街道住宅小区业主委员会换届选举工作指导意见.docx

街道住宅小区业主委员会换届选举工作指导意见为进一步规范业主委员会（以下简称“业委会”）建设， 优化队伍结构，指导业主有序开展自治活动，促进住宅小区 物业服务健康发展。根据民法典、物业管理条例等 相关规定，2023年街道任期届满的业委会需进行换届选举。 为切实做好各住宅小区业委会换届选举工作，经研究，现制 定如下指导意见：一、指导思想以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯 彻落实党的十九大精神，坚持党的领导，充分发扬民主，严 格依法办事，从严从实做好业委会换届选举工作，进一步优 化业委会队伍结构，促进物业服务水平不断提升，切实维护 全体业主的合法权益，形成党组织领导下的多元主体共同治 理的良好格局，真正形成业主自治、相互监督、共建和谐的 管理模式。二、换届范围全街道范围内所有任期届满的住宅小区业委会。三、职数职位及候选人条件（一）职数职位业委会由5-11的单数委员组成。每届任期5年，委员 可以连任，具体人数、任期由业主大会议事规则确定，主任、 副主任在业委会委员中推选产生。(-)候选人条件1、具有完全民事行为能力；2、遵守国家有关法律、法规；3、遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主 义务；4、热心公益事业，责任心强，公正廉洁；5、具有一定的组织能力；6、具备必要的工作时间。业主有损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌、 擅自改变物业使用性质、无故欠交物业服务费或者专项维修 资金、无理由不断上访缠访，扰乱正常工作秩序、违法出租 房屋等违反法律、法规和管理规约的情形且未改正的，不得 担任业主委员会委员；担任业主委员会委员后出现上述情形 的，应该按照业主大会确定的规则予以罢免。四、选举方式业主委员会委员实行差额选举，其差额比例不得低于 20%；业主委员会、候选人采用下列方式产生(可多选)：1、换届选举筹备组直接听取业主意见，经汇总后提出 业主委员会委员候选人名单；2、换届选举筹备组向业主发放推荐表，根据得票多少，产生业主委员会委员候选人；3、换届选举筹备组书面公告业主到指定地点领取推荐 表推荐，根据得票多少，产生业主委员会委员候选人；4、上一届业主委员会提名推荐业主委员会委员候选人;5、5%以上的业主联名推荐业主委员会委员候选人。根据报名情况，由村（社区）初审确定初步人选名单, 报街道审核后确定正式候选人名单予以公告。五、物管会成立条件不具备成立业主大会条件，或者具备成立条件但未成立 业主大会的住宅小区，经物业所在地的县（市、区）物业管理 行政主管部门或者街道办事处指导后仍不能成立的（包括换 届不成功的），可以由街道办事处、社区居（村）民委员会，社 区服务机构、建设单位、业主代表等组成所在物业管理区域 内的物业管理委员会，代行业主大会和业主委员会职责。物业管理委员会的人员组成，应当在所在物业管理区域 内显著位置公示。六、换届时间及方法步骤即日起至2023年7月底，分三个阶段进行。（一）动员部署阶段（2023年5月上旬）组织业委会换届选举工作业务培训，明确换届选举的指 导思想、方法步骤和工作要求，指导各村（社区）、业委会 相关工作人员掌握相关的法律法规和基本程序，确保换届选 举工作有组织、有计划、有步骤地开展。各村（社区）、业 委会需动员各住宅小区居民及时组建换届选举筹备组（由原 业主委员会委员、业主代表和居（村）民委员会代表组成换 届选举筹备组七至十五人组成），具体负责换届选举工作。（二）组织实施阶段（2023年5月中旬-7月中旬）业委会换届选举程序应严格按照民法典、江苏省 物业管理条例规定执行，换届选举筹备组需做好如下换届 选举筹备工作：1、起草本届业主委员会工作情况的报告；2、调整业主大会议事规则、管理规约；3、确定业主会会议召开的时间、地点、形式和内容；4、确认业主身份，确定业主在业主大会会议上的投票 权数；5、将业主委员会委员候选人的照片、姓名、性别、学 历以及物业服务企业或其他管理人出具的交纳物业服务费 用的证明和相关主管部门出具的交纳建筑物及其附属设施 维修资金的证明等在本物业管理区域内公示；6、做好召开业主大会会议的其他准备工作。（三）总结验收阶段（2023年7月底前）业主大会会议选举产生出新一届业主委员会之日起30 日内，需持相关材料到物业主管部门和街道办理备案手续, 10日内，前业主委员会委员应当将其保管的有关凭证、档案 等文件资料、印章及其他属于业主大会的财物移交新一届业 主委员会。七、工作要求（一）加强组织领导，明确工作职责此次换届选举工作时间紧、任务重、涉及面广，各村（社 区）、业委会要把换届选举工作作为今年的一项重点工作来 抓，加强领导、集中精力、周密部署，谨慎处置换届选举过 程中出现的新情况、新问题，确保换届选举工作顺利有序进 行。街道物管办、物管中心需及时跟进换届选举情况，及时 受理换届选举过程中的群众来电、来信、来访，及时答复群 众关于政策、法规、工作程序等方面的咨询。（二）强化宣传引导，营造浓厚氛围要运用多种载体、采取多种形式，广泛开展宣传教育, 做细思想工作，广泛动员人民群众积极参与换届选举，克服 厌烦情绪。宣传发动要结合实际，根据换届各个阶段的进展 情况，有计划、有重点地进行，既要有声有势，又要扎扎实 实，有的放矢，讲求实效，不做表面文章，不搞形式主义。 积极组织广大干部群众学习有关法律、法规和政策，使他们 熟悉换届选举工作程序，不断提高民主法治意识。加强对换 届选举工作人员的培训，提高其组织换届选举工作的能力。（三）依法规范程序，完善制度建设严格依法办事，充分发扬民主，按照计划稳步推进换届 选举工作，换届工作结束后，街道物管办、物管中心应及时 召开业委会培训会议，规范健全各项规章制度，传达物业管 理要求。及时做好换届选举资料的整理、立卷和归档工作， 由专人负责保管。同时要认真指导、督促新老班子的工作交 接，耐心细致地做好离岗、落选人员的思想工作，切实关心 他们的生活，教育引导他们支持配合新一届业委会开展工作。