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我国房地产市场调控的难点与对策 1。引言 上世纪九十年代，我国进行房改，由以前国家福利分房，到由国民自行购买住房。以住宅为主的中国城市房地产市场不断发展，由此,带动我国房地产业快速发展，成为拉动内需、推动经济增长的重要支柱产业之一。同时,房价呈不断上升的态势,又远远超出了普通民众的承受能力。与此同时,“市场杠杆”调节作用的失灵也日益显现,我国房地产市场面临的一些问题亟待解决。美国次贷危机的爆发在给我国房地产市场带来冲击的同时也敲响了警钟。因此，深入研究我国房地产市场宏观调控措施，以期促进我国房地产市场的持续健康发展,是一个重大而现实的课题。本文就我国房地产市场调控的难点与对策做出相应的分析与探讨。2.房地产市场调控的难点 2。1 目前房地产市场现状 （一）房价过高是房地产的最根本问题,近几年，房地产的需求一直处于旺盛状态。特别是有很多人把房产作为投资项目，进行投机买卖,房产价格一直处于相对高位。根据最新美国行业统计资料,国际上房地产利润率一般维持在 5%左右,高的有 68,而中国房地产的利润率高达 3040，甚至更高。在国外人们购一套适于居住的房屋仅是年工资的 3-5 倍,而国内工薪阶层购一套房的费用多是年工资的 10-20 倍。像这样的情况，如果不给予调控,广大居民的住房困难就难以解决。（二)相关配套机制及政策不健全目前，与房地产相关的金融、税收等配套机制和政策还不健全,房地产融资、抵押贷款渠道单一且不畅通，房地产税费种类繁多,且存在不合理的方面和环节,既不利于市场。房地产调控就成了国家重要的方向和目标，让普通民众能买得起房，让普通民众“居有其所”。但随着国家的调控“国条”政策的不断出台，让大家感觉到“房地产调控”难,为什么“房地产调控”就那么难喃?2。2 我国城镇化发展带来的刚性需求 最近五年我国城镇化率：2008 年,我国城镇化率 45.68；2009 年，我国城镇化率已达46.59;2010 年，我国城镇化率已经升至 49.7%；2011 年，我国城镇化率已经达到 51.27%；2012 年中国城镇化率达到 52.57。最近五年我国商品房销售量：2008 年,6.21 亿平方米；2009 年，9.37 亿平方米；2010 年,10.43 亿平方米；2011 年,10。99 亿平方米；2012 年,11.13亿平方米.2010 至 2012 年，全国农业人口落户城镇的数量为 2505 万人，平均每年达 835 万的农民进城，同时还有很大一部分虽然进城了，但并没有落户城市的，所以住房刚性需求旺盛，所以调控难度非常大。根据发达国家的城市化经验，城市化率在 30%70期间是加速城市化的时期.我国未来的城镇化率应该是 70%左右，即目前农村居民人数将由 6。2 亿人减少到 4 亿人左右，需要转移的农村居民人数达 2 亿 2000 万人（按 2012 年全国 13。54 亿人口来计算）.解决 2 亿 2000 多万人的住房问题，对房地产市场的发展带来了刚性需求.我国城镇化发展给房地产市场带来了巨大的发展机遇,同时也给“房地产调控”增加了很大的难度。2。3 地方政府“土地财政”地方政府对土地财政的依赖，使得房价越高，土地价格越高。而土地价格越高，地方政府用于城市基础设施的钱就更多。我车现行的土地批租制度使卖地成为地方政府财政收入的重要来源。不少地方政府土地财政收入占了地方政府收入的 30%以上，有的甚至达到 50以上，曾经报纸上还报道过有一个贫困县有一年的土地财政收入占了地方政府收入的 90以上。地方政府乐见房价的上升，具有推高土地价格的利益驱动。由此也必然导致地方政府在执行中央制订的房地产宏观调控政策上不积极，大打折扣,甚至是“上有政策，下有对策”使房地产宏观调控由于缺乏地方政府的支持和配合而成为“空调，从地方政府的角度看,现行的财税体系使基层政府缺乏财政的支配权，财权主要掌握在中央政府手里,依赖土地财政实在是无奈之举。