江苏省前期物业管理招标投标实施办法（2023年）.docx

江苏省前期物业管理招标投标实施办法（2023） 江苏省前期物业治理招标投标实施方法（2023）有关的物业治理文本，江苏省前期物业治理招标投标实施方法江苏省建立厅一、总则第一条为了标准本省前期物业治理招标投标行为，爱护当事人的合法权益，促进物业治理市场的公正竞争，依据. 江苏省前期物业治理招标投标实施方法 江苏省建立厅 一、总则 第一条 为了标准本省前期物业治理招标投标行为，爱护当事人的合法权益，促进物业治理市场的公正竞争，依据中华人民共和国招标投标法、国务院物业治理条例、江苏省物业治理条例、建立部前期物业治理招标投标治理暂行方法等有关规定，结合本省实际状况，制定本方法。 其次条 前期物业治理招标投标，是指在业主、业主大会选聘物业治理企业之前，建立单位通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业治理企业，合同商定对物业治理区域内房屋及配套的设施设备和相关场地进展修理、养护、治理，维护区域内的环境卫生和秩序的活动。 第三条 在本省行政区域内，建立单位通过招标投标的方式选聘前期物业治理企业，以及行政主管部门对物业治理招标投标活动依法实施监视治理，适用本方法。 第四条 住宅及同一物业治理区域内非住宅的建立单位(包括分期建立、多公司建立)，应当通过招标投标方式选聘具有相应资质的物业治理企业，负责前期物业治理。 有以下情形之一的，经物业工程所在地的县(市、区)物业治理行政主管部门批准，可以采纳协议的方式选聘具有相应资质的物业治理企业： (一)公开招标或者连续两次承受邀请投标人少于3个的; (二)住宅及同一物业治理区域内的非住宅，建筑面积缺乏3万平方米的，或者物业治理区域内独立式住宅(别墅)为主的建筑面积缺乏1万平方米的。 第五条 前期物业治理招标投标应当遵循公开、公正、公正和诚恳信用的原则。 第六条 省建立行政主管部门负责全省行政区域内前期物业治理招标投标活动的指导、监视和治理。 县(市、区)级以上物业治理行政主管部门依据职责划分负责本行政区域内前期物业治理招标投标活动的指导、监视和治理。 第七条 任何单位和个人不得违反法律、法规规定，限制或者排斥潜在投标人参与前期物业治理投标，不得以任何方式非法干预招标投标活动，不得将依法进展招标的物业工程化整为零或以其他方式躲避招标投标。 二、招标 第八条本方法所称招标人是指依法进展前期物业治理招标的工程建立单位。 前期物业治理招标由招标人依法组织实施。一个物业治理区域分期建立、多公司建立的工程，招标人应统一，招标商定的物业治理区域应当与实际交付使用的物业治理区域相全都。 第九条招标人有力量编制招标文件、组织和实施招标活动的，可以自行组织招标;招标人也可托付招标代理机构组织招标。 招标人托付代理机构组织招标的，代理机构应当是依法设立、具有编制招标文件、对投标申请人进展资格验证和组织评标相应专业力气的社会中介组织。招标代理机构应当在招标人托付的范围内办理招标事宜，并遵照本方法对招标人的规定。 第十条前期物业治理招标分为公开招标和邀请招标。 实行公开招标方式的，应当在公共媒介上公布招标公告，并在“中国住宅与房地产信息网”或“中国物业治理协会网”或“江苏建立信息网”或工程所在城市物业治理行政主管部门指定网站公布招标公告;详细公布网站由招标人依据公开招标范围确定。招标公告应当载明招标人的名称、地址、联系方式，招标工程的根本状况、招标投标活动时间安排、投标申请人条件以及投标资格预审方法等事项。 招标人实行邀请招标方式的，应当向3个以上具有相应资质的物业治理企业发出投标邀请书，投标邀请书应当包含前款规定的事项及猎取招标文件的方法。 第十一条招标人应当依据招标工程前期物业治理的特点和需要，在招标活动开头前完成招标文件的编制和招标备案。 