武汉市物业服务企业退出住宅小区管理指导意见（2023年）.docx

武汉市物业服务企业退出住宅小区管理指导意见（2023） 武汉市物业效劳企业退出住宅小区治理指导意见（2023）有关的物业治理文本，关于印发武汉市物业效劳企业退出住宅小区治理指导意见的通知武房规20232号武汉市住房保障和房屋治理局各区房管局，市物业治理事务指导中心，各物业效劳企业，各相. 关于印发武汉市物业效劳企业退出住宅小区治理指导意见的通知 武房规20232号 武汉市住房保障和房屋治理局 各区房管局，市物业治理事务指导中心，各物业效劳企业，各相关单位： 为了标准物业效劳企业退出住宅小区治理，保障物业效劳活动依法有序进展，制定了武汉市物业效劳企业退出住宅小区治理指导意见，现印发给你们，请仔细贯彻执行。 市住房保障和房屋治理局 2023年5月27日 武汉市物业效劳企业退出住宅小区治理指导意见 第一条 为了标准物业效劳企业退出住宅小区治理，维护当事人合法权益，做好小区物业效劳承接、退管连接工作，保障物业效劳活动依法有序进展，依据物权法、合同法、国务院物业治理条例和武汉市物业治理条例等法律、法规，结合本市实际，制定本指导意见。 其次条 本市行政区域内因物业效劳合同(含前期)期满未续约,或者当事人依法、依约提前解除合同，物业效劳企业退出住宅小区治理的，适用本指导意见。 第三条 退出住宅小区应当本着维护社会稳定，保障业主、物业使用人根本生活秩序，依法有序、平稳过渡原则进展。 第四条 市房屋主管部门负责全市物业效劳企业退出住宅小区治理的政策制定、工作指导。 市物业治理事务指导中心负责详细日常指导工作。 区房屋主管部门负责本辖区内物业效劳企业退出住宅小区治理的业务指导和日常治理。 第五条 未经专有局部占建筑物总面积过半数且占总人数过半数以上的业主表决通过，业主委员会不得擅自打算，要求物业效劳企业退出住宅小区。 第六条 有以下情形之一的，物业效劳企业应当退出住宅小区，不得以物业效劳中的债权债务纠纷未解决，阶段工作未完成等为由拒绝退出： (一)前期物业效劳合同期限未满或者未明确详细期限，业主大会依法、依约作出打算解聘原物业效劳企业，并选聘新的物业效劳企业，签订了物业效劳合同且已生效的; (二)物业效劳合同期限届满，业主、业主大会打算不再续约的; (三)物业效劳企业因破产或资质被注销、撤消等缘由致使不能连续履行合同义务的; (四)依法应当退出的其他情形。 第七条 前期物业效劳期间，开发建立单位或前期物业效劳企业根据商定的解除合同条件要求提前解约的，应于拟解除合同前90日书面告知对方。开发建立单位应当根据武汉市前期物业治理招投标治理规定的要求和程序重新选聘不低于原资质等级的物业效劳企业，物业效劳标准不低于原前期物业效劳合同商定的标准，收费标准不高于原前期物业效劳合同商定的标准。开发建立单位应于新物业效劳企业确定后10日内将更换物业效劳企业的状况书面公告物业买受人，并抄报所在地区房屋主管部门。 第八条 首次业主大会成立时，应就是否续聘前期物业效劳企业进展表决。打算续聘的，应当于30日内签订物业效劳合同;打算解聘的，按以下程序办理： (一)解聘打算作出后3日内，业主委员会应当书面告知前期物业效劳企业，并在物业治理区域内公告; (二)解聘打算作出后30日内，前期物业效劳企业应当做好物业档案、物业效劳档案、预收欠收代收费用等资料和账务的清理工作，并就交接内容、方式、时间、责任界限及债权债务结算方式与业主委员会公平协商，签订退管协议; (三)解聘打算作出后90日内，业主委员会应当召开业主大会选聘新的物业效劳企业，并签订物业效劳合同; (四)新的物业效劳合同生效后10日内，新老物业效劳企业应办理交接手续; (五)新选聘的物业效劳企业应将新的物业效劳合同报区房屋主管部门进展备案。 