为：目标企业每股价值可比企业平均市盈旦在目标企业的每股收益(4-1)市盈率模型的优点：1、刘算市盈率的数据容易获得，并且计算简单：2、市盈率把价格和收益联系起来，直观地反映投入和产出的关系；3、市颈率涵盖了风险补偿率、增长率、股利支付率的影响，具有很高的综合性。市盈率模型的局限性：如果收益为负，市盈率就失去了意义。再有，市盈率除了受企业本身基本丽的影响以外，还受到黎个经济景气程度的影响。在黎个经济繁荣时市盈率上升，黎个经济衰退时市盈率下降。如果目标企业的。值为l，贝I评估M脚l与曹34飞归Pl/.,LJI时提宇忏、U,tfi舟el刺tlt址！l!H旧份地产价，:JR 1;,t：.勺牛le,j 1，伞吨化If);!F的li川的地产物，：！（刷前景j,t,.I.J.fi 价值正确反映了对未来的预期。如果企业的。值显著大于l，经济繁荣时评估价值被夸大，经济衰退时评估价值被缩小。如果。值明显小子l，经济繁荣时评估价值偏低，经济衰退时评估价值偏高。如果是一个周期性的企业，则企业价值可能被歪曲。因此，市盈率模型最适合连续盈利，并且自直接近于1的企业。(2）市净率模型市净率是每股价格与每股净资产的比率。市j争率模型的基本公式为：目标企业的每股价值可比企业平均m净率目标企业的每flll净资产(4-2)市净率伯价模型的优点：1、净利为负值的企业不能用市盈率进行估价，而市净率极少为负值，可用于大多数企业。2、净资产账丽价值的数据容易取得，并且容易理解。3、净资产账面价值比净利稳定，也不像利润那样经常被人为操纵。4、如果会i:-1标准合理并且各企业会i-1政策一致，市j争率的变化可以反映企业价值的变化。市j争率的局限性：l、账面价值受会计政策选择的影响，如果各企业执行不同的会i:I标准或会i:1政策，市J争率会失去可比性。2、固定资产很少的服务性企业和高科技企业，净资产与企业价值的关系不大，其市净率比较没有什么实际意义。3、少数企业的净资产是负值，市J争率没有意义，无法用于比较。因此，该模型主要适用于需要拥有大量资产、净资产为正值的企业。(3）收入乘数模型收入乘数是每股价格与市价的比率。收入乘数模型的基本公式为：目标企业的每股价值可比企业平均收入乘数目标企业的每股销售收入(4-3)收入乘数估价模型的优点：1、它不会出现负值，对于亏损企业和资不抵债的企业，也可以i:I算出一个有意义的收入乘数。2、它比较稳定、可靠，不容易被操纵。3、收入乘数对价格政策和企业战略变化敏感，可以反映这种变化的后果。收入乘数估价模型的局限性：不能反映成本的变化，而成本是影响企业现金流量和价值的重要因素之一。因此，该模型主要适用于销售成本率较低的服务类企业，或销售成本率趋同的传统行业的企业。通过介绍以上几种相对价值法的模型，我们可以看出这种方法的评估结果建立M脚l与曹34飞归Pl/.,LJI时提宇忏、U,tfi舟el刺tlt址！l!H旧份地产价，:JR 1;,t：.勺牛le,j 1，伞吨化If);!F的li川的地产物，：！（刷前景j,t,.I.J.fi 在可比企业市场价值基础之上。所谓的可比企业是指一个在现金流、增长潜力和风险方面与被估价公司相似的公司，找出可比企业是相对价值法的主要困难。而房地产产品的独特性，决定了房地产企业具有特殊性，准确选取可比企业显得十分困难，这种方法的适用性也因此受到限制；同时，我国房地产企业还存在较强的地域性，可比企业选取的难度也大大增加。另外，中国的股票市场建设尚不完善，投机性较强，股票相对比率普遍偏高，例如，房地产企业的市盈率过高，2007年大部分的房地产上市公司市盈率都已经超过100倍。因此，适当的比率标准不易取得，目前运用相对价值法对房地产企业进行估价难以得出准确结论。2.现金流量折现法现金流量折现法的基础是“现值”原犁，即任何一种资产的价值是其所产生的预期未来现金流的现值。它包括股利现金流量模型、股权现金流量模型，和实体现金流量模型。