前期物业治理招标文件应包括以下内容： (一)招标人及招标工程简介，包括招标人名称、地址、联系方式、工程规划建立(名称、类型、位置、建筑面积、区域四至、主要经济技术指标、建立与竣工交付日期)、相关设施设备、物业治理用房配置等根本状况; (二)物业治理前期介入的时间、效劳要求，相关业主共有的道路、绿地、公共场所、公用设施、车位(库)、物业治理用房以及房屋共用部位、共用设施设备的接收验收要求; (三)对投标人及投标书的要求，包括投标人的资格、投标书的格式、投标书份数、企业状况、治理效劳总体目标及各项指标要求、拟派出的治理工程负责人和主要技术人员简历与业绩、物业治理设计模式、机构设立、岗位安排、员工培训规划、治理制度及装备的机械设备和实行的措施、物业效劳费标准的测算、公共能耗治理、投标承诺、投标书密封加盖企业印鉴和法定代表人签章等要求; (四)交付使用后经营性物业的租赁经营与治理，包括停车场(库)、会所等相关设施权利归属、效劳收费方式等; (五)物业效劳内容(包括对业主入住、建立效劳系统和效劳网络，房屋共用部位、共用设施设备修理养护，公共绿化养护治理，公共秩序维护、车辆停放治理、消防等安全防范治理，装饰装修治理效劳，公共环境卫生保洁，物业资料治理、客户效劳和便民措施等)及效劳标准; (六)财务治理，包括对物业效劳费(选择收费的包干制、酬金制或其他方式)和专项修理资金的使用治理; (七)前期物业效劳合同的签订说明以及业主临时公约的制订说明; (八)房屋质量保证文件和房屋使用说明状况; (九)招标人向中标人供应的物业治理条件或者优待条件; (十)评标标准和评标方法，废标认定原则; (十一)投标保证金的缴纳，对未中标人编制投标文件的经济补偿方法等; (十二)招标人、中标人违约的责任; (十三)招标文件解释和招标活动方案，包括现场踏勘、投标书送达地点及截止时间、开标时间及地点等; (十四)其他招标事项的说明及法律法规规定的其他内容。 第十二条招标文件要求由投标人缴纳投标保证金的，投标人应当缴纳;投标保证金应在确定中标人后10日内退还投标人。 招标文件对未中标人承诺支付投标书编制补偿金的，招标人应当支付;补偿标准可以依据投标人的投标评标得分，分档补偿。 第十三条住宅物业为主的工程招标人，应当在公布招标公告或者发出投标邀请书的10日前，提交以下材料报物业工程所在地的县(市、区)物业治理行政主管部门备案： (一)工程建立的土地、规划建立、施工许可等政府批件; (二)招标公告或者投标邀请书; (三)招标文件; (四)代理招标托付合同(适用托付机构代理); (五)法律、法规规定的其他材料。 物业治理行政主管部门发觉招标有违反法律、法规和本规定的，应当责令招标人改正。 第十四条公开招标实行对投标申请人资格预审的，招标人应当在招标公告中载明资格预审的条件、资格预审方法，作为对投标申请人进展资格预审的依据。 资格预审文件一般应当包括投标申请人或受邀人供应的企业资格文件、业绩、技术装备、财务状况和拟派出的工程负责人与主要治理人员的简历、业绩等证明材料。 公开招标在资格预审合格的投标申请人过多时，招标人应实行公开随机抽签打算的方式，或者实行根据招标公告载明的对投标申请人资格、业绩等预审方法，从中选择不少于5家资格预审合格的投标申请人作为投标人。 第十五条经资格预审后，招标人应当向资格预审合格的投标申请人发出资格预审合格通知书，告知猎取招标文件的时间、地点和方法;并同时向资格预审未通过的投标申请人告知资格预审结果。 第十六条招标人应当确定投标人编制投标文件所需要的合理时间;投标文件编制时间自招标文件发出之日起至提交投标文件截止之日止，最短不得少于20日。 第十七条招标人对已发出的招标文件进展必要的澄清或者修改的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间至少15日前，以书面形式通知全部的招标文件收受人;该澄清或者修改的内容为招标文件的组成局部。 招标人澄清或者修改招标文件实质内容的，包括招标工程主要经济技术指标、工程建立进度及竣工交付时间、物业治理条件、物业治理效劳内容或标准、开标评标时间或地点、评标方法、前期物业效劳合同签订等，应当书面报送物业治理行政主管部门备案。 第十八条招标人依据物业治理工程的详细状况，可以在招标文件发出的5日内组织招标文件收受人踏勘物业工程现场，并供应隐藏工程图纸等资料。对招标文件收受人提出的疑问，招标人应当予以澄清或者以书面形式发送给全部的招标文件收受人。 