第九条 物业效劳合同期满，业主大会或物业效劳企业打算不再续约的，按以下程序办理： (一)物业效劳合同期满90日前，业主委员会应在物业效劳区域公示合同履行状况，并组织召开业主大会，对是否续聘物业效劳企业进展表决。业主大会打算不再续约的，按第八条的规定办理退出手续。 (二)物业效劳企业打算不再续约的，应于物业效劳合同期满90日前书面告知业主委员会，并在物业治理区域内公告。物业效劳企业应当做好物业档案、物业效劳档案、预收欠收代收费用等资料和账务的清理工作，并就交接内容、方式、时间、责任界限以及债权债务结算方式与业主委员会进展公平协商，签订退管协议。业主委员会应于合同期满60日前召开业主大会选聘新的物业效劳企业，签订物业效劳合同，并按第八条第四、第五项规定办理退出手续。 第十条 物业效劳合同期内，有20%的业主联名要求解聘物业效劳企业的，业主委员会应当组织召开业主大会就是否解聘事宜进展表决。业主大会打算解聘的，业主委员会和物业效劳企业应当根据第八条的有关规定办理退出手续。 第十一条 物业效劳合同期内，物业效劳企业依法依约要求提前解除合同的，应当在拟解除合同90日前，将解约缘由、退出时间以书面形式告知业主委员会，同时以书面形式在物业治理区域内公告15日。物业效劳企业还应就退出相关事项与业主委员会进展协商，签订退管协议。业主委员会应于物业效劳企业拟解除合同60日前召开业主大会，选聘新的物业效劳企业，签订物业效劳合同，并按第八条第四、第五项规定办理退出手续。 第十二条 实行物业效劳企业退出报告制度。物业效劳企业打算退出住宅小区和业主委员会打算解聘物业效劳企业的，应当在依法作出打算后5日内，书面报告街道办事处和区房屋主管部门。街道办事处应当会同区房屋主管部门和社区居委会听取业主委员会、业主代表及物业效劳企业的意见，并就退出前的物业效劳工作做好协调沟通，指导业主大会选聘新的物业效劳企业。 第十三条 物业效劳企业退出住宅小区后，业主大会仍未选聘新的物业效劳企业的，应当由全体业主共同担当治理责任。根据以下程序做好交接工作： (一)街道办事处和社区应当积极指导、准时组织召开业主大会，选聘新物业效劳企业或帮忙业主实行自治治理。 (二)临时选聘不到新物业效劳企业接收，业主大会没有通过实行自治治理打算的，街道办事处应会同城管、供水、供电、供气、通信、有线电视等相关单位(部门)依法履行社会效劳与治理职能，依据业主大会或业主委员会的托付，对物业效劳企业“弃管”小区实行临时托管，发生的费用由业主交纳，有业主委员会的，由业主委员会负责收支，没有业主委员会的或业主委员会不能正常履行职责的，由社区代为收支。 第十四条 物业效劳企业退出前，应当连续供应物业效劳，并依据有关协议或者商定将预收的物业效劳费等相关费用退还给业主或者转交给新聘物业效劳企业;原欠缴物业效劳费等相关费用的业主，应当根据物业效劳合同的商定，准时补缴至合同终止之日。 物业效劳合同终止，业主欠缴的物业效劳费用，原物业效劳企业可依照原合同商定，托付新聘物业效劳企业代为收取，也可自行向业主收取，拒不缴交的可通过司法途径解决。业主委员会、新聘物业效劳企业应为原物业效劳企业收取欠缴物业效劳费供应帮忙，但原物业效劳企业不得以业主欠费为由拒绝办理移交手续。 