xx拆迁安置住宅小区可行性研究报告.pdf

XX 市“XXX 小区”拆迁安置小区建设项目 可行性研究报告 目录 第一章 总论 1 1.1项目概况1 1.2主要经济指标3 1.3结论与建议4 第二章 项目建设的必要性6 2.1项目建设的背景6 2.2项目建设的意义 12 2.3项目建设的市场定位 13 2.4市场需求分析 13 第三章 项目选址及建设条件 15 3.1项目选址及用地方案 15 3.2项目拟建地址的建设条件 18 第四章 项目建设规模及建设内容工程技术方案20 4.1项目建设规模 20 4.2建设内容工程技术方案 20 4.3 建筑安装工程量及“三材”用量估算 40 第五章 投资估算及资金筹措 41 5.1投资估算 41 5.2资金筹措方案 45 第六章 组织机构及人力资源配置 46 6.1组织机构 46 6.2劳动定员 46 第七章 项目的实施进度 48 7.1建设工期 48 7.2项目实施进度表 49 第八章 项目的组织管理和工程招投标方案 50 8.1项目的组织管理 50 8.2工程招投标方案 51 第九章 环境影响评价 53 9.1项目周边生态和环境现状 53 9.2生态环境影响分析 53 9.3生态环境保护政策 54 第十章 节约能源 57 10.1节能影响效果分析57 10.2节能措施58 10.3节能效果分析61 第十一章 效益分析 64 11.1经济效益分析64 11.2社会效益分析64 11.3社会适应性分析66 11.4社会风险及对策分析68 第十二章 结论 69 12.1 结论 69 12.2 建议 69 第一章 总论 1.1 项目概况 1.1.1 项目名称 “XXX 小区”拆迁安置小区建设项目 1.1.2 承办单位 承办单位名称：XX 市 xx 地产公司 1.1.3 项目法人 xxx 1.1.4 建设地点 XX 市 xx 区 XX 路 1.1.5 建设内容 建设内容为经济实用的拆迁安置住宅和小区配套的商铺、物业管理用房、社区管理用房、小学、幼儿园等，总用地面积约为 246.0亩，小区总建筑面积约为 35.6 万平方米。1.1.6 投资估算 该项目总投资预计约为6.8亿元，资金来源为业主自筹1.3亿元，银行贷款 5.5 亿元，目前已与相关银行达成了贷款意向，贷款期限为三年，年利率为 5.27%，按到期还本付息方式还贷。1.1.7 效益分析 XXX小区拆迁安置房住宅小区，是XX市为加快城市建设步伐，维护被拆迁人的合法权益，保障被拆迁人的居住条件，提高市民的居住环境，而确立的第一批拆迁安置小区。项目全部竣工后可容纳安置居民 8120 人，良好的环境将使拆迁户的生活质量改善得到良好的改善，解决他们的后顾之忧。1.1.8 供水 本工程水源由市政给水管网供给，考虑到生活用水和室外消防系统的要求，拟从新建小区西面的 XX 路和北面的 XX 路两处市政道路上的市政给水管上各引一条 DN200（水表 2x150）的管道进入地盘小区并沿着小区建筑物群四周布置成环网，以确保生活及消防用水安全。1.1.9 供电 本项目总用电负荷估算为 9000kVA,拟由市电引接两路 10kV 高压电源供电。公共建筑采用户内变电所形式供电,住宅采用户外预装式变电所或户内变电所形式供电。1.1.10 交通运输、通讯条件 本项目位于 XX 市 XX 开发区。项目距 XX 大道约 300 米，距XX 广场约 1 公里，处于 XX 市一级轴线的交通枢纽地带，距快速环道竹溪路 200 米，距高速路收费站约 1.5 公里，本区域内交通十分便利，处在四通八达的枢纽位置上。综上所述，项目区交通非常便利。片区内的程控电话、宽带网已开通，通讯十分便利。1.1.11 环境保护 本项目投入使用后，实施区内的生活污水、生活垃圾根据国家环境保护的有关规定和排放标准进行治理，使之达到国家的排放要求。1.1.12 项目实施进度计划 根据建设规模和资金筹措方案，本项目计划在 24 个月内建成，于 2011 年 9 月底投入使用。1.2 主要经济指标 本项目位于 XX 市 xx 区 XX 路，总用地面积为 164000.91 平方米，拟建建筑面积为 355690 平方米，居住人口规模为 2320 户、约8120 人。住宅 280760 平方米，文体教育 8960 平方米，商业 31330平方米，半地下建筑面积 34130 平方米。容积率为 2.3；建筑密度为23.3%；绿地率 35%；机动车停车位 2578 个。