大多数企业使用的是实体现金流量模型，该模型其基本形式是：二实体现金流量实体现金流量一一川、B其中的实体现金流量是指预测朔的现金流量。实体现金流量税后净营业利润，争投资净投资本年营运资本一上年营运资本资本支出一折旧与摊销(4-4)本年营运资本一上年营运资本长期经营资产的净值变动折日与摊销一折旧与摊销本年营运资本一上年营运资本长期经营资产的净值变动营运资本经营现金寺经营流动资产一经营流动负债对于房地产企业来说，现金流量折现法的缺点主要包插：评估难度大(4-5)主子房地产企业项目的投资数额巨大，投资周期较长，回收期也较长，净投资往往大于税后净营业利润。另外房地产企业销售收入确认的特殊性，往往造成现金M脚l与曹34飞归Pl/.,LJI时提宇忏、U,tfi舟el刺tlt址！l!H旧份地产价，:JR 1;,t：.勺牛le,j 1，伞吨化If);!F的li川的地产物，：！（刷前景j,t,.I.J.fi 流量和收入不能同步实现。因此，使用现金流量折现法容易造成房地产企业价值低估甚至无法评估目标房地产企业的价值。现金流量折现法要求对未来盈利和资本输出做出合理推测，而房地产企业的收益较难预测。房地产企业的收益主要取决于现有土地、在E主项目、销售项目，所以只能预i:I一段时间内的现金流，而更长远的时间内是很难预i:I的。容易造成短期行为每年对固定资产与流动资金进行投资，都会使现金流量和折现直受到影响，管理者可能为了达到改善某一年现金流量的目的而做出推迟投资的决策，这利l决策的后果是使企业创造长期价值的能力受损。而EVA价值评估法可以弥补了现金流量折现法的不足，因为它不仅考虑本年度需要投入的资本额的大小，还可以i:I算单一时期的EVA，既保护了企业价值，又便于对管理者的绩效进行考核。3.EVA模型价值评估法EVA价值评估法是主IEVA指标和传统的贴现思想相结合产生的一种新的企业价值评估模型。EVA价值评估模型用公式可以表示为：公司的实体价值期初资本总额EVA的现值，fill:二电E阳zV=V。、，一一一一含t(1+r)(4-6)其中：V表示企业实体价值；VO表示期初资本总额；EVAt表示第t年的EVA:r 表示预期收益率。每一种价值评估模型都有其假设条件，EVA价值评估模型的基本假设如下：首先，企业持续经营。假定其经营活动在可预见的将来会继续下去，不拟也不必终止经营或破产清算，可以在正常的经营过程中变现资产、i宵偿债务。其次，以经营业务及评估所依据的税收政策、信贷利率、汇率等没有发生足以影响评估结论的重大变化。市场竞争环境、通货膨胀率、汇率、国债不日存款利率等外部因素稳定，以使资本成本率和贴现率不变。再次，假设企业资本结构保持不变。企业不再边行M脚l与曹34飞归Pl/.,LJI时提宇忏、U,tfi舟el刺tlt址！l!H旧份地产价，:JR 1;,t：.勺牛le,j 1，伞吨化If);!F的li川的地产物，：！（刷前景j,t,.I.-+;-:(1+WACC)(WACC-g)(1+WACC 两阶段EVA股价公式可以表示为：誓旦E阳zE4.l 企业价值Jo+)，一一一一一一-:(1 剧CC)（阳cc-g)(1 阳CC)式中：EVA走一一高速增长期第t年的EVA值EVA，.，稳定增长期第1年的EVA值g一一永续增长率I.期初资本总额三阶段EVA价值评估模型(4-8)(4-9)三阶段EVA估价法将连续价值分为三个时期，第一阶段为高速增长期，第二阶段增长速度逐渐减陵，之后进入第三阶段的稳定增长期。三阶段EVA估价公式可以M脚l与曹34飞归Pl/.,LJI时提宇忏、U,tfi舟el刺tlt址！l!H旧份地产价，:JR 1;,t：.勺牛le,j 1，伞吨化If);!F的li川的地产物，：！（刷前景j,t,.I.t权资本的成本，A公司的业绩要优于B公司。因此，EVA指标更能真实的反映企业的经营业绩。