湛江市物业管理暂行办法(2023年).docx

湛江市物业管理暂行办法(2023) 湛江市人民政府文件 湛府规20238 号 湛江市人民政府关于印发湛江市物业治理暂行方法的通知 各县(市、区)人民政府(管委会)，市府直属各单位： 现将湛江市物业治理暂行方法印发给你们，请仔细贯彻 执行。执行过程中遇到的问题，请径向市住房城乡建立局反映。 湛江市人民政府 2023 年 5 月 22 日 湛江市人民政府文件 湛江市物业治理暂行方法 第一章 总 则 第一条 为了标准物业治理活动，维护业主和物业效劳企业的合法权益，依据物业治理条例广东省物业治理条例，结合本市实际，制定本方法。 其次条 本市行政区域内的物业治理活动适用本方法。 本方法所称物业治理，是指对物业治理区域的建筑物、构筑物及其配套的设施设备和相关场地进展修理、养护、巡查以及其他日常治理，维护环境卫生和相关秩序的活动。 经业主共同打算，可以托付物业效劳企业或者其他治理人治理，也可以由业主自行治理。 第三条 物业治理实行业主自治、专业效劳与政府监视治理和指导相结合的原则。 第四条 业主大会、业主委员会、物业效劳企业等在中国共产党乡镇(街道)党组织的领导下依法依规开展物业治理活动。 第五条 物业治理活动根据属地治理原则开展相关工作，建立物业治理活动市、县(市、区)、乡镇(街道)三级治理体系。 第六条 物业治理行业协会应当依法加强行业自律治理，建立健全物业效劳企业及其从业人员的自律治理制度和诚信档案; 制定物业治理效劳标准，调解物业治理及行业内部纠纷，维护市场秩序和公正竞争，对违反法律法规和行业标准的行为赐予公开批判;制定行业进展规划，促进展业标准、持续、安康进展;加强对物业效劳企业党建工作的指导。 鼓舞本市物业效劳企业参加物业治理行业协会。 第七条 住房城乡建立部门、司法行政部门共同担当对属地物业治理纠纷人民调解工作的业务指导职责，健全沟通协调机制，讨论物业治理纠纷的特点、难点和进展趋势，构建人民调解、行政调解、司法调解相互联动、相互连接的物业治理纠纷调解工作模式。 第八条 建立单位、物业效劳企业、业主大会及其筹备组、业主委员会或者乡镇人民政府(街道办事处)根据有关规定应当向全体业主公告、公布、通告或者公示的事项，可以通过书面通知、在物业治理区域内显著位置公告、业主决策电子投票系统公布，或者以治理规约、议事规章商定的其他方式告知全体业主; 公布人应中选择一种或者几种便于业主查阅的告知方式。 第九条 业主、建立单位、物业效劳企业可以托付物业效劳 第三方评估机构，开展物业工程交接查验、物业效劳标准和费用测算、物业效劳质量评估等活动。 物业效劳第三方评估机构应当依照法律法规和合同商定供应专业效劳，出具的评估报告应当真实、客观、全面。 其次章 业主自治 第十条 本方法所称业主，是指物业治理区域不动产权属证书或者不动产登记簿记载的房屋全部权人。 除前款规定外，符合以下条件之一的，可以认定为业主： (一)尚未登记取得全部权，但基于买卖、赠与、拆迁补偿等旨在转移全部权的法律行为已经合法占有建筑物专有局部的单位或者个人; (二)因人民法院、仲裁机构的生效法律文书取得建筑物专有局部全部权的单位或者个人; (三)因继承或者受遗赠取得建筑物专有局部全部权的单位或者个人; (四)因合法建筑取得建筑物专有局部全部权的单位或者个人; (五)其他符合法律法规规定的单位或者个人。 业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会、业主委员会成立的详细条件和程序，依照法律法规的规定。 乡镇人民政府(街道办事处)、县(市、区)住房城乡建立部门应当对设立业主大会和选举业主委员会赐予指导和帮助。 第十一条 物业治理区域占业主总人数百分之二十以上的业主或者占全体业主所持投票权数百分之二十以上的业主联名，可以向乡镇人民政府(街道办事处)书面要求成立首次业主大会会议筹备组(以下简称筹备组)。 乡镇人民政府(街道办事处)应当在收到书面要求后一个月内成立筹备组，也可以依据物业治理区域实际状况主动组织成立筹备组。 