技术经济指标一览表 项目 计量单位 数值 备注 居住区规划总用地 平方米 164000.91（合 246.00 亩）规划道路用地面积 平方米 11098.26（合 16.65 亩）临时施工用地面积 平方米 12995.89（合 19.49 亩）居住区净用地面积 平方米 139906.76（合 209.86 亩）居住总户（套）数 户（套）2320 居住人数 人 8120 户均人口 人/户 3.5 总建筑面积 平方米 355690 地上面积 平方米 321560 其中 其中 住宅建筑面积（含首层架空车库及杂物房）平方米 280760 公建建筑面积 平方米 40800 半地下车库面积 平方米 34130 建筑占地面积 平方米 32590 人口毛密度 人/ha 495 建筑密度 23.3 容积率 2.30 绿地率 35 机动车位 地上停车 辆 1320 半地下停车 辆 970 首层架空停车 辆 288 合计 辆 2578 0.8 辆100平方米 1.3 结论与建议 1.3.1 结论 本项目符合国家住房政策，选址符合城市总体规划要求，建设场地具有交通、生活便利的优越性，项目具备良好的建设环境。本项目安置的对象是本市被拆迁居民,也包括征拆迁房屋的农户。根据需求调查表明，随着城市建设发展步伐的进一步加快，XX 市现有的安置房数量也不能满足拆迁户的需求，因此尽可能新建更多高品质的拆迁安置房、不断满足拆迁户的需求已迫在眉睫。本项目建设将使拆迁户的居住与生存条件得到良好的改善，解决他们的后顾之忧。本项目的建设是必要的。本项目建设主要包括为经济实用的拆迁安置住宅和小区配套的商铺、物业管理用房、社区管理用房、小学、幼儿园等，目前国内对此的设计和施工技术都十分成熟，结合选址点较好的地质地形条件，本项目的建设是可行的。本项目总用地面积为 164000.91 平方米，新建拆迁安置住房总建筑面积为 355690 平方米，项目总投资约为 6.8 亿元，项目建设期为 24 个月。1.3.2 建议 按照拆迁安置住房建设的有关政策，高起点、高标准搞好小区规划设计。抓紧按有关程序办妥相关手续，加大筹资力度，确保项目顺利实施。加强工程项目管理，严格保证工程质量、工程进度，做好项目成本控制。第二章 项目建设的必要性 2.1 项目建设的背景 2.1.1 建设单位概况 XX 市 xx 地产公司成立于 1992 年 8 月，为自收自支、自负盈亏的企业化管理的事业单位，主要从事房地产开发业务。公司总资产 7500 万元，净资产 780 万元。2.1.2XX 市概况 XX 市是 XX 省的省会，位于 XX 省南部，地处亚热带，介于东经 1074510051，北纬 22132332，坐落在 XX盆地中部 xx 湖两岸，是西南出海大通道上的枢纽城市，市区面积扩大为 6559 平方公里，全市共有常住人口 680 万。XX 市正在修编新一轮总体规划（2004 年2020 年），目前已经通过省政府的审查上报国务院，新一轮总体规划确定 XX 市城市性质：XX 是 XX 省省会，西南地区重要的交通枢纽，泛珠三角经济圈西部重要的区域性中心城市。城市综合发展目标：进一步加强和完善作为 XX 省省会在政治、经济、文化等方面的中心职能；形成区域性旅游服务中心；力争成为西南地区重要的交通枢纽和产业基地；发扬壮乡历史文化魅力和特色；建设环境优美、生态良好的宜居城市；从以上相关论述中可以看出，XX 要成为西南地区重要的交通枢纽和产业基地，未来 XX都市发展区逐渐由目前的单核心放射型向外围展开，形成有重点的集中分散式布局，逐步向近郊展开，向远郊辐射。进入本世纪以来，中国东盟贸易区和泛珠三角合作战略相继确立以及北部湾（XX 省）经济区建设，成为影响 XX 市以及周边地区发展最为显著的动因。东盟博览会选址 XX，并于 2004 年、2005年成功地举办了两届，为 XX 市带来了前所未有的发展机遇。2.1.3xx 区概况 xx 区是中国 XX 省 XX 市所辖的一个市辖区。于 2005 年 3 月，由“xx 区”改名而成。总面积为 872 平方公里，2003 年人口为 52.5万。XX 市 xx 区，原名 XX 市 xx 区，是 XX 省省会 XX 政治、经济、文化、科技、教育、金融、信息的中心。2 总人口 53 万。xx 区地理位置优越，城区街道宽阔，绿荫如盖，青山碧水，风光旖旎，最能体现中国绿城 XX“城在绿中，绿在城中”的城市风景；城市基础设施配套，城市功能完善，城区内交通便利，商贸活跃，通讯发达，产业优势明显，是 XX 市近年来经济和社会发展最快的城区。