第十五条 原物业效劳企业应当根据商定在合同终止之日撤出住宅小区内的物业效劳人员，并在合同终止之日起10日内向业主委员会或新的物业效劳企业办理以下移交事宜： (一) 档案及图纸资料; (二) 物业效劳用房、业主共有的场地、设施设备; (三)在街道、社区的指导监视下，将业主大会托付物业效劳企业治理的公共收益余额移交给业主委员会或者新选聘的物业效劳企业; (四)业主清册及业主欠缴、预缴费等相关资料; (五)实行酬金制的应当移交治理期间主要财务资料的复印件; (六)根据规定应当移交的资料和财物。 第十六条 物业效劳企业退出前，业主委员会应与物业效劳企业办理承接查验手续，也可以直接组织新老物业效劳企业办理承接查验手续。未成立业主委员会或者业主委员会不能正常履行职责，且物业效劳企业退出前暂未选聘新物业效劳企业的，可在业主代表的监视下，由街道办事处或托付社区代为办理承接查验手续。业主大会打算实行自治治理的，由业主委员会组织业主代表办理承接查验手续。承接查验需做好查验记录，查验记录应当包括查验时间、查验内容、查验结论、存在问题等，并由当事人签字确认盖章，存在争议的应当在查验记录中载明。 第十七条 物业效劳企业不按规定履行退出程序和相应义务，不符合法律法规规定或者合同商定的解除条件提前终止合同，擅自撤离住宅小区的，以及新物业效劳企业未通过合法程序强行进驻住宅小区的，由区房屋主管部门记入该企业信用档案，作为不良行为记录向社会公布，并按武汉市物业效劳企业和工程经理信用信息治理暂行方法有关规定，取消该企业各类物业效劳评先资格，不予开具企业资质升级等诚信证明;造成损失的应担当相应的法律责任。 第十八条 物业效劳企业拒不移交物业效劳用房、有关档案资料、财产和共用设施设备的，由区房屋主管部门根据国务院物业治理条例第五十九条的规定予以惩罚。 第十九条 业主委员会在物业效劳企业退出住宅小区治理阶段不依法履行职责，致使无法续聘、解聘和选聘物业效劳企业的,街道办事处应当组织召集物业治理联席会议进展协调解决。 业主大会、业主委员会作出的打算违反法律法规的，物业所在地的街道办事处应当责令限期改正或者撤销其打算，并通告全体业主。业主委员会超越职权作出打算或指使、强迫物业效劳企业强行进驻的，致使住宅小区无法正常承接或退管，由签字同意该打算或指使、强迫的委员担当相应的法律责任，造成经济损失的还应当担当相应的民事赔偿责任;构成犯罪的依法追究刑事责任。 其次十条 违反中华人民共和国治安治理惩罚法、保安效劳治理条例等相关规定，物业效劳企业及其工作人员采纳暴力或者以暴力相威逼的手段处置交接纠纷，扣押、没收他人证件、财物等行为的由公安机关依法处理;构成犯罪的依法追究刑事责任。 其次十一条 当事人一方对终止、解除物业效劳合同行为有争议的，双方应依据物业效劳合同的商定协商和解。不能协商和解的可以要求区房屋主管部门、行业协会和街道以及社区人民调解组织进展调解;不愿协商、调解或者协商、调解不成的，应依合同商定向武汉仲裁委员会申请仲裁或向有管辖权的人民法院提起民事诉讼。 其次十二条 物业效劳企业退出非住宅小区的治理活动，参照本指导意见执行。 其次十三条 本指导意见由市房屋主管部门负责修订与解释。 其次十四条 本指导意见自2023年7月1日起施行，有效期两年。 - end - 篇2：武汉市物业效劳企业和工程经理信用信息治理方法(暂行) 武汉市物业效劳企业和工程经理信用信息治理方法(暂行) 第一章 总 则 第一条 为加强物业效劳行业信用体系建立，标准物业效劳活动，构建诚恳信用的市场环境，依据国务院物业治理条例、武汉市物业治理条例等相关规定，结合本市实际，制定本方法。 其次条 本方法适用于物业效劳企业及工程经理在本市从事物业效劳活动中所产生的信用信息的采集、处理和使用。 本方法所称信用信息，是指物业效劳企业及工程经理在物业效劳活动中形成的客观信息，包括根本信息、业绩信息、市场信息和警示信息。 