第十二条 筹备组由业主代表五人至十三人的单数、物业所在地乡镇人民政府(街道办事处)代表一人和建立单位代表一人组成。 筹备组业主代表由业主联名推举产生，依据联名推举人数多少的挨次确定;联名推举人数一样的，可以抽签确定排名挨次。 乡镇人民政府(街道办事处)应当书面通知建立单位委派一名代表参与筹备组工作，建立单位不参与筹备组工作的，视为弃权，同时增补一名业主代表。 第十三条 筹备组成员应当符合以下条件： (一)具有完全民事行为力量; (二)本人及其近亲属未在为本物业治理区域供应物业效劳的企业及其关联企业任职; (三)不存在索取、非法收受建立单位、物业效劳企业的利益或者酬劳的行为; (四)不存在泄露业主资料或者将业主资料用于与物业治理无关活动的行为。 第十四条 筹备组应当做好以下工作： (一)确认并公示业仆人数以及所拥有的专有局部面积; (二)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容; (三)拟订治理规约草案和业主大会议事规章草案; (四)确定首次业主大会会议表决规章; (五)确定业主委员会委员候选人人数、名额安排及产生方法，确定候选人名单; (六)制定首届业主委员会选举方法; (七)召开首次业主大会会议的其他预备工作。 前款内容应当在首次业主大会会议召开十五日前在物业治理区域的显著位置公告并书面通知全体业主。 第十五条 筹备组应当自成立之日起一个月内组织召开首次筹备工作会议。 筹备组应当自首次筹备工作会议召开之日起六个月内组织召开首次业主大会会议。首次筹备工作会议召开之日起六个月内无法召开首次业主大会会议或者首次业主大会会议未能选举产生业主委员会的，经乡镇人民政府(街道办事处)批准，可以延长三个月。 第十六条 业主大会自首次业主大会会议表决通过治理规约、业主大会议事规章并选举产生业主委员会之日起成立，筹备组的职责同时终止。 业主委员会应当在业主大会成立之日起三十日内，就业主大会成立事项向物业所在地的乡镇人民政府(街道办事处)、县(市、区)住房城乡建立部门备案，并持县(市、区)住房城乡建立部门开具的备案回执，到公安机关备案后刻制业主委员会印章。 前期物业效劳企业应当在业主大会成立之日起三十日内，向业主委员会移交物业承接查验档案、物业治理区域的根本资料、公共收益和业主委员会办公用房，报告共用部位、共用设施设备的使用、经营和收益状况。 第十七条 业主大会、业主委员会的运作应当严格根据物业治理条例业主大会和业主委员会指导规章广东省物业治理条例以及现行物权法律制度等法律法规、规章、国家政策以及其他有拘束力的文件执行。 第十八条 同一物业治理区域内有两幢以上房屋的，可以以幢、单元、楼层为单位成立业主小组。业主小组由该幢、单元、楼层的全体业主组成。 业主小组应当履行以下职责： (一)推选业主代表出席业主大会会议，表达本小组业主的意愿，如涉及投票，应当另行取得业主的授权; (二)打算本幢、单元、楼层范围内住宅共用部位、共用设施设备的修理、养护、更新和改造; (三)打算本小组范围内的其他事项。 业主小组议事由该业主小组产生的业主代表主持。业主小组履行职责时不得违反业主大会或者业主大会授权的业主委员会作出的打算。业主小组履行职责的程序，参照本物业治理区域业主大会议事规章执行。 第十九条 业主大会在治理规约和业主大会议事规章中可以商定以下表决方式： (一)托付表决：业主将肯定时期内修理资金使用事项的表决权，以书面形式托付给业主委员会或者业主代表行使; (二)集合表决：业主大会对特定范围内修理资金的使用事项，实行一次性集合表决通过后，授权业主委员会或者物业效劳企业分批使用; (三)默认表决：业主大会商定将未参加投票的业主视为同意修理资金使用事项，相应投票权数计入已投的赞成票; (四)异议表决：在修理资金使用事项中，持反对意见的业主专有局部占建筑物总面积三分之一以下且占总人数三分之一以下的，视为表决通过。 第三章 物业效劳与治理 其次十条 业主对物业治理区域共有局部实施共同治理。 