湖畔丽舍项目物业管理实施方案.docx

湖畔丽舍项目物业管理实施方案_物业经理人 湖畔丽舍工程物业治理实施方案 为标准小区治理，为业主供应优质的物业治理效劳，我公司将实行一系列的治理措施，确保小区品质。 一、治理目标 物业公司本着“科学标准、竭诚高效、安全文明、持续进展”的质量方针，坚持“以人为本”的效劳治理念，对小区物业实施科学的治理、供应优质的效劳，并在现有治理阅历及治理资源的根底上，不断调整更新，导入先进的治理理念，使广阔业主及使用人能真实地感受高品位的物业和高品质的治理所带来的超值享受。我公司将根据河北省及唐山市有关标准（并高于此标准），确保业主及使用人综合满足率到达90%以上。 二、治理原则 为实现即定治理目标，追求最正确的环境效益、社会效益和经济效益，在物业治理过程中将始终把握以下原则： （一）效劳第一、治理从严的原则“效劳第一”是物业治理的宗旨，因此治理中要连续秉承“以人为本”的治理理念，从业主及使用人的需求动身，强化效劳机能，丰富效劳内涵，供应优质、周到、准时的效劳。“治理从严”是效劳的保障和根底，包括对物业的维护治理、员工的治理以及对业主及使用人不适当行为的治理和劝阻，建立严格、周全的治理制度，实施依法治理、从严治理、科学治理以确保物业治理效劳收到应有的成效。 （二）专业治理与业主自治治理相结合的原则在日常治理中，要充分发挥两个积极性，即物业治理公司的积极性和业主使用人的积极性。物业治理公司应当敬重并根据广阔业主及使用人的要求，通过效劳中心对小区实施专业化的治理，同时努力争取业主及使用人的支持协作，使其能正确使用和维护物业，并自觉遵守业主公约，共同创立文明的办公环境。 （三）物管为主、多种经营的原则在搞好日常治理和常规效劳的同时，从物业的实际动身，开展一系列效劳性的多种经营，既满意广阔业主及使用人的不同需求，又增加物业公司的造血功能，增加经济积存，以利于更好地为业主及使用人效劳。 三、治理方法 （一）实施全程物业治理，从开发商、业主及专业物业治理公司的角度对物业提出合理化建议，构筑一个优秀的物业治理硬件环境； （二）成立物业效劳中心，配备专业治理人员，实施专业化治理； （三）在公司现有治理资源的根底上，充分借鉴行业先进治理阅历，积极培育高素养的治理人才，组建一支高素养的物业治理队伍； （四）制定一套切合实际的规章制度，确定一系列高标准的物业治理行为标准，以制度促治理，寓治理于效劳； （五）严格遵守有关物业治理法规，制定切实可行的治理方案；与业主签订各项协议，依法约束双方行为； （六）依照市场化、企业化的运作方式，供应全方位效劳，开展多元化经营。 （二）物业治理效劳工程 1、公共效劳工程（全体业主能够享受的效劳，费用纳入物业治理费）： （1）房屋公共部位的日常修理与保养； （2）公共设施设备的修理与保养； （3）小区内清洁治理，垃圾收集与清运； （4）公共绿化的养护； （5）公共秩序维护； （6）消防治理； 2、有偿专项效劳工程 （1）有偿修理类； （2）代办性效劳； （3）中介类效劳； （三）收费治理物业效劳费构成 1、治理效劳人员的工资和按规定提取的福利费、社会保险费等； 2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用； 3、物业效劳区域清洁卫生费用； 4、物业效劳区域绿化养护费用； 5、物业效劳区域秩序维护费用； 6、物业企业办公费用； 7、物业企业固定资产折旧费； 8、法定税金； 9、企业利润。 物业效劳费中不含二次加压供水设施设备运行维护费和楼内公共照明费，此局部费用将另行收取。收费内容和标准依照河北省物业效劳收费治理实施方法、唐山市物业效劳收费治理实施细则（唐价经费字202314号）执行。 （四）入住治理在办理业主及使用人入住手续时，供应便利、快捷、准时、周到的效劳，给业主留下良好的第一印象，为后续治理打下根底。 