2.1.4XX 新区概况 XX 区域指南起 xx 山北麓，北至邕屯铁路线，西起 xx 大道与xx 大道，东至高速公路入口的地域范围，共 28.78 平方公里。XX 为丘陵地带，是 XX 自然生态环境最好的区域，有着“XX 后花园”的美称。XX 的东面是已初具规模的 xx 开发区，南面是占地面积达 23平方公里，是素有 XX 绿肺之称的 XX 山风景区。根据 XX 市城市空间发展战略规划的城市发展战略，“东拓西进”中东拓是发展重点，XX 作为 xx 扩张和功能延伸的领地，已发展成为衔接 xxCBD 区的 CLD 区、具备良好发展前景。XX 片区拥有良好的自然景观环境，XX 市政府对 XX 的整体定位是：“以居住为主，以文化、会展、商贸为辅的大型高尚生态型居住区”。XX 市政府给 XX 的定位是：以 XX“绿城”为背景的“大型高尚生态型居住区”，将其建设成为“以居住为主，以文化、会展为辅的城市综合新区。会展中心、东盟商贸城、文化中心等大型政府项目的建设和规划，为 XX 高尚住宅的地产开发和发展奠定了良好的支撑平台。从而为 XX 的社区商业产生和发展奠定了基础。XX既拥有得天独厚的自然生态资源，又得益于“后天”的高标准城市功能定位和规划，XX“中央居住区”、“中央形象区”的概念将进一步的深入人心，XX 将作为 XX 面向全国、面向东南亚的窗口形象。XX 的规划是成为以超大的城市居住用地为主，配套建设多项大型市政工程，如大型客运中心及停车场、中心公园区、国际会展中心、人大会堂及人大广场，还有众多大型住宅项目。另外，还有东盟国际商贸城、文化中心等。作为新兴发展的一个核极，XX 一端连接 xx 及原 xx 区，另一端连接 xx 新区（按新的城区行政区域划分将纳入 xx 区），其独特的地理位置和环境优势无可比拟。2.1.5 可行性研究报告编制依据“XXX 小区”拆迁安置小区编制项目可行性研究报告的委托书；XX 市发展和改革委员会审批意见表 项目单位提供的于本项目有关的资料、数据；国家其他有关规范、标准等。2.1.6 项目提出的理由和过程 研究项目研究范围 本项目可行性研究范围包括“XXX 小区”拆迁安置小区项目建设的背景、必要性、项目定位、项目选址、建设条件、建设规模、建设内容、建设方案、投资估算、环境影响评价、效益分析、节能分析等。研究工作概况 受 XX 市地产业总公司的委托，我院依据国家和地方有关拆迁安置小区项目建设的法规和政策对项目单位实际情况进行了查证，并组织有关专家现场踏勘，查阅资料，根据工程项目建设条件及有关技术规范要求，对工程建设地点、建设规模、技术标准、工程投资、技术经济等方面进行了系统分析和论证，在此基础上完成了本项目可行性研究报告的编制工作。2.1.7 项目提出的理由与过程 安置房，是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被拆迁住户进行安置所建的房屋。安置的对象是城市居民被拆迁户,也包括征拆迁房屋的农户。根据需求调查表明，随着城市建设发展步伐的进一步加快，XX 市现有的安置房数量已不能满足拆迁户的需求，因此尽可能新建更多高品质的拆迁安置房、不断满足拆迁户的需求已迫在眉睫。XX 市“XXX 小区”拆迁安置小区是为加快 XX 市城市建设步伐，维护被拆迁人的合法权益，保障被拆迁人的居住条件，推动拆迁工作的顺利开展，贯彻货币化补偿、政策优惠安置原则，落实“先建安置房，再征地拆迁”的工作思路而兴建的，是 XX 市政府为民办实事的重大项目。项目建成以后，将解决被征地拆迁群众的安置，解决拆迁户的居住问题。该项目的建设为加快 XX 市城市建设步伐，维护被拆迁人的合理权益，保障被拆迁人的居住条件，推动拆迁工作的开展，落实“先建安置房，再征地拆迁”的征地拆迁工作新思路等措施的执行奠定良好的基础。2.2 项目建设的意义 2.2.1 党的十六届四中全会提出了构建和谐社会，要求按照民主法治、公平正义、诚信友爱、充满活力、安定有序、人与自然和谐相处的要求，加快推进和谐社会建设。社会保障是保持社会稳定和实现社会和谐的“托底”机制，如果广大拆迁居民、村民可以享有可靠的拆迁安置保障，就可以安居乐业，解决他们的后顾之忧。住房保障制度是社会保障制度的重要构成部分，建设规范合理的拆迁安置住房是建立完善的住房保障体系的重要环节之一，是构建社会主义和谐社会的重要举措,是各级政府关注民生，以人为本，执政为民的具体体现,是关心和维护人民群众切身利益的实际行动，是政府为人民办实事，履行政府责任的客观要求。