业主可以自行治理建筑物及其附属设施，也可以托付物业效劳企业或者其他治理人治理。 物业效劳企业可以将专项效劳托付给专业性效劳企业，但不得将全部物业效劳一并托付给其他单位或者个人。 未选聘物业效劳企业的，业主可以共同打算将各专项效劳托付给专业性效劳企业或者个人。 其次十一条 市住房城乡建立部门应当指导物业治理招标 投标平台的建立。 建立单位应当通过物业治理招标投标平台，以招标投标的方式选聘前期物业效劳企业。投标人少于三个或者总建筑面积不超过五万平方米的住宅物业，经物业所在地的县(市、区)住房城乡建立部门批准，可以采纳协议方式选聘前期物业效劳企业。 总建筑面积超过五万平方米的住宅物业，在前期物业治理阶段已交付使用的物业建筑面积缺乏物业治理区域建筑面积百分之五十，需要变更前期物业效劳企业的，建立单位应当以招标投标的方式重新选聘前期物业效劳企业。 业主大会可以通过物业治理招标投标平台，以招标投标的方式选聘物业效劳企业。 其次十二条 住宅物业的业主大会选聘物业效劳企业的，应当将效劳内容、标准、期限、选聘方法以及选聘结果向业主公示。业主委员会与业主大会选聘或者续聘的物业效劳企业签订 物业效劳合同时，应当出具业主大会选聘或者续聘物业效劳企业的打算和业主委员会的合法有效证明。 其次十三条 物业效劳企业应当在物业效劳合同签订之日起十五日内，将物业效劳合同报物业所在地的乡镇人民政府(街道办事处)和县(市、区)住房城乡建立部门备案。 其次十四条 建立单位应当根据广东省物业治理条例第 三十八条的要求配置物业效劳用房。分期开发建立的物业，假如物业效劳用房不在先期开发的区域，建立单位应当在先期开发的区域内根据不少于先期开发房屋建筑面积千分之二的比例且最低不少于五十平方米的标准配置临时物业效劳办公用房。 临时物业效劳办公用房应当在地面以上，具有正常使用功能，特地用于物业效劳工作，不得挪作他用。物业效劳用房交付使用后，临时物业效劳办公用房可恢复原定用途。 变电室、设备间、消防掌握室、监控室、公共门厅、过道、车棚、车库、人防工程、社区配套用房、临时性建筑及室内层高缺乏二点二米的房屋不得作为物业效劳用房和临时物业效劳办公用房。 其次十五条 建立单位应当根据住房城乡建立部物业承接查验方法的规定和房屋买卖合同、前期物业效劳合同的商定，向业主和前期物业效劳企业交付权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业。 其次十六条 建立单位应当在物业交付前，与选聘的前期物业效劳企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作，根据国家规定移交承接查验资料。承接查验后，双方应当签订物业承接查验协议，对物业承接查验根本状况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出商定。 其次十七条 物业效劳企业应当将承接查验有关的文件、资料和记录建档保存。 物业承接查验档案属于全体业主全部，业主有权免费查询。 前期物业效劳企业应当在业主大会成立之日起十日内，向业主委员会移交全部物业承接查验资料。 物业效劳企业应当自物业效劳合同终止之日起十日内将全部物业承接查验资料移交给业主委员会。 其次十八条 物业效劳企业应当将以下信息在物业治理区域内物业效劳收费地点的显著位置公开并准时更新： (一)企业营业执照、物业工程负责人和各项效劳主管人员的根本状况及联系方式、二十四小时效劳投诉电话; (二)物业治理区域建立用地规划许可证等物业治理区域的划定资料或平面图; (三)物业治理区域属于业主共有的道路、绿地和其他场地的资料或平面图; (四)物业效劳用房及业主委员会办公用房位置和面积; (五)物业效劳内容、物业效劳标准、收费工程、收费标准、收费方式; (六)电梯、消防、监控、人防等专项设施设备的日常修理保养单位名称、资质、联系方式、应急处置方案等; (七)公共水电费用分摊状况、住宅专项修理资金使用状况。 