因此，要解决这个问题就必须改革我国政府现行财税体制，把更多的财权下放到地方政府。当然地方财权和国家财权的问题是比房地产市场调控更大，更长远的课题，不是一蹴而就的。但地方政府在利益的驱动下,土地价格的暴涨是成为房地产价格大幅上涨的最有力的推手之一。以我在房地产公司十年的经历来看:1999 年,我在一家房产公司，地价约为 10 万元/亩,当时四川乐山城区的房价大概在 700-800 元/平方米左右，2010 年乐山上半年房价均在 4000 元/平方米以下,地价在 300500 万元/亩左右；下半年 8 月底，随着中心城区春华路中段一地块以 860 万元/亩的拍卖价成交，乐山下半年各楼盘不断破 4000/平方米,破 5000/平方米，乐山房价正式进入“四”时代，“五”时代!可见地价在房价中的重要地位，“房地产调控只控房价,而不控地价，“房地产调控”难也是必然结果了！2。4 是民间资本投资领域过窄 民间投资是来自于民营经济所涵盖的各类主体的投资，具体包括个体投资(居民个人的生产性投资和住宅投资、城乡个体工商户经营性投资）、私营企业投资、私有资本控股的股份制企业投资以及集体企业投资。2012 年，我国居民储蓄存款余额已达 40 万亿元，存在着巨大的民间投资潜力.但由于社会保障体系不完善，这部分储蓄很难转化成民间投资。近年来,住房、养老、医疗、就业和教育等领域的改革全面展开，措施出台相对集中。改革后，由于配套的社会保障体系及制度不能及时确定,居民对未来收入预期不明而加重了后顾之忧。虽然老百姓有储蓄，有一定投资能力,但绝不敢贸然投资。对于普通民众而言，投资实体经济,开公司、办企业是不可能的,那么投资地产、投资股票成为入门最低，最容易做的。在过去 100 年间，美国股票的平均投资回报率达到 9.7%，这个数字超过了同期美国债券、黄金、艺术品和房地产的投资回报率.最近20 年里,美国股票年投资回报率更是平均达到 13%。因此，必须大力发展股票、债券、基金等资本市场,为我国经济高速发展所带来的大量的财富积累找到更多的投资渠道，以减低对房地产的投资和投机性冲动。看中国股市十年，熊长牛短，很多股民是血本无归.十年间，只有 2006 年和 2007 年中国股市才经历一波短暂的牛市，其余时间里面，股民就是在一种煎熬中度过。国外发达国家资本市场很发达，投资回报率较高，剩余资本有很多投资渠道。而我国的资本市场不太发达，不确定性和风险很高，大量的民间资本找不到好的出路，只好流向房地产市场.大量余资流向房地产市场，给房地产市场调控带来很大的压力。3。房地产市场调控的对策 3。1 国外房地产市场调控 3。1.1 美国：市场调节和政策管理相结合 总体来看，美国拥有一套完整科学的抑制房地产泡沫非理性发展的机制，其中有许多重要的政策工具。第一是住房贷款利率。美国的贷款利率几乎每天都在变动，影响贷款利率变化的因素主要有:长期国债收益率的变化、长期国债的走势、市场对长期经济发展的评估等因素，特别是美联储基准利率发生变化，贷款利率马上会随之调整,这就为政府提供了一个非常有利和灵敏的杠杆，借以调控房地产价格走势.第二是大幅提高炒房者成本，这就在很大程度上将许多人拒绝在投机圈之外，减少了炒房人群。在美国,买卖房屋手续非常复杂，中介代理机构和律师都要从成交金额收取买卖双方较高比例的费用,严重制约了绝大多数人炒房,遏制了房价的起伏波动。第三是房屋的维护费用昂贵。每年都要缴纳税金，一般税率在 1%以上，还有房屋保险费用等,成为拥有房屋的沉重负担。第四是政府对第一套住房以外的非自住房屋在税收、贷款政策等方面都不给予第一套住房的优惠，从而大幅降低了房地产投机的吸引力.第五是对非自用住宅房屋出售后的盈利征税。