第十九条招标人不得向他人透露可能影响公正竞争的有关招标投标的状况。 招标人设有标底的，标底必需保密。 其次十条在确定中标人前，招标人不得与投标人就投标价格、投标方案等实质内容进展谈判与沟通。 其次十一条通过招标投标方式选聘物业治理企业的，招标人应当根据以下规定时限完成招标投标工作： (一)新建现售商品房工程应当在现售30日前完成; (二)预售商品房工程应当在取得商品房预售许可证之前完成; (三)非出售的新建工程应当在交付使用90日前完成。 三、投标 其次十二条本方法所称投标人是指投标资格合格，并响应前期物业治理招标、参加前期物业治理投标竞争的物业治理企业。 投标人应当具备相应的物业治理企业资质和招标文件要求的其他条件。 其次十三条 投标人对招标文件有疑问需要澄清的，应当以书面形式向招标人提出。 其次十四条 投标人应当根据招标文件的内容和要求编制投标文件，投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。 投标文件应当包括以下内容： (一)投标函; (二)投标人授权托付书(法定代表人不出席招标投标活动的适用); (三)投标企业经营的法定相关证书、企业业绩状况等; (四)投标测算和投标报价; (五)物业治理方案及其治理效劳承诺; (六)招标文件要求供应的其他材料。 投标文件应当依次按封面、名目、序言(或概要)、内容、附件的格式挨次编制装订。 其次十五条 投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件密封送达投标地点;招标人收到投标文件后，应当向投标人出具标明签收人和签收时间的凭证，并妥当保存投标文件。 在开标前，任何单位和个人均不得开启投标文件。在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的投标文件及其补充、修改的投标文件，均为无效的投标文件，招标人应当拒收。 其次十六条 投标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，可以补充、修改或者撤回已提交的投标文件，并书面通知招标人;补充、修改的内容为投标文件的组成局部，并应当根据前款的规定送达、签收和保管。 其次十七条 投标人依据招标文件载明的工程实际状况，拟在中标后将中标工程的局部非主体、非关键性工作进展分包或聘请参谋帮助治理的，应当在前期物业效劳合同中商定。 其次十八条 投标人不得弄虚作假，骗取中标。 投标人不得相互串通投标，不得排挤其他投标人的公正竞争，不得损害招标人或者其他投标人的合法权益。 制止投标人以明显低于同城市物业效劳社会平均本钱价套取中标。 投标人不得与招标人串通投标，损害国家、社会公共利益或者他人的合法权益。 制止投标人以向招标人或者评标委员会成员行贿等不正值手段谋取中标。 四、开标、评标和中标 其次十九条前期物业治理招标投标活动的开标、评标和中标过程，工程所在地负责招标备案审查的物业治理行政主管部门可派人到场进展全程监视。 第三十条 开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进展;开标地点应当为招标文件中预先确定的地点。 第三十一条 开标由招标人或招标投标活动组织人主持，邀请全部投标人参与。开标应当根据以下规定进展： 由投标人代表查验投标文件加盖企业印鉴及密封的状况，也可以由公证机构进展检查并公证。经确认无误后，由工作人员当众拆封，宣读投标人名称、供应的主要效劳内容及标准、投标报价和投标文件的其他主要内容。 招标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前收到的全部投标文件，开标时都应当当众予以拆封、宣读。 开标过程应当由招标人记录，并由投标人代表确认后存档备查。 第三十二条 评标由招标人依法组建的评标委员会负责。 评标委员会由物业治理及相关专业的专家和招标人代表组成，成员一般为5人以上的单数，其中招标人代表以外的物业治理方面的专家不得少于成员总数的三分之二。 