第三条 信用信息采集、处理、使用应当遵循客观、精确、公正、准时的原则。 第四条 市房屋主管部门负责本市物业效劳行业信用信息的监视治理，建立信用信息平台和信用信息档案。市物业治理事务指导中心担当信用信息平台运行的日常工作，市房产信息中心负责信用信息平台的更新和维护。 区房屋主管部门负责本辖区物业效劳活动中物业效劳企业及工程经理信用信息的采集和报送，对企业及工程经理的违法违规行为进展检查、处理，协作做好信用信息系统的完善工作。 其次章 信用信息的内容 第五条 根本信息由物业效劳企业信息、工程经理信息及物业工程根本信息组成。 (一)物业效劳企业信息包括企业名称、资质等级及其他有关企业的信息。 (二)工程经理信息包括工程经理姓名、身份证明、职业资格及其他有关工程经理的信息。 (三)物业工程根本信息包括工程名称、工程所在地、总建筑面积、总户数、物业效劳合同中商定的物业效劳费、车辆停靠效劳费、物业类型、业主委员会状况及其他有关物业工程的信息。 第六条 业绩信息由以下信息组成： (一)国家、省级相关工程评优评先活动中获得良好评价、认定、认证等荣誉称号; (二)本市相关工程评比中获得荣誉称号或行业协会表彰; (三)物业效劳企业法定代表人、总经理或工程经理工作突出，获得区级以上政府相关部门及行业协会表彰; (四)各区年度物业效劳质量考评排名前列的工程; (五)物业效劳企业在从事物业效劳过程中有突出奉献，得到社会认可和赞誉。 第七条 市场信息由物业效劳企业和工程经理在市场经营活动中以下相关动态信息组成： (一)物业效劳企业治理规模、雇用员工等状况; (二)工程经理变更、上岗记录等信息; (三)物业效劳企业参加招投标活动信息; (四)物业效劳企业承接或退出物业效劳工程活动记录; (五)其他市场行为的信息。 第八条 警示信息由以下信息组成： (一)物业效劳企业或工程经理在从事物业效劳活动中违反法律、法规、规章,被行政机关实施行政惩罚的信息; (二)物业效劳企业和工程经理在从事物业效劳活动中违反政策、制度、规定，被行政机关责令整改，且整改不到位的信息; (三)违反物业效劳合同商定，经查证属实的; (四)社会公众和媒体曝光，造成恶劣影响的或业主合理投诉得不到有效解决的信息; (五)房屋主管部门认定可记录的其他信息。 第三章 信用信息的采集 第九条 根本信息的首次录入工作应当在申报资质及物业效劳合同备案时完成，由物业效劳企业自行申报，由工程所在地区房屋主管部门对根本信息的录入状况进展核实。 根本信息申报人应当保证所供应和申报信息的真实、完整和准时，并对其供应和申报信息内容的真实性负责。 第十条 业绩及市场信息由物业效劳企业自行申报，物业效劳企业应在业绩及市场信息生成20个工作日内，向工程所在区房屋主管部门供应业绩/市场信息申报表，并供应有关部门表彰打算文书等相关证明材料。 第十一条 警示信息由工程所在地的区房屋主管部门负责采集，应在警示信息产生后5个工作日内录入系统。区房屋主管部门录入警示信息的，需同时将相关查证材料扫描入信用信息治理系统。 第十二条 区房屋主管部门主要从以下渠道采集警示信息： (一)相关行政机关下达的行政惩罚打算书; (二)日常巡查及监视检查; (三)街道办事处提出的记分建议; (四)媒体曝光; (五)投诉处置状况; (六)其他渠道。 第十三条 已供应和申报的信用信息发生变更或者失效的，信用信息的供应人和申报人应当在信用信息变更或者失效之日起5个工作日内重新供应和申报。 第十四条 区房屋主管部门对物业效劳企业及其工程经理，拟实行记分处理的，应当书面告知被记分对象。 第十五条 企业和工程经理认为其警示信息存在错误的，可在收到告知之日起10个工作日内向区房屋主管部门提出书面异议申请，并供应相应证据。 