其次十九条 业主或者物业使用人装饰装修物业专有局部， 或者进展其他涉及专有局部安装、修理及高空作业等活动的，应当事先告知物业效劳企业;物业使用人应当同时供应业主同意装饰装修物业专有局部，或者其他涉及专有局部安装、修理及高空作业的书面意见。 物业效劳企业应当将制止行为和其他留意事项书面告知业主或者物业使用人，并根据物业效劳合同商定或者治理规约规定进展监视。 物业效劳企业应当根据物业效劳合同商定或者治理规约规定，对物业装修施工进展监视。对违反有关规定的行为，应当要求行为人准时整改;行为人未按要求整改的，应当准时报告乡镇人民政府(街道办事处)以及相关职能部门依法处理，并同时告知业主委员会。 第三十条 物业效劳企业应当做好物业治理区域内车辆停放的治理工作，引导业主有序停车。 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，应当经业主大会同意。没有成立业主大会或业主委员会不能正常履行职责的物业治理区域，的确需要划分临时停车位弥补停车位缺乏的，物业效劳企业应当经专有局部占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，才能划分临时停车位。 对于物业治理区域内占用消防通道停放车辆等行为，物业效劳企业劝阻无效后，应当报告消防救援机构准时介入处理。 第三十一条 物业效劳企业应当根据合同商定做好物业治理区域内公共秩序维护、环境卫生治理、绿化治理等工作，落实人员防范、物防、技防措施，准时制止和劝阻物业治理区域内违法违规、损害业主合法权益的行为;制止和劝阻无效的，应当准时报有关职能部门处理。 第三十二条 物业效劳企业应当定期对共用部位开展防火巡查、检查，消退火灾隐患，保障疏散通道、安全出口、消防车通道畅通;定期维护治理共用消防设施、器材以及消防安全标志，确保完好有效。 物业效劳企业应当在供电、供气经营单位的指导下，做好应对火灾的电力、燃气处置工作。 第三十三条 物业效劳企业应当自与建立单位签订前期物业效劳合同之日起十日内设立业主共有资金共管账户。 业主大会可以在银行开设业主共有资金账户，也可以连续使用物业效劳企业开设的业主共有资金共管账户。业主大会设立业主共有资金账户后十五日内，物业效劳企业应当将属于业主共有的资金转入业主共有资金账户，并撤销业主共有资金共管账户。 物业效劳企业应当根据合同商定公布业主共有资金收支状况，每年至少一次。 物业效劳企业应当承受筹备组、业主大会对业主共有资金收支状况的监视。 第三十四条 物业治理区域的公共收益应当缴入业主共有资金共管账户或业主共有资金账户，依据业主大会的打算使用。 第三十五条 物业效劳收费可以实行酬金制或者包干制等方式，详细收费方式由物业效劳合同商定。物业效劳收费及效劳内容应当坚持公开、透亮、质价相符的原则。 第三十六条 物业效劳企业应当根据国家、省、市的相关规定帮助有关职能部门做好物业治理区域内治安秩序维护、消防安全治理、房屋出租治理、卫生防疫以及环卫保洁、生活垃圾分类、住宅装饰装修、安全事故预防等有关工作。 第三十七条 物业效劳合同期限届满三个月前，业主大会和业主委员会应当根据广东省物业治理条例第五十条的规定选聘或者续聘物业效劳企业。 业主、业主大会依法选聘新的物业效劳企业的，原物业效劳企业应当在物业效劳合同终止之日起十五日内与业主大会办理交接，退出物业治理区域。 物业效劳合同终止后，原物业效劳企业不得以业主欠交物业效劳费用、局部物业权属存在争议或者对业主大会、业主委员会、筹备组以及行政主管部门的打算有异议等为由拒绝办理交接。 原物业效劳企业应当在办理交接至退出物业治理区域期间，维持正常的物业治理秩序。 第三十八条 物业效劳企业退出物业治理区域时，应当向业主委员会移交以下资料和财物，并协作新的物业效劳企业做好交接工作;没有业主委员会的，应当移交社区居民委员会(村民委员会)代管： (一)物业承接查验档案; (二)物业治理用房、业主共有的场地和设施设备; (三)物业治理效劳期间配置的固定设施设备; (四)物业效劳企业在效劳期间因改造、修理、保养有关物业或者配置固定设施设备而形成的技术资料; (五)利用全体业主全部的共用部位经营的相关资料、预收的物业效劳费用或者装修押金等其他应当移交的财物; (六)业主房屋产权清册等相关资料; (七)其他应当移交的资料和财物。 