评标委员会的专家成员，应当由招标人从物业治理行政主管部门建立的专家名册中，于开标的前1日实行随机抽取的方式确定。评标委员会成员名单在开标前应当保密。 招标人与投标人之间有股权、隶属或其他利害关系的，招标人代表不得进入评标委员会，已经进入的应当更换。 开标前，投标人提出要求评标委员会成员回避的，由评标委员会判定是否足以影响评标的公正性，并打算评委是否应当回避。 第三十三条 物业治理行政主管部门应当建立评标的专家名册。省建立行政主管部门建立的物业治理评标专家成员推举名册，以公开方式供各地随机抽取使用。 物业治理行政主管部门应当对进入专家名册的成员，进展相关法律法规和业务培训，对其评标力量、廉洁公正等进展综合考评和监视，准时取消不称职或者违法违规人员的评标专家资格。被取消评标专家资格的人员，不得再参与任何评标活动。 第三十四条 评标委员会成员应当独立、仔细、公正、诚恳、廉洁地履行职责，遵守职业道德，对所提出的评审意见担当个人责任。 评标委员会成员不得与任何投标人或者与招标结果有利害关系的人进展私下接触，不得收受投标人、中介人、其他利害关系人的财物或者其他好处。 评标委员会成员和与评标活动有关的工作人员不得透露对投标文件的评审和比拟、中标候选人的推举状况以及与评标有关的其他状况。 本条所称与评标活动有关的工作人员，是指评标委员会成员以外的因参加评标监视工作或者事务性工作而知悉有关评标状况的全部人员。 第三十五条 评标委员会可以用书面形式，要求投标人对投标文件中含义不明确、对同类问题表述不全都或者有明显文字和计算错误的内容作必要澄清或者说明。投标人应当采纳书面形式进展澄清或者说明，其澄清或者说明不得转变投标文件的实质性内容。 第三十六条 评标方法一般应采纳综合评估法，或者法律、行政法规允许的其他评标方法。 综合评估法一般实行分项评分加权求和，各分项权重之和应为100%;分项应考虑投标人诚信、投标文件、投标辩论等因素合理确定;其中投标人诚信评分权重一般应不高于20%;投标书评分权重一般应不低于50%;投标辩论评分权重一般应不高于20%，若将物业投标报价单项评审的，其分项权重应不高于20%;实行评标评审的评分工程和评分方法、评分权重等，招标人应事先在招标文件中载明。 第三十七条 曾获国家、省、市物业治理示范(优秀)工程，在管并保持称号的投标人，评标应赐予相应优待分值。 第三十八条 评标委员会应当在保密的状况下，根据招标文件确定的评标标准和方法，连续对投标文件进展评审和比拟，并对评标结果签字确认。 第三十九条 经评标委员会评审，全都认为某一投标文件未实质响应招标文件的，可以拒绝该投标;全都认为全部投标文件都不符合招标文件实质性要求的，可以拒绝全部投标。 依法必需进展招标的前期物业治理工程的全部投标被拒绝的，或者某一投标人被拒绝后使得投标人缺乏3个的，招标人应当重新招标。 评标委员会认定以下情形之一的，应作废标处理： (一)投标文件没有投标人印章和投标人法定代表人签章或者没有法定代表人签章授权托付的; (二)投标文件载明的物业治理目标、内容、质量标准和治理措施明显不能满意招标文件规定要求的; (三)投标报价工程、计算、报价方法不符合招标文件要求，影响到对投标报价评审比拟的;或者同标准的效劳工程投标人以明显低于同城市物业效劳社会平均本钱价竞标的; (四)投标文件超出招标文件，附加了招标人不能承受条件的; (五)发觉投标人以他人名义投标、串通投标、以其他弄虚作假方式投标，或者以行贿手段谋取中标的。 第四十条 评标委员会完成评标后，应当向招标人出具书面评标报告，说明评标委员会对各投标的评审和比拟意见;判定废标的应当出具废标说明;并根据招标文件规定的评标标准和评标方法，推举不超过3名有排序的合格的中标候选人。 招标人也可托付评标委员会直接确定中标人。 第四十一条 招标人应当根据中标候选人的排序确定中标人。 当确定中标的中标候选人放弃中标或者因不行抗力提出不能履行合同的，招标人可以依序确定其他中标候选人为中标人。但招标人不得以超出招标文件明示的物业治理条件、范围、内容、价格等实质内容，向中标候选人提出附加要求，迫使其放弃中标。 