2.2.2 住房问题作为人的最基本的生活需求，是广大人民群众最关心、最直接、最迫切需要解决的实事难事之一。因此，建设拆迁安置保障住房，满足被拆迁人的基本住房需求，既关系到千家万户拆迁居民的切身利益，也是人民政府义不容辞的重要职责所在。建设拆迁安置住房，让符合条件的被拆迁人住得上经济、实用的拆迁安置住房，对于维护社会稳定，体现社会公平，对于建设和谐 XX具有重要意义。2.3 项目建设的市场定位 安置房，是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被拆迁住户进行安置所建的房屋。安置的对象是城市居民被拆迁户,也包括征拆迁房屋的农户。它体现了政府被拆迁人的关爱，一方面国家大力支持并规范拆迁安置住房建设的各项政策，为住宅建设发展展示了广阔的空间，为被拆迁人通过购买高品质的拆迁安置住房来提高生活质量增强了信心。另一方面，本项目属定向开发建设项目，安置房屋销售对象为我市规划区内因旧区成片改造、政府投资项目的建设及政府实施土地收购、储备而被拆迁的农民或居民。2.4 市场需求分析 根据需求调查表明，随着城市建设发展步伐的进一步加快，XX个市规划区内因旧区成片改造、政府投资项目的建设规模不断增大，这些改造和建设项目所涉及到的拆迁居民和农民数量大幅度增长。XX 市现有的安置房数量已远不能满足被拆迁人的需求。因此新建更多高品质的拆迁安置房、不断满足拆迁户的需求已迫在眉睫。建设拆迁安置小区是 XX 市政府为民办实事的重大项目。为加快 XX 市城市建设步伐，维护被拆迁人的合法权益，保障被拆迁人的居住条件，从而推动拆迁工作的顺利开展，贯彻货币化补偿、政策优惠安置原则，落实“先建安置房，再征地拆迁”的工作思路，建设 XXX 小区拆迁安置小区解决被征地拆迁群众的安置，解决拆迁户的居住问题。使广大拆迁居民、村民可以享有可靠的拆迁安置保障、安居乐业，解决他们的后顾之忧。据相关部门统计，本项目可满足XX 市部分被拆迁人的安置住房需求。第三章 项目选址及建设条件 3.1 项目选址及用地方案 经有关部门和开发单位共同现场踏勘选址确定，该项目建设地址为 XX 市 XX 路，北临 XX 路，西临 XX 路。项目规划总用地 164000.91 平方米，其中城市道路占用 11098.26平方米，临时施工用地面积 12995.89 平方米，项目净用地为139906.76 平方米。本项目位于 XX 市 XX 开发区。项目距 XX 大道约 300 米，距XX 广场约 1 公里，处于 XX 市一级轴线的交通枢纽地带，距快速环道竹溪路 200 米，距高速路收费站约 1.5 公里，本区域内交通十分便利，处在四通八达的枢纽位置上。3.1.1 交通 竹溪大道-XX 大道立交桥 XX 东西干道工程快速环道XX 规划路 XX 南北干道工程XX 大道贤宾路 仙葫大道与 XX 大道延长线连接线工程仙葫大道XX大道延长线 3.1.2 大型公建配套 XX 国际 xx 中心 包括 2000 个国际性标准展位、30000 广场、国际会议中心、保税仓库、宴会餐厅等项配套服务设施。设有大型高档会议室，提供不同规格的展厅展，设有 1176 个国际性标准展位和 200 个非标准展位。XX 人民会堂工程 新落成的市人大会堂，是 XX 市地域性和标志性的建筑之一，也是 XX 市最高等级的会议中心和演剧场。xx 客运站 全 XX 省等级最高的现代化汽车客运中心。xx 公园 已建成使用的大型休闲娱乐生森林公园，总占地面积 113 公顷。中国-xx 商贸城 建设中的“中国-xx 商贸城”南临 XX 大道，东临 xx 森林公园，北临 xx 山风景区，西临高尚住宅小区，总用地规模为 2.5 平方公里。文化艺术中心 未来 XX 将建设成为以居住为主，文化、会展为辅的综合新区，文化艺术中心作为舒展文化功能的载体，起到了极其重要的作用。xx 项目后面公园 占地面积 800 亩的森林公园。学校 XX 北片区内现已有 XX 市 x 中新校区、北大附属实验学校等多家学校。另外还有六所中学和十二所小学规划待建，可以说，XX 北片区的教育文化氛围将相当浓厚。XX 省国际妇女儿童医院 XX 省规模最大，设备最齐全的大型国际妇女儿童医院。3.1.3 供水条件 本工程水源由市政给水管网供给，考虑到生活用水和室外消防系统的要求，拟从新建小区西面的 XX 路和北面的 XX 路两处市政道路上的市政给水管上各引一条 DN200（水表 2x150）的管道进入地盘小区并沿着小区建筑物群四周布置成环网，以确保生活及消防用水安全。