第三十九条 原物业效劳企业未在物业效劳合同终止之日起十五日内退出物业治理区域的，业主、业主委员会、新聘物业效劳企业可以通过县(市、区)住房城乡建立部门或者司法途径要求原物业效劳企业退出物业治理区域，办理交接手续。 县(市、区)住房城乡建立部门应当根据广东省物业治理条例第六十三条规定，对原物业效劳企业不退出物业治理区域的行为立案查处，责令其限期退出;逾期拒不退出的，处以罚款。原物业效劳企业不履行行政打算的，县(市、区)住房城乡 建立部门应当根据中华人民共和国行政强制法的规定，依法向人民法院申请强制执行。 对拒不退出或者移交资料的，经业主委员会恳求，辖区内公安机关应当赐予帮助;有破坏共用设施设备、毁坏账册等违反治安治理行为的，由公安机关依法处理。 第四十条 物业效劳企业退出物业治理区域，业主、业主大会仍未选聘出新的物业效劳企业的，应当由全体业主共同担当治理责任;环卫、供水、供电、供气、通信、有线电视等相关单位应当连续做好治理效劳工作。属地职能部门应当履行相应的社会治理职能;乡镇人民政府(街道办事处)应当准时指导和帮助业主召开业主大会，选聘新的物业效劳企业。 第四十一条 物业效劳企业承受供水、供电、供气、通讯、有线电视等专营效劳单位托付代收费用的，不得向业主收取手续费、水电周转金等额外费用，但可以依据双方商定向专营效劳单位收取劳务费。专营效劳单位不得强制物业效劳企业代收费用，不得因物业效劳企业拒绝代收有关费用而停顿向最终用户供应效劳。没有法律法规规定，物业效劳企业不得向业主收取与水电费和其他专营效劳费缴交相关的保证金(抵押金、风险金)等费用。 物业效劳企业不得以用户欠缴物业效劳费用或者其他缘由为由中断用户的正常用水、用电、用气。 物业效劳企业退出物业治理区域时已代收费用但未向专营效劳单位清缴的费用，专营效劳单位应当按相关商定直接向物业效劳企业追缴，不得以未清缴费用而停顿向用户供应效劳。 第四章 物业使用与维护 第四十二条 利用物业治理区域共有局部进展经营活动的，应当由业主共同打算，可能损害特定业主就其专有局部享有的合法权益的，还应当经该业主同意。 利用物业治理区域共有局部经营所得的收益归全体业主共有，由治理规约商定或者业主大会打算的治理机构进展治理，定期向全体业主公开收支状况，治理机构不得擅自挪用业主共有收益。业主大会可以托付会计师事务所对治理机构进展审计并将审计报告向全体业主通报。 第四十三条 物业治理区域依法配建的人防工程平常用于停放汽车的，应当开放使用并保持人防功能，根据“谁受益、谁负责”的原则，由人防工程停车费收取方负责修理、保养。 第四十四条 物业消失危及安全或者影响他人正常使用状况时，业主、物业使用人或者物业效劳企业应当准时修理、养护或者实行防范措施。 业主负责物业专有局部安全检查和维护保养，物业效劳企业负责物业治理区域共有局部安全检查和维护保养。 第四十五条 任何单位和个人应当维护物业治理区域内的设施和环境，不得有以下行为： (一)损坏或者擅自停用公共消防设施和器材，阻碍公共疏散通道、安全出口、消防车通道的畅通; (二)占用公共场地、共用绿地种植蔬菜、果树; (三)擅自架设电线、电缆等; (四)违反规定饲养动物; (五)法律法规和治理规约制止的其他行为。 有前款所列行为之一的，物业效劳企业、业主委员会有权依照法律法规以及治理规约，要求行为人停顿侵害、排解妨害、消退危急、赔偿损失;业主、物业使用人有权向相关行业行政主管部门投诉和举报，对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼;业主委员会可以依据治理规约的商定或者业主大会的打算，对侵害业主共同利益的行为向人民法院提起诉讼。 