体现了公平原则企业的规模大小不同，如果单纯用净利润作为考核指标，排在前丽的很可能是大企业，那些经营状况非常好但是规模相对较小的企业，利润的绝对值很难与大企M脚l与曹34飞归Pl/.,LJI时提宇忏、U,tfi舟el刺tlt址！l!H旧份地产价，:JR 1;,t：.勺牛le,j 1，伞吨化If);!F的li川的地产物，：！（刷前景j,t,.I.J.fi 业相提并论，这对中小规模的企业来说有失公平。而EVA考虑了全部资本的成本，管理者必须同时关注损益表和资产负债表，关注资本的使用效率，考虑他们是用多少资本赚得了这些利润。避免决策次优化EVA模型可以计量单一年份的价值增加，这是现金流量模型做不到的，因为任何一年的现金流量都要受净投资的影响，加大投资会使当年的现金流量减少，推迟投资反而能够增加当年的现金流量。投资并不代表业绩不良，找不到投资机会反而是不好的表现。管理层可能会为了改善某一年的现金流量做出推迟投资的短期行为，损害企业的长期价值。因此，某个年度的现金流量并不能成为衡量经营业绩的依据。另外，EVA不鼓励如削减研究开发费用的行为，着眼于企业的长远发展，鼓励管理者做出能给企业带来长远利益的投资决策，如研究和开发新产品。这样就能使企业管理者杜绝短期行为，注重企业的可持续发展。保护股东利益现代企业的财务目标就是股东财富最大化，由于EVA考虑了股权资本成本，认为只有弥补全部资本成本之后的利润才是真正的利润，这使得管理者更注重资本的使用效率，寻找投资回报率高于资本成本的项目，而不是单纯看表面会i:I利润的高低，更有利于公司的长远发展。委托一代理关系的存在，导致道德风险和逆向选择的产生，而EVA可以使所有者和经营者的利益取向趋于一致，促使经营者像所有者一样思考和行动，保护股东财富不受腐蚀。避免盲目扩张，提高核心竞争力EVA管理理念对于国有企业的管理和上市公司的股东很有价值。国有企业的经营者总是追求扩大资产规模，无限制的投入资本，引入EVA指标后，需要全丽考虑资本成本，可以促使国有企业的经营者考虑投入产出的关系，限制盲目投资；引入EVA可以有效防止上市公司的经营者通过增发流通股票，一咪追求扩大股本。还有些企业以为通过扩张、并购、融资把企业做大，利润总额容易上去，业绩也就越好。以EVA为评价指标能够促使企业将注意力集中到自身的结构调整上，精干主业，分离辅业，提高核心竞争力。以可口可乐公司为例，EVA指标被引入后，通过两个方面增加公司的EVA：一方面将公司的资本集中于盈利能力较高的软饮料部门，逐步M脚l与曹34飞归Pl/.,LJI时提宇忏、U,tfi舟el刺tlt址！l!H旧份地产价，:JR 1;,t：.勺牛le,j 1，伞吨化If);!F的li川的地产物，：！（刷前景j,t,.I.J.fi 摒弃诸如意大利丽食、速饮茶、塑料餐具等回报率低于资本成本的业务。另一方面适当增加负债规模以降低资本成本，成功地使平均资本成本出原来的16%下降到12%。结果，可口可乐公司的EVA从1987年开始连续6年以平均27%的速度上升，股票价格也在同期上涨了3倍。综上所述，使用EVA价值评估法对房地产企业进行价值评估有利于房地产企业的长远发展。M脚l与曹34飞归Pl/.,LJI时提宇忏、U,tfi舟el刺tlt址！l!H旧份地产价，:JR 1;,t：.勺牛le,j 1，伞吨化If);!F的li川的地产物，：！（刷前景j,t,.I.J.fi 五、案例分析一一以万科为例（一万科基本情况介绍万科股份有限公司（以下简称万科）成立于1984年5月，1988年介入房地产领域，是目前中国房地产行业的领先企业。万科的企业宗旨是：建筑无限生活。万科企业的规模性、盈利性、成长性、和稳健性都高于同行业的企业。自万科公司成立以来，经过多年的努力与发展，不仅仅是在房地产行业中，在社会评价上，获得了一系列的相关荣誉与称号，1991年1月，万科A般在深圳证券交易所挂牌交易；同年6月，公司通过配售和定向发行新股2,836万股，集资人民币1.27亿元，开始发展跨地域房地产业务，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。