3.1.4 供电条件 本项目总用电负荷估算为 9000kVA,拟由市电引接两路 10kV 高压电源供电。公共建筑采用户内变电所形式供电,住宅采用户外预装式变电所或户内变电所形式供电。3.2 项目拟建地址的建设条件 3.2.1 地形地貌条件 XX 地块属于丘陵地貌，山体多变，起伏较大，由于降水引起的冲沟较多，山体最大标高为 140.3 米，低洼地带最低标高为 71 米，高差相差 70 米，大部分山体的坡度比较大，平均坡度 24，地质构成较复杂。项目场地东、中部偏东为两个山头，高程为 109m 和 114m；北部被半个山包占据，高程 104m；其余部分为低洼的冲沟，高程为79m82m。山头上植被良好，冲沟中有数个水塘和一个采砂场。根据中国地震烈度区划图XX 市基本设防列度为 6 度。3.2.2 气候条件 XX 地处北纬 2248，东经 10818，属于较为典型的亚热带海洋气候，夏季高温持续时间较长，湿度较大，雨量较为充沛，且多集中在夏秋季节。49 月降雨量占全年的 80，城区常年主导风为偏东风。年平均气温 24 最冷月平均气温 12.5 极端最高气温 40.4(1958 年 5 月 9 日)极端最低气温 -2.1(1955 年 1 月 12 日)常年平均蒸发量 1218.5mm 年平均降雨量 1300mm 年最大降雨量 1970.6mm（1923 年）年最小降雨量 952.9mm（1909 年）年平均风速 1.9m/s 主导风向 冬季：东风，夏季：东南风 3.2.3 水文条件 XXxx 湖的正常水位一般在 61.17m-64.67m（XX 大坑口水位，以下同）。目前，XX 市 xx 湖的洪水警戒水位为 72.00m，历史最高水位记录是 79.65m，而 XX 市 xx 湖设防十年一遇，二十年一遇，五十年一遇及百年一遇的洪水分别是 76.51m，77.92m，79.6m 和 80.89m。第四章 项目建设规模及建设内容工程技术方案 4.1 项目建设规模 建设内容为经济实用的拆迁安置住宅和小区配套的商铺、物业管理用房、社区管理用房、小学、幼儿园等。项目总用地面积为 164000.91 平方米，拟建总建筑面积为355690 平方米，居住人口规模为 2320 户、约 8120 人。住宅 280760平方米，文体教育 8563 平方米，商业 31330 平方米，半地下车库建筑面积 34130 平方米。容积率为 2.3；建筑密度为 23.3%；绿地率 35%；机动车停车位 2578 个。4.2 建设内容工程技术方案 4.2.1 总说明 工程项目概况 XXX 小区位于 XX 市 XX 路与 XX 路交汇处，XX 路，XX 路以东。基地为长方形丘陵山地，用地南北长约 550 米，东西宽约 300 米。小区总用地面积164000.91平方米（合约246亩），总建筑面积约355690平方米，容积率为 2.3。基地周边的规划情况如下：东北侧为拆迁安置住房用地，南侧为住宅用地，西侧为储备用地。主要设计依据 XX 市规划管理局审查批准 XXX 小区规划总平面图（审批号：2008091）城市居住规划设计规范（GB5018093）（2002 年版）；民用建筑设计通则（GB50352-2005）；住宅设计规范（GB50096-1999）；住宅建筑规范（GB50368-2005）；城市道路和建筑物无障碍设计规范（JGJ50-2001）；其它国家相关设计规范；XX 市 xx 地产公司有关文函。总平面设计说明 设计理念 作为政府主导的拆迁安置小区，方案希望通过理性的设计，将这里变成居民生活休息的乐园，精神回归的家园。“均好性、经济性”是规划设计的出发点，“健康、活力、舒适”是规划设计的目标。规划设计要点 场地为自然的丘陵地貌，起伏较大：东、中部偏东为两个山头，高程为 109m 和 114m；北部被半个山包占据，高程 104m；其余部分为低洼的冲沟，高程为 79m82m。山头上植被良好，冲沟中有数个水塘和一个采砂场。竖向设计：场地呈不规则长方形，根据地形标高，东西向呈东西两侧高、中间低；南北向呈南高北低。设计将充分利用地形，满足场地排水及道路设计要求。同时，将东部山头削低，回填西部低洼区域，实现场地内的土方平衡，最终形成东南高、西北低的缓坡场地。小区将主要商业沿 XX 路布置，商业综合楼设于西北角，小学临着 XX 路，幼儿园与活动中心位于小区内部。