第四十六条 物业治理区域有以下情形时，物业效劳企业应当马上实行应急处置措施，保障安全： (一)电梯、消防设施、供水、排水、供电、防雷、供气设施设备发生故障或者其他影响正常使用的状况; (二)外墙墙面存在脱落危急、外墙或者屋顶消失渗漏等状况; (三)其他危及物业安全的紧急状况。 第五章 政府效劳与监管 第四十七条 市住房城乡建立部门负责本市物业治理的监视、治理、指导工作，履行以下职责： (一)组织实施本方法，讨论制定有关实施政策细则; (二)指导县(市、区)住房城乡建立部门、物业治理行业协会依法开展物业治理相关工作; (三)统筹全市住宅专项修理资金监管工作; (四)负责建立市物业效劳行业专家库; (五)统筹指导全市物业治理的培训与宣传工作，定期对县 (市、区)住房城乡建立部门、乡镇人民政府(街道办事处)开展物业治理政策法规等培训; (六)建立物业治理各类信息信用平台。 第四十八条 县(市、区)住房城乡建立部门负责行政区域内物业治理的监视治理工作，履行以下职责： (一)对划定有争议的物业治理区域进展确定; (二)负责物业治理区域备案; (三)负责业主委员会成立备案并开具备案回执; (四)负责(前期)物业效劳合同备案; (五)协调处理行政区域内的物业治理纠纷; (六)负责物业治理招标投标活动的监视、治理; (七)帮助协作乡镇人民政府(街道办事处)调处物业治理冲突纠纷。 第四十九条 乡镇人民政府(街道办事处)履行以下职责： (一)对筹备组成员及业主委员会候选人进展物业治理政策法规等培训; (二)组织、指导业主大会的成立和业主委员会的选举工作，办理业主委员会备案; (三)指导、监视业主大会和业主委员会依法开展活动; (四)建立物业治理冲突投诉调解机制，准时处理辖区内物业治理纠纷; (五)指导、帮助和监视辖区内物业治理工程的移交和接收工作。 第五十条 市、县(市、区)相关部门应当根据法定职责，负责以下事项的治理工作： (一)进展改革部门负责保障性住房物业效劳收费和一般住宅(含业主自有产权车位、车库)前期物业效劳收费的指导工作; (二)自然资源部门负责业主共有物业权属划分登记，对违法建筑进展认定; (三)城市治理和综合执法部门负责乱设摊点、破坏绿化、 户外广告、饮食效劳业油烟污染等监视及综合执法查处; (四)公安机关负责依法查处影响公共安全、公共秩序的违法行为，对技防系统、车辆停放等开展监视检查; (五)消防救援机构负责依法查处消防违法行为; (六)卫生安康部门负责卫生防疫监视检查; (七)市场监视治理部门负责电梯等特种设备安全监察工作; (八)人防部门负责人防工程设施使用的相关违法行为监视检查; (九)水务、生态环境、住房城乡建立、城市治理和综合执法等部门按各自职能负责供水、排水等监视检查; (十)其它部门按法定职责，做好相关监视治理; (十一)供水、供电、供气、通讯、有线电视等专营效劳单位应当根据相关规定和合同商定，做好专项效劳。 第六章 物业治理纠纷调处 第五十一条 以现有的人民调解组织为根底，建立物业治理纠纷人民调解组织体系： (一)市住房城乡建立部门会同市司法行政部门，依托行业协会等社会团体和其他组织成立市物业治理纠纷人民调解组织，受理、调解本市重大简单疑难的物业治理纠纷。 (二)人口总量大、密度高、物业治理纠纷多发的乡镇(街道)，依据需要可以设立乡镇(街道)物业治理纠纷人民调解组织。物业治理纠纷较少的乡镇(街道)，可以依托已有的人民调解组织，吸纳物业治理专业人员，强化物业治理纠纷调解职能。 第五十二条 市司法行政部门负责组建法律询问专家库，市住房城乡建立部门负责组建行业询问专家库，为本市物业治理纠纷人民调解工作供应法律和政策支持，并参加重大疑难物业治理纠纷的讨论和论证。 第五十三条 对调解难度大，影响面较广、状况较简单的物业治理纠纷，人民调解组织可以向辖区涉及物业治理纠纷的主管及相关部门反映，相关部门准时赐予指导。 第五十四条 人民调解组织调解物业治理纠纷，一般在六十日内调结。如有特别状况不能在六十日内调结，经纠纷双方当事人同意，可以适当延长调解期限，但延长期限一般不超过三十日。 第五十五条 经人民调解组织调解的物业治理纠纷，当事人达成调解协议的，应当制作人民调解协议书;当事人认为无需制作调解协议书的，可以实行口头协议方式，人民调解员应当记录协议内容。