经过11年的发展，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济图为重点的二十多个城市，已经成为目前中国最大的专业住宅开发企业，主要产品为商品住宅。运今为止，万科共为九万多中国家庭提供了住宅。经过努力，万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势：公司致力于不断提升产品品质，“万科”已成为行业第一个全国驰名商标。万科1991年成为第二个夜深圳证券交易所上市的公司，2006年末总市值达到了672.3亿元，夜深交所上市公司中排名第一位。上市17年来，万科主营业务收入复合增长率达到了28.3%，净利润复合增长率也高达34.1%，是上市后持续盈利增长年限最长的中 国企业。2012年9月，财富（中文版颁布的“2012最受赞赏的中国公司”排行榜中，万科名列第四位，在“房地产开发”行业排行榜中，万科名歹1）第l位。在2012年，万科集团总裁郁亮当选中央电视台CCTV“2012中国经济年度人物飞经过几十年稳定的发展，万科在规模经营能力方面已经上了一个台阶。数量相当的忠诚客户，是万科经营住宅业十几年来积累的最宝贵的财富之一。尽管中国的住宅产业化还处在起步阶段，但是万科已经基本实现了设计的标准化，成为行业的领头羊。尽管中国房地产直接融资的大门还在开启的前夜，但是万科在资本市场的信用，不管是在业内还是在跨行业对比中都是屈指可数的，为以后的融资奠定了坚M脚l与曹34飞归Pl/.,LJI时提宇忏、U,tfi舟el刺tlt址！l!H旧份地产价，:JR 1;,t：.勺牛le,j 1，伞吨化If);!F的li川的地产物，：！（刷前景j,t,.I.J.fi 实的基础。二采用EVA评估法评估万科公司价值的理由在前几章己经对各种评估方法的优缺点和适用范围做了详细的分析并且结合房地产上市公司的价值评估特点和在一定的评估目的下得出了EVA是最适合我国房地产上市公司价值评估的方法，但是具体到一个案例万科，其又有独有的特点。由于万科是一个成熟的上市公司并且市值在房地产行业多年排名第一，根据以上特点，我们可以得出对万科进行价值评估其评估目的更多的是会关注股权投资，兼并收购、为公司价值管理提供咨询服务的角度。这也是该行业中其他成熟上市公司经常要发生的活动。因此本节从以上三个评伯国的入手结合万科的特点来分析EVA为什么适合评估万科公司价值：“万科”已经成为行业第一个全国驰名商标，无形资产的价值巨大，这就导致了万科公司的价值不能用资产基础法来评估。因为该方法是把公司的各单项资产简单的相加最后得出公司的价值，这种评估思路无法反映万科的整体价值更加不能体现其无形价值在万科公司内在价值中的重要程度。因此评估万科公司价值不能用资产基础法。房地产公司价值讶，佑的最大特点就是其地域性和特殊性，每个地方的房地产上市公司因为其经营理念、产品的区域化程度、公司组织架构等都有所不同。并且由于房地产产品的独特性决定了房地产公司的特殊性，再加上我国并非完全自由化的市场经济，导致了我国房地产市场也并非是一个完全竞争的市场。因此从该市场上获取同类型的公司的价值比率指标来对万科的公司价值进行评估是困难和不准确的，对于万科这个行业第一的巨无罪自公司更加不可能找到j同类型的公司来评估其价值。因此市场法不适合评估万科的公司价值。收益法中的现金流量折现模型（包括股权自由现金流和公司自由现金流评估法依赖的是每年的现金流来评估公司的价值，但是每年的现金流受净投资影响非常大，该点在前丽章节有过论述。对于万科这个企业，由于其是标杆企业，规模庞大，每年投资数额巨大，同时为了保持其固有的领导地位，着眼于长远发展，万科势必会在产品研发和创新上投入巨大，而加大投资会减少当年的现金流量，这样，的M脚l与曹34飞归Pl/.,LJI时提宇忏、U,tfi舟el刺tlt址！