小区住宅均为南北向布置，采光、通风良好，楼间距满足日照要求，小区利用地形高差，形成若干半地下车库，实现生态、节能、低造价的目标。规划技术经济指标 技术经济指标一览表 项目 计量单位 数值 备注 居住区规划总用地 平方米 164000.91（合 246.00 亩）规划道路用地面积 平方米 11098.26（合 16.65 亩）临时施工用地面积 平方米 12995.89（合 19.49 亩）居住区净用地面积 平方米 139906.76（合 209.86 亩）居住总户（套）数 户（套）2320 居住人数 人 8120 户均人口 人/户 3.5 总建筑面积 平方米 355690 其中 地上面积 平方米 321560 其住宅建筑面积（含首层架空车库及杂物房）平方米 280760 中 公建建筑面积 平方米 40800 半地下车库面积 平方米 34130 建筑占地面积 平方米 32590 人口毛密度 人/ha 495 建筑密度 23.3 容积率 2.30 绿地率 35 机动车位 地上停车 辆 1320 半地下停车 辆 970 首层架空停车 辆 288 合计 辆 2578 0.8 辆100平方米 4.2.2 建筑设计说明 住宅设计要点 小区住宅除了 9#、10#楼为一梯四户的塔式住宅外，其余均由两个一梯四户的单元组成，避免了超长建筑的出现，小区空间开敞，视线通透，采光、通风俱佳，无闭塞之感。住宅间距由日照分析软件严格计算，充分满足绝大多数户型的日照要求。住宅外观展现简洁大方、清新自然的现代风格，外饰面材料以白色和蓝灰色涂料为主，予人亲切、朴实之感的同时，又透露出高雅别致的艺术韵味，既符合小区拆迁项目的特质，又为 XX 城市建设增添了自然、健康的形象。住宅技术经济指标 户型配比表 户型 每户总面积 套数 户型百分比 面积百分比 二房二厅一卫 约 87.089.0 1072 46.2 37.8 三房二厅一卫 约 115.0121.0 968 41.7 41.4 四房二厅二卫 约 139.0 104 4.5 5.80 跃层 约 160230 176 7.6 12.0 合计 2320 住宅日照说明：日照标准为城市居住区规划设计规范、民用建筑设计通则2005 版中相关内容：XX 属于第气候区，每套住宅至少应有一个居住空间在大寒日获得 3 小时以上日照。具体日照情况如下：日照时数 户数 户数百分比%备 注 3 小时 2253 97.1 3 小时，2 小时 59 2.63 6#楼第 2 层北左起第 2、3 户型（简称北 2，北三，余同），6楼第 2 层南 3，6楼第25 层南 4，6楼第 45 层北 4，7楼第 2 层北 2、7楼第 25 层北 3，7楼第 36 层北 4、7楼第 24 层南 3、7楼第 46 层南 4，8#楼第 23 层北 2、8#楼第 24 层北 4，10#楼第 23 层北 1，10#楼第 58 层北 2，10#楼第 23 层南 2，15#楼第 211 层南 1，16#楼第 211 层北1，16#楼第 2 层南 1，20#楼第 2 层南 1，21#楼第 2 层南 1，23#楼第 2 层北 1 2 小时，1 小时 8 0.35 6#楼第 23 层北面左起第 4 户型（简称北4，余同），7#楼第 23 层南 4、10#楼第 2层北 4，10#楼 24 层北 4 合计 2320 100 公建设计要点 商铺沿 XX 路设置，三四层为主，平面尺寸以 4.812m 为基本单元，通过数个单元的排列组合，形成变化丰富、错落有致的沿街立面。商业综合楼设于 XX 路与 XX 路交汇处，一、二层为农贸市场，三五层为大尺度的柱网空间，能适应多种商业、娱乐用途。商业建筑在白、灰色的基调中加入彩色，既与小区住宅相协调，又烘托出热闹的商业氛围。活动中心作为小区西南入口的对景，是一座小巧别致的建筑，空灵的构架、清澈的幕墙、素雅的色调，予人轻松愉快的感觉。活动中心提升了小区的文化品味，是居民们日常交流会友、休闲娱乐的好去处。小学位于用地北部，设 18 个普通教室、若干专业教室和各类办公用房，并设 200m 跑道的环形运动场一座，内有一个小型足球场和三个篮球场。幼儿园位于小区中部，内设 12 个班，平面设计因地制宜，在南北走向的长方形场地中，幼儿园分为两组建筑，以连廊互通，很好的解决了因面宽不足带来的日照问题。幼儿园外观活泼多彩、充满童趣，为小区住宅灰色调的背景注入了新鲜活力。