调解协议对双方当事人具有法律约束力，当事人应当仔细履行。 第五十六条 调解协议书自双方当事人签名、盖章或者按指印，人民调解员签名并加盖人民调解组织印章之日起生效。口头调解协议自双方当事人达成协议之日起生效。达成调解协议后， 双方当事人认为有必要的，可以自调解协议生效之日起三十日内共同向人民法院依法申请司法确认。 第五十七条 人民调解组织可以依据当事人自愿原则，调解住房城乡建立部门移交的物业治理纠纷。调解胜利的，制作人民调解协议书;调解不胜利的，引导当事人通过诉讼途径解决。 第五十八条 人民调解组织可以依据人民法院诉前引导或托付开展物业治理纠纷调解。调解胜利的，制作人民调解协议书; 调解不胜利的，应当告知当事人重新向人民法院提出诉讼申请，实现人民调解与诉讼程序的连接。 第七章 附 则 第五十九条 业主自行治理或托付其他治理人治理建筑物及其附属设施的，参照本方法的相关规定执行。 第六十条 本市有关住宅专项修理资金治理、物业收费治理、电动车消防安全治理、前期物业治理招标投标等政府规章标准性文件和部门标准性文件连续有效。 第六十一条 本方法自 2023 年 7 月 1 日起施行，有效期三年。 物业经理人：.pmC 篇2：吉林省物业治理方法 吉林省人民政府令第203号 吉林省物业治理方法已经2023年2月2日省政府第2次常务会议争论通过,现予公布,自2023年5月1日起实施。 省 长 韩长赋 二九年二月二十七日 吉林省物业治理方法 第一章 总 则 第一条 为了标准物业治理活动，维护业主、物业效劳企业及其他治理人的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，依据中华人民共和国物权法、物业治理条例等法律、法规，结合本省实际，制定本方法。 其次条 本省行政区域内物业治理适用本方法。 本方法所称物业治理，是指业主共同组织自行治理或者通过选聘物业效劳企业、其他治理人，由业主和物业效劳企业、其他治理人根据物业效劳合同商定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进展修理、养护、治理，维护相关区域的环境卫生和秩序的活动。 第三条 物业的使用、效劳及治理应当遵守法律、法规和规章的规定，不得损害公共利益和他人的合法权益，遵循公开公正、诚恳信用、效劳标准的原则。 第四条 鼓舞物业治理采纳新技术、新方法，依靠科技进步提高物业治理和效劳水平。 第五条 新建成的居住小区应当实行物业治理，原有的居住小区、非住宅房屋应当逐步实行物业治理。 第六条 县级以上人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业治理活动的监视治理，详细工作可以托付物业治理机构负责。 县级以上人民政府与物业治理活动有关的其他部门，在各自的职责范围内，依法做好与物业治理相关的工作。 第七条 鼓舞业主通过托付或者聘用物业职业代理机构或者代理人行使物权，维护自身权益。物业职业代理机构从业人员或者代理人应当具备法律、财务、工程、治理等相关专业学问，具有良好的职业道德和社会责任感。 第八条 鼓舞物业效劳企业或者其他治理人参与行业协会。行业协会应当加强行业自律和行业培训，建立行业效劳、协调、鼓励和惩戒机制，促进物业效劳行业科学、标准、安康进展。 其次章 业主、业主大会、业主委员会 第九条 物业治理区域内的房屋全部权人为业主(含未办理房屋权属证书的合法买受人)。 在物业治理区域内，一人拥有多处房屋全部权或者多人拥有一处房屋全部权的，视为一个业主。 第十条 物业治理区域内已出售或者交付使用的房屋建筑面积占物业治理区域内房屋总建筑面积百分之五十以上，或者交付使用一年以上且入住业仆人数超过三十人的，应当成立业主大会，业主大会由物业治理区域内的全体业主组成。 符合前款规定条件的，由街道办事处或者乡、镇人民政府准时组织成立业主大会、业主委员会。 