物业工程部业务流程图.pdf

.实用文档.工程部业务程序图 一、日常维护保养程序 工作程序 工作步骤 1、查阅保养记录(1)掌握设备保养周期；(2)掌握设备技术状况。2、制定保养方案(1)根据保养记录制定保养方案，要求，内容详尽、合理；(2)确定工作质量检查标准。3、组织实施(1)根据人员情况，指派分管人员按方案进行设备保养工作；(2)如在保养过程中出现技术问题，使工作量加大，主管领导 及时协调解决，根据实际情况增派人手或修改保养方案；(3)工作完成后，主管领导按质量检查标准检查工作完成情 况。4、保养记录(1)详细记录保养时 间，工作情况和设备技术情况。查阅保养记录 组织实施 制定保养方案 保养记录.实用文档.二、保修程序 报修单 工作程序 工作步骤 1、报修(1)正常情况下使用报修单报修；(2)紧急情况下可使用 报修，事后补填报修单；(3)报修部门应说明维修工程和准确地点。2、派修(1)接到报修后，值班工程师根据报修工程的轻重缓急和相应工种分派任务；(2)如报修工程影响范围较大，须及时通知大堂经理及相关部门，向客人做好解释，并做好准备工作；待维修任务完成后，将维修结果告知大堂经理及相关部门。3、组织实施(1)值班工程师根据维修工程工种分派任务，重要工程需亲自到达现场；(2)随时了解维修员工作完成情况和所处位置(3)对于紧急报修，要求在接到报修后 10 分钟内到达维修现场。5、维修(1)维修人员接到维修任务后，带维修单及时赶到维修地点排除使用部门报修报修单 值班工程师派工(2)维修人员进入客房维修，楼层效劳员须在现场、维修人员不得挪动客人的或与维修无关的任何物品，假设遇客人在房间，须致问候语，并对因维修而引起的客人不便致以歉意；(3)在其他营业场所进行维修时，需报修部门人员在场配合，不得随意动用现场与维修无关的物品，保持维修现场整洁，维修结束后清理现场，做到无施工痕迹；(4)如现场维修有困难，可带回操作间维修。6、完成(1)维修任务完成后，请报修单位签名验收，维修人员须在维修单上注明完成时间及维修人姓名；(2)对维修单进行审核之后，将已完成的维修单整理归档，未完成的分情况进行如下处理：对因缺配件无法完成的维修任务，值班工程师反应给报修单位，待所需使用部门保修 值班工程师派工 完成 现场维修 专业组实施.实用文档.配件到货时，马上分派维修员完成该项任务。对不合格或客人不满意的维修工程，值班工程师需将此维修单交给原承当维修工程的维修员，同时指出不合格之处，说明正确处理方法，立即派该员工重新到现场处理。客房显示“请勿打搅时，暂缓进房维修，并由楼层效劳员确认，在报修单上签名并注明时间；待效劳中心与客人联系后再将维修时间通知工程部，维修员保证在约定时间到达现场进行维修；统计维修费用，建立工程维修费用台帐。三、设备检修程序 工作程序 工作步骤 1、制定方案(1)工程总监/经理根据设备检修记录制定检修方案；(2)检修方案报总经理审批；(3)如检修设备影响其他部门正常工作，需在检修前通知有关部门，协调解决。2、组织实施(1)按照检修方案，调整设备工作台班；(2)备品备件及设备技术资料准备齐全；(3)根据专业安排施工。3、现 场 督导(1)大型设备检修或设备大修，专业主管需在现场督导；(2)进行技术指导，纠正维修人员的技术错误；(3)控制劳动本钱，防止浪费。制定方案 设备检修 现场督导 组织实施 检修记录 通知施工影响部门.实用文档.4、设 备 检修(1)检修前认真阅读设备技术资料，按照设备操作标准施工；(2)严格按照各工种技术操作标准施工；(3)施工现场设立醒目的警示标志，以免发生意外；(4)注意消防平安。5、检修记录(1)记录检修时间、零件更换情况；(2)准确描述设备技术状态；(3)检修记录整理归档。四、设备故障/事故处理程序 工作程序 工作步骤 1、统筹协调(1)工程总监/经理与使用部门领导共同协商采取应急措施，控 制影响范围；(2)如发生人员伤亡，积极组织救助；(3)分析故障/事故原因，找出预防措施；(4)重大事故，及时呈报总经理。