公建技术经济指标 配套公建设施指标表 设施名称 建筑面积（）用地面积（）备注 文体教育 文化活动室 150 4500（设于活动中心）幼儿园（12 班）3150 4500 小学（18 班）5660 12000 社区服务 公安警备用房 50 居委会 100 社区医疗卫生房 100 物业管理用房 120 社区管理用房 80 商业 含沿街商业 及商业综合楼 31330 其中农贸市场建筑面积为 2000 市政公用 垃圾收集点（2 处）30/处 公厕 （设于商业综合楼）合计 40800 4.2.3 结构设计说明 设计依据 建筑结构可靠度设计统一标准（GB50068-2001）；建筑结构荷载规范（GB50009-2001）（2006 年版）；混凝土结构设计规范（GB50010-2002）；砌体结构设计规范（GB50003-2001）；建筑抗震设防分类标准（GB50223-2008）；建筑抗震设计规范（GB50011-2001）；高层建筑混凝土结构技术规程（JGJ 3-2002）；建筑地基处理技术规范（JGJ 79-2002）；结构型式 本工程建筑群由高层住宅建筑、多层配套建筑（商铺、小学、幼儿园）组成，其中高层住宅建筑有 11+1 层、18+1 层两种形式，11+1层住宅主要布置于场地东侧，而 18+1 层住宅则分布于场地西侧和北侧，配套商业建筑沿西侧城市道路边缘设置，幼儿园建筑处于场地中心稍偏南处，小学建筑则位于场地北侧。建筑高度:18+1 层住宅接近 60m，11+1 层住宅接近 40m，其余建筑均小于 30m。地下室设置：局部高层住宅建筑设有半地下室 1 层，其建筑功能为停车库及设备用房。各建筑单元结构体系均拟采用全现浇框架结构，其中高层住宅建筑可结合楼电梯间及山墙处布置一些抗震墙，可有效提高结构抗侧刚度及扭转刚度。高层住宅建筑大部分为两单元双拼形式，多为凹凸不规则，结构设计时需采用符合楼板平面实际刚度变化的计算模型，并对薄弱部位采取相应的加强措施。部分商业建筑平面超长，拟采用温度伸缩缝（须满足抗震缝要求）分割成数个均满足伸缩缝间距限值的单体建筑。小学教学楼建筑呈工字形，也采用防震缝分隔成规则简单的体形。地下室平面中，按照 3040m 间距设置一道温度后浇带，待带外两侧混凝土浇注完毕 60 天后采用高一等级的补偿收缩混凝土予以封闭。自然条件及荷载：建筑设计使用年限：50 年。建筑结构的安全等级：根据混凝土结构设计规范GB50010-2001，建筑物均属于一般的建筑物，其建筑结构的安全等级取为二级。基本风压：根据建筑结构荷载规范GB50009-2001（2006 年版），建设场地所在地基本风压 W0=0.35kN/m2（50 年重现期）。地震作用：根据建筑抗震设计规范GB50011-2001，建设场地所在地抗震设防烈度为 6 度，设计地震分组为第一组，设计地震基本加速度值为0.05g（g 为重力加速度）。另根据建筑抗震设防分类标准GB50223-2004，建筑物的抗震设防类别可划分为丙类民用建筑，其地震作用按本地区抗震设防烈度即 6 度计算，其抗震措施也可按 6 度考虑。工程地质及水文地质条件：根据建设场地地质初勘资料，该场地现状起伏较大，呈现丘陵、鱼塘地貌，根据场地总平布置方案，场地有相当工程量的挖填整平，其中场地东侧为挖方区，揭露土层为泥岩或砂岩，层厚大且承载力高，可直接作为拟建建筑物的地基持力层，而场地西侧及北侧为填方区，须进行地基处理。荷载选用：各建筑物各层楼面、屋面荷载均按照建筑结构荷载规范GB50009-2001（2006 年版）进行取值，填充墙砌体重量按照实际取值。地基及基础：根据建设场地地质初勘资料，挖方区建筑拟采用天然地基基础，基础形式为柱下独立基础或筏板基础；填方区建筑拟采用经加固后的复合地基基础，基础形式为柱下筏板基础，地基处理方法拟采用 CFG桩处理经压实后的填土。具体待场地岩土工程详细勘察后确定。4.2.4 给排水设计说明 设计依据 有关批文和协议（见建筑部分）；甲方提供的有关市政及单位小区给排水资料和要求；建筑提供本工程红线范围内的平、剖面图；建筑给水排水设计规范（GB50015-2003）；高层民用建筑防火规范（GB50045-95）;建筑灭火器配置设计规范（GB50140-2005）；自动喷水灭火系统设计规范（GB50084-2001）。设计范围及慨况 本工程项目为新建开发城市 XXX 小区拆迁安置住宅小区。由多栋十一层、十八层住宅楼和会所、商铺、住宅楼、小学、幼儿园等建筑组成。建筑面积约 35.6 万平方米,总户数 2320 户。