第四十二条 招标人应当在投标有效期截止时限后的30日内确定中标人并向中标人发出中标通知书，同时将招标结果通知全部未中标的投标人。对未能中标的投标人，招标人应准时退回其投标文件。 第四十三条 招标人和中标人应当自中标通知发出之日起30日内，根据招标文件和中标人的投标文件签订前期物业效劳合同;招标人和中标人不得再行订立背离招标文件实质性内容的其他协议。 第四十四条 中标人应当根据合同商定履行权利与义务。中标人不得向他人整体转让中标工程，也不得将中标工程支解后分别转让给他人。 中标人根据合同商定或经招标人同意，可以将中标工程的局部非主体、非关键性的专业工作分包给他人完成。承受分包的人应当具备相应的专营资格条件，并不得再次分包。 第四十五条 招标人应当自确定中标人30日内，向招标备案的物业治理行政主管部门进展备案。备案资料包括开标评标过程、确定中标人的方式及理由、评标委员会的评标报告、评标记录、中标人的投标文件、前期物业效劳合同等资料。 第四十六条 招标投标活动的全部参加人员未经招标文件或者投标文件的著作权人同意，不得向他人泄露或者在它处引用招标文件或者投标文件内容。 第四十七条 当中标人因不行抗力提出不能履行合同或经招标人、中标人双方协商同意中止履行合同的，应按本方法重新招标。 五、附则 第四十八条招标投标活动中有违反国家相关法律法规和规章的规定的，根据相关规定惩罚。 第四十九条投标人和其他利害关系人认为招标投标活动不符合本方法有关规定的，有权向招标人提出异议，或者依法向有关部门投诉。 第五十条招标文件或者投标文件使用两种以上语言文字的，必需有一种是中文;对不同文本的解释发生异议的以中文文本为准。用文字表示的数额与数字表示的金额不全都的，以文字表示的金额为准。 第五十一条单一业主、或业主委员会经业主大会授权、或物业产权人(政府机关或物业产权部门)通过招标投标方式选聘具有相应资质的物业治理企业实施物业治理的，可以参照本方法执行。 第五十二条本方法由省建立行政主管部门负责解释。 第五十三条本方法自2023年6月1日起施行。 篇2：广州市关于进一步标准前期物业治理招投标活动的通知 市国土房管局 关于进一步标准前期物业治理招投标活动的通知 穗国房字2023580号 从化市、增城市国土房管局，各区分局： 为进一步标准我市前期物业治理招投标活动，预防、削减前期物业治理纠纷，爱护业主、建立单位、物业效劳企业的合法权益，维护社会稳定，现就进一步标准我市前期物业治理招投标活动通知如下： 一、主管部门 市国土资源和房屋治理局(以下简称：市国土房管局)负责本市前期物业治理招投标活动的指导、监视、治理工作。各区分局、县级市国土房管局负责本辖区内前期物业治理招投标活动的日常治理工作。 二、根本原则 前期物业治理应以公开招投标的方式选聘物业效劳企业;在没有投标单位参与招投标或招投标单位少于三家时，经所在区、县级市国土房管局批准，可采纳协议招标选聘物业效劳企业。投标活动应当遵循公开、公正、公正和诚恳信用的原则。 三、实施单位 前期物业治理招投标工作在市国土房管局各区分局、县级市国土房管局的监视下由建立单位组织实施。 四、招标时间 尚未售房的小区，建立单位应当在领取商品房预售许可证之前完成招投标。 五、主要程序 (一)备案申请 建立单位应在公布招标公告10日前，向物业所在地各区分局、县级市国土房管局提出备案申请，并提交以下材料： 1.规划许可。新建工程建立工程规划许可证及经规划部门批准的规划详图。 2.招标公告。招标公告应载明：招标人的名称、地址和联系方式;物业的名称、地址、使用性质、建筑面积、实施治理的时间;投标资格条件、报名的地址和期限;猎取招标文件的时间、地点、方法和相关费用等。 3.招标文件。建立单位应依据物业治理工程的特点和需要，在招标公告前完成招标文件的编制。 (二)招标 从化市、增城市国土房管局，各区分局受理、审查符合备案条件的，出具前期物业治理招标备案通知书。建立单位凭前期物业治理招标备案通知书在广州市物业治理协会网站上公布招标公告。招标公揭发布后不允许转变招标文件;确需转变的，应经各区分局、县级市国土房管局批准。 (三)投标 投标人应当是具有物业治理资质和独立法人资格的物业效劳企业。