浙江省物业管理条例实施细则.doc

浙江省物业管理条例实施细则第一章 总 则 第一条 为标准物业治理活动，维护业主和物业效劳企业的合法权益，依据国务院物业治理条例和其他有关法律、行政法规规定，结合本省实际，制定本条例。 其次条 本省行政区域内的物业治理、使用及其监视治理适用本条例。 第三条 本条例所称物业治理，是指业主通过选聘物业效劳企业，由业主与物业效劳企业根据物业效劳合同商定，对房屋及其配套设施、设备和相关场地进展修理、养护、治理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 第四条 县级以上人民政府房产行政主管部门(以下称物业主管部门)负责本行政区域内物业治理的监视治理工作。 县级以上人民政府有关行政治理部门根据各自职责，帮助做好本行政区域内物业治理的监视治理工作。 街道办事处、乡镇人民政府负责协调物业治理与社区建立之间的关系，帮助物业主管部门对物业治理进展指导和监视。 其次章 业主、业主大会和业主委员会 第五条 业主在物业治理活动中，享有国务院物业治理条例规定的权利，并应当履行国务院物业治理条例规定的义务。 第六条 物业治理区域内全体业主组成业主大会。 业主大会代表和维护全体业主有关物业治理的合法权益，履行国务院物业治理条例规定的职责。 物业治理区域内业仆人数较少且经全体业主全都同意，可以不成立业主大会，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。 第七条 一个物业治理区域成立一个业主大会。 物业治理区域由物业所在地县级物业主管部门会同街道办事处、乡镇人民政府依据物业的共用设施设备配置、建筑规模、社区建立等因素划分。物业治理区域的划分，应当征求居民委员会的意见。 新建住宅区，包括分期建立或者两个以上单位开发建立的住宅区，拥有共同的配套设施设备的，应当划分为一个物业治理区域。 旧城区规划范围内新开发建立的住宅，与周边原有住宅区房屋相毗连的，经相关业主同意，可以归并为一个物业治理区域。 第八条 物业治理区域具备以下条件之一的，物业主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当指导业主成立业主大会筹备组，筹备召开首次业主大会会议，居民委员会应当予以帮助： (一)房屋出售并交付使用的建筑面积到达物业总建筑面积百分之六十以上的; (二)首套房屋出售并交付使用已满两年，且房屋出售并交付使用的建筑面积到达物业总建筑面积百分之三十以上的。 业主大会筹备组由业主推举的代表和建立单位、居民委员会的代表组成。筹备组成员名单应当自成立之日起三日内在物业治理区域内书面公告。 业主大会筹备组应当于首次业主大会会议召开十五日前将会议时间、地点、议题和议程通知全体业主，并告知所在地物业主管部门、街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会，承受告知的单位应当派代表参与会议，并赐予必要的指导。 首次业主大会会议的筹备经费由建立单位担当。 第九条 业主大会会议可以采纳集体争论的形式，也可以采纳书面征求意见的形式;但应当有物业治理区域内专有局部占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参与。 业主可以以幢、单元或者楼层等为单位推选业主代表。业主因故不能参与业主大会会议需要由业主代表代为表达意愿的”，应当于业主大会会议召开前，将其书面意见提交业主代表，由业主代表代为转交。凡需投票表决的，业主的赞同、反对、弃权意见须由业主本人签字。 业主或者业主代表因故不能参与业主大会会议的，可以书面托付代理人代为参与业主大会会议。 召开业主大会会议，应当于会议召开十五日前将会议时间、地点、议题和议程书面通知业主本人。 第十条 业主大会作出打算，必需经专有局部占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 业主大会对筹集和使用专项修理资金，改建、重建建筑物及其附属设施作出打算，必需经专有局部占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。逾期不参与投票业主的专有局部建筑面积和人数是否计入已表决的多数专有局部建筑面积和人数，由业主大会议事规章商定。但该已表决的多数专有局部建筑面积和人数应当到达物业治理区域内建筑物总面积的过半数和业主总人数的过半数。 业主大会在其职责范围内作出的打算对物业治理区域内的全体业主具有约束力。 第十一条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。 业主大会定期会议应当根据业主大会议事规章规定召开。 物业治理区域内有百分之二十以上的业主提议或者符合业主大会议事规章规定条件的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。 第十二条 业主委员会由业主大会会议选举产生。业主委员会委员应当符合国务院物业治理条例规定的条件。 业主委员会是业主大会的执行机构，依法履行国务院物业治理条例规定的职责。 第十三条 业主委员会自选举产生之日起三十日内，持以下文件向所在地县级物业主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案： (一)业主大会会议记录和会议打算; (二)业主大会议事规章; (三)治理规约; (四)业主委员会委员的名单。 所在地县级物业主管部门应当对依法选举产生的业主委员会出具业主大会、业主委员会备案证明和印章刻制证明。业主委员会应当依法刻制和使用印章。 业主委员会备案的内容发生变更的，应当重新备案。 第十四条 业主委员会会议由主任或者主任托付的副主任召集。业主委员会召开会议必需有半数以上委员出席，所作打算须经业主委员会全体委员半数以上同意。 业主委员会需要争论、打算的事项应当于会议召开三日前在物业治理区域内公告，听取业主和非业主使用人的建议和意见。 第十五条 业主委员会每届任期为三年至五年。 业主委员会任期届满二个月前，应当召开业主大会会议对业主委员会进展换届改选。业主委员会任期届满仍未换届改选的，物业主管部门、街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会应当指导业主召开业主大会会议进展换届改选。 业主大会会议选举产生新一届业主委员会的，原业主委员会应当自任期届满之日起十日内将其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于全体业主全部的财物移交新一届业主委员会。 第十六条 业主委员会在物业治理活动中为维护物业治理区域内业主共同权益的需要，经业主大会打算，可以以自己的名义依法提起诉讼。 第十七条 业主委员会及其委员未能依法履行职责或者其行为损害全体业主共同利益的，物业治理区域内的业主可以依据本条例第十一条第三款规定提议召开业主大会临时会议。业主委员会不按规定组织召开业主大会临时会议的，物业主管部门、街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会应当指导业主召开。 业主大会临时会议有权依据业主大会议事规章提出质询、依法撤销业主委员会所作的打算或者改选业主委员会。 第十八条 治理规约应当对物业共用部位、共用设施设备的使用、维护、治理，物业治理区域环境卫生和秩序的治理，房屋外观的维护，业主的其他义务以及违反治理规约应当担当的责任等事项依法作出商定。 治理规约自业主大会会议审议通过之日起生效，对全体业主、非业主使用人均具有约束力。 第十九条 业主大会议事规章应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会委员资格和人数以及任期等事项作出商定。 第三章 前期物业治理 其次十条 建立单位应当在取得商品房预售证前选聘物业效劳企业，对物业进展前期治理。 提倡建立单位根据房地产开发与物业治理相分别的原则，通过招标投标方式选聘物业效劳企业。 住宅物业的建立单位应当通过招标投标方式选聘物业效劳企业。但是，投标人少于三个或者物业治理区域的建筑面积较小的，经所在地县级物业主管部门同意，建立单位可以实行协议方式选聘物业效劳企业。 前款规定的物业治理区域的建筑面积标准由市、县人民政府详细规定。