1、治理内容： （1）预备业主及使用人收房所需资料； （2）为收房手续供应一条龙效劳 ； （3）按收房流程办理领房手续： 1）依据业主及使用人持入住通知单和各类必备证明，发放交房资料； 2）收回业主及使用人按规定填写的各类表格，收取应缴纳的费用； 3）伴随业主验房； 4）对验房中发觉的房屋质量问题，经业主确认后，填写业主验房表，将全部问题提交开发商，并催促解决。 2、治理措施： （1）制定入住方案，预备各有关所需资料； （2）根据收房程序，安排工作流程； （3）筹划业主及使用人入住现场布置方案； （4）按规定办理业主及使用人的入住手续。 （五）档案资料治理加强档案资料治理，有助于保存物业的历史资料，维护治理的连续性和标准化，便于房屋及设施设备的检查、维护、更新和与业主的沟通、联系。 1、治理内容： （1）工程档案：从接收开头的全部工程技术、修理、改造资料、各种竣工图及各类设施设备资料等；（2）业主档案：全部业主及使用人的租房合同（复印件），业主及使用人的根本状况登记表、装修申请表等有关的登记表等； （3）财务档案：逐年形成的财务收支报表、物业修理基金使用报表等； （4）文件档案：有关物业治理法规政策、公司文件等； （5）治理资料：绿化资料、日常巡查（清洁、修理、保安）记录、值班记录，车辆治理记录、监控记录、荣誉资料等。 2、治理措施： （1）制定档案制度，并严格执行； （2）专人治理（由负责内勤的治理员担当），专室专柜，编目造册，存放有序并且敬重业主及使用人的隐私，保守隐秘； （3）科学治理，确保档案资料完整、齐全，确保档案完好率达100%； （4）建立各类资料的电脑治理，计时牢靠的把握相关信息，提高治理水平。 （六）房屋及公共设施设备治理房屋治理，尤其是共用设施设备的治理，直接影响到物业的使用年限及使用安全，直接关系到业主及使用人的安全，是物业治理的重中之重。 1、治理内容： （1）房屋公共部位治理：依据现状，分别制定不同治理规划，确保房屋保值增值。 A、已交付房： 1）房屋交付时，准时与业主签订业主公约，书面告知房屋装修治理规定，并建立业主档案； 2）加强装修治理，对违章装修行为准时予以制止，情节严峻者，提请有关行政治理部门依法处理； 3）装修期间，应准时进展房屋公共部位的爱护，确保房屋的安全、美观。 B、空置房（含业主托管房）： 1）定期到空置房查看、通风； 2）对房屋和设施定期检查（包括墙面、管道、门窗、电源线路、水电表），发觉问题或尽快处理，或准时通知业主。 C、公共用房 做好公共用房（公共设施用房等）的维护、保养，发觉破损，准时修理，确保房屋的安全、美观。 （2）设备设施维护： 1）公共水电设施设备定期巡查，发觉损坏，准时修理； 2）水泵、风机房、电梯机房等设备定期巡查； 3）温感、烟感、喷淋等定期抽查，确保正常有效； 4）智能化系统采纳日常巡察与定期保养相结合，制实时运行档案； 2、治理措施： （1）加强装修户治理，催促业主及使用人做好装修前期申报工作，并常常进展现场检查，发觉问题准时制止，紧急状况时可实行停水停电等措施防止危害扩大； （2）对全部的修理人员进展全面培训，清晰各隐藏线路的详细位置确保谙熟该系统的操作及维护；（3）对系统中全部的器件、配件建立具体技术档案，以便最快的速度查得设备的各项参数，确保系统的最正确运行状态； （4）对全部的设备几配件建立具体档案，确保最快速度取得所需配件，并能跟踪产品的更新换代；（5）建立修理人员值班制度，确保修理准时，且有回访制度和记录； （6）实行日常巡察及定期保养相结合的方法，确保房屋及配套设施完好。 （七）绿化保洁治理 绿化保洁直接关系到小区形象及业主生活环境，也是评定物业治理质量的一个重要指标。 1、治理内容： （1）绿化养护：绿化工应做到治理日常化、养护科学化。 