2、组织抢修(1)工程总监/经理根据故障/事故情况,安排相应专业技术人员进行抢修；(2)合理分布资源，尽快完成修复任务，恢复正常营业并采取预防措施。工程监理/经理统筹协调 值班工程师组织实施 专业主管现场督导 记录 抢修 故障影响部门 故障分析.实用文档.3、现场督导(1)专业主管需在现场，分析故障原因，提出解决方案；(2)进行技术指导，纠正维修人员的技术错误；(3)控制劳动本钱，防止浪费。4、抢修(1)按照设备操作标准维修；(2)严格按照各工种技术操作标准施工；(3)施工现场设立醒目的警示标志，以免发生意外；(4)注意消防平安。5、故障记录(1)记录修理时间、设备故障情况、零件更换情况；(2)准确描述设备技术状态；(3)故障记录整理归档。五、整改工程程序 工作程序 工作步骤 1.报批立项(1)使用部门制定方案,报总经理审批;(2)工程部提供技术性建议;(3)增改工程经总经理审批后立项.2.组织实施 1)酒店工程部可以完成的增改工程，由工程总监/经理制定施 工方案和施工方案，报总经理审批。(2)需公开招标的工程，严格按照国家有关规定操作，并经总经理授权，工程总监/经理与施工单位签订合同；(3)对外承包工程，遵照货比三家的原那么，择优选用，并经总经理授权，工程总监/经理和采供部门与施工单位签订合同；总经理审批 增改工程 施工单位 验收报告 专业技工技术监督 工程监理/经理组织实施 总经理审批 签订施工合同 选择施工单位 施工 建议 报批.实用文档.(4)对于施工方的影响，工程部与施工影响部门共同协调决；(5)随时向总经理汇报施工情况。3.技术监督(1)对于工程部内部承接工程，专业主管进行现场技术监督，控制施工进度和施工质量；(2)外包工程，由专业主管或专业技术人员进行现场技术督，控制施工进度和施工质量；(3)施工中出现设计变更、洽商，工程监管人员及时上报工程总监/经理并提出解决意见。4.施工(1)施工现场完全封闭，防止噪音、异味和施工垃圾对酒店营业造成响；(2)施工现场设立醒目警示标志，以免无关人员误入，发生意外；(3)注意消防平安。5.验收报告(1)工程竣工验收，要求工质量合格，技术性能满足使用求；(2)设备随机资料齐全、竣工图齐全，质检合格、施工期间来文件齐全；(3)报工程总监/经理批准后，立卷存档。六、配电巡检程序 工作程序 工作步骤 1.设备清洁(1)保持设备干净、机房干净、工作场地干净；(2)防止因异物造成接触不良或短路；保持配电设备清洁 填写巡检记录 三相电容电流平衡 检查配电柜 检查变压器.实用文档.2.检查变压器(1)变压器外表除尘，以免影响冷却效果；(2)对线圈、引线、动力联线和温度监视器进行外观检测；(3)测量绝缘电阻。3.检查配电柜(1)检查所有仪表工作状态；(2)检查动力联线，防止因接触不良产生过热；(3)检查平安保护装置，使其工作可靠；(4)测量接地电阻。4.三相平衡(1)测量三相电容电流，保证三相负载平衡，必要时调整负载。5.巡检记录(1)详细记录巡检情况，整理归档。七、发电机检修程序 工作程序 工作步骤 1.关闭主开关(1)将发电机的主开关旋至停机位置；(2)断开电池充电器的电源，取下电池连接线。填写检修记录 试车 检查、清洁传动皮 检查电池和充电器 轴承润滑 柴油系统维护 关闭主开关.实用文档.2.燃油系统维护(1)清洁/更换柴油过滤器；(2)当化油器堵塞时，调节化油器；(3)检查日用油箱油位、油路软管和接头、燃油液位开关、主油箱油位、电磁阀的动作、传输泵的动作；(4)更换滤清器，检查供油管路、油箱出口。3.轴承润滑(1)按发电机操作手册，定期进行 4.检查电池和充电器(1)检查电池电解液位、电池特定比重的测定与充电状况、充电器的工作情况 5.检查、清试 车 6.试车 7.填写检修记录 详细填写检修记录并存档。八、给排水巡检程序 暖通主管负责安排给排水设施设备的巡检工作，运维技工在保证自身和设备平安的前提下完成巡检工作。检查供水压力 检查给水泵、排水泵工作状态 检查主要阀门情况 检查水箱水质、卫生状况 检查给排水管道及设施状况 填写巡检记录.实用文档.