物业治理区域内，业仆人数少于三十人的，或者业主全都不同意成立业主大会，可以不成立业主大会，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。 第十一条 首次业主大会召开前，街道办事处或者乡、镇人民政府及社区居民委员会应当指导业主，成立业主大会筹备组(以下称筹备组)，负责首次业主大会的筹备工作。 筹备组成员由业主代表，街道办事处或者乡、镇人民政府代表和社区居民委员会代表组成。筹备组组长由街道办事处或者乡、镇人民政府代表担当。 筹备组成员名单确定后，应当以书面形式在物业治理区域内的显著位置公告。 第十二条 筹备组负责以下工作： (一)确定首次业主大会召开的时间、地点、形式(书面或者集体会议)和内容; (二)确认业主身份、专有局部面积及在首次业主大会上的投票权; (三) 拟定业主委员会候选人推举方法并组织推举候选人; (四) 拟定业主大会议事规章(草案)和治理规约(草案); (五)其他预备工作。 筹备组应当将本条前款所列事项，在首次业主大会召开的三十日前在物业治理区域内的显著位置公告。 第十三条 业主对业主身份、人数或者专有局部面积等问题向筹备组提出异议的，筹备组应当予以复核并将复核结果告知异议人。 第十四条 业主大会、业主委员会的打算，在物业治理区域内对全体业主和物业使用人具有约束力。 第十五条 业主可以书面托付代理人参与业主大会或者代表业主主见权利。 第十六条 业主委员会成员由业主大会在业主中选举产生，成员人数为奇数，连选可以连任，因故离任的，由业主大会选举补充。 第十七条 在新一届业主委员会选举产生后三日内，原业主委员会向新业主委员会移交相关资料。 第十八条 业主大会可以依据实际状况确定业主委员会的工作经费和业主委员会成员的津贴。 第十九条 业主大会、业主委员会应当承受县(市、区)人民政府房地产行政主管部门,街道办事处或者乡、镇人民政府和社区居民委员会的指导和监视。 业主委员会认为物业效劳企业或者其他治理人在物业治理活动中，损害业主合法权益的，可以代表业主依法维护权益。 其次十条 业主大会、业主委员会做出的打算，应当符合法律、法规和规章的规定，并进展公告。 业主大会、业主委员会不得作出与本物业治理区域物业治理无关的打算，或者从事其他与物业治理无关的活动。 其次十一条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内将物业治理区域名称和业主委员会成员名单向县(市、区)人民政府房地产行政主管部门和街道办事处或者乡、镇人民政府备案。 其次十二条 业主委员会备案的事项发生变更的，应当自变更之日起十日内办理变更备案。 其次十三条 物业效劳企业或者其他治理人的成员在其治理的区域内居住的，不能作为该物业治理区域业主委员会成员。 其次十四条 治理规约经业主大会通过后，由业主委员会在物业治理区域内的显著位置公告。 其次十五条 业主委员会成员有以下状况之一的，终止其资格： (一)丢失履行职责力量的; (二)无故连续缺席业主委员会会议三次以上的; (三)提出辞职的; (四)不再是本物业治理区域业主的; (五)违章搭建的; (六)无正值理由拒付物业效劳费的; (七)不按规定或者治理规约交存物业专项修理资金的; (八)业主大会打算需要终止业主委员会成员资格的其他情形。 打算终止业主委员会成员资格的程序由业主大会议事规章规定。 其次十六条 业主委员会有以下状况之一的，由街道办事处或者乡、镇人民政府组织召开业主大会，可以重新选举业主委员会： (一)集体以书面形式提出辞职的; (二)委员人数缺乏半数的; (三)长期不履行职责的。 其次十七条 业主委员会召开会议，应当由业主委员会主任召集和主持，业主委员会主任因故不能履行职责的，由业主委员会副主任召集和主持;业主委员会主任或者副主任无正值理由不召集和主持业主委员会会议的，由所在地街道办事处或者乡、镇人民政府指定一名业主委员会成员召集和主持。 业主委员会成员不得托付他人出席业主委员会会议。 业主委员会会议应当有超过半数委员出席，并可邀请物业所在地社区居民委员会派员列席。