1）依据气候，给花木适量浇水； 2）依据花木长势，给花木适量施肥，适当松土； 3）制定预防措施，防治病虫害； 4）准时去除杂草、枯枝，春秋两季定期修剪花木，对患病损坏的花木准时扶正，整修或 补种适宜的苗木、花草； （2）清洁卫生：通过日常保洁工作，使小区公共环境和公共部位干净，公共设施干净、无异味、无破损。 1）楼层公共区域每天清扫； 2）小区道路、小品、绿化带等公共部位每天清洁。 3）每天定时收集垃圾，确保垃圾袋装化，定期对垃圾桶清洁、对垃圾房消毒； 4）对违反环境卫生治理规定的行为进展制止。 2、治理措施： （1）建立绿化保洁制度，按月制订养护规划，按操作规程标准操作； （2）加强业务培训，增加专业技能，聘请专业人员指导养护； （3）落实“三查”（绿化清洁工自查、治理人员巡查、效劳中心经理抽查），加强日常监视检查；（八）治安治理 运用现有的科学技术手段与治理手段，依靠各种先进设备、工具和人的主观能动性，维护物业和业主及使用人的安全，这是物业治理工作的重要内容，我们实行常规防范与技术防范相结合的24小时全天候治理方案。 1、治理内容： （1）常规防范：实行站岗执勤与巡逻执勤相结合的方式，帮助公安机关维护大厦公共秩序，防止和制止任何危及或影响物业、业主及使用人安全的行为。 A、门岗的任务： 1）维护出入口的交通秩序,车辆按有关规定的停车制度执行,加强机动车、非机动车治理，做到停放有序； 2）对外来车辆和人员进展验证、登记； 3）严禁携带危急物品进入小区； 4）为业主供应便利性效劳。 B、巡逻岗的任务： 1）按规定路线巡察检查，不留死角； 2）巡查车辆停放状况，维护道路畅通、车辆安全，做好安全防范工作； 3）对小区内的嫌疑人员进展检查防范； 4）对小区及楼宇安全、防火检查； 5）对装修户的安全检查； 6）防范和帮助公安部门处理各类治安案件； （2）技术防范： 应用安全报警监控系统、周界报警系统，对小区内的治安状况实施24小时监控，以确保安全。1）对可疑或担心全迹象实行跟踪监视和定点录象措施，并准时通知值班秩序维护员，进展现场处理。2）值班秩序维护员协作公安机关处理治安案件。 2、治理措施： （1）实行半军事化治理，制定治理和奖惩制度，严格付诸实施，以增加秩序维护人员的工作责任心； （2）强化内务治理，开展系统化军事素养培训，提高秩序维护人员的思想素养和业务技能；（3）加强秩序维护人员的行为标准教育，服装统一，佩证上岗，语言文明，举止得当； （4）严格执行巡更点到制度，确保巡逻质量； （5）监控中心定期检修、保养，确保监控设备完好； （6）保证监控、值勤记录具体完备，建立安全治理档案。 （九）消防治理 消防治理是物业安全治理的重点，因此要依据消防法规的要求，结合实际，切切实实地做好消防安全工作，确保业主的生命财产安全。 1、治理内容： （1）建立消防工作站，有健全的消防治理制度及组织； （2）做好消防监控中心的治理； （3）做好消防设施、器材的治理； （4）保持消防通道的畅通； （5）加强装修期间的消防安全治理； （6）严禁违章燃放烟花爆竹； （7）严禁携带、贮存易燃易爆物品； （8）防止电器短路等引发火灾因素。 2、治理措施： （1）制订并落实消防治理制度和消防安全责任制，做到责任落实，器材落实，检查落实； （2）制订消防事故处理预案，防患于未然； （3）建立义务消防队，定期组织消防安全学习及消防演习； （4）定期进展消防检查，预防为主，防消结合，发觉隐患，准时消退； （5）做好消防器材、设备的检查保养，使之始终处于完好状态； （6）制止任何违反消防安全的行为； （7）积极开展防火安全宣传教育，定期向业主讲解消防学问； （8）发生火灾，准时组织补救并快速向有关部门报警。 以上是我公司拟对湖畔丽舍工程的实施的物业治理方案，我公司将严格根据国家及唐山市有关 法律法规实施治理效劳。其中难免有缺乏之处，请房管局物业处领导多提珍贵意见，我们愿为zz物业治理事业的进展奉献应有的力气！</P