投标人应当在提交投标文件的截止日前，将投标文件送达招标地点。招标人收到投标文件后，应当签收保存，不得开启。投标人少于三个的，招标人应当依照本方法重新招标。 (四)开标 开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止日后依照招标书商定的时间公开进展。开标时，由投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封状况，也可以由招标人托付的公证机构检查并公证;经确认无误后，由工作人员当众拆封。 (五)评标 评标由评标委员会负责。评标委员会由5人组成，其中：招标人代表1人，业主代表2人，物业治理专家2人。物业治理专家由市国土房管局统一选聘并制作专家名册，市国土房管局各区分局、县级市国土房管局监视招标人从名册中随机选出参与评标委员会的物业治理专家。与招标人有利害关系的人员不得参与评标委员会，并应当主动回避评标工作。评标委员会成员的名单在开标前应当保密。业主代表由招标人随机从业主中选定;暂无业主入住的小区，由街道、居委会各派1人参与。 评标委员会经评审，多数评委认为投标文件有不符合招标要求、可能影响招标公正性或可能损害业主利益的，可以拒绝，并依照本方法重新招标。在确定中标人前，招标人不得与投标人就投标价格、投标方案等实质性内容进展谈判。评标委员会成员应当客观、公正地评审投标文件，遵守职业道德，对所提出的评审意见签名并担当个人责任。 各区分局、县级市国土房管局、街道应派人监视评标全过程。 (六)中标 评标委员会可推举1名专家牵头组织评标。评标委员会应当根据招标文件确定的标准和方法，对招标文件进展评审和比拟;评标委员会完成评标后，应当向招标人提出书面评标报告，并推举适宜的中标候选人。招标人可以依据评标委员会提出的书面评标报告与推举确定中标人，也可以授权评标委员会直接确定中标人。 中标人确定后，招标人应将中标结果在物业小区内显要位置公布15日。在公示期内，业主、其他投标人有异议的，由区、县级市国土房管局在5个工作日内审查处理;业主、其他投标人无异议的，招标人应当向中标人发出中标通知书，并同时将中标结果通知全部未中标的投标人。中标通知书对招标人和中标人具有同等法律效力。 招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起15个工作日内，根据招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。招标文件要求中标人提交履约保证金的，中标人应当提交。 建立单位也可以托付招标代理机构办理招标事宜，受托付的招投标代理机构应当具有代理物业治理招投标业务的资格。招标代理机构应当在建立单位托付的范围内办理招标事宜，并按本条第一款办理相关手续，承受所在地国土房管部门的监视。 六、事后备案 招标人应当自确定中标人之日起15日内，将中标结果、前期物业效劳合同等资料向物业所在地的各区分局、县级市国土房管局备案。各区分局、县级市国土房管局受理、审查符合备案条件的，出具前期物业治理中标备案书。 七、合同期限 前期物业效劳合同一般不超过三年。前期物业效劳合同期限未满而业主大会、业主委员会成立，且业主大会打算重新选聘物业效劳企业、其他物业治理人或自行治理的，前期物业效劳合同终止;前期物业效劳合同期限届满而业主大会、业主委员会尚未成立的，由开发建立单位重新通过公开招投标选聘物业效劳企业。 本通知自下发之日起执行。以前的有关文件与本通知有不同规定的，以本通知为准。执行中如有问题，请准时向市国土房管局物业治理处反应。 广州市国土资源和房屋治理局 二七年八月六日 篇3：河南xx前期物业治理效劳协议范本 河南xx前期物业治理效劳协议范本 本协议当事人： 甲方：河南XX物业治理有限公司XXXX分公司 乙方：_ 本物业名称：XXXX? 乙方所购房屋销售(预售)合同编号：_? 物业类型：住宅 座落位置：漯河市XXXX穿插口; 建筑面积： 万平方米? 依据有关法律、法规，在自愿、公平、协商全都的根底上，在乙方签订商品房买卖合同时，甲乙双方就前期物业治理效劳达成如下协议：? 第一条 双方的权利和义务? 