第六是房地产统计非常及时、详细、准确，公众随时都可在政府网站上查到房地产相关指标，包括每个月新开工数、中间房价月变化指数、房价上升和收入上升对比、房价上升和租房费用上升对比指数等科学实用的指标，这大大提高了房屋买卖的信息透明度，不仅给决策部门提供了调控依据，而且有效地降低了房地产商炒作或垄断的成分。3.1。2 欧洲：市场调节为主导 作为一个联系紧密的经济共同体，欧洲国家更多地信奉市场调节，由市场来调控.政府一般并不直接制定政策遏制“炒房”行为，而是通过银行信贷和国家税收等形式达到自动调节.欧洲央行主要以利率的调整，在不打击经济增长的情况下，抑制在欧元区国家出现的房地产价格泡沫。欧洲央行认为，信贷增长和资产价格波动之间，长期以来都有着颇为系统化的关系，因此,欧洲央行将采取审慎的态度对待房地产泡沫问题。3。1。3 英国：五次上调利率遏制投机 自 2001 年初以来,有 3 年多时间英国房价每年涨幅都超过 20。为此，英国政府和中央银行从供需两方面入手,抑制房地产市场的过分火爆。一方面，英格兰银行从 2003年 11月到 2004年 8 月连续 5 次上调利率，将利率从 3。5%提高至 4。75%，导致抵押贷款成本增加，遏制了房地产消费信贷过热的现象.另一方面，英国政府于 2004 年底通过了住房法 2004，围绕着建造足够数量的、低收入群体买得起的“社会性”住房,以加快实现政府关于 2010 年“体面”住房目标等，出台了一系列切实可行的规定，从而有效保障了社会中低收入阶层的住房权益。3。1。4 法国：实行廉租房和高税收 自 1999 年以来，法国平均房价已上涨 45。为抑制房地产市场可能出现的泡沫，法国政府规定，各大城市必须建设一定数量的廉租房,其比例约为总住房面积的 15至 20%.廉租房的存在使得房屋买卖市场需求减少，房价因此处于稳定状态。除此之外,政府还长期推行租房补贴等福利制度,社会各阶层的无房户都可在租房时享受政府补贴，建造廉租房的房地产企业也可获得中央政府补贴。此外，高额地皮税的征收也有效抑制了房地产行业内的投机行为.在法国，购房者除要缴纳高额地皮税外，还需支付住房税或空房税，这导致了长期以来法国人不把房地产市场视为投资或财产保值的重要领域.3。1。5 德国:推行福利住房和小户型 二战后，德国联邦、各州和地方政府都把解决百姓的居住问题作为施政的重中之重。多年来，德国投入巨额资金，大规模兴建了许多“福利住房。所谓“福利住房”,是指由国家资助建造、租金较低、专门租给低收入者的住宅.据统计，战后 60 年来，德国先后建造了近 1000万套“福利住房”。另外，德国一直坚持供应小户型住宅。到上世纪末，全国户均住房面积仍不到 100 平方米，是西方发达国家中户均面积最小的国家之一，这也是德国解决住房问题的一项重要而有效的举措。3.1.6 亚洲：灵活多样的调控政策 许多亚洲国家和地区的政府为避免出现过多的房价泡沫，也纷纷实行了灵活多样的调控政策。新加坡早在上世纪 60 年代就推出了“居者有其屋”计划,大力建设以自住为主经济适用类住房，限制居民购买该类住房的次数，监督房屋不得用于商业性经营，规定较长的房屋转售时限，在很大程度上抑制了房地产投机。新加坡房地产市场分隔为“政府组屋”与私人住宅两个市场，80以上的居民购买的是政府建造的平价组屋，而仅有 1020的人居住在价格高昂的私人住宅中。韩国政府建立了一套优先为无房户提供住房的制度，保障性住房占整个住房市场的 50%以上，规定一个家庭只允许购买一套住房，并有严格的登记存档,对拥有两套或两套以上住宅者收取高额的资产增值税，使房屋的自住性需求和投机性需求得以明显划分和区别对待，令炒房者知难而退。通过对国外房地产泡沫的研究,我们可以从中借鉴到治理房地产泡沫的一些做法和政策措施，努力使我国的房地产业和房地产市场运行在健康的轨道上,使其真正成为我国的支柱产业和国民经济的稳定的增长点。3。2 我国现行的房地产调控措施 3.2。1 第一阶段：1998 年至 2010 年一季度 1998 年至 2002 年，住房制度改革，核心是“房改”,住房分配货币化.