l!H旧份地产价，:JR 1;,t：.勺牛le,j 1，伞吨化If);!F的li川的地产物，：！（刷前景j,t,.I.J.fi 话就会导致严重低估公司的内在价值。同时由于对于万科这种公司来说股权投资的评估目的非常重要，而现金流流量折现没有考虑到股东的利益和价值增值，因此是不符合这一评估目的的。所以该万法不适合评估万科的公司价值。EVA因为其独有的特点与房地产上市公司特点非常吻合，既没有市场法和资产基础法评估万科的束缚：同时由于EVAi:I算过程是不考虑投资的现金流量的所以不会受到当年投资造成自由现金流量下降的影响，从而可以真正有效的考核万科公司的经营业绩和内在价值。结合前几量在各种评估方法在我国房地产上市公司适用性研究以及本节对具体案例万科公司的分析可知选用EVA在万科公司价值评估中应用是合适的。（三）EVA模型评估万科企业价值1.计算历史EVA在2008年，全球金融危机爆发，房地产行业也随之萎靡，整个行业呈现萧条的状况，资本周转速度大大下降。2009年后，经济逐渐恢复正常，因此，本文选取2009-2014年做为历史剿，来计算万科的EVA。所有数据均来自万科的年度财务报表，一些数据是直接引用的，一些数据是经过加工处理得来的。根据EVA的i:I算公式和需要调整的项目，分另1Ji:I算税后净营业利润，资本总额和加权平均资本成本。C l）税后净营业利润税后净经营利润息前税后净利润少数股东损益边延税款贷方余额的增加（借方余额的减少）各种准备金余额的增加一（营业外收入一营业外支出）（1-T)+边延所得税负债余额的增加一边延所得税资产余额的增加具体i:I算过程如表5-1所示：表5-1历史税后沟营业利润表单位（人民币;rc)年份2009年2010年2011年少数股东损益1,100,269,811.69 1,556,483,465 1,974,730,943 M脚l与曹34飞归Pl/.,LJI时提宇忏、U,tfi舟el刺tlt址！l!H旧份地产价，:JR 1;,t：.勺牛le,j 1，伞吨化If);!F的li川的地产物，：！（刷前景j,t,.I.J.fi.89.54 J争罪lj问6,430,007,538.69 8,839,610,505 11,599,606,21.04 1.77 加：所得税2,187,420,269.40 3,101,142,073 4,206,276,208.98 55 加利息费用2,174,111,157.91 3,003,034,365 4,208,213,797.22.02,g，税前利润10,791,538,966.00 14,943,786,94 20,014,096,21 4.24 7.34 利润总额8,617,427,808.09 11,940,752,57 15,805,882,42 9.02 0.32 平均所得税率25.38%25.97%26.61%！总前税后利润8,052,249,284.91 11,062,724,49 14,687,926,21 6.07 8.35 加：各种准备金的增加-603,037,079.02-583,800,331.56,691,065.62 61 加营业外交出138,333,776.65 25,859,892.03 33,520,955.29 减：营业外收入70,678,786.74 71,727,162.82 76,186,678.42 加：i羞延所得税负债余-65,333,462.58-63,471,106.。39,912,759.76 额的增加3 减：i羞延所得税资产余-183,831,154.87 377,508,550.7 683,083,878.7 额的增加3 8 税后J争营业利润7,635,364,888.09 9,992,077,236 14,058,780,44.91 1.82 年份2012年2013年2