一、甲方的权利义务? 1、对房屋共用部位、共用设施设备、绿化养护、环境卫生、公共秩序维护等工程进展维护、修缮、效劳与治理;? 2、依据有关法规和政策，结合实际状况，制定本物业的物业治理制度和业主手册并书面告知乙方;? 3、建立健全本物业的物业治理档案资料;? 4、制止违反本物业的物业治理制度和业主手册的行为;? 5、物业治理企业可托付专业公司担当本物业的专项治理与效劳业务，但不得将本物业的整体治理责任转让给第三方;? 6、依据本协议向乙方收取物业效劳费用;? 7、编制物业治理效劳及财务年度规划;? 8、?提前将装饰装修房屋的留意事项和限制条件书面告知乙方，并与乙方订立房屋装饰装修治理协议; 9、向乙方供应房屋自用部位、自用设施设备修理养护等有偿效劳?;? 10、自本协议终止时起10日内，与业主委员会选聘的物业治理企业办理本物业的物业治理移交手续，物业治理移交手续须经业主委员会确认。 二、乙方的权利义务? 1、参与业主大会或业主代表大会，享有选举权、被选举权和监视权;? 2、监视甲方的物业治理效劳行为，就物业治理的有关问题向甲方提出意见和建议;? 3、遵守物业治理相关法律法规和本物业的物业治理制度;? 4、依据本协议向甲方按时足额交纳物业效劳费用;? 5、装饰装修房屋时，遵守房屋装饰装修治理协议和房屋装饰装修治理方法;? 6、不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备或转变其使用功能。因搬迁、装饰装修等缘由确需合理使用共用部位、共用设施设备的，应事先通知甲方，并在商定的期限内恢复原状，造成损失的，赐予赔偿;? 7、转让房屋时，事先通知甲方，告知受让方与甲方签订本协议;? 8、对承租人、使用人及访客等违反本物业的物业治理制度和业主手册等造成的损失、损害担当民事责任;? 9、根据安全、公正、合理的原则，正确处理物业的给排水、通风、采光、修理、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益。 其次条 物业治理效劳内容? 一、房屋共用部位的维护和治理： 共用部位是指房屋主体承重构造部位(包括根底、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。? 二、房屋共用设施设备及其运行的维护和治理： 共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、电梯、供电线路、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。? 三、环境卫生：? 1、本物业公共区域的清洁、维护; 2、本物业区域内生活垃圾的清理。 四、绿化养护： 1、本物业公共区域绿地的养护; 2、本物业公共区域水景的维护。 五、公共秩序维护： 1、帮助社区、公安部门维护本小区内的公共秩序; 2、帮助政府部门处理本物业内的突发大事; 3、对进出小区的车辆实行发证治理，并引导车辆有序停放。 六、房屋装饰装修治理： 1、根据有关法律、法规的规定进展治理; 2、根据双方签订的房屋装饰装修治理协议和房屋装饰装修治理方法进展治理。 七、物业档案资料治理。 第三条 物业治理效劳质量? 一、房屋共用部位的维护和治理? 1、保持楼宇外观统一、整齐，对违反规划私搭乱建和擅自转变房屋用途的行为准时劝阻; 2、对房屋共用部位进展日常治理和维护，检修记录和保养记录齐全。 二、共用部位、共用设施设备的运行、维护和治理：? 1、对共用设施设备进展日常治理和修理养护(依法应由专业部门负责的除外)。 2、建立共用设施设备档案，设施设备的运行、检查、修理、保养等记录齐全。 3、设施设备标志齐全、标准，责任人明确;操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养标准;设施设备运行正常。 4、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要修理，属于小修范围的，准时组织修复;属于大、中修范围或者需要更新改造的，准时编制修理、更新改造规划和住房专项修理资金使用规划，经全体业主同意后，由甲方组织修理或者更新改造。 