住房制度改革,使住宅建设成为新的经济增长点和消费热点,大力地促进了房地产业的平稳较快发展.随着市场化程度的增强,个人购房比例不断提高，2003 年达到 96.4，中国房地产市场转入以个人购房需求为主的阶段，市场化格局逐步形成。2003 年至 2005 年，确立房地产为国民经济支柱产业。“国六条”明确了房地产业的国民经济支柱地位，“8。31”大限、土地实行招拍挂等这些政策调控并未起到相应的效果，而使其发展更为迅速，房价增速加快。土地有偿出让导致了地价飙升，而此阶段房地产投资额、开发量、销售额也进入了全面上升的时期，发展十分迅速.商品房销售额增速 2003 年起连续三年超过 30。2004 年全国商品住宅均价同比增长 18.7%,2005 年初房价同比增速超过了20；2005 年施工面积增长率近 20,为 20 年来的第二高值.2005 年至 2007 年，稳定房价。2005 年，国八条，新国八条；2006 年，国六条，九部十五条,2007 年，进一步深化（货币、税收、国土）改革.2007 年,地王竞争在各个城市出现，开发企业拿地热情高涨,70 个大中城市新建住宅销售价格指数亦创下近十年来的最高水平，房地产市场的调控和快速增长在 2007 年达到最高点。针对市场的快速发展，政府迅速做出反应，从 2007 年下半年开始实行从紧的货币政策，多次上调存款准备金率和利率，同时开征土地增值税,严格控制上市公司公开融资.同时还出台了“提高二套房贷款利率和首付款”、“90/70、“限外”等多种抑制性政策，为 2008 年市场进入全面调整期埋下伏笔。2008 年，在金融危机导致宏观经济逐渐降温、自身内在调整需要、抑制性政策效果逐渐显现等多种因素的影响下，房地产市场进入全面调整期,销售额和销售面积全年降幅分别达 19。7和 19。5%。前三季度土地购置面积和开发面积分别下降 2。9和 1.6%,到四季度累计降幅进一步扩大为 8.6%和 5.6。此外，房地产开发企业资金来源为 38146 亿元，同比增长 1.8，增速比上年大幅下滑 35。5 个百分点,企业资金链日趋紧张。2008 年,70 个大中城市中，房屋销售价格环比下降的城市从 4 月仅为 4 个，到 12 月多达 55 个。房价下降呈现出从珠三角、中部、长三角、环渤海依次推进的态势.2008 年至 2010 年，从控房价到保增长再到控房价.2008 年四季度后，中央与地方政府积极出台各种措施拉动消费信心,财政政策和货币政策逐步放松，“购房入户”、“放松二套房信贷政策”、“鼓励开发企业降价促销”等关键性政策先后出台,市场下行态势得到初步遏制,但市场观望气氛依然浓厚.政策对市场影响的效果直到 2009 年 4 月才显现，全国主要城市成交量同比出现大幅增长。2009 年上半年,全国商品房销售面积同比增长 31。7;价格企稳回升，2009 年 6 月全国房屋价格指数涨幅为 0.2，7 月涨幅为 1;主要城市交易量同比涨幅均超过50%,且多个城市交易量超过 2008 年全年。地方政府也出台很多相关政策鼓励购房，如四川乐山政府2008年出台的政策减免一些相关税收,2009年首次购房的，政府补贴45元/平方米；2009 年出台的政策减免一些相关税收，2010 年首次购房的，政府补贴 25 元/平方米。2010年房价“再创辉煌”！房市神话继续上演,房价持续攀高，国家对房地产调控宣告全面失调。3.2.2 第二阶段，2010 年二季度至现在 2010 年，宏观调控出现了新变化,从年度调控变为季度调控，从调控投机、投资需要扩散到调控首套房、改善性需求.2010 年 4 月 17 日，被称为“史上最严厉调控政策”-“国十条出台，坚持遏制部分城市过快上涨，2010 年 9 月，2010 年“国五条出台;2011 年，新“国八条”出台，调控力度再次加大,加大保障房供应，加大土地供应，提高二套房首付比例.