工作程序 工作步骤 1、检查供水压力 1检查压力表是否损坏；2检查压力表读书是否正常；3检查远传压力表读数与变频器显示值是否一致。2、检查给水泵工作状态 1 轴承温度是否正常；2 机体有无振动及异常响声；（3）联轴节填料松紧情况，排除不正常的漏水现象；4润滑油是否足够，油封是否完好；5工作电流、工作频率。3、检查排污泵运行工作状态 1检查污水坑水位；2当坑内水位超标，调整检修液位浮球开关；3现场手动测试运行工作状况 4、检查主要阀门情况 1阀门外表有无锈蚀；2阀门开关位置是否正常；3电磁工作状态是否正常；4阀门连接、阀体有无漏水现象。5、检查水箱卫生状况 1定期翻开排污阀，排出底部沉淀物；2检测水质是否达标，无异味、无杂物；3如发现问题，及时报告并采取应急措施。6、检查雨污水管道及附属设施 1检查井是否清理、疏通；2化粪池隔油池清淘。7、填写巡检记录 填写巡检记录，整理存档。九、电梯日常巡检程序 机房巡检 轿厢巡检 候梯厅巡检 填写巡检记录.实用文档.工作程序 工作步骤 1.机房巡检(1)保持机房清洁；(2)检查电梯控制系统工作是否正常；(3)检查曳引机工作情况；(4)检查曳引绳和绳头组合。2.轿箱巡检(1)检查控制盘有无损坏,如有损坏及时更换;(2)检查轿箱内灯光、温度。3.候梯厅巡检(1)检查控制盘是否有效。4.巡检记录(1)填写巡检记录、整理存档。十、电梯事故处理程序 事故汇报 事故记录 试车 排除故障 值班经理组织 电梯制动 事故分析.实用文档.工作程序 工作步骤 1.电梯制动(1)当电梯速度失控，或坠落时，应紧急制动，主开关复位；(2)如电梯仍然无法停止，立即切断电源；(3)通知工程总监/经理、说明轿厢所处楼层。2.组织处理(1)工程总监/经理接到通知后，立即到达现场，协助大堂经理，保安部进行救援和人员疏散工作；(2)重大事故通知工程总监/经理；(3)组织技术人员对电梯紧急维修。3.排除故障(1)修理现场树立醒目标志；(2)查找故障原因；(3)通知电梯维修公司，进行维修。4.试车(1)故障排除后，按操作规程启动电梯；(2)试运行，确认电梯故障已排除；(3)清洁现场，电梯恢复使用。5.事故记录(1)详细记录事故时间，故障原因和维修情况；(2)进行事故分析，查明事故原因，制定预防措施；(3)事故记录整理存档。6.事故汇报(1)事故处理完，向总经理汇报事故情况、事故原因和处理结果。.实用文档.十一、锅炉运行检查程序 燃油 燃气 工作程序 工作步骤 1.水位表(1)检查水位表有无损坏；(2)检查炉内水位是否正常。2.压力表(1)检查压力表有无损坏；(2)检查压力表读数是否正常。3.燃料供给(1)燃油锅炉 检查油泵工作状态；检查日用油箱温度、油位；保持滤清器畅通。(2)燃气锅炉 4.燃烧器(1)检查燃烧器有无堵塞、损坏；(2)根据负荷调节燃烧工况，保证最正确燃烧状态。水位表 压力表 水质化验 燃烧器 填写检修记录 阀门、管道 供油系统 燃气压力.实用文档.5.阀门、管路(1)阀门开关位置是否正常；(2)阀门是否动作有效；(3)阀门、管路有无跑、冒、滴、漏现象。6.水质化验 按时进行软化水水质化验。7.填写检查记录 填写运行检查记录，整理存档。十二、空调运行检修程序 水冷机组 风冷机组 工作程序 工作步骤 1.空调主机(1)检查机组外观有无损坏，保持机组清洁；(2)按机组操作规程，检查机组运行情况。2.冷凝器(1)水冷机组 检查冷却水进出口温度是否正常；有无漏水现象；冷却塔工作是否正常。(2)风冷机组 空调主机 新风机组 蒸发器 盘管风机 空调水泵 冷却塔 风机 填写检修记录.实用文档.冷凝器盘管外表除尘；检查冷凝器风扇工作状态。3.蒸发器(1)冷冻水出入口温度是否正常；(2)电磁阀工作状态；(3)有无漏水现象。4.空调水泵(1)水泵电机轴承温度、运转是否有异响和振动；(2)压力表读数是否正常；(3)联轴器是否有异响、跳动及是否漏油；(4)阀门开关位置是否正常；(5)有无漏水现象；(6)清理泵组外表。5.新风机组(1)风机运转时是否有异响和振动；(2)是否有漏气、漏水现象，凝结水排泄情况；(3)相对湿度调节制的位置是否正常；(4)盘管是否有堵塞现象，分风阀是否正常位置。