5、载人电梯24小时正常运行。 6、消防设施设备完好，可随时启用;消防通道畅通。 7、设备房保持干净、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。 8、小区道路平坦，主要道路及停车场交通标志齐全、标准。 9、路灯、楼道灯完好率不低于95%。 10、简单危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施;对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。 三、环境卫生： 1、垃圾每日清运2次，垃圾袋装化，保持垃圾桶清洁、无异味。 2、合理设置果皮箱、垃圾桶，每日清运2次。 3、住宅区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫2次;楼梯扶手每日擦洗1次;共用部位玻璃每周清洁1次;路灯、楼道灯每季度清洁1次。准时去除道路积水、积雪。 4、共用雨、污水管道每年疏通1次;雨、污水井每月检查1次，视检查状况准时清掏;化粪池每月检查1次，每半年清掏1次，发觉特别准时清掏。 5、依据小区实际状况进展消毒和灭虫除害。 四、绿化养护： 1、有专业人员实施绿化养护治理。 2、草坪生长良好，准时修剪，无杂草、杂物。 3、花卉、绿篱、树木应依据其品种和生长状况，准时修剪整形，保持欣赏效果。 4、定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。 5、定期喷洒药物，预防病虫害。 五、公共秩序维护、安全防范等事项的帮助治理： 1、小区主出入口24小时站岗值勤。 2、小区内按规定路线巡逻，每30分钟巡查不少于1次。 3、对进出小区的装修、家政等劳务人员实行登记治理。 4、对火灾、治安、公共卫生等突发大事有应急预案，事发时准时报告业主委员会和有关部门，并帮助实行相应措施。 六、装饰装修治理效劳： 根据房屋装饰装修治理方法和业主临时公约的要求，建立完善的房屋装饰装修治理制度。装修前，依规定审核业主(使用人)的装修方案，告知装修人有关装饰装修的制止行为和留意事项。并常常巡查装修施工现场，发觉影响房屋外观、危及房屋构造安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，准时劝阻并报告有关行政主管部门。 七、物业档案资料治理： 1、搜集相关资料，建立业主档案。 2、对技术资料进展分类治理。 第四条 物业效劳费用 一、每次交纳费用时间：物业治理效劳费实行预交制度，每 三个月缴纳一次，乙方应在 每季度的最终一个月预交下季度的 物业效劳费和公摊能源费。 二、物业效劳费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，详细标准如下： 多层住宅： 0.58 元/月平方米;智能化安防设施维护费： 0 元/月平方米;公共能源费依据实际发生的数额按建筑面积分摊。 高层住宅： 1.08 元/月平方米;智能化安防设施维护费： 0 元/月平方米;公共能源费依据实际发生的数额按建筑面积分摊。 叠加别墅： 0.98 元/月平方米;智能化安防设施维护费： 0 元/月平方米;公共能源费依据实际发生的数额按面积分摊。 连排别墅： 元/月平方米;智能化安防设施维护费： 元/月平方米;公共能源费依据实际发生的数额按建筑面积分摊。 商业物业： 1.00 元/月平方米;智能化安防设施维护费：0 元/月平方米;公共能源费依据实际发生的数额按建筑面积分摊。 三、因乙方缘由空置房屋按建筑面积全额交纳物业效劳费、智能化安防设施维护费和公共能源费。 四、乙方出租物业的，物业效劳费用由物业使用人交纳，乙方负连带交纳责任;? 五、乙方转让物业时，须交清转让之前的物业效劳费用; 六、?物业治理效劳费用标准按漯河市物价局和政府有关部门的相关规定进展准时调整; 第五条 其他有偿效劳费用? 一、车位及其使用治理效劳费用：