本工程给排水设计范围包括生活给水系统、消火栓给水系统、商铺和车库自动喷水灭火系统、生活污水及雨水系统等内容。生活给水设计 水源、水压 本工程水源由市政给水管网供给，考虑到生活用水和室外消防系统的要求，拟从新建小区西面的 XX 路和北面的 XX 路两处市政道路上的市政给水管上各引一条 DN200（水表 2x150）的管道进入地盘小区并沿着小区建筑物群四周布置成环网，以确保生活及消防用水安全。生活用水量 根据建筑给水排水设计规范要求，生活用水标准按不同用途的建筑分别考虑，详见下表；生活用水量统计 用水单位 用水定额(L/pd)使用人数(p)使用时间（h）小时变 化系数 最大时用水量(m3/h)最高日 用水量(m3/d)备 注 2号综合楼 50 120 8 1.5 1.12 6.0 综合用水量 住宅 150 8120 24 2.0 101.5 1218 工作员工 50 100 8 1.5 0.94 5.0 小学 40 12*45 8 1.2 3.24 21.60 幼儿园 80 18*35 24 2.8 5.88 50.4 商铺 150 200 12 1.5 3.75 30.0 绿化用水 20 个给水拴 每个0.4L/S 5 1.0 28.8 144.0 采用中水补给 道路、广场、停车等用水 0.5L/m2 35000m2 4 1.8 7.87 17.50 合 计 153.1 1492.50 给水系统 给水管道在室外布置成环状管网。室内给水采用无负压叠压供水设备直接供给，四层以下由市政水直接供给。沿街商铺部分由市政自来水公司单独计费供给。管网采用下行上给式的给水方式向各栋、各用水点供水。热水设计：本项目主要考虑住宅用热水，采用电热水器供主卫生间用热水。施工预留每户 15A 电热插座一个。消火栓给水系统设计 室外消火栓系统 本项目室外消火栓用水量按同一时间火灾次数为一次计。一次火灾用水量按 20L/s 计。室外消防采用低压制，在室外给水环状管网上按 120m 范围设置室外消火栓。室内消火栓系统 室内消火栓系统置于住宅大楼各层和商铺及半地下车库，设计室内消防用水量 30L/s。管网成独立的加压系统，由置于地下的消防水池和消防加压泵加压供给消火栓系统用水。消防水池容积 280m3。自动喷水灭火系统设计 自动喷水灭火主要用于半地下室车库和商场自动灭火，采用湿式灭火系统，由置于地下室的喷水加压泵加压供给。管网成独立的喷水灭火管网，并配备室外消防水泵接合器供消防车事故时向管网加压供水。排水系统 排水系统采用雨污分流。污水系统 室内生活污水采用双立管排除，即带专用通气管的排水系统。小区设置独立的污水管系（有利于城市污水处理）。生活污水经化粪池处理后排入小区污水管网最终排入市政下水管。雨水系统 屋面雨水采用雨水斗收集，设计重现期 P=5 年。采用单斗单立管排除，屋面雨水斗汇水面积按 XX 市降雨强度设置。场地雨水由带篦子暗沟或雨水口收集，小区设置独立雨水管系。雨水经雨水暗沟及雨水管排除至市政雨水管。环保及节能设计 给水方面 a、小区埋地给水管道全部采用 PE 钢网架给水塑料管；室内给水管采用 PP-R 塑铝稳太管。避免了钢管使用时间长产生的锈蚀，大大提高了生活用水的卫生质量。b、卫生洁具全部选用节水零配件。经常操作使用的 DN15 水龙头或阀门使用陶瓷芯产品，节水节能。c、充分利用城市管网压力，节省水泵能耗和投资。降音降嘈，环保供水。d、总水表处加装管道倒流防止器，有效防止市政管网突然产生负压时的倒流污染现象。排水方面 a、排水管采用 PVC-U 排水管，小区采用雨、污水分流排水体制，对日后小区污水处理起到了分流节能的作用。b、选用了防止污水渗漏及粪便发酵后水停留时间长、清挖周期长等优点的三级钢筋砼化粪池。c、化粪池进出口采用 FRP/PVC 玻璃钢复合水封管件，确保安装、使用质量，防止大量发酵臭气窜入室内，阻止大量屎虫爬入管道，避免漂浮气体固体两相污物堵塞化粪池出口管段。给排水管道材料及设备的选用：给水管道采用给水 PE 管和 PP-R 塑铝稳态管。水阻力系数小。卫生、节能、健康。排水管道采用排水塑料管及柔性接口机制排水铸铁管。减少管道阻力，排水顺畅。其它设备及卫生间洁具采用国内节水型优质名牌产品，节约了水资源。4.2.5 电气设计说明 设计依据 高层民用建筑设计防火规范（GB50045-95）(2005 年版)；建筑设计防火规范（GB50016-2006）(2006 年版)；建筑物防雷设计规范（GB50057