同时，六次提高存款准备金率，不断恶化了房地产公司的融资环境，直接抑制了房地产投资增长.2012 年房地产调控政策稳中趋紧，坚持房地产调控政策不放松。2013 年，国五条出台，二套贷款利率和首付款的金额上调,出售的二手房个税增加到 20%.但房产公司及百姓解读政府意图时，感觉出政府对“房地产”调控的暧昧态度，出现量价齐升的局面，各地“地王重出江湖，2013 年上半年，政府土地收益达 1。7 万亿，专家预计 2013 年政府土地收益达4 万亿。这对于“房地产”调控可不是好消息.第二阶段的调控应该说成效还是非常显著的，全国房价没有像第一阶段一样，出现爆发性的增长，处于稳中有升的格局。以四川乐山为例，房产均价在 2010 年在破“四”、破“五”后，2011 年、2012 年没有出现破“六”的格局，2013 年上半年,很多楼盘房产价格突破 6000 元/平方米（虽然打着实享单价是多少的旗号),出现量价齐升的格局。3。3 对房地产调控的对策建议 从我国目前的调控来看，主要集中以限价、限购、限贷。第二阶段的调控，就是以限价、限购、限贷为主,但只是 2011、2012 年起了一定效果，从 2013 年来看，还是不能解决根本问题。限价、限购、限贷其实只能限制中低收入的群体购房，高收入的一次性购房,限价、限购、限贷对他们不起作用.房地产不能只是限价、限购了,未来楼市调控若转向土地财政改革等长效机制，则可能从根源上、从供给上解决问题.如从土地、金融、财税、保障性住房等方面进行改革,通过市场规律的传导,达到调整市场结构的目的，这对地产市场的发展将产生更大的影响。3.3.1 土地价格改革:“房地产调控”核心是“控地价”国家一再调控，而地方却只是喊口号，却没有实际控房价，所以应该通过制度创新，实现地方政府与中央政府的博弈由非合作博弈转变为合作博弈。3。3。1。1 分离中央与地方的财权与事权 要接受益原则重新划定中央与地方的财权与事权，将一部分目前由地方政府管理的而没有对应财权支撑的事权收回中央，扩大地方政府的税源与税基,保障地方政府有充足的税收;同时，各级政府必须裁减人员，减少不必要开支，严格收支管理，以减少地方政府的“增收冲动”。彻底摆脱地方政府土地财政与房地产宏观调控矛盾的尴尬局面.3。3.1.2 建立科学的地方政府绩效评估体系 必须改变以往的地方政府绩效评估体系，建立科学的绩效评估体系，同时，建立对地方政府的房地产调控的问责制。把调整住房供应结构、控制住房价格过快上涨等内容纳入经济社会发展工作的目标责任制，增大地方政府牟利和不执行中央宏观调控政策的成本。这样才能做到令行禁止，切实强化对地方政府行为的约束。3.3.1.3 改革土地出让金收取办法 改革土地出让金收取办法，切断地方政府与开发商在利益上的内在联系。现在城市土地批租是一次付清几十年租期的土地出让金，所支付的金额巨大.这种土地批租方式使本届政府能够获得未来历届政府几十年的土地出人金收入，正好符合了地方政府追求短期效益和显性政绩的愿望，这成为地方政府过度干预土地市场的利益驱动。以四川峨眉山市为例，在 2010年时，据说已经把按总体规划应该到 2025 年时卖的地已经卖完了！如果城市土地批租先是房产公司付较低的土地出让金，业主购房后改按年度收费，以税收的形式逐年向业主收取，对地方政府干预土地市场、推高土地市场价格从中获利是釜底抽薪式的改革。“地价”下来了，“房价 自然不会节节攀升。3。3。2 税收调控 全面征收房产税，对购买多套住房的，应逐级提高购房纳税标准，能有效的限制一次付款进行房产投资投机的购房群体。3.3.2.1 做一次全国住房普查，建立全国城市房产信息联网、不动产登记 以家庭为单位，落实到家庭中的每一个人。例如，百姓购买第二套房的征收 50的购置税，购第三套房的征收 100%的购置税，购第四套房的征收 200%的购置税，这样可以快速有效地提高炒房成本，抑制投机行为。对已购房者征收房产税，按照拥有住房的套数和面积逐级递增和累进,可以抑制房价和增加税收,又不破坏市场经济规律，使有限的土地资源能够得到有效利用。