第十六条 区房屋主管部门应当在受理异议申请之日起10个工作日内组织核查，并将核查结果书面通知申请人。区房屋主管部门认为异议成立的，警示信息不生效;认为异议不成立的，警示信息生效。 第十七条 警示信息记分后，行政惩罚类的信息不得调整,但因法定事由确需调整的除外。其他信息如物业企业整改到位且消退影响的，可予以调整。调整记分需由企业向工程所在地区房屋主管部门申报，区房屋主管部门依据整改状况提出处理意见，报市房屋主管部门核定。警示信息调整记分不得低于原记分标准的50%。 第十八条 市房屋主管部门依据本市物业治理行业的实际状况，定期修改和调整武汉市物业效劳企业和工程经理警示信息试行记分标准。 第四章 信用信息的使用 第十九条 根本信息、业绩信息、市场信息长期有效。警示信息有效期为12个月，即从记录之日起，每条警示信息在信用信息平台上显示12个连续自然月。 其次十条 物业效劳企业和工程经理警示信息实行记分制，根本分为0分，按记分标准类别予以相应记分。其他信息实行登记制。 其次十一条 依据警示信息记分结果，区房屋主管部门应对物业效劳企业赐予以下处理，并在信用信息平台上分别予以黄、红牌公开警示： (一)警示信息记分在30分(含30分)至39分(含39分)的，黄牌警示;警示信息记分在40分以上(含40分)的，红牌警示; (二)黄牌警示时，由工程所在地区房屋主管部门和街道办事处约谈企业负责人及工程经理。红牌警示时，不准时整改的，对申请核定资质等级的企业不予开具诚信证明。 其次十二条 物业效劳企业和工程经理的信用信息由市房屋主管部门通过其门户网站和信用信息平台向社会公开，实时公布信用信息更新状况，任何单位和个人均可直接查阅公示类信用信息。信用信息记分状况应作为开发建立单位及业主委员会选聘物业效劳企业的重要依据之一。 第五章 附 则 其次十三条 过去相关文件有关信用信息处理与本方法不全都的，以本方法为主。 其次十四条 本方法自发文之日起施行，有效期两年。 附件：武汉市物业效劳企业和工程经理警示信息试行记分标准 序号违法违规行为记分标准企业工程经理违反法律法规类（以行政惩罚打算书为准）1企业未取得资质证书或以哄骗手段取得资质证书从事物业治理的30-2挪用或侵占专项修理资金的30303物业效劳合同终止时，不按规定移交物业治理用房和有关资料的；或拒不撤出，造成物业治理状况混乱、社会影响恶劣的30304企业与物业治理招标人或者其他物业治理投标人相互串通，以不正值手段谋取中标的；以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假骗取中标的；以暴力、胁迫、哄骗、贿赂等非法手段承揽业务的30-5擅自转变物业治理区域内根据规划建立的公共建筑和共用设施用途；擅自占用、挖掘物业治理区域内道路、场地，损害业主共同利益的或擅自利用物业共用部位、共用设施设备进展经营的。20236擅自转变物业治理用房用途的20237企业将一个物业治理区域内的全部物业治理业务一并托付给他人的20-8未根据招标文件、投标文件与招标人订立物业效劳合同的，或者订立背离合同实质性内容的协议的20-9物业效劳企业出租、出借、转让资质证书的20-10物业效劳企业超越资质等级承接物业治理业务的20-11不根据规定准时办理资质变更手续的20-12从事物业效劳询问、参谋、代理、认证等经营活动的机构和在本市行政区域内从事物业效劳活动的外地企业未向市房屋主管部门备案的20-13公安、环保、城市治理执法、绿化、质监、物价等其他行政部门作出行政惩罚打算的20-违反政策规定类（以调查核实状况为准）14