物业管理服务项目重难点分析25.pdf

物业管理服务项目重难点分析 我司通过对*社区基础资料掌握、周边基础配套与地理环境分析，结合小区特点，认为在今后*社区的物业管理服务中，有以下重难点：（一）管理重点一：建立全方位的消防安全体系 物业特点、管理难点：项目为高层住宅项目，一旦发生火灾，火势发展及蔓延速度较快，人员众多，将会有疏散救援困难的问题，极易造成重大的人员财产损失，因此消防安全尤为重要。管理对策：在高层建筑的安全管理和设施设备管理方面，我们将结合高层建筑的特点，坚持突出重点，克服难点，注重全员教育，以期走出一条具有*社区特色的消防管理和设施设备管理之路，重点做好以下几个方面的工作：（1）建立健全消防安全管理制度，由项目成立义务消防队；一方面，我们将制定消防管理、设施设备管理方面的一系列规章制度和工作计划，并将与*社区里全体业主签订防火安全责任书，明确各自的责任和义务。另一方面，我们将严抓规章制度的贯彻落实。对失职或玩忽职守者，除处罚当事人外，将追究直接领导的管理责任。并由服务中心经理任安全总负责人，抽调各级各岗骨干，进行消防巡视。同时逐级落实消防安全责任制和设施设备管理责任制，明确岗位职责，确定各级、各岗位的安全责任人。（2）确保消防通道的畅通 对消防通道保持畅通的重要性进行宣传，并做醒目的提示标识，加强对消防车道、室内外消防设施、疏散通道等进行巡查，保障生命安全通道畅通。妥善处理防火与防盗二者之间的矛盾，严禁封闭、堵塞安全出口，切实保持疏散通道、消防车通道畅通。（3）组织业主参与训练及消防应急疏散演练，提高业主消防的自救能力；消防安全工作的出发点和最终目标是人的安全，要确保园区消防安全，园区内员工是关键。我们将坚持以人为本原则，采取切实措施，一方面对物业服务中心员工进行消防基础技术训练，定期组织举行消防应急疏散演练，另一方面定期 为业主提供消防知识培训，以提高消防安全意识和消防安全自防自救技能。（4）落实年度本项目的设备设施维保方案 我们将制定完善的设施设备维保方案，并贯彻落实，对于电梯、消防弱电系统、等专业性较强的设备系统，我们将引入专业单位进行维保并做好监督、检查工作。（5）邀请消防队大队现场指导讲座，做好日常的消防安全宣传，确保业主的安全居住。（6）人防、技防并举“预防为主，防消结合”，真正做到“防患于未然”。我司在本项目物业服务中将建立完善的消防安全运行体系，从消防技术系统和消防管理系统两个方面入手，加强消防设计、施工、检测、验收和日常管理工作，实施动态防火安全管理。一方面要在技术上采取措施，使“机环境”系统具有保障安全状态的能力。另一方面要管理协调人自身及“人机”系统的关系，以实现整个系统的安全。配套商业店铺装修启动必须派驻秩序人员、工程人员全程跟踪，加强巡查并记录详细的巡查情况，确保符合消防及装饰要求。因此，*社区的物管机构的每一位安全人员都应同时是兼职消防安全管理员，并具备相应的消防知识与技能，及时发现并处理各种火灾隐患。（二）管理重点二：安保无处不在 物业特点、服务重点与难点：因*社区项目业态主要是住宅，社会人员多，“种类”繁杂，造成人员流动性大，很容易引起偷窃等治安事件发生。服务对策：我司总结多处同类型物业服务实操经验，建立了一整套有效的预防体系及管控方案，可保证在项目打造一个安全有序的生活环境。1.建立训练有素、纪律严明的秩序维护队。针对*社区项目人流、交通流集中部位，设立机动巡查的安全防控机制，对项目区域内可能发生的盗窃、暴恐、诈骗等无死角监控与预防，有利维护综合体内业主、租户及客户的居住安全。2.在项目宣传栏或显目地方，贴上安全宣传单，加强业主安全意识的宣传，同时提醒业主在公共区域照看好自己的随身物品。3.加强安全巡查，在主入口安排秩序维护队员执勤，严密观察进出人员，发现可疑人员，立即通报巡逻队员，对可疑人员进行跟踪调查，一旦发现其行为诡异或做出危险动作，立即进行制止并扣留，拨打报警电话，移交给公安机关；对于衣冠不整、无理取闹的人员，小商小贩随地摆摊等情况劝其离开，拒不离开者，拨打相应司法机关电话，对其进行管制。4.加强外来人员大型物品进出管理，并做好相关记录。5.紧急事件的应急处理。现代物业管理中的安全管理概念正变得越来越复杂化、严格化，已不仅仅局限于物业方面的安全保卫，还包括犯罪、意外事故、自然灾害及危险物等紧急事故造成的安全保护问题。安全人员所承担的责任随着社会的发展和业主需求的变化而不断增加。对于*社区而言，若发生紧急事故后处理不当或不及时，将会造成无法估量的生命财产损失，因此必须设计一套有效的紧急事故处理程序，该套程序必须为诸如火灾、台风天气、电源失控、水管暴裂、犯罪活动、爆破威胁、电梯事故、严重伤病等紧急事项必须有应急处理措施。所有安保人员必须与物业电气、机械、交通和控制设备相关人员及物业业主、租户紧密配合。任何一项安全计划都应有四个目标：预防措施、问题的检测和报警、危害遏制及防止损失的进一步扩大。处理物业紧急事故最先进的方法在于预防的措施。由于物业管理者无法事先准确预测事故的发生，因此在设计保护计划时，必须尽可能地考虑任何紧急事故可能发生的各种情况，最大限度地作出反应。一些具体的预防措施如：事先做好电梯的准备工作，以便在紧急情况下供事故发生楼层的受伤人员疏散使用；在租户中提倡使用不易燃、防火性家具及材料；组织业主、租户定期举行各种应急反应训练和活动；编制紧急事故程序指南手册并发放到所有物业工作人员、业主、租户手中；储备少量紧急物资等。一旦紧急事故发生，人身安全就处于第一位。物业管理者应按设计好的基本应急程序履行职责，立即与业主、租户建立个人联系，通告危机现状以及解决办法。物业管理者必须全力以赴，以避免发生更大的损失，尽可能快地恢复正常的工作运行是减少商业经营 损失的最好办法。