6.风机盘管(1)盘管有无堵塞现象；(2)风机工作情况；(3)风机调速是否有效；(4)冷凝水管是否堵塞。7.填写检修记(1)填写检修记录，整理存档。十三、程控交换机检修程序 工作程序 工作步骤 1.主机检修(1)外观检查，有无积尘和异物；(2)检查主机运行有无过热、异常噪音的现象；(3)检查中继线信号是否正常；(4)打印运行报告，查看设备运行状态。2.操作系统测(1)检查操作系统功能是否正常；(2)检查运行功能设置是否正常；填写检修记录 备用电源检测 操作系统检测 主机检修.实用文档.(3)根据需要，更新数据库；3.备用电源测(1)备用电源断电自动切换功能是否正常；(2)蓄电池状态是否正常，有无漏电；(3)输入电压、输出功率是否正常；(4)蓄电池通风设备是否良好。4.检修记录(1)详细记录检修情况，整理存档。十四、平安监控系统保养 工作程序 工作步骤 1.主机检测(1)外观检查，有无积尘和异物；(2)检查主机运行有无过热、异常噪音的现象；(3)消防主机、保安报警主机系统自检，打印运行报告，查看系统运行状态。2.操作系统检测(1)检查操作系统功能是否正常；(2)检查运行功能设置是否正常；(3)保安监控主机操作，调整摄影机动作是否正常。备用电源检测 操作系统检测 主机检测 保养记录 末端设备维护 输出设备检测 应急播送测试.实用文档.3.备用电源检测(1)备用电源断电看去切换功能是否正常；(2)蓄电池状态是否正常，有无漏电；(3)输出电压，输出功率是否正常；(4)蓄电池通风设备是否良好。4.应急播送测试(1)检查应急播送强行切换功能是否有效；(2)应急播送线路有无问题。5.输出设备检测(1)声光报警是否正常；(2)报警打印输出；(3)监控系统图片打印机；(4)监控系统长廷时录像机。6.末端设备维护(1)末端设备工作状态指示是否正常；(2)清洁末端设备。7.保养记录(1)详细记录保养情况，整理存档。十五、档案资料管理程序 统计登记 保管资料 检索 整理资料 收集资料 鉴定资料.实用文档.十六、设备购置程序 工作程序 工作步骤 1.使用部门申请(1)使用部门进行市场调查，选定型号，了解价格；(2)提出购置申请，报总经理，内容包括设备型号、经济 论证报告和购置费用。2.总经理审批 根据酒店经营需要审批。3.购置(1)采购部门根据总经理的批复意见、申购部门提供的设备资料购置；(2)签订供货合同，要求采购设备技术文件、质量保证文件齐备。4.开箱验货(1)设备到货后，采购部门会同工程部开箱验货；(2)检查所购设备是否符合使用要求；(3)检查主机、附件、备件及技术文件是否相符，储运过程中有无损伤和锈蚀；(4)如发现问题，通知采购部门与供货商联系解决；(5)验货合格，由使用部门和工程部共同签字确认。5.安装调试(1)设备验货合格后，由工程或供货单位根据使用部门要求安装；(2)安装结束，工程部进行质量检查，性能、精度测试；(3)测试合格后，工程部进行技术确认。6.验收 使用部门根据使用要求对设备进行验收。建立设备台账 验收 安装调试 开始验货 购置 总经理签字 使用部门申请 使用部门 工程部、使用部门.实用文档.7.建立设备台帐(1)设备验收后，所有技术资料由工程部存档，建立设备台帐；(2)设备使用说明书复印件交给使用部门。十七、设备报废程序 工作程序 工作步骤 1.申请报废部门(1)对具备报废条件的设备提出报废；(2)注明设备详细资料；(3)提出报废理由。2.鉴定(1)工程部按报废规定对设备进行技术鉴定；(2)财务部对设备报废的经济合理性进行审核。3.审批(1)总经理根据酒店经营的需要和工程部、财务部的鉴定意见回复。4.撤销台帐(1)批准报废的设备，工程部撤销设备台帐。5.报废处理(1)需用新设备替换的在用设备，待新设备投入使用再行报废；(2)批准报废的在用设备，在保证平安的情况下，不进行大修；(3)可转让的设备，作价转让；(4)不可转让的设备，可利用部件拆下留用，其余局部作废品处理。报废处理 撤销台账 总经理审批 组织鉴定 使用部门申请 工程部、财务部