对行政机关下达的整改通知书，拒不整改或整改不到位的252515未按规定履行承接查验义务的252516物业效劳企业对物业治理区域内发生的违法违规行为或损害公共利益的制止行为，巡查不到位、制止不坚决、报告不准时，纵容、串通、包庇违规行为的252517未按规定报送、通报、公布有关突发大事信息的252518缓报、瞒报、漏报有关突发大事信息，或者通报、报送、公布虚假信息，造成严峻后果的252519未按规定进展电梯年检，导致电梯无法正常运行的252520不听从政府治理部门对突发大事应急处置工作统一领导、指挥和协调的202321对突发大事未准时组织开展应急处置和蔼后工作的202322未按规定建立健全消防安全制度、开展消防安全巡查、组织应急消防演练、组织消防宣传教育、保证消防通道畅通等消防安全职责的202323阻碍业主大会召开、业主委员会成立或正常运作，经街道调查确认的151524未按规定办理“四资”移交手续的151525未按规定公布公共收益治理使用状况或撤管时拒不移交公共收益的15-26未根据规定落实物业效劳企业定期报告制度的101027未按规定落实“四公开一监视”制度的101028未按规定准时供应物业效劳企业、工程经理及物业工程信用信息等相关资料；或虚报、瞒报、拒报相关信息；或供应伪造、篡改资料的；或未按规定向行政主管部门、街道等相关部门办理备案手续的10-违反合同商定类（以调查核实状况为准）29因治理失职，造成人员伤亡或财产损失等重大安全责任事故的202330损害业主或公共利益，情节严峻的202331违反物业效劳合同商定，降低物业效劳标准的1515业主投诉、媒体曝光类（以调查核实状况为准）32因物业效劳问题被新闻媒体负面报道，影响重大的202333在物业效劳质量考评中业主满足度在全市排名后10%的202334业主合理投诉，得不到有效解决或处理不到位的1010 篇3：武侯区关于标准物业效劳企业进入和退出物业工程治理效劳的活动的通知 武侯区关于标准物业效劳企业进入和退出物业工程治理效劳的活动的通知 各物业效劳企业： 为标准物业效劳企业进入和退出物业工程治理效劳的活动，维护社会稳定，保持物业治理正常秩序，确保物业工程退出依法有序和平稳过渡。现将物业效劳企业进入和退出物业工程治理效劳的有关问题通知如下： 一、物业效劳合同解除或者终止，物业效劳合同双方当事人履行了必要的告知义务后，物业效劳企业应当与业主委员会根据法律法规和合同商定办理退出交接事宜，并履行以下交接义务： (一)移交保管的物业档案、物业效劳档案; (二)移交物业效劳期间形成的有关房屋及设施设备改造、修理、运行、保养的有关资料; (三)移交物业效劳用房; (四)分项清算预收、代收的有关费用; (五)专项修理资金使用状况资料; (六)法律、法规规定和物业效劳合同商定的其他事项。 二、物业效劳企业未履行告知义务并办理退出交接手续的，不得擅自撤离物业治理区域或者停顿物业效劳。 三、物业效劳企业应当退出物业效劳的，物业效劳企业不得以物业效劳中的债权债务纠纷未解决、阶段工作未完成等为由拒绝退出。 四、物业效劳合同双方当事人签订了物业效劳合同，物业效劳企业应当根据物业效劳合同商定进场时间3日前，完成物业承接查验工作。 五、物业效劳合同双方当事人在商定交接时间未完成物业承接查验工作的，物业效劳企业不得以履行合同、合同当事人要求履约等为由以任何形式进入物业工程从事物业治理效劳。 六、老的物业效劳企业被以非正常方式强制退出物业工程或岗位的，除辖区街道办事处授权外，新的物业效劳企业不得以任何形式进入物业工程从事物业治理效劳或接收岗位。 特此通知 成都市武侯区房产治理局 2023年2月6日