3.3。2。2 征收不动产增值税 从国际税收实践来看，当房地产发生买卖等有偿转让时，大多数国家都规定应对转让收益增值部分课税.美国、日本、英国、法国、芬兰等国家，把房地产转让收益归入个人或法人的综合收益，征收个人所得税或法人税(公司所得税），其中美国实行 15到 34%的累进税率。意大利将从买入到转让时的价格上涨部分作为税基，按照价格增长幅度采用累进制，按 5%至 30%的税率征收不动产增值税。3.3。3 保障性住房 做好保障房建设，能有效解决中低收入家庭住房难,同时分流一部分商品房购买群体,对“房地产调控起到一定的作用。3。3。3.1 我国保障性住房 我国保障性住房是专门针对中低收入家庭建设的具有社会保障性质的特殊住房，目前包括廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房，这种类型的住房有别于完全由市场形成价格的商品房。按照党的十八大报告提出的要求,住房保障制度建设的基本方向是：加快建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，完善符合国情的住房体制机制和政策体系,立足保障基本需求、引导合理消费，加快构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系，逐步形成总量基本平衡、结构基本合理、房价与消费能力基本适应的住房供需格局,向着实现广大群众住有所居的目标迈进。3.3.3.2 增加保障性住房供应，提高保障性住房品质，扩大受益群体 目前国家进行保障性住房建设，但受益群体小,同时保障性住房位置偏僻，住房品质不高。在我国 70的中低收入群体中，能真正享受到保障性住房的百姓并不多，比例很低。目前，保障性住房成为“鸡肋的现象,主要是由于保障性住房无法像商品房那样有高额的“卖地”款可得，反而要政府倒贴配套资金。因此，一些地方政府在建设保障性住房的过程中，将保障性住房建在了位置偏远房源不好的地方。同时，住房品质也不高,让百姓接受程度不高。要从根本上解决保障性住房的建设问题，一是要从财政层面解决多年以来地方政府依赖的“卖地财政”，同时还要看看保障性住房的供应是否落到实处，将那些依然是画在墙上的“大饼”,真正转化为老百姓嘴里的食物。只有国家与地方政府上下齐心，真心为民,真心慧民，增加保障性住房供应，提高保障性住房品质，扩大保障性住房的受益群体.在公租房的建设中，提高品质，充当“房东角色,可适当提高房租，低于商品房房租，让百姓放心租住，不怕今天租房，明天搬家；不怕今天租房，明天房租暴涨。在经济适用住房建设中，提高保障性住房的品质建设,向商品房质量靠近，让百姓“放心买，放心住.4。总结 近十年来，在我国“房地产”及“房地产调控”是使用率最高的词语之一，房地产调控的难点，除了本文着重提的三点以外,地区经济差异而产生的对住房需求的不同、近年来不断的通货膨胀、国家大量的发行钞票（2013 年 6 月，我国的广义货币（M2）已超过 105 万亿元，过去 10 年内 M2 总量增长 5 倍多，成为世界上货币总量最多的国家）、国外热钱进入我国炒房等等原因都造成房地产调控难。2013 年 7 月 30 中央政治局会议对房地产的态度是：促进房地产市场平稳健康发展;坚持房地产调控各项政策；加大对保障性安居工程建设的推进力度，加快普通商品住房开工建设，支持居民家庭首套自住购房需求等，同时减少行政手段干预，增加市场手段调控。个人觉得,房地产调控的核心还是在控地价上面，地价降了，“地王”没了，“高房价”也就没有了！参考文献：1余凯我国房地产宏观调控的难点问题和对策研究2012 2仇保兴.我国房地产市场调控的难点与对策，城市发展研究，2011 3国家统计局：发布的城镇化率、商品房销售量及其它的相关数据。4高析 陈晓宁:国外房地产市场调控的实践与借鉴 5中国财经报看看国外如何调控房地产市场2006
